Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.113.615
(zaaknummer rechtbank Middelburg, locatie Middelburg, 225787)
arrest van de pachtkamer van 10 december 2013
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Waterpark Veerse Meer B.V.,
gevestigd te Arnemuiden,
appellante,
hierna: WPVM,
advocaat: mr. W.P. Keulers,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.L. Huisman.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 28 oktober 2011 en 29 juni 2012, die de pachtkamer van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, tussen WPVM als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie en verweerder in reconventie heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
■ de dagvaarding in hoger beroep van 27 juli 2012;
■ de memorie van grieven;
■ de memorie van antwoord;
■ de akte van WPVM;
■ de antwoordakte van [geïntimeerde].
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2
WPVM, die tot 21 mei 2010 [x] B.V. als naam had, is eigenaar van de Camping De Witte Raaf en was en is doende met de realisatie van het Waterpark Veerse Meer.
3.3
[geïntimeerde] heeft een landbouwbedrijf en pachtte van de Dienst Domeinen het perceel kadastraal bekend gemeente […] (gedeeltelijk), groot […] ha, welk perceel in de directe nabijheid van de camping en het Waterpark Veerse Meer is gelegen.
3.4
Partijen hebben op 19 november 2009 een “Overeenkomst beëindiging van een pachtovereenkomst en recht van koop” gesloten. Bedoelde overeenkomst, waarbij volgens de aanhef partij zijn [geïntimeerde] en [x] B.V., houdt onder meer het volgende in:
“
in aanmerking nemende dat:
in aanmerking nemende dat:
pachter middels een reguliere pachtovereenkomst pacht van Dienst Domeinen het perceel, kadastraal bekend gemeente […] (gedeeltelijk) ter grootte van […] hectare, voor het overige tussen partijen voldoende bekend zodat hiervan geen nadere omschrijving wordt verlangd;
verpachter Dienst Domeinen bereid is onderhavige perceel in verpachte staat te verkopen aan [belanghebbende] ten behoeve van de uitbreiding van camping de Witte Raaf;
de bestemming op onderhavig perceel inmiddels gewijzigd is ten behoeve van deze campinguitbreiding;
partijen overleg hebben gepleegd inzake de beëindiging van de reguliere pachtovereenkomst tussen pachter en Dienst Domeinen en onder welke voorwaarden en bepalingen deze beëindiging zal plaatsvinden.
verklaren te zijn overeengekomen dat:
voormelde pachtovereenkomst per 31 december 2009 wordt beëindigd en pachter het gepachte per 31 december 2009 vrij en ontruimd ter beschikking stelt aan verpachter;
verpachter en pachter zullen de overeenkomst tot beëindiging van de pachtovereenkomst bij de grondkamer indienen;
pachter afstand doet van zijn voorkeursrecht op koop van het gepachte;
[belanghebbende] een perceel landbouwgrond, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente […] (gedeeltelijk) tezamen groot […] hectare zal aankopen;
[belanghebbende] verpacht aan landbouwbedrijf [Z] BV, met ingang van 12 januari 2010, bovengenoemd perceel landbouwgrond te [adres], middels een reguliere pachtovereenkomst;
(…)
j) [belanghebbende] verpacht aan landbouwbedrijf [Z] BV met ingang van 12 januari 2010, het perceel landbouwgrond aan de [adres], kadastraal bekend gemeente […] (gedeeltelijk) groot […] hechtare, middels een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van 1 jaar. (…)
(…)
k) [belanghebbende] zal aan landbouwbedrijf [Z] BV de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente […] (gedeeltelijk) tezamen groot […] hectare (welke vanaf 12 januari 2010 in reguliere pacht zijn uitgegeven) te koop aanbieden voor een totale koopsom ad € 200.000,-- (…) kosten koper. De uiterste datum van juridische levering wordt vastgesteld op 31 december 2013. (…)
(…)
o) bij niet-nakoming of niet volledige nakoming van het bepaalde in sub k en n verbeurt de nalatige partij of diens rechtsopvolger(s) jegens de wederpartij casu quo diens rechtsopvolger(s) een terstond opeisbare boete gelijk aan TWEE HONDERD VIJFTIG DUIZEND EURO (…) ineens en TIEN DUIZEND EURO (…) voor elke dag of gedeelte van de dag dat de overtreding voortduurt, zonder dat enige ingebrekestelling nodig zal zijn, onverminderd het recht van de wederpartij (casu quo diens rechtsopvolger(s)) op nakoming en/of verdere schadevergoeding.
(…)
Deze overeenkomst komt tot stand op basis van volgende ontbindende voorwaarden:
(…)
aankoop door [belanghebbende] van het vervangende perceel landbouwgrond gelegen aan de [adres]. Indien voor of op 31 december 2009 blijkt dat de aankoop van het vervangende perceel landbouwgrond gelegen aan de [adres] onverhoopt niet doorgaat wordt deze pachtontbindingsovereenkomst van rechtswege ontbonden.
(…)”
(Het onder d, e en k bedoelde perceel zal hierna worden aangeduid als het “perceel [adres]”.)
3.5
Een brief van de raadsman van WPVM van 10 februari 2011 aan de raadsman van [geïntimeerde] houdt onder meer in:
“Op 28 september jl. heb ik uw cliënt een brief gestuurd, met de mededeling dat de mogelijkheid aanwezig was dat de overeenkomst met uw cliënt tot onder meer beëindiging van diens pacht en aanbieding van 10 ha land aan de [adres] door mijn cliënten niet zou kunnen worden nagekomen. Inmiddels is duidelijk dat mijn cliënten in rechte geen nakoming van hun overeenkomst met mevrouw [A] kunnen bereiken, er is een minnelijke oplossing met mevrouw [A] bereikt. De aankoop van haar gronden zullen geen doorgang vinden.”
3.6
Een e-mailbericht van 19 januari 2012 van ir. L.T.G.M. Vermue, rentmeester, houdt het volgende in:
“Tijdens de onderhandelingen betreffende de grondverwerving tbv uitbreiding van waterpark Veerse Meer BV ben ik opgetreden als adviseur van de heer [belanghebbende]. De heer [belanghebbende] was mijn opdrachtgever en contactpersoon.
Initiator van deze onderhandelingen was de heer [belanghebbende].
We hebben altijd gesproken met de heer [geïntimeerde]. Een BV is mij niet bekend, de heer [geïntimeerde] was partij in zijn hoedanigheid van pachter van de naast de camping de Witte Raaf gelegen gronden van Domeinen.”
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
De pachtkamer in eerste aanleg heeft de zaak aangemerkt als een zaak betreffende (beëindiging van) een pachtovereenkomst en op grond daarvan zich bevoegd geacht. Aan die beslissing is het hof gebonden. Het hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0473.
4.2
In conventie heeft [geïntimeerde] schadevergoeding gevorderd op de grond dat WPVM hem niet het perceel [adres] heeft geleverd. In reconventie heeft WPVM schadevergoeding gevorderd in verband met door [geïntimeerde] gelegde beslagen. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg in conventie WPVM veroordeeld tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, met afwijzing van het meer of anders gevorderde, en in reconventie de vordering afgewezen, met veroordeling van WPVM in de proceskosten. De grieven richten zich zowel tegen de beslissing in conventie als die in reconventie.
4.3
Grief 1, die volgens de toelichting op de grief ertoe strekt om de zaak in volle omvang aan het hof voor te leggen, heeft geen zelfstandige betekenis ten opzichte van de andere grieven. Voor zover WPVM met de grief heeft beoogd te bereiken dat het hof al haar stellingen uit de eerste aanleg zou dienen te onderzoeken op de vraag of zij tot een andere beslissing kunnen leiden dan door de pachtkamer in eerste aanleg is gegeven, bereikt zij dat doel met de grief niet, omdat immers het grievenstelsel met zich brengt dat zij
gemotiveerdebezwaren tegen die beslissing diende aan te voeren.
gemotiveerdebezwaren tegen die beslissing diende aan te voeren.
4.4
Met de grieven 2 en 3 betoogt WPVM dat niet[geïntimeerde] maar “landbouwbedrijf [Z] B.V.” aanspraken kon doen gelden ter zake het perceel [adres]. Daarbij wijst zij op de bewoordingen van de overeenkomst van 19 november 2009, in het bijzonder de tekst van de bepalingen onder j en k.
4.5
De grief faalt. Voor de vraag wie ter zake van het perceel [adres] aanspraken kon doen gelden, is bepalend in welke zin partijen de overeenkomst van 19 november 2009 over en weer redelijkerwijs hebben mogen begrijpen. Noch in de vermelding van de partijen bij de overeenkomst in de aanhef ervan, noch bij de ondertekening aan het einde, is melding gemaakt van een andere contractspartij dan [x] B.V. en [geïntimeerde] (in eigen persoon). Weliswaar is onder j en k van de overeenkomst sprake van “landbouwbedrijf [Z] B.V.”, maar gelet op de verklaring van Vermue (hiervoor onder 3.6), die volgens de onbestreden stellingen van [geïntimeerde] de tekst van de overeenkomst heeft opgesteld, is dat een vergissing. Vermue verklaart immers dat hem geen BV bekend is en dat [geïntimeerde] zelf partij bij de overeenkomst was. In de nadien door partijen gevoerde correspondentie is evenmin sprake van een BV. Volgens de onbetwist gebleven stellingen van [geïntimeerde] treedt ook in de geliberaliseerde pachtovereenkomst die ingevolge de bepaling onder j is gesloten, geen BV op, maar [geïntimeerde] in persoon. Gelet op een en ander is [geïntimeerde] in persoon partij bij de overeenkomst, ook wat betreft de onderdelen j en k met betrekking tot het perceel [adres], en is de verwijzing naar “landbouwbedrijf [Z] B.V.” als een verschrijving te beschouwen.
4.6
WPVM heeft nog aangevoerd dat op basis van fiscale aspecten het wel degelijk de bedoeling is geweest van [geïntimeerde] om de rechten en plichten ter zake van het perceel [adres] ten behoeve van de BV te bedingen, maar welke “fiscale aspecten” door haar worden bedoeld, heeft zij niet toegelicht.
4.7
Grief 4 betreft in de eerste plaats de vraag of WPVM in verzuim is komen te verkeren. In zoverre faalt de grief. De rechtbank heeft terecht de brief van 10 februari 2011 (hiervoor onder 3.5) aangemerkt als een mededeling van WPVM dat zij in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten in de zin van artikel 6:83 aanhef Pro en onder c Burgerlijk Wetboek.
4.8
WPVM beroept zich met de grief in de tweede plaats, zo begrijpt het hof, op de ontbindende voorwaarde zoals hiervoor onder 3.4 weergegeven. Ook in zoverre faalt de grief. WPVM heeft niet toegelicht waaruit blijkt dat voldaan is aan de voorwaarde, namelijk dat voor of op 31 december 2009 is gebleken dat de aankoop door WPVM van het perceel [adres] geen doorgang zou (kunnen) vinden.
4.9
Met de grief lijkt WPVM zich er in de derde plaats op te beroepen dat de verbintenis nog niet opeisbaar is, omdat partijen immers een uiterste datum van 31 december 2013 zijn overeengekomen. Ook in zoverre faalt de grief. Een mededeling van de schuldenaar volgens welke hij in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten, leidt immers niet alleen tot het intreden van verzuim, maar ook tot het intreden van de gevolgen van niet-nakoming voordat de vordering opeisbaar is. Het hof verwijst naar artikel 6:80 lid 1 aanhef Pro en onder b Burgerlijk Wetboek.
4.1
Met de grief betwist WPVM dat [geïntimeerde] schade heeft gelden tot het door deze gestelde bedrag van € 500.000,—. Ook in zoverre kan de grief niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden, omdat WPVM bij dat vonnis immers niet is veroordeeld tot betaling van € 500.000,—, maar tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. Daarvoor volstaat dat aannemelijk is dat [geïntimeerde] schade heeft geleden.
4.11
Met grief 5 doet WPVM een beroep op artikel 7:399c lid 3 Burgerlijk Wetboek, volgens welke nietig is een beding in een overeenkomst van het verlenen van bemiddeling of andere diensten bij het sluiten van onder meer een overeenkomst tot beëindiging van een pachtovereenkomst waarin meer is bedongen dan een redelijke vergoeding.
4.12
De grief faalt omdat de overeenkomst van 19 november 2009 geen overeenkomst tot het verlenen van bemiddeling bij het sluiten van een pachtbeëindigingsovereenkomst is, noch strekt tot het verlenen van diensten bij het sluiten van een zodanige overeenkomst. WPVM is zelf partij bij de overeenkomst en behartigde daarbij niet het belang van [geïntimeerde] maar haar eigen belang.
4.13
Voor zover WPVM heeft verwezen naar artikel 6:162 Burgerlijk Pro Wetboek (onrechtmatige daad), geldt dat WPVM niet begrijpelijk heeft toegelicht waaruit zou kunnen volgen dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld.
4.14
Grief 6 bouwt voort op de voorgaande grieven en deelt in hun lot.
4.15
Grief 7 heeft betrekking op de beslissing in reconventie, dus de vordering van WPVM ter zake van de door [geïntimeerde] gelegde beslagen. WPVM betoogt dat wel degelijk sprake is van een vexatoir beslag.
4.16
Ook deze grief faalt. Volgens de onbetwist gebleven stellingen van [geïntimeerde] (conclusie van antwoord in reconventie onder 35 e.v.) had hij geen idee wat de beslagen objecten (aan WPVM toebehorende appartementsrechten) werkelijk waard zijn, vernam hij voor het eerst op 7 juli 2011 dat die waarde zijn vordering ver te boven zou gaan, heeft hij ’s daags daarna aangeboden om te overleggen als zich een knellende situatie zou voordoen, bijvoorbeeld een transport met een koper, heeft hij toen bovendien opheffing tegen vervangende zekerheid aangeboden, heeft hij dat aanbod op 20 juli 2011 nog eens herhaald, maar is het vervolgens een tijdlang aan de zijde van WPVM stil gebleven, waarna uiteindelijk op 1 september 2011 partijen vervangende zekerheid zijn overeengekomen en de beslagen zijn opgeheven. Dat niettemin sprake zou zijn van een vexatoir beslag heeft WPVM niet begrijpelijk toegelicht.
4.17
WPVM heeft bewijs aangeboden, maar bij gebrek aan concrete stellingen die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven, komt het hof aan bewijslevering niet toe.
5.Slotsom
5.1
De slotsom is dat de grieven alle falen, zodat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd.
5.2
Het hof zal WPVM, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het hoger beroep. De kosten aan de zijde van [geïntimeerde] zal het hof begroten op € 1.513,— voor griffierecht en op € 4.894,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (anderhalf punt tarief VI).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, van 29 juni 2012;
veroordeelt WPVM in kosten van het hoger beroep, tot aan de uitspraak van dit arrest aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op op € 1.513,— voor griffierecht en op € 4.894,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber en G.P.M. van den Dungen en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. J.H. Jurrius, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 december 2013.