Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.334.232/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10275862 \ CV EXPL 23-235
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 september 2025
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. R.P. Groot te IJmuiden,
tegen
STICHTING VELISON WONEN,
gevestigd te IJmuiden,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T. de Nijs te Rotterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Velison Wonen genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] huurt een woning van Velison Wonen. Het geschil betreft de vraag of [appellant] gehouden is om mee te werken aan door Velison Wonen voorgestane renovatiewerkzaamheden aan de woning, bestaande in verduurzamingsmaatregelen (waaronder het vervangen van een gaskachel door een cv-installatie, het aanbrengen van mechanische ventilatie en het plaatsen van zonnepanelen). Het hof is van oordeel dat door Velison Wonen ten aanzien van deze werkzaamheden een redelijk voorstel is gedaan in de zin van artikel 7:220 leden Pro 2 en 3 BW, waaraan [appellant] haar medewerking moet verlenen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 17 oktober 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 19 juli 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (verder: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en Velison Wonen als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (verder: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens wijziging van eis;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 24 juni 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, Mr. Groot aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Na bezwaar door Velison Wonen, heeft het hof op grond van de zogenoemde tweeconclusieregel niet toegestaan dat nog namens [appellant] toegezonden stukken aan het procesdossier worden toegevoegd, omdat die stukken het karakter van processtukken hebben. Ook voor door [appellant] zelf vlak voor de mondelinge behandeling nog ingezonden stukken geldt dat deze geen deel uitmaken van het procesdossier, omdat deze niet op de daartoe voorgeschreven wijze zijn ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende - uitvoerbaar bij voorraad - haar (gewijzigde) vorderingen (alsnog) zal toewijzen en de vorderingen van Velison Wonen zal afwijzen, met veroordeling van Velison Wonen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
Velison Wonen heeft samengevat geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft onder 2.1. tot en met 2.12. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen deze neer op het volgende.
3.1.
[appellant] huurt samen met [naam] van Velison Wonen een woning (verder ook: het gehuurde) in [plaats] . De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van deze procedure € 389,28 per maand (€ 414,83 inclusief servicekosten).
3.2.
De woning maakt deel uit van een appartementencomplex dat bestaat uit vierentwintig woningen. Het complex is gebouwd in 1953.
3.3.
In 2021 is Velison Wonen een project gestart om het complex te verduurzamen door middel van energiebesparende maatregelen. Zij wilde daartoe verschillende renovatiewerkzaamheden aan het complex uitvoeren, naast het tegelijkertijd verrichten van dringende werkzaamheden.
3.4.
[appellant] heeft deelgenomen aan een door Velison ingesteld meedenkteam voor de renovatieplannen. In dat kader is zij in december 2021 bij de andere bewoners van het complex langs de deur gegaan om in kaart te brengen welke problemen zij ondervonden in of aan hun woning. [appellant] heeft de resultaten daarvan doorgegeven aan Velison Wonen.
3.5.
In mei 2022 heeft Velison Wonen aan alle bewoners van het complex een brief gestuurd met informatie over de voorgenomen renovatiewerkzaamheden. Daarnaast hebben de bewoners een informatiebrochure, een akkoordverklaring en een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst ontvangen.
3.6.
De onder 3.5. genoemde brief houdt in, voor zover van belang:
Energiebesparende maatregelen
Onderstaande verbeterpunten zijn de energiebesparende maatregelen in het kort. Deze staan toegelicht in de informatiebrochure:* Plaatsen nieuwe kozijnen voorzien van HR++ glas en ventilatieroosters* Aanbrengen van een nieuw, energiezuiniger en CO2 gestuurd ventilatiesysteem* Isoleren van de gevels* Isoleren van het dak* Vloerisolatie (alleen bij de woningen op de begane grond)* Plaatsen van zonnepanelen
* Aanbrengen van een Cv-installatie (alleen bij woningen die nu geen Cv-installatie hebben)Uw akkoord is noodzakelijk
Voor het uitvoeren van alle beschreven verbeteringen vragen wij aan alle bewoners toestemming door middel van een akkoordverklaring. Deze akkoordverklaring treft u bij deze brief aan. Op dit formulier geeft u aan of u wel of niet akkoord gaat met alle verbeteringen. Als minimaal 70% van de bewoners akkoord gaat met de verbeteringen, worden alle werkzaamheden bij iedereen uitgevoerd (…).
3.7.
De bijgevoegde akkoordverklaring houdt in, voor zover van belang:
Als u dit formulier ondertekent, geeft u ook aan dat u bekend bent met het verbeterplan zoals beschreven in de informatiebrochure en de bijbehorende huurverhoging van €23,00 en een gebruiksvergoeding van €16,- voor de zonnepanelen.
3.8.
[appellant] heeft op de akkoordverklaring aangekruist dat zij niet akkoord gaat met het aanbrengen van de energiebesparende maatregelen. Ook diverse andere bewoners hebben aan Velison Wonen laten weten bezwaren te hebben tegen de voorgestelde werkzaamheden.
3.9.
Velison Wonen heeft aan de huurders op 30 september 2022 een brief gestuurd. Deze brief houdt in, voor zover van belang:
Inmiddels heeft de overheid besloten dat er vanaf 2023 geen huurverhoging meer gevraagd mag worden voor isolatiemaatregelen. Daarom is er besloten om voor uw complex ook geen huurverhoging meer te vragen voor de voorgestelde isolatiemaatregelen, (…).
3.10.
In oktober 2022 heeft Velison Wonen gesprekken gevoerd met bewoners die niet met het renovatievoorstel hebben ingestemd. In die gesprekken hebben de huurders een aangepaste informatiebrochure ontvangen en zijn zij (nogmaals) gewezen op de mogelijkheid om de proefwoning te bekijken.
3.11.
Bij brief van 26 oktober 2022 heeft Velison Wonen [appellant] bericht dat inmiddels meer dan 70% van de bewoners (18 van de 24 woningen) met het renovatievoorstel akkoord is. Deze brief houdt verder in, voor zover van belang:
Na het behalen van 70% akkoord worden bij alle 24 woningen de verduurzamingsmaatregelen uitgevoerd. U heeft niet ingestemd met het voorstel om uw woning te verduurzamen. Mocht u bezwaar aan willen tekenen tegen de werkzaamheden dan is dit mogelijk. U heeft acht weken na dagtekening van deze brief de tijd om de rechter te vragen om uitspraak te doen of het voorstel van Velison Wonen redelijk is.
3.12.
[appellant] is daarop tijdig deze procedure gestart.
3.13.
De werkzaamheden aan de woning van [appellant] stonden gepland vanaf 19 april 2023. Velison Wonen heeft daarom op 13 maart 2023 [appellant] en [naam] in kort geding gedagvaard om hen (kort gezegd) te verplichten de werkzaamheden te gedogen. Bij vonnis van 4 april 2023 heeft de kantonrechter in kort geding die vordering toegewezen.
3.14.
De renovatiewerkzaamheden zijn inmiddels uitgevoerd en afgerond.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht verklaart dat Velison Wonen niet voldoet aan de eisen van artikel 7:220 lid 3 BW Pro en dat het door Velison Wonen aan [appellant] gedane voorstel niet kan worden beschouwd als redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW Pro;
b. Velison Wonen veroordeelt om:
b. Velison Wonen veroordeelt om:
- de nieuw geplaatste radiatoren inclusief leidingen zo spoedig mogelijk weg te halen, met deugdelijk herstel van de gestucte muren;
- de nieuwe mechanische ventilatie en zonnepanelen te verwijderen althans af te koppelen;
- de gaskachel deugdelijk terug te plaatsen en weer aan te sluiten;
c. Velison Wonen verbiedt om een huurverhoging door te voeren, ook voor de toekomst;
d. Velison Wonen veroordeelt in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[appellant] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat het renovatievoorstel van Velison Wonen geen redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 en Pro 3 BW. Volgens [appellant] is ten eerste niet voldaan aan de voorwaarde dat 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Daarnaast vindt [appellant] dat het voorstel jegens haar niet redelijk is, omdat Velison Wonen geen rekening heeft gehouden met de redelijke woonwensen van individuele bewoners, onder wie [appellant] zelf. [appellant] heeft bezwaren tegen de (inmiddels aangebrachte) cv-installatie, mechanische ventilatie en zonnepanelen. Tot slot vreest [appellant] dat de werkzaamheden zullen leiden tot een verhoging van de huur. [appellant] wil daarom dat een groot deel van de reeds uitgevoerde werkzaamheden wordt teruggedraaid.
4.3.
Velison Wonen heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens Velison Wonen is, ook ten aanzien van [appellant] , wel sprake van een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 en Pro 3 BW. [appellant] moet volgens Velison Wonen dan ook haar medewerking aan de renovatiewerkzaamheden verlenen. Velison Wonen heeft bij wijze van tegenvordering samengevat gevorderd dat de kantonrechter:
a. Velison Wonen machtigt om een warmteopname uit te voeren en daarna de werkzaamheden zoals opgenomen in de informatiebrochure en akkoordverklaring uit te voeren aan de woning van [appellant] ;
b. [appellant] veroordeelt de werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daartoe de nodige medewerking te verlenen;
c. [appellant] veroordeelt om het gehuurde tijdelijk te ontruimen voor de duur van de werkzaamheden wanneer [appellant] geen medewerking verleent.
4.4.
Samengevat heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen van [appellant] afgewezen en de vorderingen van Velison Wonen toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Volgens de kantonrechter is het door Velison Wonen gedane voorstel een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 en Pro 3 BW.
5.Beoordeling
De grieven en de vordering in hoger beroep
5.1.
Tegen de hiervoor genoemde beslissingen uit het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep met vier grieven op. De grieven kunnen gedeeltelijk gezamenlijk worden besproken.
5.2.
[appellant] heeft in hoger beroep haar vordering bij de memorie van grieven gewijzigd. Kort samengevat heeft zij aan haar, hiervoor onder 4.1. weergegeven, vorderingen toegevoegd dat het Velison Wonen wordt verboden om [appellant] in de toekomst aan te sluiten op het warmtenet, zo begrijpt het hof. De vordering om (ook) de al geplaatste zonnepanelen te verwijderen, heeft [appellant] in hoger beroep niet langer gehandhaafd, met dien verstande dat zij wil dat de zonnepanelen afgekoppeld worden. Tevens is zij dan niet meer bereid om de daarvoor door Velison Wonen in rekening gebrachte vergoeding van € 16,00 per maand te betalen.
5.3.
De advocaat van [appellant] heeft verder bij de mondelinge behandeling in hoger beroep desgevraagd meegedeeld dat, voor zover er een discrepantie bestaat tussen de in diens spreekaantekeningen uitgeschreven vordering en de vordering in de memorie van grieven, dit niet als (late) eiswijziging is bedoeld en dat de vordering van [appellant] in hoger beroep luidt zoals geformuleerd in die memorie.
Redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 en Pro 3 BW
5.4.
De werkzaamheden die Velison Wonen inmiddels aan de woning heeft uitgevoerd, zien zowel op dringende werkzaamheden als op renovatiewerkzaamheden. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het in deze procedure gaat om werkzaamheden die vallen in de categorie renovatiewerkzaamheden. Tevens staat niet ter discussie dat het de renovatie betreft van meer dan tien woningen die een bouwkundige eenheid vormen (in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW Pro).
5.5.
Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop (zoals ook de kantonrechter onder 5.2. van het bestreden vonnis) dat een huurder verplicht is mee te werken aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden, wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie, daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet (artikel 7:220 lid 2 BW Pro). Een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW Pro). [appellant] heeft deze vordering tijdig ingesteld. Het ligt vervolgens op haar weg om aan te tonen dat het voorstel jegens haar niet redelijk is en dat de werkzaamheden (daarom) weer ongedaan gemaakt moeten worden. [appellant] dient in dat kader voldoende feiten en omstandigheden te stellen en te onderbouwen waaruit volgt dat haar (individuele) belang boven dat van Velison Wonen en de andere huurders gaat. Anders dan [appellant] kennelijk veronderstelt, leent de procedure zich niet om algemeen geformuleerde bezwaren aan de orde te stellen of om op te komen voor de belangen van de overige huurders.
Heeft 70% van de huurders ingestemd met het voorstel?
5.6.
Met grief 1 heeft [appellant] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat voldoende vast is komen te staan dat tenminste 70% van de huurders (18 van de 24) met het voorstel heeft ingestemd, waarmee het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn in de zin van lid 3 van artikel 7:220 BW Pro. [appellant] betwijfelt of inderdaad 70% van de huurders met de renovatiewerkzaamheden heeft ingestemd. Dat valt volgens [appellant] voor haar niet te controleren, aangezien Velison Wonen slechts geanonimiseerde akkoordverklaringen in de procedure heeft overgelegd.
5.7.
Volgens Velison Wonen faalt de grief. Om een einde te maken aan de discussie over het percentage voorstemmers en omdat de werkzaamheden inmiddels zijn afgerond, heeft Velison Wonen de al eerder in geanonimiseerde vorm ingebrachte akkoordverklaringen nogmaals als producties aan de memorie van antwoord gehecht, maar dan niet geanonimiseerd. Daarmee valt elke mogelijke twijfel over het percentage voorstemmers weg, aldus Velison Wonen.
5.8.
De grief slaagt niet. Op grond van de door Velison Wonen overgelegde akkoordverklaringen staat vast dat tenminste 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel. Dat er verschillende versies van de akkoordverklaringen zijn (al dan niet met voorgedrukte of handgeschreven data of adressen), doet daar niet aan af. Velison Wonen heeft uitgelegd dat er verschillende versies zijn omdat zij de verklaringen in meerdere stemrondes heeft verkregen, na het geven van verdere voorlichting aan de huurders. Dat een dergelijke gang van zaken geoorloofd is, heeft [appellant] niet weersproken. Het hof ziet ook geen aanleiding om eraan te twijfelen dat de desbetreffende huurders de verklaringen zelf hebben ondertekend. Om te kunnen concluderen dat de huurders onder druk zijn gezet om akkoord te gaan met de werkzaamheden, heeft [appellant] onvoldoende aangevoerd. Velison Wonen heeft dat bovendien betwist. Het voorstel wordt bij deze stand van zaken vermoed redelijk te zijn in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW Pro.
Is het voorstel ten opzichte van [appellant] redelijk?
5.9.
Grief 2 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het renovatievoorstel jegens [appellant] redelijk is. In het algemeen ervaart [appellant] de renovatiewerkzaamheden als een ernstige inbreuk op haar woongenot, acht zij deze onnodig en heeft zij daartegen principiële bezwaren. De grief valt uiteen in de volgende onderdelen.
a) Vervanging gaskachel door cv-installatie
5.10.
Volgens [appellant] is het vervangen van haar gaskachel door een cv-installatie niet redelijk, omdat zij groot belang heeft bij het behoud daarvan om de navolgende redenen. Een gaskachel heeft geen last van uitval van de elektriciteit, is goedkoper en sneller warm dan een cv-installatie, is minder gehorig, is veel gezelliger, geeft vrijwel geen ruimteverlies in tegenstelling tot de aangebrachte grote (en lelijke) radiatoren en verwarmt de ruimte gericht. Bovendien leidt een cv-installatie tot droge lucht (wat gezondheidsklachten kan veroorzaken) en is het gevaar van koolmonoxidevergiftiging verwaarloosbaar en met gebruik van een CO-melder (die [appellant] heeft) te voorkomen. Het streven van de overheid om open verbrandingstoestellen uit te faseren, is volgens [appellant] geen wettelijke verplichting. Een gaskachel is nog steeds toegestaan als deze een thermische terugslagbeveiliging heeft, een CO-melder is geïnstalleerd en een keuringsrapport is opgemaakt. [appellant] voldoet daaraan. Daarnaast geldt volgens [appellant] dat er nog niet hoeft te worden geanticipeerd op aansluiting op een warmtenet in de toekomst. Omdat stadsverwarming meer geluid maakt, gevoelig is voor hacken, met koud weer slecht verwarmt, langzaam opwarmt en dus leidt tot hogere kosten, wenst [appellant] niet aangesloten te worden op een warmtenet. Aansluiting op een warmtenet heeft volgens [appellant] verder nog als nadelen dat de gebruiker afhankelijk is van één leverancier en dat defecten ingewikkeld te verhelpen zijn in verband met de geavanceerde software.
5.11.
Volgens Velison Wonen is de gaskachel die in de keuken van [appellant] stond, bij de werkzaamheden verwijderd. In de woonkamer is de gaskachel blijven staan, maar wel afgekoppeld. In combinatie met de aangebrachte mechanische ventilatie is het uit veiligheidsoverwegingen niet toegestaan om de kachel weer aan te sluiten. Door het vervangen van open verbrandingstoestellen voldoet Velison Wonen aan haar wettelijke zorgplicht. Volgens Velison Wonen weegt haar belang daarmee zwaarder.
5.12.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] haar standpunt dat het vervangen van haar gaskachel door een cv-installatie jegens haar niet redelijk is, onvoldoende onderbouwd. Ook het hof is van oordeel dat Velison Wonen terecht heeft aangevoerd dat de overheid streeft naar uitfasering van alle open verbrandingstoestellen (gashaarden en geisers) vanwege de verhoogde risico's op koolmonoxidevergiftiging en brand. Het vervangen van de gashaard in de woning van [appellant] door een cv-installatie past binnen dat streven en het ligt op de weg van Velison Wonen als woningcorporatie om daar uitvoering aan te geven. Dat (nog) geen sprake is van een wettelijke verplichting om gaskachels te vervangen, doet hier niet aan af. Ook voor een (mogelijke) aansluiting op een warmtenet in de toekomst is vervanging van de gashaard noodzakelijk. Dat Velison Wonen bij de renovatie ervoor heeft gekozen om de woning van [appellant] ook voor aansluiting op een warmtenet klaar voor de toekomst te maken, valt te begrijpen. Met dit alles is een substantieel belang aan de zijde van Velison Wonen gegeven, welk belang moet worden afgewogen tegen het belang dat [appellant] heeft bij het behoud van de gaskachel. [appellant] heeft haar bezwaren, voor zover deze al als een concreet en individueel belang kunnen worden aangemerkt, niet met stukken onderbouwd. In het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door Velison Wonen, gaat het hof aan die bezwaren voorbij. Voor zover de bezwaren van [appellant] wel een concreet en individueel belang van haar raken, zoals dat [appellant] een gaskachel gezelliger vindt, wegen die bezwaren niet op tegen het belang van Velison Wonen. Dit geldt ook voor de door [appellant] aangedragen bezwaren tegen aansluiting op het warmtenet. Daarvan is thans nog geen sprake, zodat de mogelijk nadelige gevolgen daarvan Velison Wonen niet kunnen worden tegengeworpen. Bovendien geldt ook hier dat de door [appellant] geformuleerde bezwaren in het geheel niet zijn onderbouwd. Dat het voorstel op dit onderdeel ten opzichte van [appellant] onredelijk is, is dan ook niet gebleken.
b) Mechanische ventilatie
5.13.
Wat betreft de mechanische ventilatie betwist [appellant] dat het aanbrengen hiervan noodzakelijk is in combinatie met de verduurzamingsmaatregelen, zoals Velison Wonen heeft aangevoerd. [appellant] heeft haar in eerste aanleg aangevoerde argumenten gehandhaafd, te weten dat de mechanische ventilatie leidt tot geluidsoverlast (zowel door het systeem zelf als door geluid van buiten), tot warmteverlies en tot ‘cosmetische vervuiling’ in verband met het aanleggen van grote buizen. Daarnaast heeft zij onder meer nog aangevoerd dat mechanische ventilatie een ongezonder binnenklimaat teweeg brengt (omdat dit volgens [appellant] leidt tot minder zuurstof in de woning), hogere kosten meebrengt in verband met het benodigde onderhoud en omdat dit systeem het hele jaar aan moet blijven staan. Bovendien zorgt mechanische ventilatie volgens [appellant] voor meer brandgevaar door de aanzuigende werking van de luchtstroom.
5.14.
Dit betoog faalt eveneens. Velison Wonen heeft naar het oordeel van het hof terecht aangevoerd dat de mechanische ventilatie in combinatie met de uitgevoerde verduurzamingsmaatregelen noodzakelijk is om te zorgen voor een adequate lucht af- en aanvoer in de woning, omdat deze na de renovatie dermate afgesloten is dat natuurlijke ventilatie onvoldoende is voor een gezond binnenklimaat. Het hof acht dit een feit van algemene bekendheid. [appellant] heeft haar bezwaren tegen de mechanische ventilatie, voor zover zij al een individueel belang betreffen, niet concreet onderbouwd, zodat deze niet vast zijn komen te staan en het hof daaraan voorbij gaat. De enkele betwisting van de noodzaak van het aanbrengen van mechanische ventilatie is gelet op de in dit verband aan te leggen maatstaf (zie onder 5.5.) niet voldoende. Velison Wonen heeft verder nog aangevoerd dat zij van de overige huurders geen klachten over geluidsoverlast door de mechanische ventilatie heeft ontvangen, hetgeen [appellant] niet heeft weersproken. Dat [appellant] de in dat kader aangelegde buizen niet mooi vindt, doet aan de redelijkheid van het voorstel niet af.
c) Zonnepanelen
5.15.
Zoals ook hiervoor al is vermeld, maakt [appellant] niet langer bezwaar tegen de (inmiddels geplaatste) zonnepanelen. De reden hiervoor is dat haar benedenburen daarmee wel hebben ingestemd. Wel wenst [appellant] dat haar woning van de zonnepanelen wordt afgekoppeld. Ook is zij niet langer bereid om de maandelijks hiervoor in rekening gebrachte vergoeding te voldoen. [appellant] kan de zonnepanelen voor zichzelf in haar woning uitzetten en heeft dat ook gedaan. [appellant] heeft een aantal bezwaren tegen het plaatsen van zonnepanelen genoemd, waaronder dat volgens [appellant] kans bestaat op overbelasting van het elektriciteitsnetwerk en dat zonnepanelen giftig zijn voor het milieu en onderhoud nodig hebben, hetgeen kosten met zich meebrengt.
5.16.
Het hof volgt Velison Wonen in haar verweer dat [appellant] haar bezwaren, voor zover deze al betrekking hebben op de individuele belangen van [appellant] , ook ten aanzien van dit onderdeel niet heeft onderbouwd en dat zij daarmee niet heeft voldaan aan haar stelplicht. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter verder terecht overwogen dat het met het oog op de energietransitie begrijpelijk is dat Velison Wonen heeft gekozen voor de plaatsing van zonnepanelen op het dak van het complex en dat zonne-energie gezien wordt als een duurzame vorm van energie, die bovendien voor de gebruiker tot een lagere stroomrekening leidt. Dat de salderingsregeling op termijn komt te vervallen, doet daar niet aan af. Met Velison Wonen is het hof het verder eens dat het maken van een uitzondering voor [appellant] om de bijbehorende vergoeding te betalen precedentwerking in de hand kan werken, met het gevaar dat Velison Wonen haar investering niet kan terugverdienen als ook andere huurders de vergoeding niet meer wensen te voldoen. De stelling van [appellant] dat het merendeel van de huurders tevreden is, zodat het gevaar voor precedentwerking niet groot is, leidt niet tot een ander oordeel. Het voorstel van Velison Wonen is ook wat betreft het plaatsen van zonnepanelen en de daarvoor in rekening gebrachte vergoeding jegens [appellant] redelijk, althans [appellant] heeft het tegendeel niet (voldoende) onderbouwd.
d) De generieke aanpak
5.17.
De grief houdt verder nog in dat een generieke aanpak wettelijk geen vereiste is en dat Velison Wonen ook niet heeft aangevoerd dat het onmogelijk was om bepaalde werkzaamheden niet bij [appellant] uit te voeren, dan wel dat het tot onredelijk hoge kosten zou leiden wanneer de werkzaamheden later alsnog zouden worden uitgevoerd. [appellant] heeft er daarbij op gewezen dat bij een andere bewoner van het complex wel is gekozen voor maatwerk, zodat dit ook bij haar gedaan had kunnen worden. Bij deze andere bewoner is volgens [appellant] de gaskachel niet vervangen voor een cv-installatie en is geen mechanische ventilatie aangelegd.
5.18.
Het hof sluit zich bij overweging 5.13 van het bestreden vonnis en maakt deze tot de zijne. Ook het hof is van oordeel dat van Velison Wonen in verband met de aard van werkzaamheden en de daarmee gemoeide kosten niet gevergd kon worden om het complex uit 1953 niet in zijn geheel te renoveren om dat toekomstbestendiger te maken, maar daarbij uit te gaan van de individuele wensen van de bewoners, zoals [appellant] . Dat Velison Wonen daarbij bij een andere huurder wel een uitzondering heeft gemaakt, omdat het, zoals Velison Wonen heeft uitgelegd, gaat om een huurder van meer dan negentig jaar oud met een broze gezondheid, leidt niet tot een ander oordeel. [appellant] heeft deze omstandigheden niet weersproken en het hof acht de door Velison Wonen gegeven uitleg plausibel. Het belang van [appellant] bij een niet generieke aanpak weegt niet op tegen het geschetste belang van Velison Wonen.
e) Huurverhoging
5.19.
[appellant] heeft tot slot nog aangevoerd dat zij het onwenselijk vindt dat nieuwe huurders naar verwachting veel meer huur zullen gaan betalen als gevolg van de uitgevoerde werkzaamheden, die leiden tot een hoger puntentotaal voor de woningen. Dit argument heeft geen betrekking op een individueel belang van [appellant] en behoeft reeds daarom geen bespreking. Velison Wonen heeft bovendien nogmaals bevestigd dat aan de huidige huurders geen huurverhoging in rekening is en zal worden gebracht, afgezien van de normale jaarlijkse huurverhoging (en afgezien van de gebruiksvergoeding voor de zonnepanelen). Voor het toewijzen van de (in hoger beroep nieuwe) vordering om Velison Wonen te verbieden om in de toekomst huurverhogingen door te voeren, afgezien van de normale huurverhogingen, bestaat dan ook geen grond.
5.20.
De conclusie luidt dat ook het hof van oordeel is dat het door Velison Wonen aan [appellant] gedane voorstel een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro. De (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen van [appellant] komen alle niet voor toewijzing in aanmerking en Velison Wonen hoeft geen werkzaamheden ongedaan te maken. Geen van de andere en hiervoor niet besproken stellingen van [appellant] kan tot een andere beslissing leiden. Grief 2 faalt.
Overige grieven
5.21.
Grieven 3 en 4 hebben geen zelfstandige betekenis, zodat zij geen afzonderlijke bespreking behoeven.
Bewijsaanbod
5.22.
[appellant] heeft geen (voldoende concrete) stellingen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
Slotsom
5.23.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde zal worden afgewezen. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van deze instantie. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 783,00
- salaris advocaat
€ 2.428,00(tarief II, 2 punten)
€ 2.428,00(tarief II, 2 punten)
Totaal € 3.211,00.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis en wijst het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde af;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Velison Wonen vastgesteld op € 3.211,00;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, K. van Dijk en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.