ECLI:NL:GHAMS:2025:3688 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over WOZ-waarde van een sportcentrum en de v...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3534

9 december 2025

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente [A] ,de heffingsambtenaar,

tegen de uitspraak van 30 juli 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/1749 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: D. van der Locht)

de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2021 voor het kalenderjaar 2021 op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 4.737.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekend gemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 4.666.000.

1.3.

De rechtbank heeft in haar uitspraak als volgt beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de voor het kalenderjaar 2021 vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] tot € 4.000.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;

- veroordeelt verweerder tot het vergoeden van (immateriële) schade tot een bedrag van € 469;

- veroordeelt de Staat tot het vergoeden van (immateriële) schade tot een bedrag van € 1.031;

- veroordeelt verweerder in de kosten die eiseres in verband met het bezwaar en het beroep heeft gemaakt tot een bedrag van € 3.627,20; en

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden.”

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 augustus 2024. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het Hof heeft van de heffingsambtenaar een nader stuk ontvangen op 30 oktober 2025.

1.6.

Partijen zijn uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting op 25 november 2025. Op 24 november 2025 heeft de gemachtigde van belanghebbende het Hof en de heffingsambtenaar bericht dat er van de zijde van belanghebbende niemand aanwezig zal zijn. Daarvan op de hoogte gesteld, heeft de heffingsambtenaar verklaard af te zien van een onderzoek ter zitting. Daarop heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“
Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object.

2. Het object wordt geëxploiteerd als sportcentrum en bestaat uit een opslagruimte (45 m², bouwjaar 1996), een clubgebouw (60 m², bouwjaar 1995), drie tennishallen (een van 2.029 m², bouwjaar 1997, een van 1.192 m², bouwjaar 1988 en een van 2.740 m², bouwjaar 1986), een crèche (2.296 m², bouwjaar 1999), drie tennisbanen (een van 3.750 m², bouwjaar 1997, een van 3.125 m², bouwjaar 1986 en een van 1.875 m², bouwjaar 1989), grond (10.614 m²) en extra grond/overgrond (11.106 m²).

3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [naam] (taxateur), waarin het object per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) is getaxeerd op € 4.666.000. Op 25 januari 2022 heeft een uitpandige opname plaatsgevonden door de taxateur.”

2.2.

Het Hof zal ook van deze feiten uitgaan en voegt hier het volgende aan toe.

2.3.

Een nader stuk van de heffingsambtenaar van 30 oktober 2025 bevat een bijlage waarin onder andere het volgende is vermeld:

“Bron: Onderzoek in opdracht van de VNG naar toegepaste restwaarden en verlengde

levensduren bij het waarderen van TIOX-objecten 14 oktober 2025

Uit: Toelichting op de infographics

Sport

Bij bijna alle archetypen binnen de taxatiewijzer Sport is te zien dat deze worden gebruikt voor het waarderen van een groot aandeel WOZ-objecten die ouder zijn dan de gemiddelde initiële levensduur. De opzet van de objecten is vaak eenvoudig en de wensen voor het vervullen van de functie zijn over de jaren niet erg veranderd. De afbouw en de installaties worden eens in de zoveel tijd aangepakt, maar de ruwbouw blijft veelal wat het is, afgezien van wat onderhoud. Voor veel van de objecten geldt ook dat de specifieke locatie vaak niet interessant is voor het vervullen van andere functies. Door dit alles is het verklaarbaar dat veel van de objecten ouder zijn dan de gemiddelde initiële levensduur van de verschillende archetypen.”

De bijlage bevat voorts de onderstaande afbeelding.

Een andere bijlage bevat een vergelijkbare afbeelding met betrekking tot jeu-de-boulesbanen.

3.Geschil in hoger beroep

In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Daarbij is enkel in geschil de in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde te hanteren restwaarden en levensduur van diverse objectonderdelen van de onroerende zaak.

4.Het oordeel van de rechtbank

Voor zover thans nog relevant heeft de rechtbank als volgt overwogen en beslist:

“
Beoordeling van het geschil

(…)

Waarde

10. Partijen nemen eensluidend het standpunt in dat de waarde van het object dient te worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17, lid 3, Wet WOZ). De rechtbank ziet geen reden partijen hierin niet te volgen.

11. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (vgl. HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818).

12. Ingevolge artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Bewijslastverdeling

13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.

14. Verweerder heeft de richtsnoeren van de Taxatiewijzer Sport waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de Taxatiewijzer) en de kengetallen van de archetypen S1100600 (tennishal/sportzaal) en S1903700 (tennisbaan/gravel) tot uitgangspunt genomen bij de bepaling van de waarde van het object. De geschiktheid van deze archetypen voor de verschillende object onderdelen is tussen partijen niet in geschil. Eiseres heeft met uitzondering van de daarin opgenomen restwaarden (zie hierna) ook de Taxatiewijzer, alsmede de kengetallen van de hiervoor genoemde archetypen tot uitgangspunt genomen in het door haar overgelegde taxatierapport alsmede in de door haar overgelegde taxatiekaart(en).

15. Ten aanzien van de bewijslast geldt dat voor zover beide partijen voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de richtsnoeren van de Taxatiewijzer in algemene zin tot uitgangspunt nemen, de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast draagt de gronden daarvoor te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2 en 2.4.3).

Levensduur en restwaarde

16. Voor een aantal objectonderdelen geldt dat de eerder ingeschatte technische levensduur al (lang) is bereikt, terwijl zij op de waardepeildatum nog in gebruik zijn bij eiseres en dezelfde functie als daarvoor vervullen. Verweerder is bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering voor deze objectonderdelen uitgegaan van een (soms aanzienlijk) verlengde levensduur.

De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat het niet is uitgesloten dat (zoals eiseres heeft gesteld) de restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Er kan (zoals verweerder heeft gesteld) echter wel aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak. De Hoge Raad overwoog in zijn arrest van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169:

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. [Kamerstukken I, 1982-1983, 17 653, nr. 63a, blz. 3]

In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. [HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:BI5433] Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4 Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.”

17. De omstandigheid dat de aan de hand van de Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel daarvan) is bereikt, terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar en dezelfde functie als daarvoor vervult, kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van de Taxatiewijzer. Dat geldt ook als partijen, zoals in dit geval (voor wat betreft de verlengde levensduur) de richtsnoeren van de Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Aangezien verweerder degene is die aanspraak maakt op een zodanige afwijking, is het aan hem om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat aanleiding bestaat voor een aanpassing van de op basis van de Taxatiewijzer gekozen uitgangspunten voor de technische afschrijving, te weten een verlenging van de geschatte levensduur van de objectonderdelen en (daarmee) van het aantal gebruiksjaren waarin de conform de Taxatiewijzer geschatte restwaarden worden bereikt. (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671).

18. Verweerder heeft ter onderbouwing van de (voor sommige objectonderdelen aanzienlijk) verlengde levensduur onbetwist gesteld dat het object op de waardepeildatum (en daarna) nog in gebruik is en functioneert overeenkomstig zijn bestemming en dat in het verleden diverse malen is geïnvesteerd in (voorzieningen en veiligheid van) het sportcentrum en in het kinderdagverblijf. Daarvoor zijn de volgende bouwvergunningen verleend ten behoeve van het object:

- 12 augustus 2011: vergunning ten behoeve van verbouw van de bestaande tennishal (bouwkosten volgens vergunningsaanvraag € 100.000);

- 16 maart 2017: vergunning ten behoeve van het herindelen/vergroten van het bestaande kinderdagverblijf (bouwkosten volgens vergunningsaanvraag € 15.000)

- 27 december 2017: vergunning ten behoeve van voorzieningen voor elektrische voertuigen (bouwkosten onbekend);

- 12 oktober 2018 vergunning ten behoeve van het legaliseren van wijzigingen van brandcompartimenten in het gebouw (bouwkosten onbekend).

19. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee aannemelijk gemaakt dat het ongewijzigd voortgezette gebruik van het object op de waardepeildatum aanleiding geeft voor een zekere aanpassing van de technische afschrijving ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer. Dat maakt echter nog niet dat verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, gelet op het hierna volgende.

20. Bij het bepalen van de restwaarden van de verschillende objectonderdelen is verweerder uitgegaan van de gemiddelde restwaarden overeenkomstig de kengetallen van de betreffende archetypes (S1100600 en S1903700) in de Taxatiewijzer. Alhoewel eiseres zich grotendeels in algemene zin heeft aangesloten bij de richtsnoeren van de Taxatiewijzer, geldt dat uitdrukkelijk niet voor wat betreft de daarbij in aanmerking genomen restwaarden. De bewijslast voor wat betreft de in aanmerking genomen restwaarden is naar het oordeel van de rechtbank dan ook op verweerder blijven rusten.

21. Ter onderbouwing van de restwaarden zoals opgenomen in de Taxatiewijzer heeft verweerder bij nader stuk van 20 november 2023 onderbouwende verkoopcijfers van een aantal objecten (waaronder ook sportcomplexen en tennisbanen) toegezonden, waarbij in de bijlagen taxatiekaarten en de leveringsakten van deze objecten zijn gevoegd. Verweerder heeft toegelicht dat met deze transacties is “aangetoond dat ook oudere objecten een restwaarde hebben”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee de in de Taxatiewijzer opgenomen (gemiddelde) restwaarden tegenover de betwisting van eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat ook oudere objecten een restwaarde hebben, brengt nog niet mee dat de in de Taxatiewijzer opgenomen (gemiddelde) restwaarden ook aannemelijk zijn geworden (voor zover die meer zijn dan de door eiseres gestelde 5%). De enkele verwijzing naar de bijlagen bij het nader stuk van 20 november 2023, zonder deze op enige wijze nader te duiden en de gevolgen daarvan voor wat betreft de bestreden restwaarden inzichtelijk te maken, volstaat daartoe niet. Verweerder heeft ook anderszins niet onderbouwd op welke kenbare en controleerbare feiten de in de Taxatiewijzer opgenomen restwaarden berusten. Aangezien verweerder de geschatte restwaarden van de objectonderdelen niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft hij daarom al niet aannemelijk gemaakt dat hij de op de waardepeildatum in aanmerking te nemen correctie wegens technische veroudering van het object op het juiste bedrag heeft bepaald. De rechtbank overweegt ten aanzien van de objectonderdelen waarvoor een verlengde levensduur aannemelijk is gemaakt voorts dat bij het (jaarlijks) inschatten van de resterende levensduur ook steeds een inschatting gemaakt moet worden van de (invloed daarvan op de) restwaarde. Wanneer, zoals in het onderhavige geval, een object(onderdeel) langer wordt gebruikt dan eerst ingeschat, is het mogelijk dat ook de restwaarde moet worden aangepast, afhankelijk van bijvoorbeeld al dan niet gepleegd onderhoud, investeringen en renovatie of vernieuwing. Verweerder heeft op dat punt geen enkele nadere onderbouwing gegeven. Voor deze objectonderdelen geldt te meer dat verweerder de restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt.

22. Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar primair verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Opgemerkt zij dat de rechtbank aan de door eiseres subsidiair bepleite waarde niet toe komt, omdat die waarde slechts wordt bepleit in het geval de door verweerder gehanteerde restwaarden aannemelijk zouden zijn geoordeeld door de rechtbank, hetgeen niet het geval is. In de door eiseres overgelegde taxatie voor haar primaire standpunt wordt voor de levensduur van de objectonderdelen aansluiting gezocht bij de daarvoor aangegeven bandbreedtes in de Taxatiewijzer voor de desbetreffende archetypen en wordt uitgegaan van een restwaarde van de objectonderdelen van 5%. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Dat komt omdat eiseres de voor alle objectonderdelen gestelde restwaarde van 5% niet heeft onderbouwd en ook omdat zij bij haar taxatie geen rekening houdt met een verlengde levensduur van diverse objectonderdelen, terwijl daarvoor wel aanleiding is (zie 19).

23. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het verlangde bewijs te leveren, zal de rechtbank de waarde van het object in goede justitie bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op een bedrag van € 4.000.000.

(…)”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

In hoger beroep klaagt de heffingsambtenaar dat de rechtbank hem ten onrechte heeft belast met de bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem in aanmerking genomen restwaardes voor de opstallen niet te hoog zijn (althans dat deze niet tot een te hoge WOZ-waarde voor de onroerende zaak hebben geleid). Hij meent dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de bewijslast voor afwijkingen van de Taxatiewijzer rust op de partij die een afwijking voorstaat, maar wijst erop dat niet hijzelf, doch belanghebbende aanspraak wenst te maken op een restwaarde die van de Taxatiewijzer afwijkt. Ook meent de heffingsambtenaar dat de door hem gehanteerde levensduurverleningen juist zijn. Daarnaast betoogt de heffingsambtenaar dat hij – zo de bewijslast daartoe al op hem rust – weldegelijk aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde restwaarden niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar komt tot de conclusie dat hij heeft voldaan aan zijn bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak van € 4.666.000 niet te hoog is en dat het beroep (daarom) ten onrechte gegrond is verklaard door de rechtbank.

5.2.

Het Hof acht hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 10 tot en met 16 van haar uitspraak juist. Het Hof neemt deze overwegingen over en maakt ze tot de zijne. Aanvullend overweegt het Hof als volgt.

5.3.

Het Hof stelt vast dat belanghebbende de wijze heeft aanvaard waarop in de Taxatiewijzer de methode van waardering naar gecorrigeerde restwaarde is uitgewerkt, ook accepteert zij de daarbij gebruikte archetypen (tennishal/sportzaal en tennisbaan/gravel) en kentallen. Zij aanvaardt de restwaarden en de levensduurverlengingen die de heffingsambtenaar voor de opstallen hanteert echter nadrukkelijk niet. Daarom (en gelet op de door de rechtbank in onderdelen 13 tot en met 15 van de uitspraak van de rechtbank correct beschreven bewijslastverdeling) acht het Hof het oordeel van de rechtbank juist, dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde restwaarden en levensduurverlengingen gerechtvaardigd zijn, wat er ook zij van de daartoe in onderdeel 17 van de uitspraak van de rechtbank gebezigde gronden.

5.4.

Voor wat betreft de restwaarde volgt het Hof hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 20 en 21 van haar uitspraak. Hetgeen de heffingsambtenaar daar in hoger beroep nog aan heeft toegevoegd geeft het Hof geen aanleiding hier anders over te oordelen. De bewijslast rust op de heffingsambtenaar, niet omdat deze is afgeweken van de Taxatiewijzer, maar omdat op hem de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hiervoor geldt de vrije bewijsleer, zodat het hem vrijstaat hiertoe de Taxatiewijzer in te brengen. Aangezien belanghebbende de Taxatiewijzer op dit punt echter nadrukkelijk niet heeft aanvaardt en zij de gehanteerde restwaarden betwist, dient de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar de Taxatiewijzer en hetgeen hij daartoe overigens heeft ingebracht aan de nog steeds op hem rustende bewijslast te voldoen en daarin is hij niet geslaagd.

5.5.

Voor wat betreft de levensduurverleningen wijst het Hof ter illustratie in het bijzonder op de tennishallen met bouwjaren 1988 en 1986, waarvan levensduur van de ruwbouw (van 35 jaar) op de waardepeildatum nagenoeg geheel is verstreken en de levensduur van de afbouw (25 jaar) en installaties (17 jaar) geheel. Ter bepaling van de waarde heeft de heffingsambtenaar een resterende levensduur van de ruwbouw gehanteerd van 10 jaar na de waardepeildatum (een verlenging van 7 respectievelijk 5 jaren) en van de afbouw en installaties van 5 jaar na de waardepeildatum (verlengingen van 7 tot 17 jaren). Ook hiervoor rust de bewijslast gelet op het in 5.3 overwogene op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde verlengingen van vele jaren gerechtvaardigd zijn. Daartoe acht het Hof onvoldoende de enkele omstandigheid dat de deelobjecten op de waardepeildatum (en daarna) nog in gebruik zijn en functioneren overeenkomstig hun bestemming (zie de in onderdeel 16 van de rechtbankuitspraak geciteerde rechtsoverwegingen uit HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169). Ook indien dit voortdurende gebruik wordt bezien in samenhang met de door de heffingsambtenaar ingebrachte bouwvergunning acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in zijn bewijs, mede gelet op de relatief geringe bouwkosten vermeld in die vergunningen en beperkte scope daarvan (zie onderdeel 18 van de rechtbankuitspraak). Het vermelde in de door de heffingsambtenaar bij zijn nader stuk van 30 oktober 2025 ingebrachte bijlage (zie 2.3) geeft geen aanleiding hier anders over te oordelen. De aldaar gemaakte opmerkingen, bijvoorbeeld over de opzet die ‘vaak’ eenvoudiger is en over het onderhoud en het ‘aanpakken’ van de objectonderdelen, zijn te weinig specifiek om hieraan voor de onroerende zaak de door de heffingsambtenaar gemaakte gevolgtrekkingen te verbinden. Hetgeen de heffingsambtenaar hier overigens in hoger beroep nog aan heeft toegevoegd geeft het Hof evenmin aanleiding tot een ander oordeel.

5.6.

Het Hof acht de heffingsambtenaar er dan ook niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde van € 4.666.000 niet te hoog is vastgesteld noch – voor zover zijn hoger beroep daartoe strekte – dat de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van € 4.000.000 te laag is.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

6.1.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).

6.2.

Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep. Ingevolge artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit, stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op € 907 (= 1 punten [verweerschrift] x 1 [wegingsfactor] x € 907 per punt). Het Hof past artikel 30a, lid 2 van de Wet WOZ niet toe, omdat het gaat om een succesvol verweer tegen een rechtsmiddel dat is ingesteld door het bestuursorgaan (HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, ro. 3.5.3).

7.Beslissing

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 907; en

- bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 559.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 9 december 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: