Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
team I (handel)
zaaknummer : 200.368.353/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 12112719 \ KG EXPL 26-28
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juni 2026
in de zaak van
[appellant] ,
wonend in [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. D.N. Lavain te Stein,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE DIJK EN WAARD,
zetelend te Heerhugowaard,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J.G. Stork te Alkmaar.
Partijen worden hierna [appellant] en de Gemeente genoemd.
1.De zaak in het kort
In deze zaak vordert de verhuurder ontruiming van een woning en beroept zich in dat verband op een beëindigingsovereenkomst met de huurder waarin is bepaald dat de huur per 31 maart 2026 eindigt. De huurder doet een beroep op huurbescherming. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen. Het hof bekrachtigt die beslissing, maar om een andere reden en met een iets langere ontruimingstermijn.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding met grieven en producties van 30 april 2026 in hoger beroep gekomen van een vonnis in kort geding van 23 april 2026 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: het bestreden vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de Gemeente als eiseres en [appellant] als gedaagde. Daarna zijn de volgende stukken ingediend:
- akte met productie van [appellant] ;
- memorie van antwoord met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1.
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2.
De Gemeente is sinds 1 november 2019 eigenaar van een woning aan het adres [straat] [nummer] in [plaats 1] (hierna: het gehuurde).
3.3.
Op 18 november 2022 is tussen de Gemeente als verhuurster en [appellant] en [naam 1] als huurders met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar met ingang van 21 november 2022 en lopende tot en met 20 november 2024.
3.4.
Op 12 september 2024 heeft [appellant] aan de Gemeente gevraagd of zij het gehuurde nog ongeveer twee jaar kan huren, zodat zij vanuit het gehuurde naar Oostenrijk kan verhuizen.
3.5.
Per e-mail van 16 september 2024 heeft [appellant] aan de door de Gemeente ingeschakelde makelaar bericht:
Met [naam 1] Hof (gebouwen beheer) van Dijk en Waard hebben we afgesproken, dat heeft hij ook aan jou door gegeven ,dat dat niet 3 maanden maar een maand van te voren zou worden gedaan. Zullen we ons daar aan houden? Ik doe mijn best om alles zo snel mogelijk aan te leveren.
Zoals je weet ben ik niet alleen huurder maar ook een collega. Als ik aangeef dat ik nog een bepaalde tijd wil huren dan hou ik mij daar ook aan. Ik begrijp heel goed dat mijn woning strategisch is aangekocht door de Gemeente Dijk en Waard. En dus een ander doel gaat krijgen. (zou je ook in de voorwaarden kunnen zetten).
Ik zou heel graag nog tot eind maart 2026 het huis willen huren omdat dan de bouw in Oostenrijk klaar is, in ieder geval mijn woning kan ik dan in. Het zou voor mij zoveel rust geven ( en zeker na het plotselinge overlijden van Lucas) dat ik niet tussen door nog een huis moet zoeken en weer moet verhuizen. Dan kan ik rustig van hier met de container met mijn spullen naar Oostenrijk (Ook al geregeld met [naam 2] )
Ik zal je zsm de benodigde stukken aanleveren, ik begrijp dat je wat nodig hebt om zekerheid te onderbouwen
3.6.
De Gemeente heeft [appellant] per aangetekende brief van 24 september 2024 tijdig geïnformeerd over de beëindiging van de huurovereenkomst op 20 november 2024.
3.7.
Op 29 september 2024 heeft [appellant] nogmaals aan de Gemeente laten weten dat zij graag in het gehuurde wil blijven en heeft verzocht om daarover te bellen. Vervolgens is er telefonisch contact geweest.
3.8.
Op 30 september 2024 heeft de Gemeente aan [appellant] laten weten dat het altijd de intentie is geweest het gehuurde voor maximaal twee jaar te verhuren en dat daarop alleen een uitzondering kan worden gemaakt als met bewijsstukken kan worden aangetoond dat [appellant] het gehuurde zal verlaten.
3.9.
[appellant] heeft dezelfde dag aan de Gemeente de getekende koopovereenkomst van grond in Oostenrijk toegezonden en laten weten dat zij daar haar toekomstige woning zal realiseren en het haar enorm zou helpen als zij in het gehuurde kan blijven tot en met maart 2026 om de overgang naar Oostenrijk soepel te laten verlopen en daarna definitief in Oostenrijk te gaan wonen. Volgens [appellant] zou 26 maart 2026 een logische einddatum van de huurovereenkomst zijn.
3.10.
De Gemeente heeft op 1 oktober 2024 aan [appellant] bericht dat de koopovereenkomst onvoldoende is en zij daarom niet zal meewerken aan een verlenging van de huurovereenkomst.
3.11.
[appellant] heeft op dezelfde dag geantwoord dat het gaat om een getekende koopovereenkomst en zij eerder al stukken heeft toegestuurd waaruit blijkt dat de bouw is goedgekeurd door het bevoegd gezag en de financiering zo goed als rond is. [appellant] heeft nogmaals gevraagd of zij het gehuurde tijdelijk tot 26 maart 2026 kan huren en schrijft in deze e-mail ook:
Ik ben ook een collega verhuur makelaar, en ga echt niet langer blijven. Wat mij betreft zet je er een clausule in.
3.12.
Vervolgens (ook op 1 oktober 2024) heeft de Gemeente aan [appellant] laten weten dat zij de huurovereenkomst wil verlengen tot en met maart 2026 en dat een nieuwe huurovereenkomst zal worden opgemaakt. [appellant] heeft daarop geantwoord dat zij daar blij mee is en het contract graag tegemoet ziet.
3.13.
Daarna heeft de Gemeente een concept huurovereenkomst en beëindigingsovereenkomst per e-mail aan [appellant] verzonden en heeft [appellant] op 28 november 2024 geantwoord:
(…) Dan krijg ik toch een mail op 26 November over een nieuw contract per 1 December.
Ik was totaal verbaast, omdat het echt niet meer nodig is omdat de verlenging al is in gegaan op 20 November 2024.
En wat in principe ook niets uit maakt, onze afspraak staat gewoon en die kom ik na. (…)
3.14.
Op 2 december 2024 heeft [appellant] aan de Gemeente meegedeeld dat het haar bedoeling is het hekje voor het gehuurde zelf te bekostigen, omdat zij er nog tot maart 2026 woont en vindt dat het er netjes moet uitzien.
3.15.
Op 4 december 2024 heeft [appellant] een nieuwe huurovereenkomst en een beëindigingsovereenkomst ondertekend. In de huurovereenkomst staat dat deze is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op 21 november 2024. In de beëindigingsovereenkomst staat dat deze onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst en dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per 31 maart 2026.
3.16.
Op 24 december 2025 heeft de Gemeente aan [appellant] meegedeeld dat de huurovereenkomst eindigt op 31 maart 2026, zoals vastgelegd in de beëindigingsovereenkomst.
3.17.
Bij brief van 6 februari 2026 heeft [appellant] (onder meer) een beroep gedaan op huurbescherming.
4. Procedure bij de kantonrechter
4.1.
Samengevat heeft de Gemeente bij de kantonrechter in kort geding gevorderd om bij vonnis [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. [appellant] heeft verweer gevoerd.
4.2.
De kantonrechter heeft de vordering van de Gemeente toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen. Uit de aard van de vordering vloeit voort dat de Gemeente voldoende spoedeisend belang heeft. De afspraak over het einde van de huur in de beëindigingsovereenkomst is gemaakt na aanvang van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en is daarom rechtsgeldig. [appellant] verblijft dus vanaf 31 maart 2026 zonder recht of titel in het gehuurde. De Gemeente heeft er belang bij dat zij de vrije beschikking heeft over de woning en daarin bijvoorbeeld spoedzoekers kan huisvesten. [appellant] heeft weliswaar belang bij het behoud van het gehuurde, maar zij wist wat haar rechten waren en ook dat de Gemeente verlenging niet had toegestaan als [appellant] niet het vertrouwen had gewekt het gehuurde na 31 maart 2026 te zullen verlaten. Eén en ander brengt mee dat het belang van de Gemeente zwaarder weegt, aldus de kantonrechter.
5.Vordering in hoger beroep
5.1.
[appellant] vordert, samengevat, vernietiging van het bestreden vonnis en:
- de vorderingen van de Gemeente alsnog af te wijzen;
- althans de ontruimingstermijn vast te stellen op drie maanden;
- de Gemeente te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ingevolge het bestreden vonnis aan haar heeft betaald, met rente; en
- de Gemeente te veroordelen in de werkelijke proceskosten van het geding in beide instanties en de nakosten.
5.2.
Volgens de Gemeente moet het hof de vorderingen van [appellant] afwijzen en het bestreden vonnis bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in, naar het hof begrijpt, de proceskosten in hoger beroep, met rente.
6.Beoordeling
6.1.
[appellant] komt met drie grieven op tegen het bestreden vonnis. Volgens [appellant] is de beëindigingsovereenkomst voor of gelijktijdig met de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten. De beëindigingsovereenkomst is daarom niet rechtsgeldig (grief 1). Bovendien heeft [appellant] de beëindigingsovereenkomst onder druk van de Gemeente ondertekend (grief 2) en behoort de in dit kort geding te maken belangenafweging in haar voordeel uit te vallen (grief 3). Ten slotte verzoekt [appellant] om een langere ontruimingstermijn, voor het geval de ontruimingsveroordeling in stand blijft.
6.2.
De grieven slagen niet, om de volgende redenen.
6.3.
Het gaat hier om een kort geding. Dit betekent dat eerst moet worden beoordeeld of in hoger beroep nog steeds een spoedeisend belang bestaat bij toewijzing van de vordering van de Gemeente. Dat is het geval. Het spoedeisend belang volgt uit de aard en grondslag van de vordering; ontruiming van een onroerende zaak vanwege gesteld gebruik zonder recht of titel.
6.4.
In het midden kan blijven of de beëindigingsovereenkomst rechtsgeldig is of niet. Hoe dan ook is naar het voorlopig oordeel van het hof het beroep op huurbescherming van [appellant] namelijk in strijd met de strekking van artikel 7:271 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit wetsartikel beoogt huurders te beschermen die worden geconfronteerd met een verhuurder die semidwingend recht wil omzeilen. Uit wat hiervoor onder 3.4 - 3.12 is weergegeven, volgt dat hier echter het tegenovergestelde aan de orde was; [appellant] wilde zelf slechts tijdelijk blijven huren en heeft de Gemeente, na herhaaldelijk en sterk aandringen, overgehaald daarmee akkoord te gaan. Voor deze situatie is artikel 7:271 BW Pro niet bedoeld.
6.5.
Van enige (ongeoorloofde) druk van de kant van de Gemeente is niet gebleken. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, kunnen de verzoeken van de Gemeente om de gemaakte afspraken te ondertekenen, niet worden aangemerkt als ongeoorloofde druk. Weliswaar heeft [appellant] een verklaring van haar huisarts overgelegd waarin staat dat zij, samengevat, mentale klachten heeft gehad en de gevolgen van “het contract” niet kon overzien, maar dat de Gemeente (ongeoorloofde) druk op haar heeft uitgeoefend, kan niet uit de verklaring worden afgeleid.
6.6.
Bovendien heeft de Gemeente terecht aangevoerd dat:
- uit de correspondentie van [appellant] aan de Gemeente geenszins blijkt van enige emotionele instabiliteit;
- een diagnose van een psychiater of psycholoog ontbreekt; en
- in de verklaring van de huisarts niet is gespecificeerd waarom [appellant] door haar mentale klachten de gevolgen van de totstandkoming van de beëindigingsovereenkomst en de nieuwe huurovereenkomst niet kon overzien.
Gelet hierop kan de verklaring van de huisarts niet afdoen aan wat het hof onder 6.4 heeft overwogen.
6.7.
De onder 3.4 - 3.12 weergegeven gang van zaken brengt verder mee dat het hof het zeer waarschijnlijk acht dat ook in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [appellant] geen beroep kan doen op huurbescherming en de vordering van de Gemeente dan eveneens zal worden toegewezen.
6.8.
Ten aanzien van de belangenafweging sluit het hof zich aan bij rechtsoverweging 4.12 van het bestreden vonnis en neemt die over. Net als de rechtbank is het hof van oordeel dat:
- [appellant] weliswaar een woonbelang heeft, maar dat zij als makelaar haar rechten kende, weloverwogen een einddatum heeft afgesproken en bij de Gemeente het vertrouwen heeft gewekt het gehuurde dan te zullen verlaten;
- met als gevolg dat het (met stukken onderbouwde) belang van de Gemeente om het gehuurde ter beschikking te kunnen stellen aan spoedzoekers zwaarder weegt.
Dat [appellant] zelf als spoedzoeker moet worden aangemerkt als zij het gehuurde moet ontruimen, heeft zij niet onderbouwd. Voor zover haar stellingen aldus moeten worden begrepen dat dit volgt uit de door haar overgelegde verklaring van haar huisarts, geldt dat deze verklaring daarvoor onvoldoende aanknopingspunten oplevert.
6.9.
[appellant] heeft, naar het hof begrijpt subsidiair, verzocht om een ontruimingstermijn van drie maanden, omdat de gevorderde ontruimingstermijn van één maand voor haar te kort is om alternatieve huisvesting te vinden en het gehuurde te ontruimen. De Gemeente heeft weliswaar bezwaar gemaakt tegen een ontruimingstermijn van drie maanden, maar zij heeft ermee volstaan erop te wijzen dat [appellant] wist van de einddatum en haar bezwaar tegen een langere ontruimingstermijn niet nader gemotiveerd. In één en ander ziet het hof aanleiding om de ontruimingstermijn vast te stellen op twee maanden na de betekening van dit arrest.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.10.
De slotsom is dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd met uitzondering van de ontruimingstermijn, die zal worden vastgesteld op twee maanden na betekening van dit arrest. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd, omdat het niet gespecificeerd is en in dit kort geding voor bewijslevering in beginsel geen plaats is. [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 851,00
- salaris advocaat € 1.290,00 (tarief € 1.290,00, 1 punt)
Totaal € 2.141,00
7.Beslissing
Het hof:
7.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis, met dien verstande dat de in het bestreden vonnis onder 5.1 genoemde ontruimingstermijn wordt gesteld op twee maanden na betekening van dit arrest;
7.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.141,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
7.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
7.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, J.E. van der Werff en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.