Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/407
11 december 2025
uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 8 februari 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1922 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken van de woning [straat] te [Z] voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.228.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2022 is op hetzelfde biljet bekendgemaakt.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De gemachtigde van belanghebbende heeft zich vlak voor de zitting afgemeld. Nadat de heffingsambtenaar hiervan kennis heeft genomen, heeft hij te kennen gegeven ook niet ter zitting te zullen verschijnen.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een herenhuis etagewoning uit het bouwjaar 1899, met een tuin van 130 m², een berging en dakterras van 16 m². De oppervlakte van de woning is ongeveer 261 m². De woning heeft een matige kwaliteit en staat van onderhoud. De woning ligt nabij een drukke weg, maar ook bij een groenvoorziening.
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.Beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1.
Bij de beoordeling van de klachten stelt het Hof het volgende voorop.
Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde (zie Hof 9 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3272). Het risico dat een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt. Het Hof zal dan ook slechts met inachtneming van het hiervoor overwogene beslissen en zich daarom beperken tot de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
WOZ-waarde
4.2.
Het Hof acht de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Dit gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting, de verkoopprijzen en de overige in de matrix die in beroepsfase door de heffingsambtenaar is overgelegd opgenomen gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof kan de in beroep versus hoger beroep verschillend gekleurde kaarten van atlasleefomgeving van belanghebbende niet plaatsen. Wat daar ook van zij, de ligging wordt door meer factoren beïnvloed dan het geluidsniveau, zoals in dit geval negatief bij huisnummers 131 H en 146 H, door een voor de woningen gelegen trambaan en zoals bij de woning van belanghebbende negatief door het geluid van de weg, maar positief door een groenvoorziening. De verkoopgegevens die belanghebbende aandraagt betreffen verkopen van appartementencomplexen die geen herenhuis zijn en deze leggen daarom veel minder gewicht in de schaal dan de referenties van de heffingsambtenaar. Ook gewogen tegen al hetgeen de gemachtigde van belanghebbende heeft aangevoerd, komt het Hof niet tot een ander oordeel.
Dit gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting, de verkoopprijzen en de overige in de matrix die in beroepsfase door de heffingsambtenaar is overgelegd opgenomen gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof kan de in beroep versus hoger beroep verschillend gekleurde kaarten van atlasleefomgeving van belanghebbende niet plaatsen. Wat daar ook van zij, de ligging wordt door meer factoren beïnvloed dan het geluidsniveau, zoals in dit geval negatief bij huisnummers 131 H en 146 H, door een voor de woningen gelegen trambaan en zoals bij de woning van belanghebbende negatief door het geluid van de weg, maar positief door een groenvoorziening. De verkoopgegevens die belanghebbende aandraagt betreffen verkopen van appartementencomplexen die geen herenhuis zijn en deze leggen daarom veel minder gewicht in de schaal dan de referenties van de heffingsambtenaar. Ook gewogen tegen al hetgeen de gemachtigde van belanghebbende heeft aangevoerd, komt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
4.3.
Het hoger beroep is ongegrond.
5.Kosten
Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 11 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: