Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
nummer 12/00491
uitspraakdatum: 22 januari 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 6 juli 2012, nummer SBR 12/147, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de Ambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2011 – naar de waardepeildatum 1 januari 2010 – vastgesteld op € 449.000.
1.2. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2011 de waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van
6 juli 2012 het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 14 augustus 2012 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 december 2012 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Ook de Ambtenaar is verschenen.
1.7. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt.
1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een driekamer-appartement op de eerste verdieping van het complex “A”, met een berging en parkeerplaats in het souterrain. Het bouwjaar van het appartement is 2000.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2. Belanghebbende staat een waarde voor van € 389.000. Ter staving daarvan wijst belanghebbende onder meer op een taxatierapport van B, gediplomeerd WOZ-taxateur van 29 februari 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 380.000.
3.3. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 449.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de Ambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar.
4.3. Belanghebbende stelt de inhoud van het appartement ter discussie. Het Hof acht aannemelijk dat de door de Ambtenaar voorgestane inhoud van 435 m³ juist is. Redengevend daarvoor is dat deze inhoud door de Ambtenaar is vastgesteld aan de hand van de bouwtekeningen en de NEN-norm 2580. Belanghebbende heeft daartegen ingebracht dat de door hem ingeschakelde taxateur B uitgaat van een inhoud van 375 m³ (zie 4.9). Blijkens de toelichting in het taxatierapport heeft de taxateur deze inhoud afgeleid uit de verkoopbrochure. Aan de in een verkoopbrochure vermelde maatvoering, hecht het Hof echter weinig waarde. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, is derhalve van onvoldoende gewicht om tot een andersluidend bewijsoordeel te komen.
4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van C, taxateur van de gemeente Zeist, van 8 februari 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 449.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende in hetzelfde complex “A” gelegen appartementen als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouw-
jaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde inhoud Waarde berging Waarde parkeerplaats WOZ
(01-01-10) Koopsom
a-straat 1
(1e verdieping) 2000 435 m³ € 991 € 431.085 € 3.000 € 15.000 € 449.000
a-straat 2
(1e verdieping) 2000 325 m³ € 945 € 307.125 € 3.000 € 15.000 € 325.000
€ 320.000
(16-02-10)
a-straat 3
(3e verdieping) 2000 340 m³ € 1.168 € 397.120 € 3.000 € 15.000 € 415.000
€ 420.000
(02-07-09)
a-straat 4
(3e verdieping) 2000 300 m³ € 1.007 € 302.100 € 3.000 € 15.000 € 320.000
€ 326.500
(18-07-08)
4.5. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat betreft type woning en bouwjaar (appartementen in hetzelfde complex) goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Desondanks heeft de Ambtenaar met dit rapport niet aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 449.000 voor de onroerende zaak niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het vergelijkingsobject a-straat 4 bijna anderhalf jaar vóór de waardepeildatum is verkocht, zodat daaraan voor de waardebepaling slechts een geringe bewijskracht toekomt.
4.6. Verder neemt het Hof in aanmerking dat een grotere inhoud in de regel leidt tot een lagere gemiddelde waarde per m³, zodat de waarde van de onroerende zaak (€ 991/m³) in vergelijking met het veel kleinere vergelijkingsobject a-straat 2 (€ 945/m³) in beginsel te hoog is vastgesteld. De Ambtenaar heeft voor de Rechtbank aangevoerd dat de eenvoudige staat waarin het vergelijkingsobject a-straat 2 ten tijde van de verkoop verkeerde aanleiding is geweest om van die regel af te wijken. De Rechtbank is de Ambtenaar hierin gevolgd. Ter zitting bij het Hof is echter gebleken dat de staat van a-straat 2 grote gelijkenis vertoont met de staat van de onroerende zaak en dat de eenvoudige staat de lagere waarde per m3 van a-straat 2 derhalve niet kan verklaren. De Ambtenaar heeft verder aangevoerd dat bij de oplevering in 1999/2000 voor de onroerende zaak een hogere koopsom (vrij op naam) is betaald dan voor de vergelijkingsobjecten, zodat daaruit kan worden afgeleid dat de onroerende zaak beter is gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Deze betere ligging zou een verklaring zijn voor de hogere gemiddelde waarde per m³ van de onroerende zaak ten opzichte van het vergelijkingsobject a-straat 2, aldus de Ambtenaar. Naar het oordeel van het Hof kan echter uit de koopsommen die tien jaar vóór de waardepeildatum bij oplevering zijn betaald, niet zonder meer worden afgeleid dat sprake is van een betere ligging.
4.7. Uitgaande van voornoemd uitgangspunt dat een grotere inhoud in de regel leidt tot een lagere gemiddelde waarde per m³, is de waarde van de onroerende zaak (€ 991/m³) in vergelijking met het kleinere vergelijkingsobject a-straat 3 (€ 1.168/m³) niet te hoog vastgesteld. Daarentegen stelt het Hof een fors waardeverschil vast tussen de vergelijkingsobjecten a-straat 2 en 3 – welke objecten grote gelijkenis vertonen – waarvoor de Ambtenaar geen plausibele verklaring heeft gegeven. Het Hof twijfelt derhalve eraan of het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject a-straat 2 dan wel het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject a-straat 3 een goede indicatie is voor de waardevaststelling van de onroerende zaak.
4.8. Gelet op voornoemde twijfel heeft de Ambtenaar met het door hem ingebrachte taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 449.000 niet te hoog is. Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300,
BNB 2005/378).
4.9. Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht van B van 29 februari 2012 waarin de waarde, na een inpandige opname op 23 februari 2012, is getaxeerd op € 380.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende appartementen als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Inhoud Opper vlakte WOZ
(01-01-10) Koopsom
a-straat 1
375 m³ 134 m² € 380.000
a-straat 2 316 m³ 113 m²
€ 320.000
(25-01-10)
a-straat 4 270 m³ 98 m²
€ 326.500
(07-05-08)
a-straat 5 375 m³ 135 m² vraagprijs
€ 449.000
a-straat 6 368 m³ 131 m² € 371.000
b-straat 1 350 m³ 125 m² € 339.000
(15-08-08)
4.10. Blijkens de toelichting in het taxatierapport is de taxateur bij de waardering uitgegaan van de gegevens zoals zijn vermeld in de verkoopbrochure, is geen rekening gehouden met de staat van onderhoud, is geen rekening gehouden met het terras aan de achterzijde van de onroerende zaak, en is wel rekening gehouden met de overlast van het tegenoverliggende busknooppunt.
4.11. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met het door hem ingebrachte taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Redengevend daarvoor is dat de vergelijkingsobjecten a-straat 4 en b-straat 1 ongeveer anderhalf jaar vóór de waardepeildatum zijn verkocht, zodat daaraan voor de waardebepaling slechts een geringe bewijskracht toekomt.
4.12. Verder neemt het Hof in aanmerking dat de vergelijking met de WOZ-waarde van a-straat 6 niet relevant is, omdat deze WOZ-waarde geen primair marktgegeven betreft, doch slechts een afgeleide daarvan is.
4.13. Voorts heeft de Ambtenaar ter zitting verklaard – hetgeen door belanghebbende niet is weersproken – dat het vergelijkingsobject a-straat 5 niet is verkocht, zodat daarvan slechts een vraagprijs voorhanden is. Ook taxateur B heeft in haar rapport vermeld dat dit object te koop is, en dat dit derhalve een in de praktijk niet gewenste vergelijking is. Het Hof acht een vraagprijs niet maatgevend voor de waardebepaling van de onroerende zaak.
4.14. Gelet op het overwogene in 4.6 en 4.7 twijfelt het Hof bovendien aan de bruikbaarheid van het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject a-straat 2. Verder is in belanghebbendes taxatierapport niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de getaxeerde waarde van de onroerende zaak.
4.15. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met het door hem ingebrachte taxatierapport derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.
4.16. Voorzover belanghebbendes betoog dat de waarde van de onroerende zaak kan worden afgeleid van de WOZ-waarden van andere appartementen uit het complex “A”, moet worden opgevat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel, kan dit niet slagen. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van begunstigend beleid, kan dit beginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Deze regel brengt mee dat gelijke gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.953, LJN AT8945). Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat zijn appartement in ieder geval wat betreft woonoppervlakte en indeling verschilt van de andere appartementen. Deze verschillen brengen reeds mee dat niet kan worden gesproken van identieke objecten, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
4.17. Verder heeft belanghebbende nog betoogd dat de Ambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (gelijkheidsbeginsel, vertrouwensbeginsel en verbod op willekeur) heeft geschonden, nu hij eerst in hoger beroep, anders dan in eerste aanleg, de koopsommen van de vergelijkingsobjecten heeft gespecificeerd naar een waarde voor het appartement, voor de berging en voor de parkeerplaats. Ook dit betoog kan niet slagen. Het staat partijen – en dus ook de Ambtenaar – in hoger beroep in beginsel vrij zich te verweren met alle gronden, alsmede met alle bewijsmiddelen die zij daartoe dienstig achten. Belanghebbende is niet in zijn belangen geschaad nu de Ambtenaar in hoger beroep zijn in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport nader heeft gespecificeerd. Van enige schending van een algemeen beginsel is niet gebleken.
4.18. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 430.000.
Slotsom
Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
5.1. Het Hof vindt aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op
€ 218 voor de bezwaarfase ( 1 punt voor bezwaarschrift, waarde per punt € 218), € 874 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 437), en op € 944 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 472).
5.2. Verder zijn partijen ter zitting overeengekomen dat de Ambtenaar voor een bedrag van € 238 veroordeeld moet worden in de kosten die belanghebbende heeft gemaakt voor het taxatierapport. Bij deze vergoeding is uitgegaan van een uurtarief van € 50, een aantal van vier uren dat is gemoeid met de taxatie, en een toepasselijk tarief van de omzetbelasting van 19%.
5.3. Voorts wordt de Ambtenaar veroordeeld in de reiskosten van € 21,20 die belanghebbende heeft gemaakt. Deze vergoeding is gebaseerd op basis van openbaar vervoer tweede klasse (Q – Utrecht vice versa € 5,40 en Q – Arnhem vice versa € 15,80).
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 430.000;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van
€ 2.295,20;
– gelast dat de gemeente Zeist de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 156 (€ 41 in verband met het beroep en € 115 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. C.M. Ettema en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2013.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 januari 2013.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.