Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
team I (handel)
zaaknummer : 200.363.808/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11935768 KK EXPL 25-750
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juli 2026
in de zaak van
[appellant],
wonend in [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1.STADSHART B.V.,
2.
TREVI FOUNTAIN C.V.,
TREVI FOUNTAIN C.V.,
beide gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerden,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Stadshart c.s. genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] huurt een woning van Stadshart c.s. Verschillende buren hebben over een langere periode geklaagd over door [appellant] veroorzaakte geluidsoverlast. Stadshart c.s. hebben eerder in kort geding ontruiming van de door [appellant] gehuurde woning gevorderd. Dat is in april 2025 afgewezen. Wel werd een gebod aan [appellant] toegewezen om geen geluidsoverlast meer te veroorzaken. De geluidsoverlast hield echter aan. Stadshart c.s. hebben opnieuw in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. Dat is in december 2025 toegewezen. In hoger beroep komt het hof tot eenzelfde oordeel.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 9 januari 2026 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 12 december 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, in kort geding onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadshart c.s. als eiseressen en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1.
De door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 opgesomde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Het hof neemt die feiten daarom ook als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere voldoende aannemelijk geworden feiten, zijn die feiten de volgende.
3.2.
Stadshart c.s. verhuren aan [appellant] een woning in [plaats 1] (hierna: het gehuurde).
3.3.
In artikel 3.9 van de algemene voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst is opgenomen dat het verboden is de vloerbedekking direct op de dekvloeren te lijmen. [appellant] heeft zijn vloerbedekking/parket direct op de dekvloer verlijmd.
3.4.
Op 8 april 2025 is tussen partijen een vonnis in kort geding gewezen waarbij de door Stadshart c.s. gevorderde ontruiming van het gehuurde is afgewezen. Daarbij is meegewogen dat partijen zich ervan bewust zijn dat de woningen gehorig zijn, dat [appellant] zal meewerken aan het aanleggen van een nieuwe vloer, dat [appellant] heeft toegezegd vanaf 22.00 uur geen muziek meer te draaien en dat hij al meer dan veertien jaar in het gehuurde woont en er tussen 2014 en 2022 geen klachten ter zake van geluidsoverlast zijn geweest. In dit vonnis heeft de kantonrechter [appellant] geboden om zich te onthouden van het veroorzaken van geluidsoverlast (zoals: schreeuwen, stampen, schelden, extreme seksgeluiden, feesten, harde muziek) op straffe van een dwangsom. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten.
3.5.
In dit vonnis is verder opgenomen:
‘Huurder dient zich te realiseren dat als hij weer geluidsoverlast (of andere overlast) veroorzaakt hij niet alleen een dwangsom verschuldigd is maar ook dat de kans dat een ontruimingsvordering in dat geval zal worden toegewezen zeer wel aanwezig is’.
3.6.
De directe onderburen van [appellant] (hierna: de onderburen) hebben na het vonnis van 8 april 2025 bij Stadshart c.s. melding gemaakt van geluidsoverlast van de zijde van [appellant] op 2/3 mei en 4/5 mei 2025 in de avond en nacht, 15 augustus 2025 in de avond/nacht, 13 september 2025 overdag, 21 september 2025 in de avond, 27 september 2025 in de nacht en 2 november 2025 in de nacht.
3.7.
Op camerabeelden van de onderburen, van hun deurbel op hun etage, is te zien dat in de nacht van 3 mei 2025 rond 02:50 uur twee mensen het pand [waarin het gehuurde zich bevindt, hof] via de trap verlaten en er één weer terugkeert om 02:59 uur. Uit beelden van dezelfde camera blijkt dat in de avond van 3 mei 2025 een vrouw om 22:15 arriveert en het pand verlaat op 4 mei 2025 rond 05:50. Uit camerabeelden van dezelfde camera volgt dat op 2 november 2025 rond 03:25 minimaal drie mensen het pand binnenkomen.
3.8.
In mei 2025 is er via e-mail gecorrespondeerd tussen de advocaten van partijen. De meldingen van overlast in mei 2025 zijn daarbij aan de orde geweest. De advocaat van [appellant] heeft enkel inhoudelijk gereageerd op de overlastmelding van 4 mei 2025 en daarvan gesteld dat dit wellicht van de zoon afkomstig was en een onterechte melding was. De advocaat van Stadshart c.s. heeft gereageerd en meegedeeld dat de geluidsoverlast in de nacht bestond uit schreeuwen, stampen en extreme seksgeluiden.
3.9.
Per brief van 10 september 2025 aan de beheerder van de woning heeft de VvE van het pand waarin het gehuurde zich bevindt, meegedeeld dat er in de algemene ledenvergadering is besloten dat aan de eigenaar van het gehuurde waarvan de bewoners geluidsoverlast veroorzaken, een boete door de VvE mag worden opgelegd. Ook is gesommeerd om de vloer van het gehuurde binnen acht weken aan te passen bij gebreke waarvan een boete zal worden opgelegd.
3.10.
De overlast van 21 september 2025 is door de onderburen per e-mail gemeld bij de politie.
3.11.
Per e-mail van 1 oktober 2025 heeft de advocaat van Stadshart c.s. aan de advocaat van [appellant] de brief van de VvE doorgestuurd en daarbij [appellant] gesommeerd zich per direct te onthouden van het veroorzaken van geluidsoverlast en daarnaast binnen acht dagen na dagtekening de vloer in het gehuurde aan te passen conform de splitsingsakte. Op diezelfde datum heeft de advocaat van Stadshart c.s. aan de advocaat van [appellant] meegedeeld dat [appellant] geluidsoverlast heeft veroorzaakt op 15 augustus 2025, in de nacht van 12 op 13 september 2025 en op 21 september 2025, waarbij is meegedeeld dat [appellant] zich daarvan dient te onthouden.
3.12.
Per brief van 10 oktober 2025 heeft de advocaat van de onderburen de advocaat van Stadshart c.s. schriftelijk gesommeerd om de vloer aan te passen aan de eisen van de splitsingsakte en daarnaast de overlast van [appellant] te laten staken.
3.13.
Per brief van 4 november 2025 aan Stadshart c.s. heeft de VvE haar onder 3.9 genoemde sommatie herhaald ter zake van de aanpassing van de vloer.
3.14.
Bij beschikking van 28 november 2025 heeft de rechtbank Midden-Nederland in een familierechtelijke zaak tussen [appellant] en de moeder van zijn zoon een voorlopige omgangsregeling gelast, inhoudende dat de zoon van [appellant] iedere week van vrijdag na school tot maandag na school bij [appellant] verblijft, onder voorbehoud dat er geen feestjes bij [appellant] plaatsvinden als de zoon daar verblijft. In deze beschikking is verder vermeld, dat de zoon van [appellant] bij zijn moeder woont en dat alleen de moeder het gezag over de zoon heeft.
3.15.
Bij e-mail van 3 december 2025 aan de beheerder van de woning heeft [naam] in haar hoedanigheid van inspecteur van de politie meegedeeld:
‘Wat ik wel uit hoofde van mijn functie mag meegeven is dat er na de laatste datum in mijn rapportage [die rapportage is van 27 februari 2025, hof] meerdere klachten over genoemd adres [het gehuurde, hof] zijn binnengekomen vanuit drie verschillende omliggende buurtbewoners’.
3.16.
Op de zitting bij de kantonrechter in december 2025 is door [naam] meegedeeld dat er ook na het vonnis van 8 april 2025 meldingen van overlast door [appellant] zijn ontvangen door de politie. Zo is er een melding geweest van geluidsoverlast van de directe buren aan de zijkant van [appellant] , waarbij is gehoord dat [appellant] met meerdere dames in zijn jacuzzi zat waardoor het buurmeisje in haar daaraan grenzende slaapkamer niet kon slapen.
3.17.
Tussen partijen is een bodemprocedure aanhangig ter zake van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1.
Samengevat hebben Stadshart c.s. bij de kantonrechter gevorderd om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de proceskosten met rente.
4.2.
Kort gezegd hebben Stadshart c.s. daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de vloer in het gehuurde niet te herstellen en door ook na het vonnis van 8 april 2025 geluidsoverlast te veroorzaken.
4.3.
[appellant] heeft verweer gevoerd. Voor zover in hoger beroep van belang, zal dat verweer hierna aan de orde komen.
4.4.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Stadshart c.s. toegewezen, met dien verstande dat een langere ontruimingstermijn is gehanteerd dan gevorderd.
5.Vordering in hoger beroep
5.1.
[appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van Stadshart c.s., met veroordeling van Stadshart c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.
5.2.
Volgens Stadshart c.s. moet het hof het vonnis bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten.
6.Beoordeling
6.1
[appellant] heeft drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Met zijn eerste grief heeft [appellant] betoogd dat de kantonrechter de belangenafweging ten onrechte in zijn nadeel heeft laten uitvallen. Met de tweede en de derde grief heeft [appellant] bestreden dat hij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen (vloer; grief 2 en geluidsoverlast; grief 3). Het hof ziet aanleiding eerst de grieven 2 en 3 te behandelen.
Vloer. Grief 2.
6.2.
Samengevat heeft [appellant] het volgende aangevoerd. Tijdens het kort geding in april 2025 hebben partijen overlegd over de aanleg van een nieuwe vloer. Zij hebben daar toen geen overeenstemming over bereikt. [appellant] heeft een uitkering en kan niet een nieuwe vloer financieren. Als Stadshart c.s. destijds een goede ondervloer in het gehuurde zou hebben gelegd, zou er geen geluidsoverlast zijn geweest. [appellant] blijft openstaan voor een oplossing voor de vloer en kan geld lenen om met de toegezegde financiële bijdrage van Stadshart c.s. een nieuwe vloer te betalen. [appellant] blijft ook bereid een hogere huur te betalen als Stadshart c.s. een nieuwe vloer met isolatie aanlegt.
6.3.
De grief slaagt niet. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] in strijd met artikel 3.9 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst direct op de dekvloer vloerbedekking heeft gelijmd. Stadshart c.s. hebben terecht erop gewezen dat het daarom aan [appellant] is om voor herstel van de vloer te zorgen. Ook staat vast dat [appellant] diverse malen tevergeefs daartoe is aangemaand. Dat Stadshart c.s. tijdens het kort geding in april 2025 bereid was een financiële bijdrage te leveren aan het vloerherstel, doet niet af aan de verplichting van [appellant] om voor dat herstel zorg te dragen. Van enig serieus initiatief van [appellant] om hetgeen hij in strijd met de huurovereenkomst ten aanzien van de vloer heeft gedaan ongedaan te maken, is niet gebleken. Als [appellant] onvoldoende financiële middelen heeft om de vloer te herstellen, maakt dat de zaak evenmin anders; [appellant] heeft zelf dit probleem veroorzaakt en eventuele financiële obstakels blijven daarom voor zijn rekening en risico.
Geluidsoverlast. Grief 3.
6.4.
[appellant] betwist dat hij geluidsoverlast veroorzaakt. Hij voert aan dat het ervaren van geluidsoverlast een subjectief gegeven is, dat Stadshart c.s. nooit een geluidsmeting heeft gedaan en evenmin een onafhankelijke rapportage heeft overgelegd en dat een onjuist beeld van hem wordt geschetst.
6.5.
Ook deze grief slaagt niet. Het dossier bevat vele meldingen van diverse buren van [appellant] en rapporten van de wijkagent met overzichten van meldingen over geluidsoverlast vanuit het gehuurde. Daartegenover leggen de verklaringen van vrienden en kennissen van [appellant] waarin wordt ontkend dat [appellant] geluidsoverlast veroorzaakt, te weinig gewicht in de schaal. Daarbij is ook van belang dat deze getuigen naar eigen zeggen elders wonen. Dat [appellant] geluidsoverlast veroorzaakt is voldoende aannemelijk geworden, ook zonder geluidsmetingen of onafhankelijke rapportages. Overigens valt op dat in de voorlopige omgangsregeling (rov. 3.14) is bepaald dat de regeling geldt onder het voorbehoud dat [appellant] geen feestjes in zijn woning houdt gedurende het verblijf van zijn zoon bij hem. Kennelijk is dat ook in de familierechtelijke zaak een punt van aandacht geweest.
Belangenafweging. Grief 1.
6.6
In de toelichting op deze grief beroept [appellant] zich op artikel 3 lid 1 van Pro het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind. Dit verdrag verplicht de rechter om bijzonder gewicht toe te kennen aan de belangen van het kind in kwestie. Niettemin moeten de (zwaarwegende) belangen van het kind worden afgewogen tegen de overige belangen, waaronder het belang van de verhuurder en met inachtneming van alle omstandigheden van het geval (ECLI:NL:HR:2925:1799).
6.7.
Anders dan met de grief is aangevoerd, heeft de kantonrechter op juiste wijze de belangen afgewogen. Tussen partijen staat vast dat de zoon van [appellant] bij zijn moeder in [plaats 2] woont en dat uitsluitend de moeder het gezag over de zoon heeft. Evenmin is betwist dat de zoon in [plaats 2] naar school gaat en dat zwemlessen en sportactiviteiten in [plaats 2] plaatsvinden. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dat afdoet aan het gestelde woonbelang in het gehuurde. Verder is van belang dat [appellant] na het kortgedingvonnis van april 2025 een gewaarschuwd mens was, maar die waarschuwing kennelijk in de wind heeft geslagen. Dat komt voor zijn rekening en risico. Dat zijn zoon door de ontruiming niet meer bij [appellant] in het gehuurde kan verblijven, veroorzaakt geen noodtoestand voor de zoon. De zoon woont immers elders en ontruiming van het gehuurde lijkt niet tot gevolg te hebben dat [appellant] zijn zoon niet kan zien. De belangen van Stadshart c.s. bij ontruiming van het gehuurde wegen (veel) zwaarder. Als verhuurder zijn zij verplicht tegen geluidsoverlast op te treden en aan de sommaties van omwonenden en de VvE te voldoen. De eerste grief slaagt dus evenmin.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.8.
Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij in zijn algemene bewijsaanbod geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden en ook gezien de aard van de procedure. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 851,-
- salaris advocaat € 1.290,- (tarief II, 1 punt)
Totaal € 2.141,-
7.Beslissing
Het hof:
7.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis;
7.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu aan de zijde van Stadshart c.s. vastgesteld op € 851,- aan verschotten en € 1.290,- aan salaris en tot betaling van € 189,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;
7.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, E.K. Veldhuijzen van Zanten en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2026.