Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht team I (handel)
zaaknummer : 200.343.831/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10610345 CV EXPL 23-9835
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 februari 2026
in de zaak van
[appellant],
wonend in [plaats 1] , Monaco,
appellant,
incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. C.A.M. Jansen te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend in [plaats 2] ,
geïntimeerde,
incidenteel appellante,
advocaat: mr. M.H. Schmidt te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] , verhuurder, vordert onder meer ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] , huurster, en ontruiming van het gehuurde. [geïntimeerde] is volgens [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat zij geen contractuele verplichting heeft tot het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde. Het hof is het daar mee eens en vernietigt het vonnis van de kantonrechter.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 10 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 16 januari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel, met producties;
- aanvulling op memorie van antwoord;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Op 18 december 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. [appellant] werd tijdens de mondelinge behandeling door zowel mr. Jansen voornoemd als door mr. M.J. Heuvink bijgestaan. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben beide partijen nog producties in het geding gebracht.
Tijdens de mondelinge behandeling is afgesproken dat [appellant] het volledige rapport van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) (productie 2 bij memorie van grieven) nog per e-mail zou toesturen. Het rapport is op 18 december 2025 door de griffie ontvangen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1.
De kantonrechter heeft in 1.1. tot en met 1.8. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.
3.2.
[geïntimeerde] huurt sinds 1 augustus 1996 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst de bovenwoning op het adres [straat] [nummer 1] in [plaats 2] (hierna: het gehuurde).
3.3.
In de huurovereenkomst staat – voor zover relevant in deze procedure – het volgende:
Object, bestemming
1.2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
Woonplaats
7.1
Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van het gehuurde, zijnde het werkelijke woonadres van huurder.
3.4.
In de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen staat – voor zover relevant – het volgende:
Algemeen
1.1
Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst –
daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…).
Beëindiging
21.1
Indien huurder
(...)
- het gehuurde metterwoon verlaat, (…) heeft verhuurder met inachtname van het daaromtrent in de wet bepaalde, het recht de huurovereenkomst (tussentijds) op te zeggen of te vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
3.5.
[appellant] is sinds 30 december 2022 eigenaar en daarmee verhuurder van het gehuurde. Op 1 februari 2023 hebben [appellant] en [geïntimeerde] kennisgemaakt en heeft [geïntimeerde] [appellant] in het gehuurde rondgeleid.
3.6.
Op 10 februari 2023 heeft [appellant] [bedrijf 2] gevraagd om een onderzoek te doen naar de woonsituatie op het adres van het gehuurde. [bedrijf 2]
heeft onder meer de meterstanden opgenomen, met getuigen gesproken, op diverse wijzen contact gezocht met [geïntimeerde] en camerabeelden gemaakt. Zij heeft haar bevindingen vastgelegd in een rapport van 29 juni 2023. In het rapport staat dat uit het buurtonderzoek en cameratoezicht duidelijk naar voren is gekomen dat [geïntimeerde] al voor een langere periode, mogelijk al enige jaren, niet meer haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
3.7.
[appellant] heeft na het bestreden vonnis [bedrijf 1] ingeschakeld. In het rapport van [bedrijf 1] van 26 juli 2024 staat onder meer het volgende:
3. Samenvatting proces-verbaal van onderzoek
(…)
In overeenstemming met artikel 1.1 deel o.2 van de Wet basisregistratie personen hebben we onderzoek gedaan naar de vraag of mevrouw [geïntimeerde] ten minste twee derde van de tijd in het gehuurde overnacht en zich gedraagt als goed huurder.
Uit ons onderzoek blijkt dat het woonpercentage (...) voor het adres [straat] [nummer 2] , over de gehele onderzoeksperiode van 19 februari tot en met 19 juli 2024, slechts3,53%bedraagt. Dit is56,07 procentpunt lagerdan de door de overheid gehanteerde minimale richtlijn van 59,6% voor een persoon die zijn hoofdverblijf heeft op het opgegeven woonadres.
Zoals vereist door WBP-artikel 1.1, deel o.2 is twee derde van de tijd een minimum van 38 overnachtingen (totaal 57 onderzoeksdagen). Gedurende het gehele onderzoek is door ons vastgesteld dat mevrouw [geïntimeerde] intotaal 2 keerheeft overnacht op het adres aan de [straat] [nummer 2] te [plaats 2] .
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd - samengevat - dat de kantonrechter bij een voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht verklaart dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst;
II. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;
III. [geïntimeerde] veroordeelt het gehuurde te ontruimen;
IV. [geïntimeerde] veroordeelt om de huurovereenkomst tussen partijen na te komen, in die zin dat [geïntimeerde] voor tijdige en volledige huurbetalingen dient te zorgen tot en met de datum van de daadwerkelijke ontruiming, een gedeelte van een maand voor een gehele maand gerekend;
V. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van de kosten die [appellant] heeft gemaakt voor het onderzoek van [bedrijf 2] , zijnde € 1.597,20;
VI. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
4.2.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] verplicht is in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben. Omdat uit zowel het onderzoeksrapport van [bedrijf 2] als uit de verklaringen van [geïntimeerde] volgt dat zij al jaren niet in het gehuurde woont, is zij aldus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De bijzondere omstandigheden rondom de tekortkoming brengen volgens de kantonrechter echter mee dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, zodat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, het meer of anders gevorderde afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
5.Het hoger beroep
5.1.
[appellant] vordert in principaal hoger beroep - na vermeerdering van eis - gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis en, kort gezegd, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de deskundigenkosten (ter hoogte van in totaal € 30.812,65) en de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en met rente.
5.2.
[geïntimeerde] concludeert tot - kort gezegd - afwijzing van het principaal hoger beroep. In incidenteel hoger beroep concludeert [geïntimeerde] tot vernietiging van het bestreden vonnis op het punt van de door de kantonrechter uitgesproken verklaring voor recht dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.
5.3.
[appellant] concludeert tot verwerping van het incidenteel hoger beroep, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in incidenteel hoger beroep, inclusief nakosten en rente.
5.4.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
6.Beoordeling
6.1.
In het incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerde] dat zij op grond van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen niet de verplichting heeft tot het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en dat de kantonrechter daar dan ook ten onrechte vanuit is gegaan. Nu dit betoog het meest verstrekkend is, zal het hof dat het eerst bespreken.
Geen verplichting tot het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde
6.2.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] verplicht is in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben. Dat oordeel baseert zij op artikel 1.2 van de huurovereenkomst, waarin staat dat de bestemming woonruimte is, artikel 1.7 (bedoeld zal zijn 7.1) van de huurovereenkomst, waarin staat dat het gehuurde het werkelijke woonadres van huurder is en artikel 1.1 van de algemene bepalingen, waarin staat dat huurder het gehuurde gedurende de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming dient te gebruiken. Hieruit volgt volgens de kantonrechter dat [geïntimeerde] contractueel verplicht is het gehuurde daadwerkelijk, gedurende de gehele huurovereenkomst, als woonruimte te gebruiken. Deze conclusie wordt volgens de kantonrechter nog eens onderstreept door artikel 21.1 van de algemene bepalingen, waarin staat dat de verhuurder het recht heeft te vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden indien huurder het gehuurde metterwoon verlaat.
6.3.
Volgens [geïntimeerde] is in de huurovereenkomst geen verplichting van hoofdverblijf opgenomen. Zij voldoet aan de woonbestemming want zij gebruikt het gehuurde uitsluitend als woning. Het gehuurde is ook het ‘werkelijke woonadres’ omdat zij hier staat ingeschreven, haar post ontvangt en zij steeds naar het gehuurde terugkeert om uit te rusten van haar werk (het verlenen van mantelzorg aan haar moeder) en om weer even thuis te zijn. Dat [geïntimeerde] steeds naar het gehuurde terugkeert blijkt uit het logboek dat zij heeft bijgehouden van haar aanwezigheid in het gehuurde in combinatie met de telefoongegevens van de vaste telefoon in het gehuurde, aldus nog steeds [geïntimeerde] .
6.4.
Bij de uitleg van de bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene bepalingen komt het, met toepassing van de zogenoemde Haviltexmaatstaf, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In de tekst van eerdergenoemde bepalingen komt het woord ‘hoofdverblijf’ niet voor. In artikel 1.1. van de algemene bepalingen staat dat de huurder het gehuurde “daadwerkelijk, behoorlijk en zelf” dient te gebruiken. Dat laat ruimte voor de mogelijkheid dat een woning waarin de bewoner geen hoofdverblijf heeft, niettemin “daadwerkelijk, behoorlijk en zelf” door de bewoner wordt gebruikt. Dat dit gebruik volgens artikel 1.1 van de algemene bepalingen “uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming” moet plaatsvinden, duidt ook niet op bestemming als hoofdverblijf, nu de contractuele bestemming slechts als “woonruimte” is omschreven in artikel 1.2 van de huurovereenkomst. Dat in dit verband uitsluitend de overnachtingen van de huurder in het gehuurde zouden kunnen meetellen en niet de periodes die de huurder overdag in het gehuurde doorbrengt, zoals [appellant] stelt, kan evenmin worden afgeleid uit voornoemde bepalingen. Dat partijen met artikel 7.1 van de huurovereenkomst – een bepaling waarin is geregeld waar de verhuurder mededelingen in verband met de uitvoering van de huurovereenkomst naartoe stuurt – hebben beoogd af te spreken dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien. Hetzelfde geldt voor het bepaalde in artikel 21.1 van de algemene bepalingen, waarin een regeling is opgenomen om de huurovereenkomst te beëindigen voor het geval de huurder het gehuurde “metterwoon” verlaat.
In tegenstelling tot de kantonrechter is het hof daarom van oordeel dat de huurovereenkomst [geïntimeerde] er niet toe verplicht in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben. Dat betekent dat het feit dat [geïntimeerde] naast haar verblijf in het gehuurde (in dit geval: gemiddeld enkele keren per week met name overdag en af en toe ’s nachts) ook elders (te weten: bij haar moeder) verblijft, geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.5.
Uit het voorgaande volgt dat het incidenteel hoger beroep slaagt. De grieven in het principaal hoger beroep behoeven geen bespreking meer, omdat deze allen uitgaan van een verplichting van [geïntimeerde] tot het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde. Het principaal hoger beroep van [appellant] heeft dan ook geen succes en de in hoger beroep gewijzigde vordering van [appellant] zal worden afgewezen. Het bestreden vonnis wordt, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, vernietigd.
6.6.
Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, omdat [appellant] daarvoor onvoldoende concrete feitelijke stellingen heeft aangevoerd die, indien zij komen vast te staan, tot een andere beslissing aanleiding geven.
6.7.
[appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in zowel de proceskosten in principaal als in incidenteel hoger beroep. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:
- griffierecht € 798,-
- salaris advocaat principaal hoger beroep € 3.340,- (tarief € 1.670,-, 2 punten)
- salaris advocaat incidenteel hoger beroep € 1.670,- (tarief € 835,-, 2 punten)
Totaal € 5.808,-
7.Beslissing
Het hof:
7.1.
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij voor recht is verklaard dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst;
7.2.
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
7.3.
wijst de in hoger beroep gewijzigde vordering van [appellant] af;
7.4.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 5.808,-;
7.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. K. van Dijk, E.J. Bellaart en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.