ECLI:NL:GHARL:2016:295

• Datum uitspraak: 19 januari 2016
• Publicatiedatum: 19 januari 2016
• Zaaknummer: 15/00260
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B. van Walderveen; B.F.A. van Huijgevoort; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling waardevaststelling recreatiebungalow voor Wet WOZ

Belanghebbende is eigenaar van een recreatiebungalow die in 2012 is gekocht voor €47.750, kort voor een executoriale veiling. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde voor 2014 vast op €89.000, welke belanghebbende betwistte en verzocht om vermindering tot €70.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Het hof overwoog dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, mede door vergelijkingsobjecten op hetzelfde recreatiepark en een systematische vergelijking. De aankoopprijs van belanghebbende kon niet als marktconforme waarde worden gehanteerd vanwege de executieveiling. Ook werd rekening gehouden met de vier dakkapellen die de bungalow twee woonlagen geven.

Belanghebbendes argumenten, waaronder een taxatierapport met een onjuiste waardepeildatum en de stelling van waardedruk door een recht van overpad, werden verworpen. Het hof achtte de verklaring van de heffingsambtenaar over het waarderingsproces geloofwaardig en vond geen aanleiding tot verlaging van de waarde. Het verzoek tot descente werd afgewezen omdat het dossier voldoende inzicht bood.

Het hoger beroep werd ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €89.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 15/00260

uitspraakdatum: 19 januari 2016

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 3 maart 2015, nummer LEE 14/3270, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Noordenveld (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 43 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 89.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 maart 2015 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Belanghebbende heeft voorafgaande aan de mondelinge behandeling op 10 december 2015 een nader stuk ingediend. Door tussenkomst van het Hof is dit stuk aan de heffingsambtenaar ter kennis gebracht.

1.6

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.7

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een recreatiebungalow uit 1997 met een vrijstaande berging (hierna: de bungalow). De bungalow heeft een inhoud van 273 m3. De kaveloppervlakte is 1.085 m2.

2.2

Belanghebbende heeft de bungalow gekocht op 6 juli 2012 voor een bedrag van € 47.750, door middel van een onderhandse koop. De bungalow was aangemeld voor een executoriale veiling door de [a-bank] . Belanghebbende heeft twee weken dagen vóór de veilingdatum de bungalow van deze bank gekocht.

2.3

In het jaar 2013 heeft belanghebbende vier dakkapellen laten plaatsen op de bungalow. De kosten daarvan hebben € 14.800 belopen.

2.4

De bungalow is gelegen aan een weg welke voor de eerste 200 meter – de aansluiting op de doorgaande weg – wordt onderhouden door de gemeente en, wat dit traject betreft, in goede staat verkeert. Het overige traject wordt op kosten van de vereniging van de gezamenlijke eigenaren van de recreatiebungalows onderhouden. De onderhoudstoestand van dit laatste traject is matig.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarde van de bungalow zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de beschikking tot een naar een bedrag van € 70.000.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning

bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en

onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak

in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen

nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de

meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak

meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3,

blz. 44).

4.2

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de bungalow niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Indien de heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, nr. 10/00648, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

4.3

Het Hof merkt op dat in beginsel het eigen verkoopcijfer maatgevend is voor de waardevaststelling indien de transactie met inachtneming van de ficties van artikel 17 van de Wet WOZ tot stand is gekomen. De partij die zich op het standpunt stelt dat de totstandkoming van de aankoopprijs niet aan de voormelde wettelijke bepaling voldoet, heeft daarvan de bewijslast (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De heffingsambtenaar heeft de aankoopprijs niet als de juiste op regelmatige wijze en marktconforme gerealiseerde prijs aanvaard en heeft derhalve de bewijslast van de juistheid van deze stelling. Nu de bungalow kort voor een executieveiling ondershands is gekocht, acht het Hof aannemelijk gemaakt dat deze koopprijs niet als grondslag kan dienen voor de waardevaststelling.

4.4

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, in de levering van het bewijs van de vastgestelde waarde geslaagd. Daartoe overweegt het Hof als volgt. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft de heffingsambtenaar een overzicht (hierna: het overzicht) overgelegd met de gegevens en verkoopprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten, alle staande en gelegen op hetzelfde recreatiepark. Het betreft de onroerende zaak [a-straat] 40, met een inhoud van 115 m3 en een perceelsoppervlakte van 840 m2. Deze onroerende zaak is op 21 december 2012 verkocht voor een prijs van € 61.000. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op de onroerende zaak [a-straat] 78 met een inhoud van 123 m3 en een perceelsoppervlakte van 1.105 m2. Deze onroerende zaak is op 3 december 2012 verkocht voor € 90.000. Het Hof merkt daarbij op door het plaatsen van de vier dakkappellen ter vervanging van de vier dakvensters de bungalow twee goed bruikbare woonlagen kent.

4.5

Naar volgt uit het overzicht, is de waarde van de bungalow bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het overzicht maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de bungalow toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de bungalow wat betreft onder meer de perceelsoppervlakte, de ligging en de kwaliteit van de opstallen. Daarbij behoeven deze objecten niet identiek zijn aan de bungalow maar dient met de verschillen rekening te worden gehouden en dient dit inzichtelijk te worden gemaakt. Van waardeverminderende omstandigheden ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is het Hof niet gebleken. Ook de waarde van de in matige staat verkerende berging, welke onderdeel is van de totaalwaarde en reeds om die reden niet afzonderlijk in het waardegeschil betrokken kan worden, acht het Hof geen reden tot een waardevermindering nu deze slechts op een bedrag van € 1.560 is gewaardeerd en daarmee naar het oordeel van het Hof niet op een te hoog bedrag is gewaardeerd.

4.6

Hetgeen belanghebbende bij brief van 8 december 2015 hier tegenover heeft aangevoerd, mede onder verwijzing naar het door hem als bijlage bij de voormelde brief overgelegde taxatierapport van 11 juni 2015, doet aan het hierboven gegeven bewijsoordeel niet af. In dit verband merkt het Hof op dat in het taxatierapport van een onjuiste waardepeildatum, namelijk 1 januari 2014, wordt uitgegaan. Voorts is de waardeopbouw niet voldoende inzichtelijk gemaakt. Ook belanghebbendes stelling dat het van algemene bekendheid zou zijn dat het op een executieveiling betaalde bedrag voor de waardevaststelling voor de Wet WOZ met ongeveer 25 percent zou moeten worden verhoogd, leidt niet tot een andersluidend oordeel. Dat het gestelde van algemene bekendheid zou zijn, onderschrijft het Hof niet.

4.7

Het Hof acht de verklaring welke de heffingsambtenaar ter zitting heeft afgelegd omtrent de gang van zaken met betrekking tot de WOZ-beschikking met de waardepeildatum 1 januari 2012 geloofwaardig. Hij heeft verklaard dat de voor het kalenderjaar 2013 beschikte waarde van € 57.000 voor de bungalow - zonder voorafgaand onderzoek - is gebaseerd op de aanschafprijs van € 47.750 en gemakshalve is gecorrigeerd met 25 percent wegens de omstandigheid dat de bungalow is gekocht op een executieveiling. De heffingsambtenaar heeft gesteld juist voor het onderhavige kalenderjaar (2014) te zijn overgegaan tot een integraal onderzoek naar de juiste waardevaststelling voor de Wet WOZ, daarbij rekening houdend met het plaatsen van de vier dakkappellen en met de op 1 januari 2013 geldende marktprijzen, bij welk onderzoek is gebleken dat de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 te laag is vastgesteld, aan welke verklaring het Hof eveneens geloof hecht. Daarin kan derhalve geen reden zijn gelegen om op de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2013) tot een lagere waardevaststelling te komen dan de heffingsambtenaar heeft gedaan.

4.8

Het Hof wil met belanghebbende aannemen dat de staat van onderhoud van de wegen van het recreatiepark - voor zover deze bij de vereniging van gezamenlijke eigenaren in onderhoud is - te wensen overlaat. Nu belanghebbende evenwel geen feiten en/of omstandigheden ten aanzien van de bungalow heeft aangevoerd waaruit blijkt dat deze door de staat van het wegennet in een slechtere positie verkeert dan de als referentieobjecten vermelde onroerende zaken, acht het Hof door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de staat van het wegennet niet tot een lagere dan de in de beschikking vermelde waarde van de bungalow dient te leiden.

4.9

Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat het moeten verlenen van het recht van overpad aan de eigenaren respectievelijk gebruikers van de onroerende zaak plaatselijke bekend [a-straat] 41 een waardedruk geeft welke de heffingsambtenaar niet, dan wel onvoldoende, heeft meegewogen. De heffingsambtenaar heeft het bestaan van het recht van overpad, louter bestaande uit de plicht te dulden dat te voet de achterliggende bungalow kan worden bereikt, erkend, maar zich op het standpunt gesteld dat daaraan in de feitelijke situatie geen waardedrukkend effect vanuit gaat. Belanghebbende heeft deze waardedruk niet gekwantificeerd en ook overigens is deze niet uit de gedingstukken af te leiden, zodat het Hof deze stelling van belanghebbende verwerpt.

4.1

Het Hof heeft kennis genomen van het verzoek van belanghebbende om over te gaan tot een onderzoek ter plaatse (descente). Het Hof zal daartoe niet overgaan omdat het zich voldoende voorgelicht acht op basis van de overgelegde schriftelijke gegevens waaronder het fotomateriaal en de daarop tijdens de mondelinge behandeling, waaronder de - op de onderhoudstoestand van het zandpad waaraan de bungalow is gelegen - gegeven toelichting.

4.11

Voorts heeft belanghebbende tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat een aantal van de recreatiebungalows permanent wordt bewoond en dat de gemeente niet handhavend optreedt tegen illegale, permanente bewoning. De heffingsambtenaar heeft bestreden dat dit een algemeen verschijnsel is en dat weldegelijk handhavend wordt optreden. Tevens heeft hij nog aangevoerd dat het slechts een tiental bungalows betreft waarbij de eigenaren/bewoners een op naam gestelde gedoogbeschikking hebben. Het Hof hecht geloof aan deze verklaring van de heffingsambtenaar en merkt voorts op dat belanghebbende niet inzichtelijk heeft gemaakt dat er aldus twee afzonderlijke (deel)markten zouden bestaan voor recreatiebungalows op hetzelfde terrein en dat dit in zijn situatie (geen permanente bewoning) tot een lagere waarde dient te leiden. Het Hof heeft dit uit de gedingstukken ook overigens niet kunnen vaststellen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in het overzicht twee referentiewoningen gehanteerd, waarvan vast is komen te staan dat die woningen niet permanent bewoond mogen worden, zodat in de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de omstandigheid dat de bungalow niet voor permanente bewoning mag worden gebruikt. Ook om deze reden verwerpt het Hof deze stelling van belanghebbende.

4.12

Nu ook de andere stellingen van belanghebbende niet tot een ander oordeel leiden, moet gelet op het vorenoverwogene worden beslist als hierna is vermeld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 19 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. Braaksma)

(B. van Walderveen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 januari 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.