ECLI:NL:GHARL:2014:1996

• Datum uitspraak: 11 maart 2014
• Publicatiedatum: 11 maart 2014
• Zaaknummer: 200.094.843-01 11-3-2014
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: K.E. Mollema; H. de Hek; R.E. Weening
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling eiswijziging in hoger beroep inzake aansprakelijkheid makelaar voor te hoge bieding en onjuiste taxatie

In deze civiele procedure vordert appellant schadevergoeding van geïntimeerden wegens een te hoog uitgebracht bod en een onjuiste taxatie van een kantoorruimte. In eerste aanleg wees de rechtbank de vorderingen af. In hoger beroep wijzigde appellant zijn eis door ook de taxatie ten grondslag te leggen aan zijn vorderingen, wat door geïntimeerden werd bestreden met een incident tot verzet tegen eiswijziging.

Het hof overweegt dat het in hoger beroep toegestaan is om een andere grondslag aan te voeren, mits dit niet leidt tot onredelijke vertraging of bemoeilijking van de verdediging. De taxatie hangt nauw samen met de advisering door de makelaar en werd ook in één factuur in rekening gebracht. De eiswijziging is tijdig ingediend en leidt niet tot onredelijke vertraging of bemoeilijking.

Het hof stelt vast dat de wijziging van de grondslag niet in strijd is met de goede procesorde en dat het niet onredelijk is dat appellant in hoger beroep een standpunt inneemt dat afwijkt van dat in eerste aanleg. Het verzet van geïntimeerden wordt daarom ongegrond verklaard. De hoofdzaak wordt verwezen naar de rol voor verdere behandeling.

Uitkomst: Het hof verklaart het verzet tegen de eiswijziging ongegrond en verwijst de hoofdzaak naar de rol voor verdere behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.094.843/01

(zaaknr. rechtbank Groningen 103733 / HA ZA 08-635)

arrest van de eerste kamer van 11 maart 2014 in het incident tot verzet tegen de eiswijziging in de zaak van:

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

tevens verweerder in het incident tot verzet tegen de eiswijziging,

in eerste aanleg eiser,

hierna te noemen:
[appellant] ,

advocaat: mr. J.M.E. Hamming, kantoorhoudende te Drachten,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

gevestigd te [vestigingsplaats 1],

hierna:
[geïntimeerde 1] ,

en haar vennoten

2. [geïntimeerde 2],

gevestigd te [vestigingsplaats 2],

hierna:
[geïntimeerde 2] , en

3.
[geïntimeerde 3] ,

gevestigd te [vestigingsplaats 3],

hierna:
[geïntimeerde 3] ,

geïntimeerden,

tevens eisers in het incident tot verzet tegen de eiswijziging,

in eerste aanleg gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] ,

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts, kantoorhoudende te Amsterdam.

1. Het geding in eerste instantie

1.1

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 3 november 2010 van de (voormalige) rechtbank Groningen, sector civielrecht (hierna: de rechtbank).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Bij exploot van 1 februari 2011 (hersteld bij exploot van 2 februari 2011) is door [appellant] hoger beroep ingesteld van voormeld vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 4 oktober 2011.

2.2

De conclusie van de memorie van grieven, tevens inhoudende akte vermeerdering van eis en vermeerdering van grondslag (met producties), luidt:

"(...) bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Het door de rechtbank Groningen gewezen vonnis tussen partijen op 3 november 2010 (...), te vernietigen, en, opnieuw recht doende, de vorderingen van [appellant] alsnog toe te wijzen en de vermeerdering van eis toe te staan, zodat de eisen na vernummering luiden:

1. Te verklaren voor recht dat geïntimeerden toerekenbaar tekort zijn gekomen in de nakoming van hun verplichtingen, voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst;

2. Te verklaren voor recht dat geïntimeerden toerekenbaar tekort gekomen zijn in de nakoming van hun verplichtingen, voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten taxatieovereenkomst, resulterende in de taxatie van 24 oktober 2007;

3. Geïntimeerden hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalend, de ander zal zijn gekweten, tot vergoeding van de schade die appellant als gevolg daarvan heeft geleden en nog zal lijden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

4. Met hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties, daaronder begrepen de kosten van het voorlopig deskundigenbericht ad € 4.537,50, € 291,00 aan griffierecht en € 1.264,00 aan kosten advocaat en met veroordeling tot terugbetaling door geïntimeerden van datgene wat [appellant] (te weten € 1.158,00) ter zake de proceskostenveroordeling in eerste instantie reeds betaald mocht hebben. vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van betaling door of namens [appellant] tot aan de dag der algehele voldoening."

2.3

[geïntimeerden] hebben een akte verzet vermeerdering van eis & grondslag tevens akte wijziging van eis (met producties) genomen, waarin zij het hof verzoeken:

"de eis-/grondslagwijziging (sub 2/4 van het gewijzigde petitum) niet toe te staan en de grieven te beperken tot sec de "bemiddelingsovereenkomst"."

2.4

[appellant] heeft een akte uitlating verzet vermeerdering van eis en verandering van grondslag genomen.

2.6

Partijen hebben de stukken overgelegd en arrest gevraagd in het incident.

2.7

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (
Stb . 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-[plaats 3], locatie [plaats 3].

3. De feiten, het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Het gaat in de onderhavige zaak in het kort om het volgende.

3.2

[appellant] heeft aan [geïntimeerde 1] (in de persoon van de heer [3]; hierna te noemen: [3]) opdracht gegeven om te bemiddelen bij de aankoop van de kantoorruimte met begane grond en twee verdiepingen met daarbij een parkeerplaats aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: het pand).

3.3

Het pand was eigendom van CRV Holding B.V. te Arnhem (hierna: CRV). In de verkoopprocedure liet CRV zich vertegenwoordigen door het rentmeesterskantoor [het rentmeesterskantoor] te [plaats 2] (hierna: [het rentmeesterskantoor]).

3.4

In de verkoopbrochure van [het rentmeesterskantoor] werd het pand aangeboden voor € 2.900.000,-. Op 21 september 2007 heeft [3] namens [appellant] aan [het rentmeesterskantoor] een bod uitgebracht van € 3.125.000,-. Op basis van deze bieding is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [appellant] en CRV.

3.5

[3] heeft het pand getaxeerd ten behoeve van het verkrijgen van de benodigde financiering door [appellant] van de Rabobank. In zijn taxatierapport van 24 oktober 2007 heeft [appellant] het pand getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 3.400.000,- en op een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 3.050.000,-.

3.6

CRV heeft het pand op 28 december 2007 aan [appellant] geleverd voor een bedrag van € 3.075.000,- (inclusief € 50.000,- voor de overname van roerende zaken). [appellant] heeft op het pand ten behoeve van de Friesland Bank hypotheek- en pandrechten gevestigd tot een bedrag van € 3.000.000,-.

3.7

[appellant] heeft aan [geïntimeerde 1] € 27.444,38 betaald, conform de factuur van 30 november 2007 van [X] te [vestigingsplaats 1]. De vestiging in [vestigingsplaats 1] van [X] is een onderneming van [geïntimeerde 1].

3.8

[appellant] heeft [geïntimeerde 1] aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade in verband met de aankoop van het pand (en de leegstand ervan). [appellant] heeft [3] per e-mail van 14 januari 2008 een "schikkingsovereenkomst" toegezonden, inhoudende dat [geïntimeerde 1] aan [appellant] een schadeloosstelling van € 182.500,- (plus p.m., excl. btw) diende te betalen. [3] heeft elke aansprakelijkheid (van [geïntimeerde 1]) van de hand gewezen per e-mail van 15 januari 2008. [geïntimeerde 1] c.s. hebben [appellant] niets betaald.

3.9

Vervolgens heeft [appellant] [geïntimeerde 1] c.s in rechte betrokken. In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd (1) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst, (2) een hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van de schade die hij daardoor heeft geleden, en (3) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

3.1

In het bestreden vonnis van 3 november 2010 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem verwezen in de proceskosten.

3.11

In opdracht van [appellant] heeft [taxatiekantoor Q] te [plaats 3] (hierna: [Q]) de waarde van het pand per 1 oktober 2007 vastgesteld. De taxatie is uitgevoerd door [de heer Q], registertaxateur en beëdigd makelaar o.g. In het rapport van [Q] van 27 december 2010 is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op € 2.745.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 2.196.000,-.

3.12

Na het instellen van hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank van 3 november 2010 heeft [appellant] het hof bij verzoekschrift van 22 augustus 2011 verzocht een deskundige te benoemen. Het hof heeft bij beschikking van 20 maart 2012 in de zaak met nummer 200.092.809/01 de heer [de heer R] te [plaats 3] (hierna: [de heer R]) benoemd tot deskundige teneinde een onderzoek in te stellen en schriftelijk bericht uit te brengen omtrent de in de beschikking vermelde vragen.

3.13

De deskundige [de heer R] heeft op 4 maart 2013 schriftelijk bericht uitgebracht. [de heer R] heeft het pand getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 2.760.000,- en op een executiewaarde van € 2.208.194,-. De kosten van het rapport van de deskundige [de heer R] bedragen € 4.537,50 (incl. btw) en zijn door [appellant] voldaan.

4. De beoordeling in het incident tot verzet tegen de eiswijziging

4.1

Op grond van art. 130 lid 1 Rv juncto art. 353 lid 1 Rv komt aan [appellant] de bevoegdheid toe zijn eis of de gronden daarvan te wijzigen. De toelaatbaarheid van een eiswijziging moet, zo nodig ambtshalve, mede worden beoordeeld in het licht van de herstelfunctie van het hoger beroep. De grenzen van het toelaatbare worden echter overschreden, indien de eiswijziging leidt tot onredelijke vertraging van het geding en/of tot onredelijke bemoeilijking van de verdediging.

4.2

De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen, is in hoger beroep in die zin beperkt dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. Dit geldt ook als de vermeerdering van eis slechts betrekking heeft op de grondslag van hetgeen ter toelichting van de vordering door de oorspronkelijk eiser is gesteld. Op deze "in beginsel strakke regel" kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, met name indien de wederpartij ondubbelzinnig erin heeft toegestemd dat de verandering of vermeerdering van eis plaatsvindt, of indien de aard van het geschil meebrengt dat in een later stadium nog zodanige verandering of vermeerdering van eis kan plaatsvinden. Voorts kan in het algemeen een verandering of vermeerdering van eis na het tijdstip van de memorie van grieven of antwoord toelaatbaar zijn, indien daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en de eisverandering of -vermeerdering ertoe strekt te voorkomen dat het geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens zou moeten worden beslist, of dat - indien dan nog mogelijk - een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de juiste en volledige gegevens te kunnen doen beslissen. Onverkort blijft dan gelden dat de eisverandering of -vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde (zie o.a. HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959, HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771 en HR 23 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7064).

4.3

Ter toelichting van de eiswijziging in hoger beroep heeft [appellant] (samengevat) het volgende gesteld. [appellant] stelt dat hij een leek is op het gebied van taxaties en dat hij eerst door het rapport van [Q] de onjuistheid van de door [geïntimeerde 1] gebruikte waarderingsmethodiek heeft ontdekt. Vanwege de samenhang tussen de aankoopbemiddeling en de taxatie door [3] - welke samenhang volgens [appellant] onder meer blijkt uit de omstandigheid dat deze werkzaamheden bij hem met één factuur in rekening zijn gebracht - legt [appellant] de onjuiste taxatie door [3] mede ten grondslag aan zijn vorderingen. De kosten van het rapport van de deskundige [de heer R] worden gevorderd in het kader van de proceskostenveroordeling, aldus tot zover [appellant].

4.4

[geïntimeerden] hebben (samengevat) het volgende gesteld. In eerste aanleg heeft [appellant] [geïntimeerden] alleen verweten dat het bod op het pand te hoog was. De taxatie(-overeenkomst) is een nieuw element in het partijdebat. Het taxatierapport dateert van na de aankoop van het pand. De nieuwe grondslag hangt samen met feiten die niet in het bestreden vonnis staan, terwijl tegen die feiten niet is gegriefd. De feiten hebben zich meer dan zes jaar geleden afgespeeld. [geïntimeerden] worden hierdoor onredelijk bemoeilijkt in hun verdediging. [appellant] heeft het recht verspeeld om voor het eerst in hoger beroep te stellen dat het taxatierapport van [3] ondeugdelijk is. [geïntimeerden] kunnen de Friesland Bank niet meer als partij in het geding betrekken, terwijl zij daar mogelijk wel belang bij hebben. Door de vorderingen van [appellant] eerst in hoger beroep mede op het taxatierapport te baseren, wordt [geïntimeerden] de beoordeling in een feitelijke instantie onthouden. Alles bij elkaar genomen is de eiswijziging dan ook in strijd is met de goede procesorde, aldus tot zover [geïntimeerden]

4.5

Het hof stelt vast dat de eiswijziging van [appellant] voldoet aan de in 4.2 vermelde "in beginsel strakke regel", nu [appellant] zijn eiswijziging in de appeldagvaarding heeft opgenomen en in de memorie van grieven (ook) de grondslagwijziging heeft toegelicht. Het geding in hoger beroep wordt in zoverre dan ook niet vertraagd door de eiswijziging.

4.6

Voor zover in de stellingen van [geïntimeerden] het standpunt besloten ligt dat [appellant] geen (goede) verklaring heeft gegeven voor de koerswijziging die zijn eis- en (met name) zijn grondslagwijziging betekent in vergelijking met de procedure in eerste aanleg, geldt dat [appellant] tot het geven van een dergelijke verklaring niet gehouden is. Zelfs indien de eiswijziging zou betekenen dat [appellant] in hoger beroep een standpunt inneemt dat haaks staat op hetgeen hij in eerste aanleg heeft bepleit, is dit toegestaan (HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3912). Dat [appellant] in zijn verzoekschrift van 22 augustus 2011 vermeldt dat de fouten die zijn gemaakt bij het opstellen van het taxatierapport van 24 oktober 2007 tot dan nog geen onderdeel van de rechtsstrijd hebben uitgemaakt, is geen gerechtelijke erkentenis als bedoeld in art. 154 Rv op grond waarvan [appellant] zijn recht zou hebben verspeeld om voor het eerst in appel te stellen dat (ook) het taxatierapport van [3] van 24 oktober 2007 ondeugdelijk is, ook niet in samenhang met het enkele tijdsverloop sedert september 2007.

4.7

Ten aanzien van de stelling van [geïntimeerden] dat haar door de eis- en grondslagwijziging een feitelijke instantie wordt onthouden, oordeelt het hof dat aan het wettelijk stelsel inherent is dat op de vermeerderde eis en de gewijzigde grondslag slechts door het hof als feitelijke instantie recht wordt gedaan. Het gemis van een feitelijke instantie is op zichzelf dan ook niet doorslaggevend. In dit geval geldt verder dat de wijziging van de grondslag, anders dan [geïntimeerde 1] c.s. ingang wil doen vinden, voldoende samenhang vertoont met het partijdebat in eerste aanleg. [appellant] heeft in eerste aanleg immers betoogd dat [geïntimeerde 1] c.s. aansprakelijk zijn voor de door hem geleden schade, omdat [geïntimeerde 1] c.s. (in de persoon van [3]) toerekenbaar tekort zijn geschoten. Kern van het verwijt dat [appellant] [geïntimeerde 1] c.s. in eerste aanleg maakt, is dat hij op advies van [geïntimeerde 1] c.s. (lees: [3]) het pand voor een te hoog bedrag heeft aangekocht. Volgens de stellingen van [appellant] in eerste aanleg heeft [3] hem geadviseerd € 3.300.000,- te bieden voor het pand, terwijl een bieding rond dat bedrag volgens [appellant] "volstrekt absurd" zou zijn geweest en ook het uitgebrachte bod van € 3.125.000,- ver boven de marktwaarde van het pand lag. Hieruit blijkt dat ook in eerste aanleg de inschatting van de waarde van het pand door [3] nadrukkelijk onderdeel uitmaakte van het partijdebat. Het valt daarom niet in te zien waarom [appellant] de taxatie van [3] van 24 oktober 2007 niet zou mogen gebruiken ter onderbouwing van zijn stellingen, die erop neerkomen dat [geïntimeerde 1] c.s. niet hebben gehandeld als van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar(skantoor) mocht worden verwacht, te meer niet nu [geïntimeerde 1] c.s. niet hebben betwist dat de advieswerkzaamheden van [3] en diens taxatie van 24 oktober 2007 in één bedrag onder de noemer "advieskosten" bij [appellant] in rekening zijn gebracht. Dat [appellant] hierbij een "bemiddelingsovereenkomst" en een "taxatieovereenkomst" onderscheidt - wat hiervan ook zij - doet aan de samenhang tussen de gestelde tekortkomingen van [3] en diens taxatie van 24 oktober 2007 niet af.

4.8

Het hof overweegt voorts dat de rechter vrij is in de selectie van de vaststaande feiten die hij van belang acht voor de beoordeling van het geschil zoals dat door partijen ter berechting aan hem wordt voorgelegd. De omstandigheden dat het taxatierapport van 24 oktober 2007 dateert van na het moment waarop de koopovereenkomst tussen [appellant] en CRV tot stand is gekomen en dat de nieuwe grondslag verband houdt met feiten die niet in het bestreden vonnis staan, laten dan ook onverlet dat het hof vrij is feiten vast te stellen die (mede) betrekking hebben op de nieuwe grondslag, zelfs indien [appellant] tegen de door de rechtbank in het bestreden vonnis opgenomen feiten niet heeft gegriefd (zoals [geïntimeerde 1] c.s. stellen, maar [appellant] betwist). Dat de feiten die samenhangen met de totstandkoming van het taxatierapport van [3] van 24 oktober 2007 zich meer dan zes jaar geleden hebben afgespeeld, geldt niet alleen voor [geïntimeerde 1] c.s. maar ook voor [appellant]. Het enkele tijdsverloop is onvoldoende om het oordeel te kunnen dragen dat [geïntimeerde 1] c.s. door de grondslagwijziging onredelijk in hun verdediging worden belemmerd. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerde 1] c.s. alle gelegenheid om zich tegen de vorderingen van [appellant] teweer te stellen, inclusief de vermeerderde eis en de gewijzigde grondslag. [geïntimeerde 1] c.s. hebben niet onderbouwd waarom zij er belang bij zouden kunnen hebben om de Friesland Bank in het geding te betrekken, zodat het hof aan deze stelling - wat hiervan verder ook zij - voorbij gaat.

4.9

De grondslagwijziging strekt er naar het oordeel van het hof veeleer toe te voorkomen dat over het geschil tussen partijen een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen, terwijl het geding in hoger beroep er niet nodeloos gecompliceerd van wordt. Door de eis- en grondslagwijziging van [appellant] worden [geïntimeerde 1] c.s. niet onredelijk in hun verdediging bemoeilijkt, noch wordt het geding in hoger beroep er onredelijk door vertraagd. In de argumenten van [geïntimeerden] ziet het hof derhalve (ook ambtshalve) geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de eiswijziging in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Het hof zal in hoger beroep dan ook recht doen op de gewijzigde eis van [appellant] zoals weergegeven in 2.2.

4.1

De beslissing omtrent de kosten van het incident zal worden gereserveerd tot de einduitspraak. De hoofdzaak zal naar de rol worden verwezen om voort te procederen.

De beslissing

Het gerechtshof:

in het incident tot verzet tegen de eiswijziging

verklaart het verzet van [geïntimeerden] tegen de eis- en grondslagwijziging van [appellant] ongegrond;

bepaalt dat over de kosten van het incident zal worden beslist bij einduitspraak in de (hoofd)zaak.

in de hoofdzaak

verwijst de (hoofd)zaak naar de rol van
dinsdag 22 april 2014 voor memorie van antwoord aan de zijde van [geïntimeerden].

Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, mr. H. de Hek en mr. R.E. Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 maart 2014.