ECLI:NL:GHAMS:2026:1482 - Gerechtshof Amsterdam - Huurprijsvermindering en herstelverplichtingen bij gebrek...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

team I (handel)

zaaknummer : 200.336.709/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10222260 CV EXPL 22-15769

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 april 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonend in [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. J.R. Gal te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend in [plaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.K. Tuithof te Haarlem.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof heeft in deze zaak op 29 april 2025 een tussenarrest gewezen. In dit tussenarrest zijn partijen in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten en is [geïntimeerde] toegelaten tot bewijslevering. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar het tussenarrest verwezen.

1.2.

Daarna hebben de volgende proceshandelingen plaatsgevonden:

- een akte van [geïntimeerde] ;

- een akte van [appellant] ;

- getuigenverhoren op 4 september 2025 en 25 september 2025;

- een memorie na enquête van [geïntimeerde] ;

- een memorie na enquête van [appellant] ;

- een antwoordakte van [geïntimeerde] ;

- een antwoordakte van [appellant] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenarrest van 29 april 2025 zijn partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de datum waarop de schade die na de lekkage in het gehuurde op 24 april 2022 was ontstaan, grotendeels was verholpen. Daarnaast is [geïntimeerde] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat de ventilatie-unit en de cv-installatie in het gehuurde in het gehuurde gebrekkig zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. [geïntimeerde] heeft acht getuigen doen horen: [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] , [naam 6] , [appellant] en zichzelf. [appellant] heeft afgezien van contra-enquête.

2.2.

Op grond van artikel 152 lid 2 Rv Pro is de waardering van het bewijs overgelaten aan het oordeel van de rechter, tenzij de wet anders bepaalt. De maatstaf van de rechter bij deze vrije bewijswaardering is of een feit met een redelijke mate van zekerheid als waar valt aan te merken. Voor de overtuiging van de rechter dat een feit met een redelijke mate van zekerheid waar is, is niet steeds vereist dat de te bewijzen feiten en omstandigheden onomstotelijk komen vast te staan, maar kan volstaan dat deze voldoende aannemelijk worden gemaakt. Tegen deze achtergrond overweegt het hof als volgt.

Cv-installatie

2.3.

[geïntimeerde] heeft onder meer het volgende verklaard:

V: Wat is het probleem dat u met de verwarming had?

A: Het appartement werd niet warm.

V: Gold dat voor alle ruimtes in het appartement?

A: Ja.

V: Werden de radiatoren in het hele appartement niet warm?

A: Ja, dat is correct.

(…)

V: Ik heb gezien in het dossier dat er in elk geval in 2023 een controle van de cv ketel heeft plaatsgevonden. Bleven de problemen daarna aanhouden?

A: Ja, de verwarming deed het niet.

V: Heeft u met de monteur die de cv ketel kwam controleren besproken dat de cv ketel niet werkte? Was u bij die controle in september 2023?

A: Ik geloof dat meneer Goossen daar ook bij was. Als ik het me goed herinner, het is moeilijk, want het is lang geleden, was het heel duidelijk dat de verwarming niet werkte. Ik heb niet gekeken naar het onderhoud dat werd gedaan aan de cv ketel. De verwarming deed het nog steeds niet nadat ze waren vertrokken.

V: Ik heb in het dossier gelezen dat u dat ook heeft gemeld aan [naam 5] . Heeft u dat ook gemeld aan meneer [appellant] ?

A: Ja, het stond in de eerste dagvaarding en het is altijd onderdeel geweest van de gebreken, de hele tijd.

V: Hoe heeft u aan meneer [appellant] laten weten dat de cv ketel ook na de controle in september 2023 niet werkte?

A: Ik ben niet de hele documentatie nagegaan. Het is moeilijk om precies na te gaan wanneer dat was. Ik weet wel dat toen we terug kwamen in de rechtbank nadat [naam 5] werkzaamheden had uitgevoerd, het duidelijk was dat er nog steeds verwarmingsproblemen waren.

(…)

V: Op 28 februari 2025 is de cv installatie gerepareerd. Weet u wat er toen precies is gebeurd?

A: Ik weet niet precies wat er is gebeurd. Ik had mijn eigen werk waar ik bij moest zijn. Ik heb de monteur gezegd dat de verwarming in het hele appartement het niet deed. Hij was daardoor van zijn stuk gebracht. Aan hem was verteld dat het om eenvoudig onderhoud ging. Hij wilde geen ingewikkelde klus hebben. Ik heb hem alle radiatoren laten zien die koud waren. De thermostaat stond op 28 graden en het was nog steeds koud. Ik heb hem laten zien waar alle leidingen liepen. Na dat onderhoud begon de verwarming weer te werken. Ik vermoed dat hij de kleppen heeft geopend of iets heeft veranderd aan de leidingen wat het warme water tegenhield naar de radiatoren. Toen ik het erover had met de monteur zei hij: ‘Deze dingen zijn als een puzzel. Het is moeilijk om erachter te komen. De enige manier is door trial and error.’

V: Klopt het dat sinds 28 februari 2025 u geen problemen meer ervaart met de verwarming?

A: Ja, dat klopt.

(…)

V: Zijn er nog andere momenten geweest waarop de verwarmingsproblemen aan de orde zijn geweest?

A: Het is duidelijk gezegd toen [naam 5] de eerste keer kwam. [naam 5] lukte het ook niet om de verwarming aan de praat te krijgen.

V: Wie was [naam 5] ?

A: Hij was een klusjesman ingehuurd door meneer [appellant] .

V: Weet u of de informatie die tussen u en [naam 5] werd gewisseld, werd gedeeld met de heer [appellant] ?

A: Ja, absoluut. Ik heb [naam 5] regelmatig gezien. Wij spraken over de problemen als hij in mijn appartement was voor werkzaamheden. Hij gaf aan dat hij dat ook contact had met meneer [appellant] over mijn appartement.

2.4.

De getuige [naam 1] heeft onder meer verklaard:

V: Hoe vaak bent u sinds april 2022 ongeveer in de woning geweest?

A: Ongeveer zes keer per jaar.

V: Deed de verwarming het tijdens de keren dat u er was?

A: Niet, tot ongeveer 6 maanden geleden.

V: Hoe weet u dat de verwarming het niet deed?

A: Het was heel koud in het appartement. [geïntimeerde] vertelde dat de verwarming het niet deed en hij had een klein elektrisch verwarmingsapparaat staan.

2.5.

De getuige [naam 2] heeft onder meer verklaard:

A: Meneer [geïntimeerde] en ik zijn pas sinds oktober 2023 samen. Dit geschil loopt al langer. Ik heb een dochter. In de week dat ik haar heb, kom ik niet of alleen overdag in de woning van [geïntimeerde] . In de week dat ik mijn dochter niet heb, verblijf ik ongeveer 3 á 4 nachten bij meneer [geïntimeerde] , het verschilt soms.

V: Deed de verwarming het toen u in het appartement was?

A: De verwarming deed het tot voor kort niet. Omstreeks eind februari, begin maart, is de verwarming gerepareerd. Daarvoor deed de verwarming het niet en had [geïntimeerde] zo’n kleine elektrische verwarming staan. Als hij er een paar dagen niet was, bijvoorbeeld als hij op reis was, deed hij de kleine elektrische verwarming uit. Het duurde dan een aantal dagen voordat het appartement weer warm was. [geïntimeerde] klaagde dan bij mij over hoe koud het was in het appartement.

V: Heeft u zelf gevoeld aan de radiatoren?

A: Ja.

V: Wat merkte u dan?

A: Dat ze koud waren. [geïntimeerde] heeft mij in het begin wel eens laten zien hoe hij de thermostaat op een hogere temperatuur zette, maar de radiatoren verwarmden dan niet. [geïntimeerde] geneerde zich hier denk ik een beetje voor in de beginfase, toen wij net aan het daten waren.

(…)

V: Doet de verwarming het inmiddels weer?

A: Ja.

V: Sinds wanneer?

A: De verwarming doet het weer sinds de reparateur is langsgekomen. Volgens mij is die reparateur ingeschakeld door meneer [appellant] . Ik denk dat dat begin maart 2025 was.

2.6.

De getuige [naam 3] heeft onder meer verklaard:

Tijdens ons bezoek voor een nieuwjaars borrel op uitnodiging van [geïntimeerde] en [naam 2] , zagen wij een elektrische verwarming midden in de woonkamer staan. In het gesprek dat volgde gaf [geïntimeerde] aan dat zijn centrale verwarming al geruime tijd niet werkte en dat hij daarom noodgedwongen gebruik maakte van deze elektrische verwarming om zijn woning enigszins verwarmd te houden.

Wij herinneren ons dat het op die dag buiten koud was en dat ondanks elektrische verwarming het alsnog wat fris was in de woning van [geïntimeerde] . de elektrische verwarming stond de gehele tijd dat wij er waren aan.

(…)

V: Is er nog iets anders dat u relevant vindt en wat u graag wil vertellen?

A: De avond dat ik in het appartement was, was het regenachtig. Ik heb een aandoening waardoor ik last heb van mijn rug en benen. Ik woon dichtbij, het is een klein stukje fietsen. Toen ik bij het appartement aankwam viel het mij op hoe koud het was en in verband met mijn fysieke gesteldheid was het een ongemakkelijke en oncomfortabele avond.

2.7.

De getuige [naam 5] heeft onder meer verklaard:

V: U zei dat u werkzaamheden in het appartement van [geïntimeerde] heeft verricht, wanneer was dat?

A: Ongeveer in september, oktober en november 2023.

V: Weet u iets over de centrale verwarming in het appartement?

A: Ja. Wat ik mij herinner was er volgens de huurder een probleem omdat de verwarming niet snel genoeg warm werd. Ik ben geen cv monteur, ik ben een aannemer. Ik heb dat aan beiden aangegeven. Ik heb het systeem ontlucht en bijgevuld waardoor de ketel weer op druk was. Dat heb ik gedaan na overleg met de verhuurder omdat dit niet viel onder mijn opgedragen werkzaamheden. De volgende stap was een monteur inhuren. Dat heb ik verder gelaten aan [geïntimeerde] en [appellant] .

V: Deden de radiatoren het toen u in de woning was?

A: Ze functioneerden wel, maar gecompliceerd volgens [geïntimeerde] . Volgens hem werden de radiatoren niet snel genoeg warm. Het was duidelijk dat er iets mee was. Ik hoorde het klutsen waardoor ik wist dat er lucht in het systeem zat. Daardoor constateerde ik dat er een probleem was. Zover reikt mijn kennis. Ik heb toen overlegd met [geïntimeerde] of hij zelf het water had bijgevuld en het systeem had ontlucht. Dat was niet zo. Toen heb ik in overleg met partijen dat gedaan en gezegd dat als het niet was opgelost er een echte cv-monteur moest komen. Ik heb het toen verder losgelaten want dat was iets tussen [appellant] en [geïntimeerde] .

(…)

V: Ik wil terug naar het moment dat u in de woning bent geweest om werkzaamheden te verrichten aan de cv-ketel. Lukte het ontluchten en bijvullen?

A: Ja, dat is gelukt. Er moet een bepaalde druk op de ketel staan, maar het kan zijn dat de druk daarna weer daalt. Dat was hier het geval. Daarom gaf ik aan dat er een cv-monteur moest komen, want ik ben hier niet voor gekwalificeerd.

V: Wanneer zag u dat de druk weer daalde?

A: Dat zag ik meteen de volgende dag.

V: Was dat ook het moment dat u tegen [geïntimeerde] zei dat er een cv-monteur moest komen?

A: Ja, dat heb ik gedaan, op diezelfde dag. Ik heb het aan beide partijen laten weten, maar eerst aan [geïntimeerde] . Ik begreep dat het vervelend was om in de kou te zitten en dat het niet naar behoren werkte ondanks mijn pogingen.

V: Heeft u [geïntimeerde] geadviseerd dat hij zelf moest proberen na te vullen?

A: Ik heb hem gevraagd of hij dat zelf deed. Ik wist niet wat de afspraken hierover waren tussen partijen. Hij had dit niet gedaan. Toen heb ik uitgelegd dat ik het kon doen en dat heb ik ook gedaan. Omdat dat niet lukte, heb ik aangegeven dat er een cv-monteur moest komen.

2.8.

De getuige [naam 6] heeft onder meer verklaard:

(…)
Op 05.02.2025 was ik aanwezig op bovengenoemd adres, waar ik heb geconstateerd dat geen van de radiatoren in de woning warmte afgaven. Dit werd vastgesteld door fysieke controle van alle radiatoren, die allen koud aanvoelden ondanks de openstaande thermostaatkranen en warmtevraag via de kamerthermostaat (…)

2.9.

[appellant] heeft onder meer verklaard:

V: Wat heeft u gedaan met de melding van [geïntimeerde] over de cv installatie.

A: Ik heb hem antwoord gegeven want hij vroeg advies. Hij vroeg of de lekkage een oorzaak kon zijn van dat de cv het niet goed deed.

V: Wat heeft u hem toen geadviseerd?

A: Een lekkage is de waterleiding en een cv is een gesloten systeem, dus in principe heeft het niks met elkaar te maken. Vervolgens heb ik gezegd dat het waarschijnlijk navullen of lucht in de ketel is. Dat zijn de eerste symptomen die je moet nagaan om te checken of een cv-ketel het nog doet. Ik heb ook gezegd dat hij moest kijken op de display van de cv-ketel. Daar staat of een code in of een andere aanwijzing en [geïntimeerde] heeft alle gebruiksaanwijzingen zodat hij het daarin kon opzoeken.

V: In de inleidende dagvaarding van 31 oktober 2022 staat vermeld dat de cv-ketel niet werkte. Wat is er naar aanleiding van die melding gebeurd?

A: [geïntimeerde] betaalde slechts € 1 huur want hij vond dat er compensatie moest zijn vanwege het gebrek. Toen stonden we vrij snel als twee koeien met onze kop tegen elkaar. 12 september 2023 is Herfst, een cv-installateur gekomen om te kijken en onderhoud te plegen.

V: Heeft Herfst aan u verslag gedaan van zijn inspectie van 12 september 2023?

A: Hij heeft mij een factuur gestuurd.

V: Eerder vandaag is [naam 5] als getuige gehoord. U was daarbij aanwezig.(…)
Klopt het dat [naam 5] tegen u heeft gezegd dat er een cv-monteur moest komen?

A: Dat klopt.

V: Is dat ook gebeurd en zo ja, wanneer?

A: Ik kan daar geen antwoord op geven. Ik heb tegen [naam 5] gezegd dat [geïntimeerde] en ik elkaar niet spraken en dat [naam 5] tegen [geïntimeerde] moest zeggen dat als het weer koud was hij de cv-installateur moest bellen. Ik ben immers niet in het appartement aanwezig en ik kan het niet beoordelen op afstand.

(…)

V: Wanneer heeft u firma Herfst gebeld?

A: Ik dacht 23 februari 2025. Het was kort na de mondelinge behandeling van deze zaak op 13 februari.

V: Was u aanwezig op 28 februari 2025?

A: Nee, want [geïntimeerde] heeft mij deze datum niet gemeld.

V: Heeft u van firma Herfst een terugkoppeling ontvangen van hun bezoek aan het gehuurde op 28 februari 2025?

A: Nee, ik heb alleen een factuur van hun ontvangen.

2.10.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat de cv-installatie in het gehuurde gebrekkig was. [geïntimeerde] heeft verklaard dat het appartement niet warm werd. Zijn verklaring wordt op dit punt ondersteund door de verklaringen van [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . Zij hebben immers alle drie verklaard dat zij op bezoek zijn geweest in het gehuurde, dat zij toen hebben gezien dat er een elektrische verwarming stond en dat het koud, althans fris was in het appartement. Ook [naam 6] heeft verklaard dat de radiatoren geen warmte afgaven. De verklaringen zijn zowel ieder voor zich overtuigend en als in samenhang beschouwd voldoende eensluidend en consistent. Dat er een gebrek was aan de cv-installatie blijkt ook uit de verklaring van [naam 5] , de klusjesman die door [appellant] was ingeschakeld voor het herstel van de schade door de lekkage van 24 april 2022. Hij heeft namelijk verklaard dat hij het systeem heeft ontlucht en bijgevuld, maar dat hij de volgende dag zag dat de druk weer was gedaald en toen tegen beide partijen heeft gezegd dat er een cv-monteur moest komen.

2.11.

[appellant] heeft nog aangevoerd dat moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] nooit de radiatoren heeft ontlucht of het systeem heeft bijgevuld. Of [geïntimeerde] daartoe wel of niet is overgegaan, kan echter in het midden blijven. Uit de verklaring van [naam 5] volgt dat hij dit heeft gedaan, maar dat de volgende dag de druk alweer was gedaald. Het gebrek aan de cv-installatie was daarmee dus niet verholpen, zodat niet relevant is of [geïntimeerde] dit (ook) heeft gedaan of niet.

2.12.

Het hof volgt [appellant] evenmin in zijn betoog dat uit een door hem overgelegde e-mail van [naam 7] , het bedrijf dat op 28 februari 2025 werkzaamheden aan de cv-installatie heeft verricht, blijkt dat de cv-installatie niet gebrekkig was in de zin van de wet. H. Timpen heeft geschreven:

Mijn monteur heeft alleen onderhoud gedaan en bijgevuld.

De klacht was wel dat er geen warmte was, maar dat is opgelost door het onderhoud waarvan het bijvullen een onderdeel is. Er is geen specifieke reparatie verricht.

Hieruit volgt weliswaar dat er op 28 februari 2025 geen specifieke reparatie is verricht, maar ook dat - naast het bijvullen van het systeem - onderhoud heeft plaatsgevonden, waarmee de klacht van [geïntimeerde] kon worden verholpen. Niet alleen reparaties en vernieuwingen, maar ook controles aan technische installaties in een huurwoning komen namelijk voor rekening van de verhuurder (zie: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-kosten-zijn-voor-de-huurder-en-welke-voor-de-verhuurder).

2.13.

Het hof gaat ten slotte voorbij aan het standpunt van [appellant] dat [geïntimeerde] hem niet tijdig en naar behoren van het gebrek op de hoogte heeft gesteld. Het gebrek is (in ieder geval) in de inleidende dagvaarding (onder f) nadrukkelijk vermeld. [appellant] heeft in zijn verklaring bovendien bevestigd dat [naam 5] hem heeft gebeld dat er een cv-monteur moest komen. Het lag vervolgens op de weg van [appellant] om dit gebrek te herstellen (artikel 7:206 lid 1 BW Pro). Zijn mededeling aan [naam 5] dat hij aan [geïntimeerde] moest doorgeven dat [geïntimeerde] een cv-installateur moest bellen als het weer koud werd, kan niet als herstel worden aangemerkt. Het is aan de verhuurder om bij gebleken problemen met de verwarming een cv-installateur in te schakelen, niet aan de huurder.

Ventilatie-unit

2.14.

[geïntimeerde] heeft onder meer verklaard:

V: U stelt dat u ook een probleem heeft met de ventilatie in de badkamer. Kunt u uitleggen wat het probleem is?

A: De ventilator haalt de lucht niet uit de badkamer weg. Daardoor is er een continu probleem met schimmel. Toen [naam 5] in het appartement aan het werk was, heeft hij een nieuwe motor gekocht voor de kapotte ventilator. Hij is nooit teruggekomen om die te installeren of om de ventilator te maken. Het gebrek aan de ventilator was heel duidelijk vastgesteld door mij, meneer [appellant] , [naam 5] , het door mij ingeschakelde schoonmaakbedrijf en door de door mij ingeschakelde onafhankelijke expert Bo Schreurs.

V: Sinds wanneer doet het probleem met de ventilator zich voor? Ik heb gezien dat het in de dagvaarding staat, was het sindsdien?

A: Het was daarvoor. Maar ik heb er toen niet over geklaagd want het was een klein probleem. De schimmel die hierdoor ontstaat was en is een groot probleem.

2.15.

De getuige [naam 2] heeft onder meer verklaard:

V: Wat weet u over de ventilatie in de badkamer?

A: Dat die het sinds het begin ook niet doet. Ik douche als ik bij [geïntimeerde] ben altijd snel en met de deur open, als ik daar douche, want heel vaak ga ik naar de sportschool en dan douche ik daar.

V: Heeft de kapotte ventilatie invloed gehad op de badkamer?

A: Er zit wat schimmel in de hoeken. Dat heeft de schoonmaker van [geïntimeerde] wel schoongemaakt maar het lijkt iedere keer terug te komen. Dat is ook een van de redenen dat ik daar liever niet wil douchen.

2.16.

De getuige [naam 4] heeft onder meer verklaard:

(…)
I provide expert professional cleaning service(…)
[geïntimeerde] has been a client of mine(…)
there is black mold growth that keeps returning in the bathroom(…)
The mold continues to return each time I visit despite the deep cleaning(…)
before.(…)
I believe this is caused by the lack of sufficient ventilation(…)

(…)

V: Is er nog iets anders wat relevant is en wat u wilt vertellen?

A: Het belangrijkste heb ik opgeschreven in mijn verklaring. Wat ik nog wil toevoegen is dat het ongezond is. Elke keer dat ik heb schoongemaakt bij [geïntimeerde] voel ik het in mijn longen. Er is geen circulatie van frisse lucht.

(…)

V: Heeft u [geïntimeerde] wel eens advies gegeven over het vocht of de schimmel in zijn badkamer?

A: Nee, want het komt door het ontbreken van ventilatie. Er zit geen ventilatie in zijn badkamer. Mijn ervaring is van andere plekken waar ik schoonmaak, dat als er wel ventilatie is in een badkamer, er geen schimmel ontstaat. Ook als ik bij [geïntimeerde] met een doek de wanden droogmaak, zie ik dat er daarna weer vocht op terugkomt.

2.17.

De getuige [naam 5] heeft onder meer verklaard:

V: Weet u iets over de ventilatie in de badkamer?

A: Ja. Daar heb ik ook aan gewerkt. Ik heb het systeem, een spirellobuis, verlengd ten behoeve van het nieuw gemaakte plafond. Dat is een klein stukje lager dan het bestaande plafond om leidingen en kabels weg te werken, bijvoorbeeld van spotjes. De aftakking van die spirellobuis is een flexibel stukje. Dat mag volgens het bouwbesluit maximaal 30 centimeter zijn, want als die te lang is kunnen er problemen ontstaan met het luchtafvoersysteem. Ik heb in het tussenarrest gelezen dat een inspectiebureau heeft geconstateerd dat dit een mogelijkheid is maar het is niet vastgesteld of onderbouwd. Volgens mij hebben zij niet gekeken naar wat er is gemaakt. Ik weet dat er een geschil is over de werking van het ventilatiesysteem in de badkamer. Volgens mij werkt het en is het conform de norm aangelegd. Er is een nieuwe motor opgehangen en de diameter van de spirellobuis voldoet volgens het bouwbesluit. Er zitten geen ramen in de badkamer van [geïntimeerde] en dan ben je dus verder aangewezen op natuurlijke ventilatie. Dan moet de deur van de badkamer worden opgezet, een wisser worden gebruikt en een ruimte onder deur komen. Hier was kalkaanslag in de badkamer aanwezig, waardoor ik kon zien dat er condens was en er niet voldoende geventileerd werd. De werkzaamheden aan de ventilatie (nieuwe motor), zijn er later bijgekomen in overleg met en na akkoord van [appellant] . Ik kreeg de opdracht dat alles goed moest functioneren. De ventielen heb ik gereinigd in de badkamer en de spirellobuis tot ongeveer een meter, tot zover ik kon reiken, met een rag schoongemaakt. Er zijn sterkere motoren, maar de motor die ik hier heb geïnstalleerd voldoet ruim aan de norm voor deze badkamer. [geïntimeerde] was hier nog niet tevreden mee omdat niet al het vocht werd afgevoerd.

(…)

V: Kunt u zich herinneren wanneer u voor het laatst contact heeft gehad met [geïntimeerde] tijdens de uitvoering van de werkzaamheden in het najaar van 2023?

A: In het najaar van 2023 was de laatste keer dat ik contact met hem had over een handzender voor de motor van de ventilatie. Ik was een keer niet op komen dagen door omstandigheden waardoor het contact verslechterde met beide kanten qua afspreken. Ik heb de werkzaamheden en het meerwerk in overleg met [appellant] uitgevoerd.

(…)

V: Kan het zo zijn dat u op 9 november een appje heeft gestuurd naar [geïntimeerde] dat u een nieuwe motor heeft gekocht voor de ventilatie?

A: Ja, dat zou kunnen maar ik weet het niet zeker. Ik heb steeds gecommuniceerd en overlegd met beide partijen want tussen hen liep het volgens mij niet zo soepel meer. Ik heb net al verteld dat ik contact heb gehad met betrekking tot de nieuwe motor met zowel [appellant] als [geïntimeerde] . Ik had gelijk schriftelijk akkoord van [appellant] omdat hij alles goed wou hebben, om een nieuwe motor aan te schaffen en te monteren. Dat heb ik ook gedaan.

V: Uit de whatsappconversatie vanaf 9 november die ik nu zal voorlezen, dat is productie 14 van mijn[van mr. Tuithof, hof]
akte, pagina 6, blijkt dat u niet de motor van de ventilator heeft vervangen. Hoe kijkt u daar tegenaan?

A: Dat heb ik niet gehoord toen u de whatsappconversatie voorlas. Ik heb alleen gehoord uit de voorgelezen berichten dat er een onderdeel miste. Ik heb de berichten hier niet voor mij. Ik weet niet of het allemaal klopt qua data.

(…)

V: Waarom bent u op een gegeven moment gestopt met reageren op berichten van [geïntimeerde] ?

A: Dat had te maken met privéomstandigheden en dat het werk af was maar ook dat ik er klaar mee was. Ik stond een keer voor een dichte deur ondanks een afspraak, dat heeft mij veel geld gekost. Ik was ook klaar met het gekibbel tussen [appellant] en [geïntimeerde] . Het appje dat mr. Tuithof zonet voorlas gaat over een zender, maar daarvoor heb je ook een motor nodig, terwijl hij aangeeft dat die er niet is.

V: Heeft u nog gereageerd op berichten om iets met de post naar [geïntimeerde] te zenden?

A: Het staat mij bij dat [geïntimeerde] daarom heeft gevraagd maar ik kan dat niet zomaar doen zonder akkoord van [appellant] . Dat heb ik dus niet gedaan.

2.18.

De getuige [naam 6] heeft onder meer verklaard:

V: Kunt u iets aanvullen op uw rapportage over de ventilatie in de badkamer?

A: Nee, ik blijf bij wat ik in mijn rapportage heb opgenomen over de ventilatie in de badkamer.

(…)

V: Ik verwijs naar wat u in uw rapport schrijft u over de ventilatie box op pagina 14 en pagina 8 over de ventilatie in de badkamer. Kort samengevat staat daar dat de ventilatie box in werking was, een standaardmodel is dat normaalgesproken voldoende capaciteit zou moeten hebben en dat de deur van de badkamer de ruimte bijna volledig afsluit. Waarom adviseert u dan toch om de ventilatie box te laten controleren?

A: Het is hier een samenloop van omstandigheden. Onderaan de box zitten verschillende aansluitingen. Er zijn doppen geplaatst op de plekken die niet worden gebruikt. Een van de doppen was verwijderd, om de ventilatie en luchttoevoer in de cv ruimte op orde te houden. Ik heb geconstateerd dat daar voldoende afzuiging was, want dat was voelbaar.

De afzuiging en toevoer van verse lucht is van belang. De opening onder de deur van de badkamer is onvoldoende. Het derde element wat meespeelt is dat het voelbaar was dat de afzuiging in de badkamer onvoldoende werkte. Er was een geringe luchtstroom. Vanuit de fabrikant wordt doorgaans voorgeschreven om een starre afzuigbuis te gebruiken. Hier was het een flexibele buis. Het komt vaak voor dat die dubbelklapt, waardoor de zuigcapaciteit afneemt.

V: U verwijst in uw antwoord naar een flexibele buis. Is de foto op pagina 7 van uw rapport de flexibele buis die u bedoelt?

A: Ja.

V: In de conclusie van uw rapport op pagina 14 schrijft u dat u adviseert om de ventilatie unit te laten controleren met name de buis/slang naar de badkamer. Heeft u advies met name betrekking op de buis/slang naar de badkamer?

A: Ja.

V: Is op de foto op pagina 7 van uw rapport op het oog volgens u een knik te zien?

A: Op het zichtbare stuk niet. Ik heb het afzuigventiel gedemonteerd vanaf het plafond. Op het moment dat je de flexibele buis in elkaar drukt bij het terugbrengen boven het plafond, kan het kantelen. Dat kan op meerdere punten zijn. Mijn advies om de slang in zijn geheel te controleren blijft staan.

V: U zei net dat er in het zichtbare deel van de flexibele buis op de foto ogenschijnlijk geen knik zit?

A: Dat klopt.

V: Heeft u de werking van de ventilatie box in deze toestand getest?

A: Ja. Er was een vermoedelijke blokkade aanwezig, want er was een verschil tussen de voelbare afzuiging in de cv ruimte en de badkamer.

V: Als u het heeft over voelbare afzuiging, bedoelt u dan iets wat u heeft gemeten of aangevoeld?

A: Ik heb daar geen meting op kunnen uitvoeren. Dit heb ik met mijn hand kunnen constateren. Als ik mijn hand ervoor hield, voelde ik een duidelijk verschil.

V: Klopt het dat er een buis tussen de ruimte van de cv en de badkamer loopt, en zo ja, loopt die boven het plafond en heeft u die buis kunnen zien?

A: Ja, er loopt een buis vanaf de badkamer achter het plafond naar de ventilatie box in de cv ruimte. Ik heb die niet gezien. Dat is ook de reden dat ik nader onderzoek adviseerde, om de kwaliteit van die buis te controleren.

V: Is het advies om die buis te controleren gebaseerd op de veronderstelling dat de buis flexibel is?

A: Dat is geen veronderstelling want het is te zien dat dat zo is en er moet ergens een obstructie zijn gelet op het verschil in afzuiging in de badkamer en de cv ruimte.

2.19.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] niet is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat de ventilatie-unit in de badkamer van het gehuurde gebrekkig is. Weliswaar verklaren [geïntimeerde] , [naam 2] en [naam 4] dat er terugkerende schimmel in de badkamer aanwezig is en dat zij veronderstellen dat dit komt door de ventilatie-unit, maar uit hun verklaringen blijkt niet dat de terugkerende schimmel in de badkamer inderdaad daardoor wordt veroorzaakt. Dat blijkt evenmin uit de verklaring van [naam 6] . Het verschil dat hij stelt te hebben waargenomen tussen de afzuiging in de cv-ruimte en de badkamer is door hem alleen gevoeld, niet gemeten. Ook heeft hij niet vastgesteld dat zich een knik in de buis voordoet - volgens hem de oorzaak van de geringe luchtstroom - omdat de buis (deels) achter het plafond zit. Bovendien heeft [naam 5] verklaard dat hij in de badkamer een nieuwe motor heeft geïnstalleerd en de spirellobuis heeft verlengd, dat de nieuwe motor en de verlenging van de spirellobuis aan de toepasselijke normen voldoen en dat het onderdeel waarvan [geïntimeerde] heeft verzocht of het kan worden toegestuurd, niet de motor betreft maar een zender. In het licht van deze verklaringen is het gestelde gebrek aan de ventilatie-unit niet komen vast te staan.

Opschorting en huurprijsvermindering

2.20.

[geïntimeerde] heeft (onder meer) aangevoerd dat hij 40% minder huur heeft betaald zolang de gebreken niet zijn hersteld en zijn appartement niet warm is. Het hof begrijpt deze stellingen aldus dat hij zich beroept op opschorting van zijn huurbetalingsverplichting en op huurprijsvermindering.

2.21.

In het tussenarrest van 29 april 2025 heeft het hof overwogen dat:

- de door de kantonrechter toegewezen huurprijsvermindering van 40% vanwege de schade in het gehuurde door de lekkage van 24 april 2022 het hof evenredig voorkomt; en

- de punten die sinds het herstel in het najaar van 2023 nog resteren met betrekking tot de schade in het gehuurde door de lekkage van 24 april 2022 maximaal 10% huurkorting rechtvaardigen.

2.22.

[appellant] heeft gesteld dat de herstelwerkzaamheden die hij met betrekking tot de schade in het gehuurde door de lekkage van 24 april 2022 heeft laten uitvoeren, hebben geduurd tot eind oktober 2023. [geïntimeerde] heeft dit niet betwist.

2.23.

[appellant] heeft op zijn beurt het bestaan van de door [geïntimeerde] gestelde restpunten niet gemotiveerd betwist. Hij heeft in dit verband alleen gewezen op het vonnis van 18 december 2023 in het executiegeschil tussen partijen. Dat is echter onvoldoende. [geïntimeerde] heeft het bestaan van de restpunten onderbouwd met foto’s en een toelichting. Bovendien is in het desbetreffende vonnis overwogen dat
uit de door [appellant] overgelegde foto’s blijkt dat in ieder geval een substantieel deel van de door de kantonrechter opgelegde werkzaamheden door de aannemer zijn verricht, hetgeen het bestaan van restpunten niet uitsluit.

2.24.

Slotsom hiervan is dat het hof ervan zal uitgaan dat de schade door de lekkage van 24 april 2022 grotendeels is hersteld per eind oktober 2023 en dat sindsdien de punten resteren die zijn weergegeven in het door [geïntimeerde] als productie 1 in hoger beroep overgelegde overzicht. Deze restpunten rechtvaardigen naar het oordeel van het hof een huurprijsvermindering van 5 %. Dit brengt mee dat het hof vanwege de schade door de lekkage van 24 april 2022 de huurprijs over de periode 24 april 2022 tot en met 31 oktober 2023 de huurprijs zal verminderen met 40 % en vanaf 1 november 2023 tot de datum van herstel van de restpunten met 5 %.

2.25.

Het hof is verder van oordeel dat het gebrek aan de cv-installatie een huurprijsvermindering van 20 % rechtvaardigt. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [naam 5] heeft verklaard dat de radiatoren volgens [geïntimeerde] wel functioneerden, maar dat dat gecompliceerd was en dat het gebrek aan de cv-installatie geen gevolgen had voor de warmwatervoorziening. Het gebrek aan de cv-installatie is door [geïntimeerde] gemeld in de inleidende dagvaarding, die is betekend op 31 oktober 2022. Tussen partijen is niet in geschil dat het gebrek aan de cv-installatie op 28 februari 2025 is hersteld. [geïntimeerde] heeft vanwege het gebrek aan de cv-installatie dan ook aanspraak op huurprijsvermindering van 20 % vanaf 1 november 2022 tot en met 28 februari 2025.

2.26.

Eén en ander komt hierop neer:

- vanaf 24 april 2022 tot en met 31 oktober 2022: 40 % huurprijsvermindering;

- vanaf 1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023: 60 % huurprijsvermindering;

- vanaf 1 november 2023 tot en met 28 februari 2025: 25 % huurprijsvermindering;

- vanaf 1 maart 2025 tot de datum waarop de restpunten zijn hersteld: 5 % huurprijsvermindering.

2.27.

Uit hetgeen partijen aan het hof hebben meegedeeld tijden de mondelinge behandeling op 13 februari 2025 maakt het hof op dat [geïntimeerde] over de periode van 1 november 2023 tot en met 28 februari 2025 40 % minder huur heeft betaald. Aangezien [geïntimeerde] over die periode slechts aanspraak heeft op 25 % huurprijsvermindering, heeft hij toen dus 15 % te weinig huur betaald. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, levert dit echter aan de kant van [geïntimeerde] geen tekortkoming op in de nakoming van betalingsverplichting die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Nog daargelaten dat [geïntimeerde] vanaf 1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023 waarschijnlijk 20 % teveel huur heeft betaald (zie hiervoor onder 2.26), heeft [geïntimeerde] zich terecht beroepen op opschorting van zijn betalingsverplichting, zolang [appellant] zijn verplichting tot herstel van de cv-installatie niet nakwam. Zowel de verplichting tot huurbetaling als de verplichting tot herstel vloeien voort uit de huurovereenkomst, zodat daartussen voldoende samenhang bestaat. Het opschorten van 15 % van de huur komt het hof daarnaast niet disproportioneel voor.

Huurprijs na indexatie en huurachterstand

2.28.

[appellant] heeft onder meer verklaringen voor recht gevorderd met betrekking tot de indexeringen van de huurprijs en aanspraak gemaakt op betaling van de huurachterstand.

2.29.

In het tussenarrest van 29 april 2025 is overwogen dat de gevorderde verklaringen voor recht alleen toewijsbaar zijn met betrekking tot de indexeringen over de periode vanaf 1 december 2022 en tot 1 april 2024. Het hof overweegt ten overvloede dat indien en voor zover de huurovereenkomst valt onder het bereik van de Richtlijn oneerlijke bedingen, het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst niet oneerlijk is, omdat het alleen een indexatiebeding bevat.

2.30.

Het hof kan de omvang van de huurprijs over de periode vanaf 1 december 2022 tot 1 april 2024 en de gestelde huurachterstand op dit moment echter niet vaststellen. Het overzicht en de specificatie die [appellant] heeft overgelegd, gaan namelijk uit van jaarlijkse indexeringen per 1 februari 2016 en houden geen rekening met de volgens het hof toewijsbare huurprijsvermindering vanwege gebreken. Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen om in een akte te specificeren wat de omvang is van de huurprijs per 1 december 2022 en per 1 december 2023 en de gestelde huurachterstand, uitgaande van indexering van de aanvangshuurprijs per 1 december 2022 en de door het hof toewijsbaar geachte huurprijsvermindering vanwege gebreken. Het hof zal daartoe de zaak naar de rol van 19 mei 2026 verwijzen. Nadat [appellant] zich bij akte heeft uitgelaten, mag [geïntimeerde] vier weken later een antwoordakte nemen.

Herstel

2.31.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep gevorderd dat de gebreken uit het overzicht dat hij als productie 1 in hoger beroep heeft overgelegd, door [appellant] worden hersteld. In dit overzicht staan de restpunten van de schade in het gehuurde door de lekkage van 24 april 2022, de cv-installatie en de ventilatie-unit.

2.32.

Met betrekking tot de restpunten van de schade in het gehuurde door de lekkage van 24 april 2022 heeft [appellant] terecht aangevoerd dat deze vallen onder de veroordeling tot herstel in het bestreden vonnis onder I. Aangezien deze veroordeling door het hof zal worden bekrachtigd (zie 5.3-5.16 van het tussenarrest van 29 januari 2025), zal [appellant] in hoger beroep niet nogmaals tot herstel van (een deel van) deze schade (kunnen) worden veroordeeld.

2.33.

De vordering tot herstel van de cv-installatie was, gelet op hetgeen hiervoor onder 2.3-2.12 is overwogen, destijds terecht ingesteld en viel niet onder de reikwijdte van de veroordeling tot herstel in het bestreden vonnis onder I. Omdat dit gebrek inmiddels is hersteld, heeft [geïntimeerde] nu geen belang meer bij zijn herstelvordering en zal deze vordering worden afgewezen.

2.34.

De vordering tot herstel van de ventilatie-unit zal worden afgewezen, omdat [geïntimeerde] niet is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat de ventilatie-unit gebrekkig is.

Conclusie

2.35.

Het voorgaande brengt mee dat grief 7 in principaal hoger beroep deels slaagt en grief 1 in incidenteel hoger beroep op het moment van instellen daarvan gedeeltelijk terecht was voorgesteld. In het tussenarrest van 29 april 2025 heeft het hof overwogen dat de grieven 1-6 en 10 in principaal hoger beroep en grief 2 in incidenteel hoger beroep niet slagen en de grieven 8 en 9 deels.

2.36.

Dit zal, na de hiervoor onder 2.30 bedoelde aktewisseling, leiden tot de volgende beslissingen. De beslissing onder I in het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Het hof zal de beslissing onder II vernietigen en huurprijsvermindering toewijzen overeenkomstig hetgeen hiervoor onder 2.26 is overwogen. Het hof zal verder (alleen) toewijzen:

- de door [appellant] gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de indexering van de huurprijs per 1 december 2022 en 1 december 2023;

- de vordering van [appellant] tot betaling door [geïntimeerde] van € 791,40 aan boete; en

- de vordering van [appellant] tot betaling door [geïntimeerde] van de gestelde huurachterstand, indien en voor zover uit de hiervoor onder 2.30 bedoelde aktewisseling zal volgen dat een huurachterstand bestaat.

Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

2.37.

Partijen wordt in overweging gegeven de zaak in onderling overleg af te kaarten op basis van hetgeen in het tussenarrest van 29 april 2025 en dit tussenarrest is overwogen, ter voorkoming van het verder oplopen van de kosten. Daarbij kunnen zij als uitgangspunt nemen dat het hof voornemens is de proceskostenveroordelingen in eerste aanleg in stand te laten, [appellant] te veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep en de proceskosten in incidenteel hoger beroep te compenseren.

3.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 19 mei 2026 voor een akte aan de kant van [appellant] als hiervoor omschreven onder 2.30, waarop [geïntimeerde] bij antwoordakte mag reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. J.E. van der Werff, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en mr. R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 april 2026.

Huurprijsvermindering en herstelverplichtingen bij gebrekkige cv-installatie en ventilatie in gehuurd appartement

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.De verdere beoordeling

3.Beslissing