4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):
“
Beoordeling van het geschil
Informatieverstrekking bezwaarfase
5. De stelling van eiser dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, volgt de rechtbank niet. Uit de gedingstukken blijkt dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om overlegging van de grondstaffels. Tijdens het hoorgesprek is de gemachtigde van eiser hier niet meer op teruggekomen en heeft hij een compromisvoorstel geformuleerd. Verweerder heeft uitspraak gedaan op basis van het nadere standpunt van eiser zoals dat tijdens het hoorgesprek is verwoord. Op die grond is de rechtbank van oordeel dat het niet overleggen van de grondstaffels verweerder niet in de beroepsfase kan worden tegengeworpen. Ook het vragen om de grondstaffels in het beroepschrift en het andere beroepschrift brengt daarin geen wijziging. Verweerder heeft bij het verweerschrift de door eiser genoemde stukken, zoals de grondstaffels, ingebracht. De overige door eiser genoemde stukken - “informatie NEN 2580”, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de woning in eerdere- en latere jaren - zijn geen op de zaak betrekking hebbende stukken. In zoverre is het beroep ongegrond ook met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052. 6. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet Bestuursrecht (hierna: de Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221,
nr. 3, p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hoewel summier weergegeven, blijkt hieruit duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een afzonderlijk hoorverslag gevolgen te verbinden.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en, indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
9. Ten aanzien van het verzoek van eiser om een onafhankelijke taxatie ziet de rechtbank daartoe geen aanleiding. De rechtbank overweegt dat zij geen reden heeft om te twijfelen aan deskundigheid van de taxateur van verweerder. De rechtbank heeft zelfstandig en onafhankelijk het waarderapport van verweerder beoordeeld. Het stond eiser overigens vrij om desgewenst een taxateur van zijn keuze in te schakelen voor een eigen taxatie ten behoeve van de onderbouwing van de door hem voorgestelde WOZ-waarde.
10. De rechtbank is van oordeel dat de in het waarderapport en waardeopbouw genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze, evenals de woning, alle in [Z] gelegen twee-onder-één-kapwoningen zijn en de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
11. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op het door hem overgelegde waarderapport met waardeopbouw en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft blijkens de waardeopbouw de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning als ondergemiddeld (2) gewaardeerd en heeft in vergelijking met de vergelijkingsobjecten een significant lagere prijs per kubieke meter (€ 522) gehanteerd voor de woning dan voor de vergelijkingsobjecten (variërend van € 592 tot
€ 641). Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud nog lager zou moeten worden gewaardeerd. Dat sprake is van lokale verpaupering, en rekening zou moeten worden gehouden met een rompslompforfait en met de sterke prijsstijgingen in de afgelopen jaren, heeft eiser slechts gesteld maar niet onderbouwd. De rechtbank gaat dan ook aan deze stelling voorbij.
COVID-19/Corona en oorlog in Europa
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de onroerende zaak terecht gewaardeerd op de waardepeildatum. Waardering naar toestandsdatum kan naar het oordeel van de rechtbank enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en aanvang van het belastingjaar de uiterlijke/fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd dan wel indien de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. De rechtbank baseert dat enerzijds op de wetsgeschiedenis van artikel 18 van de Wet WOZ. Daarin staat onder meer:
“De zinsnede «naar de staat waarin de zaak verkeert» heeft betrekking op de uiterlijke, fysieke kenmerken van de onroerende zaak. (…) Niet van invloed zijn de waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare bestemmingsplannen en dergelijke of van feitelijke omstandigheden die de waardering van de ligging van de betreffende onroerende zaak kunnen beïnvloeden.” (Kamerstukken II 1992-93, 22 885, nr. 3, p. 45-47.)
“Ik heb goed begrepen dat het niet gaat om een gebeurtenis die algemene gevolgen heeft, zoals het instorten van de woningmarkt. Nee, het moet gaan om een bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging of het veranderen van een bestemmingsplan, die dan voor bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor ogen hebben.’’ (Handelingen II 1993-94, nr. 84, p. 5741).
13. Hieruit leidt de rechtbank af dat een algemene, niet specifiek op de onroerende zaak betrekking hebbende gebeurtenis zoals de coronacrisis geen grond is voor wijziging van de toestandsdatum. Deze beroepsgrond faalt.
14. De stelling van eiser dat bij de waardering van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de oorlog in Europa faalt eveneens. Op de waardepeildatum was immers nog geen sprake van een oorlogssituatie in Europa.
15. Al hetgeen eiser overigens of anders nog heeft aangevoerd kan niet leiden tot een lagere waarde dan in de beschikking is vermeld.
16. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Verzoek vergoeding immateriële schade
17. Eiser heeft verzocht om immateriële schadevergoeding Verweerder heeft zich daartegen verzet.
18. De rechtbank overweegt dat bij overschrijding van de redelijke termijn spanning en frustratie bij eiser moet worden verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin eiser daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden (HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232 en HR 20 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1461, BNB 2014/200). 19. De rechtbank ziet bijzondere omstandigheden die aanleiding vormen om te twijfelen aan de aanwezigheid van spanning en frustratie bij eiser, nu deze en zijn gemachtigde bij voorbaat zijn overeengekomen dat alle proceskostenvergoedingen, dwangsommen en/of schadevergoedingen die worden uitbetaald in verband met de bezwaar-en beroepsprocedure, aan de gemachtigde van eiser toekomen. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser nader verklaard dat alle proceskostenvergoedingen en vergoedingen van (immateriële) schade aan de gemachtigde van eiser toekomen en in mindering worden gebracht op de vergoeding die gemachtigde in rekening brengt aan eiser voor de verleende rechtsbijstand. De rechtbank begrijpt uit de verklaring dat het totaalbedrag van de uiteindelijk door de rechter (en verweerder) toegekende vergoedingen gelijk is aan de vergoeding die de gemachtigde in rekening mag brengen en dat eiser per saldo niets betaalt. Beide bedragen worden met gesloten beurs verrekend. Dit strookt met de verklaring van de gemachtigde van eiser ter zitting dat de vergoedingen rechtstreeks aan de gemachtigde worden betaald, zodat de gemachtigde van eiser geen incassorisico loopt.
20. Met inachtneming van het voorgaande staat vast dat eiser bij voorbaat heeft afgezien van iedere vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Gelet op een en ander concludeert de rechtbank dat eiser persoonlijk kennelijk geen spanning en frustratie ervaart althans daarvoor niet gecompenseerd hoeft te worden. De rechtbank volstaat derhalve met de vaststelling dat de redelijke termijn is overschreden, maar dat er geen aanleiding is tot vergoeding van immateriële schade.
Proceskosten en griffierecht
21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
22. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft verweerder het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft eiser gedaan gedurende het beroep, zodat overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb ook op die grond geen termen aanwezig zijn voor vergoeding van het griffierecht. Daarvoor was eiser geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.”