ECLI:NL:GHAMS:2025:2776 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep inzake WOZ-waarde woning en de onderbouwing ...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3507

2 oktober 2025

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 15 juli 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/2740 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 2.454.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 2.285.000 vanwege toepassing van de meerderheidsregel.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 15 juli 2024 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 september 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning, repeterend, met een oppervlakte van ongeveer 272 m2, met een kavel van 171 m2, een kelder en een berging.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.

2.3.

De woning heeft in 2019 te koop gestaan voor € 2.600.000. In de verkoopadvertentie was onder meer vermeld:

“Een heerlijk royaal jaren 30 familiehuis met een zee aan ruimte (…). (…) Dit fijne huis is goed onderhouden en voorzien van mooie authentieke details (…). (…)”

Tot de stukken van het geding behoren ook de foto’s van de verkoopadvertentie.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van € 2.285.000 te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in voile omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank stelt voorop dat het bij de vaststelling van de waarde - bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rand de peildatum - gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum. Dat wil zeggen een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen. Dat is geen exacte wetenschap. Uit onder meer de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 20213 volgt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Hierbij kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden.

Algemene gronden van eiser

8. Eiser stelt zich meer algemeen op het standpunt dat de heffingsambtenaar hem de stukken waarom hij had verzocht in bezwaar had moeten toesturen. Hij noemt in dat verband de artikelen 6:17 en 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en heeft het over de matrix, grondstaffels en iWOZ-kaarten. De rechtbank overweegt dat de matrix en grondstaffels in beroep als onderdeel van het Intern waarde advies zijn overgelegd. In bezwaar is een taxatieverslag aan eiseres verstrekt en volgens de heffingsambtenaar ook de grondstaffels. Een matrix is in bezwaar niet opgemaakt en kan dan ook niet worden verstrekt. De iWOZ-kaarten behoren volgens vaste rechtspraak in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. De rechtbank ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen aanleiding om daar in deze zaak anders over te oordelen.

9. Eiser heeft aangevoerd dat niet inzichtelijk is geworden hoe de verkoopcijfers geïndexeerd zijn en verwijst daarbij naar de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2022. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan inzichtelijk gemaakt in het Intern waarde-advies. De vergelijking met de door eiser genoemde uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland gaat niet op, aangezien in die zaak de heffingsambtenaar had volstaan met het enkel noemen van indexcijfers. In het geval van eiser heeft de heffingsambtenaar door middel van een grafiek en een procentueel overzicht per (vergelijkings)object de indexering van de verkoopcijfers in de periode van 1 januari 2019 tot en met 1 januari 2021 onderbouwd. De juistheid hiervan heeft eiser niet (gemotiveerd) betwist. Deze grond slaagt niet.

10. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar inzicht moet geven in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling en verwijst daarbij naar het zogenoemde "black box"-arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.6 De rechtbank overweegt dat uit de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam volgt dat de heffingsambtenaar niet gehouden is inzicht te verschaffen in de modelmatige waardebepaling en daarbij alle transacties over te leggen van de referentie-objecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Er is geen sprake van een waardevaststelling die geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces (een modelmatige waardebepaling of een 'black box'). De WOZ-waarde is immers zelfstandig door een taxateur vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen (waaronder de modelwaarde) die hem daarbij ten dienste staan. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de eindwaarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dat kan hij doen door de door hem voorgestane waarde in beroep te onderbouwen met drie gerealiseerde verkopen. De grond slaagt niet.

11. Volgens eiser is de inhoud van de referentie-objecten niet juist en behoren de bouwtekeningen, evenals de iWOZ-kaarten, tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en hadden die moeten worden overgelegd. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar niet de inhoud van de vergelijkingsobjecten tot uitgangspunt heeft genomen, maar de oppervlakte. Voor zover ook bedoeld is te zeggen dat de oppervlaktes niet juist zijn berekend, geldt dat dit niet is onderbouwd. De rechtbank overweegt voorts dat, anders dan eiser meent, de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in genoemd artikel. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als (een) belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Eiser heeft dit niet aangevoerd, laat staan aannemelijk gemaakt. Wat is overwogen met betrekking tot de bouwtekeningen geldt, zoals hiervoor al is overwogen, ook voor de volgens eiser ontbrekende iWOZ-kaarten. De grond slaagt niet.

Specifieke gronden van eiser

12. De rechtbank zal nu ingaan op de waarde-vaststelling van de woning en de specifieke beroepsgronden die eiser in dat verband heeft aangevoerd. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, moet de rechtbank bezien of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en, zo ja, of voldoende rekening is gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

13. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle grote woningen van (vrijwel) hetzelfde type, gelegen in dezelfde buurt en wijk en zijn van een nagenoeg gelijk bouwjaar. Verder zijn de vergelijkingsobjecten alle binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting aangevoerd dat het verschil in kwaliteit tussen de woning ('matig') en twee van de vergelijkingsobjecten ('goed') zodanig is dat hiermee geen rekening kan warden gehouden in de vergelijking, zodat deze twee vergelijkingsobjecten daarvoor ongeschikt zijn. De taxateur heeft op de zitting toegelicht te zoeken naar zoveel mogelijk identieke woningen en als die niet voorhanden zijn te kiezen voor de best mogelijke vergelijkingsobjecten. In zijn algemeenheid kan volgens de heffingsambtenaar niet gesteld worden dat bij een dergelijk verschil in onderhoudsniveau sprake is van onvergelijkbare objecten. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Zoals hiervoor al is overwogen is het taxeren van woningen geen exacte wetenschap en is het aan de taxateur om alle relevante feiten en omstandigheden bij die taxatie te betrekken. Nergens blijkt uit dat dat bij het genoemde verschil in onderhoudsniveau niet mogelijk is. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van deze objecten heeft kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

14. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat sprake is van lekkage en scheurvorming in de woning. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting verder aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten vanwege de verschillen met de woning eigenlijk niet vergelijkbaar zijn met de woning en dat er verder geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De taxateur heeft ter zitting gesteld dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. Zo is er, uitgaande van het verschil tussen de gemiddelde neutrale vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 8.499,-) en de neutrale vierkantemeterprijs van de woning (€ 6.998,-), een zeer ruime marge van

€ 408.000,-, die bij toepassing van de 60% regel zelfs leidt tot een marge van € 680.000, waarmee de verschillen - waaronder ook de lekkage, scheurvorming en verschillen in oppervlakte - voldoende zijn 'gedekt'. De rechtbank ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen reden om hieraan te twijfelen en is van oordeel dat de heffingsambtenaar aldus voldoende rekening heeft gehouden met de (grote) verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Conclusie

15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met enig beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

16. Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ

- Algoritmes van grondstaffels en erfpachtcorrecties

5.1.

Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ bepaalt dat aan een belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, op diens verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde moet worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Als belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, dient ook een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Uit de gedingstukken volgt dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om in het geding te brengen ‘
de grondstaffels (wanneer een perceel in de waardering is betrokken) (…) en tenslotte de erfpachtcorrecties (ECLI:NL:HR:2018:1316, overweging 2.3.3)’.In hoger beroep betwist belanghebbende in bezwaar te hebben ontvangen de algoritmes van de grondstaffels en de erfpachtcorrecties.

5.2.1.

Uit de stukken van het geding blijkt dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase heeft overgelegd een matrix, waarvan onderdeel uitmaken erfpachtcorrecties (incl. een toelichting op de berekening ervan). In de bezwaarfase is, zo volgt uit de gedingstukken, een taxatieverslag overgelegd. Volgens de heffingsambtenaar zijn in bezwaar tevens de grondstaffels overgelegd.

5.2.2.

Het Hof ziet, gelijk de rechtbank, geen aanleiding om te twijfelen aan de verklaring van de heffingsambtenaar dat de grondstaffels in bezwaar zijn overgelegd. Dit geldt temeer nu belanghebbende zelf ervan spreekt de algoritmes van de grondstaffels in bezwaar te hebben gemist; de grondstaffels als zodanig zijn kennelijk wel aan belanghebbende overgelegd. Het Hof is voorts van oordeel dat met het overleggen van de grondstaffels aan het verzoek van belanghebbende is voldaan, reeds omdat dit verzoek niet mede de algoritmes omvatte (zie 5.1). Hieraan doet verder niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde grondstaffels mede betwist. De informatieverstrekking op grond van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ betreft immers de bij de waardevaststelling van de woning gehanteerde gegevens, of die gegevens juist zijn of niet.

5.2.3.

Het Hof overweegt verder dat de door belanghebbende in bezwaar verzochte matrix met daarin de erfpachtcorrecties, toen niet konden worden overgelegd, aangezien deze – zoals de heffingsambtenaar geloofwaardig heeft verklaard – er simpelweg nog niet was. De matrix en de erfpachtcorrecties zijn in beroep overgelegd. Belanghebbende heeft dit ook niet betwist.

5.3.

De conclusie is derhalve dat de klachten van belanghebbende welke betrekking hebben op de informatieverstrekking in bezwaarfase onder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, falen.

Waardering van de woning

5.4.

Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (r.o. 6, 7 en 12) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Het Hof verenigt zich ook met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld (r.o. 15), en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (r.o. 13 en 14) tot de zijne. Het Hof overweegt in aanvulling daarop en naar aanleiding van de klachten in hoger beroep als volgt.

5.5.

Het Hof stelt voorop dat:

de in geschil zijnde (WOZ-)waarde, de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.6.

De heffingsambtenaar heeft in zijn matrix naar het oordeel van het Hof op een juiste wijze rekening gehouden met de staat van de woning en die van de referentieobjecten [straat 2] en [straat 3] . De staat van de referenties is gelet op de foto’s en verkoopadvertenties namelijk niet als goed ( [straat 2] ) of bovengemiddeld ( [straat 3] ) te beschouwen, zoals belanghebbende voorstaat. Voor de beoordeling van onderhoud en kwaliteit dient bovendien te worden geabstraheerd van de inrichting van deze twee referenties. De kwaliteit van de woning is terecht op gemiddeld gesteld, waarbij onderhoud op matig is gesteld. De staat van de woning is, mede gelet op de overgelegde foto’s, niet te slecht gekwalificeerd. Het Hof brengt bovendien in herinnering dat kwalificatie als ‘matig’, ‘gemiddeld’ of ‘goed’ op zichzelf niet doorslaggevend is, omdat het erom gaat of met de verschillen tussen woningen, gelet op de voor de woning vastgestelde waarde, genoeg rekening is gehouden.

5.7.

Het Hof is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, dit mede gelet op het verschil in prijs per vierkante meter woonoppervlakte en de daardoor ontstane wel zeer ruime marge van minimaal € 503.472. Voor zover belanghebbende zich erover beklaagt dat in de matrix van de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is hoe met het afnemend grensnut rekening is gehouden, vindt het Hof hierin geen aanleiding om aan de waardering te twijfelen. Deze klacht miskent dat de heffingsambtenaar niet alle samenstellende onderdelen van de woning, en aldus van de referenties, moet onderbouwen maar de waarde van de woning als geheel (zie 5.5). Al zou dus de berekening van het afnemend grensnut met enige onzekerheid zijn omgeven, dan doet dat nog niet af aan de algehele waardering van de referentieobjecten en van de woning.

5.8.

Het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, slaagt evenmin. Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij rechtsoverwegingen 5.12 tot en met 5.13 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, en de daar genoemde jurisprudentie.

5.9.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, tevens in het licht van hetgeen belanghebbende in hoger beroep daar tegenin heeft gebracht.

Slotsom

5.10.

Het hoger beroep is ongegrond en de rechtbankuitspraak moet worden bevestigd.

6.Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, W.J. Blokland en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier.

De beslissing is op 2 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: