Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.346.387/01
zaaknummer rechtbank : 10970004 EA VERZ 24-206
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 september 2025
inzake:
[appellant],
gevestigd te [plaats 1] ,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,
a
tegen
1.[geïntimeerde 1] , h.o.d.n. [geïntimeerde 1] ,
gevestigd te [plaats 2] ,
2. [geïntimeerde 2],h.o.d.n. [geïntimeerde 2],
gevestigd te [plaats 2] ,
geïntimeerden in principaal appel,
appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. D.J.B. Bosscher te Halfweg,
Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden hierna samen ook de huurders genoemd.
1.De zaak in het kort
Verhuurder wil de lopende huurovereenkomsten met twee huurders beëindigen. Zij komt in hoger beroep op tegen een beschikking van de kantonrechter waarin is bepaald dat de huurders niet ontvankelijk zijn in hun voorwaardelijke verzoek tot verlenging van de termijn voor ontruiming van de door hen gehuurde ruimtes. Volgens de kantonrechter gaat het niet om huur van ruimtes in de zin van artikel 7:230a BW, maar om huur van bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290 BW. Het hof oordeelt anders: de huurovereenkomsten moeten worden gekwalificeerd als overeenkomsten met betrekking tot de huur van ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Het hof beoordeelt daarom alsnog het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
[appellant] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 27 september 2024, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 1 juli 2024 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).
2.2.
Op 31 december 2024 is ter griffie van het hof een voorwaardelijke incidentele memorie van grieven tevens memorie van antwoord van de huurders ingekomen, met producties.
2.3.
Op 20 maart 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in voorwaardelijk incidenteel appel van [appellant] ingekomen, met een productie.
2.4.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 24 juni 2025 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, beide aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. [appellant] en de huurders hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
2.5.
Uitspraak is bepaald op heden.
2.6.
[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de huurders alsnog ontvankelijk zal verklaren, de verzoeken van de huurders alsnog zal afwijzen, het tijdstip van ontruiming op 1 november 2024 zal bepalen en de gebruiksvergoeding zal vaststellen gelijk aan de laatst geldende huurprijs, met veroordeling van de huurders in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten en met rente.
2.7.
De huurders hebben in principaal appel geconcludeerd, naar het hof begrijpt, tot bekrachtiging van de bestreden beschikking. In het incidentele appel hebben de huurders, naar het hof begrijpt, hun eis vermeerderd en geconcludeerd tot vernietiging van de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling en - uitvoerbaar bij voorraad - tot veroordeling van [appellant] in de volledige door de huurders gemaakte proces- en advocaatkosten in beide instanties inclusief nakosten en met rente. Omdat de huurders deze volledige proceskostenveroordeling voor het eerst in hoger beroep verzoeken, merkt het hof dit verzoek aan als een eisvermeerdering.
2.8.
Zowel [appellant] als de huurders hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 in principaal appel heeft [appellant] betoogd dat deze feitenvaststelling onvolledig is. Het hof zal daarmee bij de weergave van de feiten, voor zover relevant, rekening houden. Over de vastgestelde feiten bestaat voor het overige geen geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat en aangevuld met andere onomstreden feiten komen deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende.
3.1.
[appellant] is eigenaar en verhuurder van onroerende zaken gelegen op een bedrijventerrein aan het adres [appellant] [nummer 1] te [plaats 2] . Zij wil alle lopende huurovereenkomsten beëindigen om het terrein te kunnen herontwikkelen. Voor dat doel heeft [appellant] een omgevingsvergunning aangevraagd.
3.2.
[geïntimeerde 1] heeft op grond van een schriftelijke huurovereenkomst ingaande 1 januari 2011 van [appellant] ruimtes gehuurd die in de huurovereenkomst zijn aangeduid als units 35 en 36 en een verhard opslagterrein. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar waarbij is overeengekomen dat de huurovereenkomst na verloop van die periode (en behoudens opzegging tegen het einde van een lopende termijn) steeds voor aansluitende periodes van een jaar wordt voortgezet. De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 3.422,50 exclusief btw per kwartaal. Tussen 2007 en 1 januari 2011 huurde [geïntimeerde 1] uitsluitend unit 36 van [appellant] .
3.3.
[geïntimeerde 2] heeft op basis van een schriftelijke huurovereenkomst ingaande 1 oktober 2021 van [appellant] units 31 en 32 gehuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie maanden, waarbij is overeengekomen dat de huurovereenkomst na verloop van die periode (en behoudens opzegging tegen het einde van een lopende termijn) steeds voor aansluitende periodes van een jaar wordt voortgezet. De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 825,00 exclusief btw per maand. Voor het sluiten van de huidige huurovereenkomst gold tussen [appellant] en [geïntimeerde 2] een gelijksoortige huurovereenkomst met betrekking tot units 31 en 32 die was ingegaan in 2009.
3.4.
De considerans van de laatste tussen de huurders en [appellant] gesloten huurovereenkomsten (verder: de huurovereenkomsten) vermeldt dat aan de huurders
opslagruimtewordt verhuurd. Voorts vermelden de huurovereenkomsten onder meer:
opslagruimtewordt verhuurd. Voorts vermelden de huurovereenkomsten onder meer:
[geïntimeerde 2] :
4.1.
De gehuurde ruimte is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als door huurder is opgegeven en bij partijen bekend. Het is huurder verboden op andere plaatsen dan in de in de gehuurde opslagruimte of op het gehuurde opslagterrein werkzaamheden uit te voeren.
(…)
4.3
Het is huurder te allen tijde verboden het gehuurde te gebruiken als winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek.
[geïntimeerde 1] :
4.1.
Huurder mag de ruimte gebruiken op de wijze, zoals bij partijen bekend. Het is huurder verboden op andere plaatsen dan in de gehuurde opslagruimte of op het gehuurde opslagterrein werkzaamheden uit te voeren.
(…)
4.2
Het is huurder te allen tijde verboden het gehuurde te gebruiken als winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek.
3.5.
Bij brieven van 26 september 2023 heeft [appellant] aan de huurders meegedeeld dat de aandelen in haar kapitaal zouden worden overdragen aan een derde en dat [appellant] de komende jaren een bouwplan zou gaan uitvoeren waarbij de door de huurders gehuurde units zullen worden vervangen door nieuwbouw. Zij heeft daarom de huurovereenkomsten opgezegd per 31 december 2023 en per dezelfde datum de ontruiming van het gehuurde aangezegd. De huurders hebben zich tegen de opzegging verzet en de ruimtes niet ontruimd.
3.6.
Na het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn vanaf 31 december 2023 dat heeft geleid tot de bestreden beschikking is door de huurders geen opvolgend (voorwaardelijk) verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend.
4.Eerste Aanleg
4.1.
In eerste aanleg hebben de huurders (en een derde huurder, die geen partij is in dit hoger beroep) de kantonrechter primair verzocht om hen niet ontvankelijk te verklaren in hun verzoek om ontruimingsbescherming op de grond dat zij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW huren. Subsidiair hebben zij de kantonrechter verzocht de termijn waarbinnen zij het gehuurde moeten ontruimen, te verlengen met een jaar. [appellant] heeft in eerste aanleg verzocht de verzoeken van de huurders af te wijzen, het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vast te stellen op 1 juli 2024 en de gebruiksvergoeding die de huurders verschuldigd zijn vanaf 1 januari 2024 vast te stellen op het bedrag van de laatst geldende huur.
4.2.
De kantonrechter heeft de verzoekers niet-ontvankelijk verklaard in hun verzoek omdat, kort samengevat, de huurovereenkomsten volgens de kantonrechter moeten worden gekwalificeerd als huurovereenkomsten die betrekking hebben op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
5.Beoordeling
Ontvankelijkheid
5.1.
Artikel 7:230a lid 8 BW bepaalt dat tegen een beschikking krachtens artikel 7:230a BW geen hogere voorziening openstaat. Hoger beroep staat wel open als erover wordt geklaagd dat de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast. [appellant] heeft ter zitting nader toegelicht dat zij op deze grond ontvankelijk is in haar hoger beroep. De huurders hebben zich aan het oordeel van het hof ter zake gerefereerd.
5.2.
Het hof is met [appellant] van oordeel dat haar grieven in de kern zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat artikel 7:230a BW niet van toepassing is op de met de huurders gesloten huurovereenkomsten. Dat levert een grond op voor doorbreking van het in artikel 7:230a lid 8 BW neergelegde appelverbod. [appellant] is daarom ontvankelijk in haar hoger beroep.
Kern van de zaak, grieven
5.3.
Deze zaak gaat in de kern over de vraag of de huurovereenkomsten moeten worden gekwalificeerd als overeenkomsten met betrekking tot de huur van ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW (verder: [nummer 2] -ruimte) of als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (verder: bedrijfsruimte). [appellant] heeft in principaal appel vijf grieven aangevoerd waarmee zij bepleit dat zij [nummer 2] -ruimte aan de huurders heeft verhuurd. De huurders betogen, onder aanvoering van twee grieven, dat zij bedrijfsruimte van [appellant] hebben gehuurd. Het betoog van de huurders strekt ertoe dat de bestreden beschikking op het punt van de kwalificatie van de huurovereenkomsten moet worden bekrachtigd. Daarmee kunnen de standpunten van de huurders niet worden aangemerkt als grieven. Het hof zal die standpunten wel betrekken bij de bespreking van de grieven van [appellant] , die zich lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Kwalificatie van de huurovereenkomsten
5.4.
Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte dan wel [nummer 2] -ruimte is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Voor zover de huurders betogen dat dit niet (langer) de juiste maatstaf is, volgt het hof hen daarin niet. Het hof leest in de door de huurders aangehaalde rechtspraak niet dat voor een zaak als de onderhavige een andere maatstaf moet worden aangelegd.
5.5.
De tekst van de huurovereenkomsten omschrijft het gehuurde als
opslagruimte. Tussen partijen is niet in geschil dat opslagruimte [nummer 2] -ruimte is. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst van [geïntimeerde 1] en artikel 4.3 van de huurovereenkomst van [geïntimeerde 2] staat bovendien een expliciet verbod om het gehuurde te gebruiken als bedrijfsruimte. De huurders hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat partijen toch een gebruik als bedrijfsruimte voor ogen heeft gestaan, gewezen op de eerste zin van artikel 4.1 van de beide huurovereenkomsten, waarin wordt verwezen naar het
bij partijen bekendegebruik. Daarmee is volgens de huurders gebruik als bedrijfsruimte bedoeld. Het hof volgt de huurders niet in dit betoog. In het licht van de betwisting van [appellant] hebben de huurders onvoldoende onderbouwd dat met artikel 4.1 is bedoeld gebruik als bedrijfsruimte overeen te komen. De huurders hebben geen foto’s, facturen of andere stukken overgelegd waaruit blijkt waaruit hun activiteiten bestonden op het moment dat de huurovereenkomsten werden gesloten, zodat door het hof niet kan worden vastgesteld welk
bij partijen bekendgebruik is bedoeld. De huurders hebben wel facturen overgelegd die zien op andere periodes, maar die kunnen geen onderbouwing vormen voor de stelling dat gebruik als bedrijfsruimte voor ogen stond ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten. De stelling dat met de verwijzing in artikel 4.1 naar het
bij partijen bekendegebruik is bedoeld om, in strijd met artikel 4.2 van de huurovereenkomst van [geïntimeerde 1] en artikel 4.3 van de huurovereenkomst van [geïntimeerde 2] , gebruik als bedrijfsruimte toe te staan, volgt het hof dus niet. Daarbij betrekt het hof mede dat het gehuurde ook in de tweede zin van artikel 4.1 van de beide huurovereenkomsten wordt aangeduid als opslagruimte.
opslagruimte. Tussen partijen is niet in geschil dat opslagruimte [nummer 2] -ruimte is. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst van [geïntimeerde 1] en artikel 4.3 van de huurovereenkomst van [geïntimeerde 2] staat bovendien een expliciet verbod om het gehuurde te gebruiken als bedrijfsruimte. De huurders hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat partijen toch een gebruik als bedrijfsruimte voor ogen heeft gestaan, gewezen op de eerste zin van artikel 4.1 van de beide huurovereenkomsten, waarin wordt verwezen naar het
bij partijen bekendegebruik. Daarmee is volgens de huurders gebruik als bedrijfsruimte bedoeld. Het hof volgt de huurders niet in dit betoog. In het licht van de betwisting van [appellant] hebben de huurders onvoldoende onderbouwd dat met artikel 4.1 is bedoeld gebruik als bedrijfsruimte overeen te komen. De huurders hebben geen foto’s, facturen of andere stukken overgelegd waaruit blijkt waaruit hun activiteiten bestonden op het moment dat de huurovereenkomsten werden gesloten, zodat door het hof niet kan worden vastgesteld welk
bij partijen bekendgebruik is bedoeld. De huurders hebben wel facturen overgelegd die zien op andere periodes, maar die kunnen geen onderbouwing vormen voor de stelling dat gebruik als bedrijfsruimte voor ogen stond ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten. De stelling dat met de verwijzing in artikel 4.1 naar het
bij partijen bekendegebruik is bedoeld om, in strijd met artikel 4.2 van de huurovereenkomst van [geïntimeerde 1] en artikel 4.3 van de huurovereenkomst van [geïntimeerde 2] , gebruik als bedrijfsruimte toe te staan, volgt het hof dus niet. Daarbij betrekt het hof mede dat het gehuurde ook in de tweede zin van artikel 4.1 van de beide huurovereenkomsten wordt aangeduid als opslagruimte.
5.6.
[appellant] heeft voorts gewezen op een verklaring van de dochters van G.T. Verlaan (hierna: Verlaan), de voormalig bestuurder van [appellant] , die [appellant] heeft vertegenwoordigd bij het sluiten van de huurovereenkomsten. Zij verklaren dat het de uitdrukkelijke wens van Verlaan was dat de huurovereenkomsten kortlopend zouden zijn. Gelet op zijn gevorderde leeftijd wilde Verlaan flexibiliteit behouden bij een eventuele verkoop van het terrein en langdurige huurovereenkomsten vermijden. Deze doelstellingen van Verlaan sluiten aan bij de tekst van de huurovereenkomsten en bij het standpunt van [appellant] dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomsten gebruik als [nummer 2] -ruimte voor ogen stond.
5.7.
Ook de inrichting van het gehuurde wijst op de huur van [nummer 2] -ruimte, althans niet op de huur van bedrijfsruimte. Ter zitting heeft [geïntimeerde 1] verklaard dat unit 35 bij aanvang van de huurovereenkomst leeg aan hem is opgeleverd, dus zonder enige inrichting die wijst op gebruik als bedrijfsruimte. Ten aanzien van de andere door [geïntimeerde 1] gehuurde unit en de door [geïntimeerde 2] gehuurde units is de inrichting bij aanvang van de huurovereenkomsten onduidelijk gebleven. De huurders hebben niet onderbouwd (met foto’s van de units die dateren van omstreeks het aangaan van de huurovereenkomsten of anderszins) dat die inrichting meebrengt dat partijen verhuur van bedrijfsruimte voor ogen stond. Daarentegen blijkt uit de wel door partijen overgelegde foto’s van nadien dat de units uiterlijke kenmerken hebben die meer passen bij een opslagruimte dan bij bedrijfsruimte. De units zijn opgetrokken uit niet of summier afgewerkte betonblokken, zijn bekleed met eenvoudig ogende metalen golfplaten en zijn voorzien van een roldeur.
5.8.
De huurders hebben nog gewezen op verklaringen van andere huurders waaruit volgens hen blijkt dat Verlaan moet hebben geweten welke activiteiten de huurders in het gehuurde verrichtten. Uit deze getuigenverklaringen blijkt echter niets over de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomsten. Hetzelfde geldt voor de door [geïntimeerde 1] overgelegde facturen, die geen betrekking hebben op de periode waarin hij de huurovereenkomst met [appellant] heeft gesloten (rondom januari 2011), maar op periodes in 2023 en 2024.
5.9.
De conclusie is dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomsten, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, naar het oordeel van het hof een gebruik van het gehuurde als [nummer 2] -ruimte voor ogen heeft gestaan.
Toepasselijk huurregime verkleurd?
5.10.
De huurders hebben verder betoogd dat zij na het sluiten van de huurovereenkomsten (nader) met [appellant] zijn overeengekomen dat het gehuurde alsnog door hen zou worden gebruikt als bedrijfsruimte. Zij wijzen erop dat Verlaan regelmatig in het gehuurde kwam en daarbij moet hebben gezien dat de huurders het gehuurde op enig moment zijn gaan gebruiken als bedrijfsruimte, te weten als garage. Verlaan heeft tegen dat gebruik nooit bezwaar gemaakt en heeft bij [geïntimeerde 1] zelfs zijn auto laten repareren. In 2019 heeft een van de dochters van Verlaan bovendien gecorrespondeerd met de gemeente Amstelveen. Uit de aan die correspondentie gehechte bijlagen had de dochter van Verlaan volgens [geïntimeerde 1] kunnen afleiden dat [geïntimeerde 1] het gehuurde gebruikte als garage.
5.11.
[appellant] betwist dat de huurders op enig moment activiteiten hebben verricht die moeten worden gekwalificeerd als activiteiten als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub a BW. Voor zover dat anders zou zijn, geldt volgens [appellant] dat partijen over dat gewijzigde gebruik geen overeenstemming hebben bereikt.
5.12.
Het antwoord op de vraag of de activiteiten die de huurders na het sluiten van de huurovereenkomsten van tijd tot tijd in het gehuurde hebben verricht moeten worden gekwalificeerd als activiteiten als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub a BW kan in het midden blijven. Ook als dat juist is en Verlaan dit bovendien heeft kunnen waarnemen, is dat onvoldoende om te kunnen concluderen dat partijen een nadere overeenkomst hebben gesloten met de strekking het toepasselijke huurregime te wijzigen. Het hof licht dat hierna toe.
5.13.
Een niet schriftelijk vastgelegde wijziging van het contractueel overeengekomen huurregime moet niet snel worden aangenomen, met name niet als de ‘verkleuring’ van het regime voor één van de partijen, in dit geval voor [appellant] , evident ongunstig uitpakt. Bij de huurders moet het gerechtvaardigd vertrouwen zijn gewekt dat [appellant] , door diens verklaringen of gedragingen, met de regimewijziging heeft ingestemd. Die instemming kan onder omstandigheden besloten liggen in gedragingen, maar een enkel stilzitten of gedogen is daarvoor onvoldoende. Dat Verlaan meer heeft gedaan dan een (bewust of onbewust) gedogen is niet gebleken. Dat de opstelling van Verlaan niet licht moet worden aangemerkt als uitdrukkelijke instemming met de wijziging van het toepasselijke huurregime geldt te meer omdat Verlaan juridisch niet onderlegd was, hij de activiteiten van de huurders - als deze op enig moment al onder het bereik van artikel 7:290 lid 2 sub a BW zijn gaan vallen - mogelijk niet als zodanig heeft herkend en het (gezien de tekst van de huurovereenkomsten en de verklaring van zijn dochters) zijn kennelijke intentie was om kortdurend te verhuren. Dat Verlaan enige jaren na het sluiten van de huurovereenkomst door [geïntimeerde 1] de zomerbanden van zijn auto heeft laten vervangen voor winterbanden en dat zijn dochter betrokken is geweest bij correspondentie met de gemeente Amstelveen, doet aan het voorgaande niet af. Uit die omstandigheden volgt niet dat [appellant] heeft ingestemd met wijziging van het toepasselijke huurregime.
5.14.
De conclusie van het voorgaande is dat partijen na het sluiten van de huurovereenkomsten geen wijziging van het toepasselijke huurregime zijn overeengekomen.
Verzoek tot ontruimingsbescherming
5.15.
Omdat hiervoor is overwogen dat partijen huurovereenkomsten voor [nummer 2] -ruimte hebben gesloten en nadien geen wijziging van het toepasselijke huurregime zijn overeengekomen, moet alsnog het oorspronkelijke verzoek van de huurders tot verlenging van de ontruimingstermijn worden beoordeeld.
5.16.
[appellant] heeft aangevoerd dat het verzoek van [geïntimeerde 2] op grond van artikel 7:230a lid 4 BW moet worden afgewezen, omdat wegens wanbetaling van [geïntimeerde 2] niet van [appellant] gevergd kan worden dat [geïntimeerde 2] langer het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. [appellant] heeft aan [geïntimeerde 2] gerichte facturen en aanmaningen in het geding gebracht waaruit blijkt dat [geïntimeerde 2] in juni 2024 een betalingsachterstand van
€ 5.183,76 had. Dit is door [geïntimeerde 2] niet betwist. Uit een (evenmin door [geïntimeerde 2] betwist) overzicht van 13 juni 2025 blijkt dat hij vanaf februari 2025 een nieuwe achterstand heeft laten ontstaan, die op 13 juni 2025 € 3.898,03 bedroeg.
5.17.
Door [geïntimeerde 2] is kort voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep een schermafdruk overgelegd waaruit lijkt te volgen dat op of omstreeks 17 juni 2025 een bedrag van € 3.898,03 aan [appellant] is betaald. Dat neemt echter niet weg dat [geïntimeerde 2] voordien langdurig en herhaaldelijk in verzuim is gebleven met de tijdige betaling van hetgeen hij op grond van de huurovereenkomst aan [appellant] verschuldigd was. Met [appellant] is het hof van oordeel (en door [geïntimeerde 2] is ook niet betwist) dat de wanbetaling van [geïntimeerde 2] van zodanige aard en omvang is geweest dat niet van [appellant] kan worden gevergd dat [geïntimeerde 2] het gebruik van het gehuurde voortzet. Dit betekent dat het hof het verzoek van [geïntimeerde 2] tot verlenging van de ontruimingstermijn zal afwijzen en een datum voor ontruiming zal vaststellen.
5.18.
Ten aanzien van [geïntimeerde 1] doet zich geen wettelijke afwijzingsgrond voor, zodat het hof toekomt aan de beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar, tot 31 december 2024. De huurders hebben ter zitting bevestigd dat zij geen opvolgend voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming hebben gedaan. Als gevolg daarvan kan het verzoek van [geïntimeerde 1] in ieder geval niet leiden tot een verdergaande verlenging van de ontruimingstermijn dan tot 31 december 2024.
5.19.
[geïntimeerde 1] heeft zijn verzoek in eerste aanleg summier onderbouwd met de stelling dat het moeilijk zal zijn om een andere ruimte te huren waarin hij een garagebedrijf kan exploiteren. [appellant] heeft dit betwist en er onder meer op gewezen dat zij aan [geïntimeerde 1] heeft aangeboden om gedurende negen maanden na het einde van de huurovereenkomst elders op het terrein een vervangende ruimte van vergelijkbare omvang van [appellant] te huren tegen betaling van een gelijke huurprijs per vierkante meter. [appellant] heeft er verder op gewezen dat [geïntimeerde 1] zijn stelling dat het moeilijk is om vervangende ruimte te vinden, op geen enkele wijze heeft onderbouwd. In het licht van de betwisting van [appellant] heeft [geïntimeerde 1] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat zijn belangen ernstiger worden geschaad door ontruiming dan die van [appellant] bij voortzetting van het gebruik door [geïntimeerde 1] tot 31 december 2024, te minder omdat die datum inmiddels in het verleden ligt. Het hof zal het verzoek van [geïntimeerde 1] daarom afwijzen en een datum voor ontruiming vaststellen.
Integrale proceskosten
5.20.
Hiervoor (5.3) is overwogen dat de door huurders als grieven aangemerkte bezwaren tegen de bestreden beschikking niet als grieven kunnen worden aangemerkt. De eerst in hoger beroep ingestelde vordering tot vergoeding van de integrale door huurders gemaakte proces- en advocaatkosten houdt wel een grief in. Uit het voorgaande volgt echter dat de huurders in het ongelijk worden gesteld. De huurders hebben daarom geen recht op een vergoeding van proceskosten, dus ook niet van integrale proceskosten. De grief slaagt dus niet.
Bewijs
5.21.
De huurders hebben in hoger beroep aangeboden te bewijzen dat Verlaan wist dat de huurders het gehuurde op enig moment zijn gaan gebruiken als bedrijfsruimte. Hiervoor is overwogen dat deze enkele wetenschap, wat daarvan ook zij, onvoldoende is om te concluderen dat Verlaan heeft ingestemd met wijziging van het toepasselijke huurregime. Het hof gaat daarom op dit punt aan het bewijsaanbod van de huurders voorbij. De huurders hebben ook overigens geen bewijs aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het hof gaat daarom voorbij aan het bewijsaanbod dat zij hebben gedaan.
Slotsom, bewijsaanbod en kosten
5.22.
Het principaal appel slaagt en het incidenteel appel faalt. De bestreden beschikking zal worden vernietigd. De huurders zijn in het hoger beroep alsnog in het ongelijk gesteld en zullen worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden beschikking en opnieuw rechtdoende:
verklaart [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ontvankelijk in hun verzoek;
wijst het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ten aanzien van [geïntimeerde 2] af;
veroordeelt [geïntimeerde 2] om binnen zes weken na betekening van deze beschikking het door hem van [appellant] gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [geïntimeerde 2] bevindt te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [appellant] te stellen;
wijst het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ten aanzien van [geïntimeerde 1] af;
veroordeelt [geïntimeerde 1] om binnen zes weken na betekening van deze beschikking het door hem van [appellant] gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [geïntimeerde 1] bevindt te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [appellant] te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 688,00 aan verschotten en € 1.228,00 voor salaris;
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 798,00 aan verschotten en € 2.642,00 voor salaris en € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze beschikking plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na deze beschikking dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mrs. K. van Dijk, M.J.R. Brons en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.