ECLI:NL:GHAMS:2025:3387

• Datum uitspraak: 28 oktober 2025
• Publicatiedatum: 16 december 2025
• Zaaknummer: 24/1947
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Ferrier; H.E. Kostense; R.C.H.M. Lips
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een historische benedenwoning in Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 28 oktober 2025 uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een historische benedenwoning aan [straat 1] B te [Z]. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. D.A.N. Bartels, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 275.000 voor het jaar 2022, welke door de heffingsambtenaar was vastgesteld. De rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging. Tijdens de zitting op 17 september 2025 werd duidelijk dat de belanghebbende zich niet meer verzette tegen de WOZ-waarden van de andere woningen aan [straat 1] C, D, E en F. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voldoende had onderbouwd en dat de argumenten van de belanghebbende niet overtuigend waren. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. De gemachtigde van de belanghebbende werd bekritiseerd voor zijn wijze van procederen, die niet voldeed aan de verwachtingen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke en tijdige communicatie van grieven in juridische procedures.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/1947

28 oktober 2025

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 1 februari 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1578 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van een aantal woningen (hierna: WOZ-waarde) aan het adres [straat 1] te [Z] voor het jaar 2022 vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn voor die woningen de aanslagen onroerendezaakbelasting 2022 (hierna: OZB) en aanslagen rioolheffing eigenaren 2022 (hierna: RH) bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard.

1.3.

Het door belanghebbende daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank bij haar uitspraak ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De gecombineerde aanslag voor het jaar 2022 die door de heffingsambtenaar aan belanghebbende is opgelegd vermeldt vijf adressen, te weten [straat 1] B, C, D, E en F te [Z] . Op het biljet zijn voor elk van deze woningen steeds vermeld: de WOZ-beschikking eigenaar, de aanslag OZB eigenaar en de aanslag rioolheffing eigenaar.

2.2.

De woning aan het adres [straat 1] B betreft een omstreeks 1899 gebouwde historische benedenwoning in [Z] -Centrum met een oppervlakte van ongeveer 30 m². De woning beschikt niet over een tuin, buitenruimte of berging. De WOZ-waarde voor het jaar 2022 is vastgesteld op € 275.000.

2.3.

De woningen aan het adres [straat 1] C en D zijn bovenwoningen met een oppervlakte van 30 m2 en een WOZ-waarde van € 275.000. De woningen op dat adres met huisnummertoevoeging E en F zijn bovenwoningen met een oppervlakte van circa 52 m2 en een WOZ-waarde van € 429.000.

2.4.

Het bezwaarschrift van belanghebbende vermeldt:

“Betreft: WOZ/OZB 2022 èn uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook. Tevens een verzoek houdende gehele of gedeeltelijke kwijtschelding”

Het bezwaarschrift bevat uitsluitend tekstblokken met niet op de zaak toegesneden standaardklachten. Over rioolheffingen of de daarvoor geldende opbrengstlimiet wordt in het bezwaarschrift niets aangedragen. Het woord ‘rioolheffing(en)’ of ‘opbrengstlimiet’ komt niet in het bezwaarschrift voor. Het bezwaarschrift bevat klachten die betrekking hebben op de vastgestelde WOZ-waarde. Hetzelfde geldt voor het door belanghebbende opgestelde hoorverslag.

2.5.

De uitspraak op bezwaar gaat in op de klachten over de WOZ-waarde en vermeldt verder:

“Ten aanzien van de overige heffingen zijn door u geen grieven aangedragen.”

2.6.

In de beroepsprocedure bij de rechtbank is door belanghebbende niets ingebracht over rioolheffingen. In de zittingsaantekeningen van de rechtbank staat:

“ [straat 1] B […]

Bartels:
Woning brengt meer op dat degane grond.
Stel voor een ton er af. M.i. schikken op € 175.000,-.

Ingenhou:

Totaal geen reden voor enige aftrek. M.i. waarde correct. Voorstel wijs ik af.

Bartels:

Ben akkoord met waarde 135C, 135D, 135 E en 135F. Wel usp. over 135B”.

2.7.

Bij het Hof is op 7 februari 2024 een (aan de rechtbank gericht) hogerberoepschrift met standaard tekstblokken ingekomen, zonder op de zaak toegesneden klachten en zonder klachten die rioolheffingen betreffen. Nog een dergelijk stuk (aan het Hof gericht) is op
15 mei 2024 ontvangen.

2.8.

Bij brief van 21 juli 2025 zijn partijen uitgenodigd voor de zitting bij het Hof op 17 september 2025.

2.9.

Op 27 juli 2025 is een verweerschrift van de heffingsambtenaar ontvangen waarin verwezen wordt naar eerdere stukken omdat het hogerberoepschrift volgens de heffingsambtenaar enkel algemene grieven bevat.

2.10.

Op 28 augustus 2025 heeft het Hof een nader stuk van belanghebbende ontvangen, vergezeld van een afschrift van de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430 (hierna ook wel: de uitspraak Stichtse Vecht). In deze uitspraak werd een aanslag rioolrecht vernietigd, nadat de belastingplichtige in die procedure de overschrijding van de opbrengstlimiet door gemeente Stichtse Vecht aan de orde had gesteld. De heffingsambtenaar had inzicht geboden in de begroting, waarna belanghebbende betwistte dat ten aanzien van de posten ‘overhead, uren en BTW’ sprake was van een ‘last ter zake’ en vervolgens niet kon worden vastgesteld dat de opbrengsten niet waren overschreden. In belanghebbendes stuk staat hierover:

“onze klant wenst aanvullend een beroep te doen op het recente -zéér exact richtinggevende- arrest van de het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 3 juni jl., […] waarin -kort gezegd- is bepaald dat verweerder, in casu de BghU, (on)voldoende inzicht heeft/geeft in de ramingen van baten en lasten terzake de riool-en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten (én alle andere lokale belastingen én plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook, óók de BIZ dus).

Namens belanghebbende wordt -extra, op voorhand- gesteld dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een “last ter zake”.

Tot nu toe heeft de Heffingsambtenaar alleen maar gereageerd met algemene stellingen zonder cijfermatige toelichting of onderbouwing. Daardoor heeft verweerder niet naar vermogen nadere inlichtingen verschaft, nu over de samenstelling en de toerekeninguitgangspunten van deze posten meer informatie beschikbaar moet zijn en daarmee is de dezerzijds opgeworpen twijfel niet weggenomen.

Om reden dat niet kan worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden, moeten de tariefstellingen in de verordeningen jegens onze klachten onverbindend worden verklaard en moeten de aanslagen (óók) anders dan de WOZ/OZB sec worden vernietigd.”

2.11.

Op 1 september 2025 heeft het Hof een nader stuk van belanghebbende ontvangen onder de noemer “eerste verbijzonderingsbrief”. Daarin schrijft belanghebbende dat de WOZ-waarden van “ [straat 1] (5 letters)” zo laag mogelijk dienen te zijn en minimaal met 10% verminderd moeten worden. Verder staan er tekstblokken met standaardklachten in. In een aantal tekstblokken wordt wederom een beroep gedaan op de uitspraak Stichtse Vecht.

2.12.

Op 16 september 2025 heeft het Hof nog een (niet aangetekend verzonden) nader stuk van belanghebbende ontvangen, zonder datumstempel op de enveloppe. Het betreft een brief met standaard tekstblokken die niet op de zaak zijn toegesneden.

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning aan het adres [straat 1] B te hoog is vastgesteld.

3.2.

Ter zitting bij het Hof heeft de gemachtigde desgevraagd bevestigd dat de WOZ-waarden ter zake van [straat 1] C, D, E, en F niet meer in geschil zijn (vergelijk 2.11 waaruit anders opgemaakt kon worden).

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen:

“
De WOZ-waarde van [straat 1] B

2. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

3. In deze zaak gaat het om een omstreeks 1899 gebouwde historische benedenwoning in [Z] -Centrum ( [buurt] ) met een oppervlakte van ongeveer 30 m². Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning.

4. Volgens [X] is de vastgestelde WOZ-waarde van € 275.000,- voor de woning te hoog en zij vindt dat de waarde vastgesteld moet worden op € 175.000,-. Zij baseert dat op de omstandigheid dat het een historische benedenwoning betreft die niet te vergelijken is met de drie historische bovenwoningen ( [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] ) waarmee het object in de waardematrix is vergeleken.

5. De rechtbank verwerpt dit betoog. Juist is dat benedenwoningen doorgaans minder goed vergelijkbaar zijn met bovenwoningen, omdat bij benedenwoningen vaak een tuin of andere buitenruimte behoort, vaak ook met een berging in die tuin. In het onderhavige geval echter heeft de benedenwoning geen tuin, buitenruimte of berging en de bovenwoningen waarmee is vergeleken evenmin. Voor het overige zijn de vergelijkingsobjecten, met name wat betreft omvang, onderhoudsniveau en ligging, goed vergelijkbaar.

6. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de door hem in geding gebrachte waarderingsmatrix en overige gedingstukken de waarde van de woning voldoende heeft onderbouwd en daarin ook in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. [X] heeft geen andere gronden tegen de waardevaststelling door de heffingsambtenaar aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft daarom aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.”

5. 5. Beoordeling van het geschil

Omvang geschil in hoger beroep

5.1.

Belanghebbende heeft in de op 28 augustus en 1 september 2025 ingediende nadere stukken bij het Hof een beroep gedaan op de uitspraak Stichtse Vecht (zie 2.10 en 2.11). Het is voor het eerst in deze procedure dat belanghebbende opmerkingen maakt over rioolheffing of over de opbrengstlimiet waarvan de vermeende overschrijding in geschil kan zijn bij heffingen zoals de rioolheffing (zie 2.4 t/m 2.9).

5.2.

Een bezwaarschrift, zoals dat in de onderhavige zaak, waarin blijkens de onderwerpaanduiding wordt opgekomen tegen de WOZ-waarde en aanslag OZB en dat uitsluitend gronden bevat die op de WOZ-waarde zien, richt zich uitsluitend tegen die WOZ-beschikking en aanslag OZB. Het heeft ook niet van rechtswege betrekking op andere belastingaanslagen die op hetzelfde geschrift vermeld zijn. Een en ander wordt niet anders door in zo een bezwaarschrift onder ‘betreft’ na de vermelding van “WOZ/OZB 2022” de zinsnede “en alle hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen” of iets dergelijks op te nemen. De voor het jaar 2022 opgelegde aanslag rioolheffing eigenaren is immers niet gerelateerd aan de WOZ-waarde (noch aan de aanslag OZB); de heffingsmaatstaf van deze rioolheffing is op grond van de Verordening Rioolheffing 2022 van de gemeente [Z] gesteld op een vast bedrag per perceel. Overigens heeft belanghebbende bij de rechtbank niet geklaagd over het ontbreken van een beslissing van de heffingsambtenaar op het bezwaar inzake de rioolheffing. Het geschil bij de rechtbank beperkte zich dus terecht tot de WOZ-beschikking(en) en aanslag(en) OZB.

5.3.

Alvorens beroep in te stellen dient bezwaar te worden gemaakt (artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht). In het onderhavige geval is geen bezwaar gemaakt tegen de aanslag rioolheffing. Er is ook geen beroep ingesteld tegen deze aanslag en beroep stond vanwege het bepaalde in artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht ook niet open. Evenmin kan voor het eerst in hoger beroep worden opgekomen tegen een aanslag rioolheffing. De wet biedt deze mogelijkheid niet. Het Hof kan de klachten van belanghebbende over de aanslag rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten.

Wijze van procederen

5.4.

De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde die zeer veel procedeert mag worden verwacht en verlangd, dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.

De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan niets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.

5.5.

Ook in deze zaak heeft de gemachtigde zich bediend van algemene, onsamenhangende en/of inconsistente tekstblokken. Totdat belanghebbendes gemachtigde zijn gronden ter zitting kenbaar heeft gemaakt, was onduidelijk waar het hoger beroep precies op zag. De heffingsambtenaar heeft daarover terecht zijn bedenkingen geuit en de goede procesorde ter sprake gebracht. Het Hof ziet in deze zaak geen aanleiding om de klachten van belangebbende (zie 5.6) tardief te verklaren, aangezien zij bij de rechtbank de kern van het geschil vormden en het dus voor de hand lag dat dit in hoger beroep ook zo zou zijn. Wel heeft het Hof tijdens deze zitting van 17 september 2025 de gemachtigde gewaarschuwd dat hij het risico loopt dat vage stellingen niet als grond herkend worden en dat zeer laat ingenomen specifieke standpunten waardoor de wederpartij in zijn procesbelang wordt geschaad, door het Hof tardief kunnen worden verklaard.

De WOZ-waarde van [straat 1] B

5.6.

Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat het gaat om een benedenwoning die niet vergeleken kan worden met bovenwoningen. De heffingsambtenaar wijst op zijn referenties en heeft naar voren gebracht dat er geen betere zijn, dat ook belanghebbende die niet heeft gevonden en dat het een subjectieve omstandigheid is of een potentiële koper liever een benedenwoning of een bovenwoning heeft.

5.7.

Het Hof acht de voor de woning vastgestelde waarde afdoende onderbouwd met de verkoopcijfers van bovenwoningen, aangezien zij wat betreft de kenmerken goed overeenkomen en geen van de partijen beter vergelijkingsmateriaal heeft gevonden. Verder heeft belanghebbende slechts een blote stelling ingenomen over de haars inziens lagere waarde van een benedenwoning (zonder berg- of buitenruimte) ten opzichte van een bovenwoning (zonder berg- of buitenruimte) en heeft de heffingsambtenaar dit weersproken. Het Hof houdt het erop – bij elk gebrek aan steun voor het standpunt dat een benedenwoning minder waard is dan een bovenwoning – dat de voorkeur voor beneden of boven wonen subjectafhankelijk is. Voor elk van beide opties vallen immers voors en tegens te bedenken. Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in haar overwegingen 5 en 6 acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne.

Slotsom

5.8.

Het hoger beroep is ongegrond.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, H.E. Kostense en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 28 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.