Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/326
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. Groot),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: drs. K.G. Stenger).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 340.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 juli 2016, verzonden aan eiser op 13 januari 2017 (de bestreden uitspraak), heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2017. Eiser en zijn gemachtigde zijn niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans.
Overwegingen
Feiten
Eiser is aan het begin van het kalenderjaar eigenaar van de onroerende zaak, een hoekwoning uit 2003. De woning is gelegen in de woonwijk Slot Haverleij in het dorp Engelen (gemeente ’s-Hertogenbosch). De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 722 m³ met balkon en dakterras. Het perceel heeft een oppervlakte van 122 m².
Geschil en beoordeling
Horen
1. Eiser voert allereerst aan dat hij ten onrechte niet is gehoord in bezwaar. Het is vaste jurisprudentie dat er telefonisch kan worden gehoord en dat een gemeente slechts in verband met zwaarwegende redenen hiervan mag afwijken. Eiser wijst op de uitspraak van deze rechtbank van 15 april 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:2131), de uitspraak van het gerechtshof ’s-Gravenhage van 19 februari 2013 (ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ4537) en de uitspraak van de Hoge Raad van 1 juni 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW7081). Volgens eiser heeft verweerder geen enkele (zwaarwegende) reden aangegeven waarom er geen telefonische hoorzitting kan plaatsvinden. Ook wijst eiser er op dat het bij de meeste gemeenten en taxatiebureaus juist gebruikelijk is om telefonisch te horen. Het voordeel van telefonisch horen is dat beide partijen achter de computer zitten en toegang hebben tot al hun systemen en gegevens, zodat zij luchtfoto’s en verkoopdocumentatie kunnen raadplegen.
2. Verweerder voert aan dat er geen afdwingbaar recht bestaat op het horen per telefoon en wijst daarbij op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 augustus 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:4758). Er is in de correspondentie met de gemachtigde van eiser gemotiveerd uiteengezet waarom er belang wordt gehecht aan een fysieke hoorzitting en waarom het belang van eiser om telefonisch te worden gehoord minder zwaarwegend is. Verweerder verwijst verder naar de overgelegde instructie Telefonisch horen.
3. De rechtbank overweegt als volgt.
4. De rechtbank stelt vast dat eiser in de gronden van zijn bezwaar heeft verzocht te worden gehoord voor het geval dat verweerder voornemens is het bezwaar geheel of gedeeltelijk af te wijzen. Uit de overgelegde stukken volgt dat verweerder en de gemachtigde van eiser voorafgaand aan de bestreden uitspraak contact hebben gehad over het plannen van een hoorzitting. De gemachtigde van eiser en verweerder zijn het niet eens geworden over de vorm van de hoorzitting, in persoon of per telefoon, en vervolgens heeft verweerder uitspraak op bezwaar gedaan zonder dat een hoorzitting heeft plaatsgevonden.
5. In de uitspraak van 24 augustus 2017 heeft het gerechtshof Amsterdam, onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis, vastgesteld dat het horen in persoon het uitgangspunt is en dat een uitzondering op dit uitgangspunt onder omstandigheden mogelijk is. Een belangrijke voorwaarde daarvoor is toestemming van de belastingplichtige. Een belastingplichtige heeft dus recht op horen in persoon, maar kan instemmen met horen per telefoon. De vraag of de belastingplichtige een afdwingbaar recht heeft op horen per telefoon, wordt door het gerechtshof ontkennend beantwoord. Het gerechtshof is verder van oordeel dat een bestuursorgaan de vrijheid heeft om het beleid te voeren dat hoorzittingen in persoon en niet per telefoon plaatsvinden. Wel moeten bij de uitvoering van dat beleid de beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen. Indien een belastingplichtige verzoekt om telefonisch gehoord te worden, en dus om een uitzondering op het beleid te maken, zal de beslissing van het bestuursorgaan moeten worden gerespecteerd, tenzij die beslissing in strijd zou zijn met enig beginsel van behoorlijk bestuur.
6. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen reden om voornoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam niet te volgen. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de uitspraak van 19 februari 2013 van het gerechtshof ’s-Gravenhage en de uitspraak van de Hoge Raad van 1 juni 2012, maar uit de uitspraak van 24 augustus 2017 volgt dat deze jurisprudentie door het gerechtshof Amsterdam is betrokken bij de beoordeling en het oordeel van het gerechtshof niet anders maakt. Ook de verwijzing van eiser naar de uitspraak van deze rechtbank van 15 april 2015, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat voornoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam niet kan worden gevolgd. In de uitspraak van 15 april 2015 is een andere situatie aan de orde, namelijk dat de weigering om telefonisch te horen volgens de rechtbank onvoldoende was gemotiveerd en er geen belangenafweging had plaatsgevonden. De rechtbank is van oordeel dat in de onderhavige zaak de weigering om telefonisch te horen door verweerder wel voldoende is gemotiveerd en er wel kenbaar een belangenafweging heeft plaatsgevonden en overweegt daartoe het volgende.
7. Verweerder heeft, ter onderbouwing van zijn weigering om een uitzondering te maken op het beleid, verwezen naar de correspondentie met de gemachtigde van eiser voorafgaand aan de bestreden uitspraak en naar de instructie Telefonisch horen. Verweerder heeft hierin –zakelijk weergegeven – aangevoerd dat een telefonische hoorzitting niet eenzelfde kwaliteitsproduct oplevert als een fysieke hoorzitting. Bij een fysieke hoorzitting kunnen, anders dan bij een telefonische hoorzitting, een taxateur én een bezwaarafhandelaar van de gemeente deelnemen, ieder met hun eigen expertise. Zij kunnen aspecten van de waardebepaling en de procedure toelichten en eventueel (nadere) vragen stellen. Ook speelt de non-verbale communicatie een grote rol in de onderlinge communicatie tussen partijen en bij een telefonische hoorzitting kan men de non-verbale signalen niet oppikken en hierop reageren. Tot slot zijn er situaties denkbaar waarbij de hoorzitting plaatsvindt tijdens een inpandige opname. Een fysieke hoorzitting draagt bij aan de doelmatigheid van de bezwaarafwikkeling, klantvriendelijkheid en een verlaging van de uitvoeringskosten. Het belang van de gemachtigde van eiser om achter de computer te zitten en systemen en gegevens te raadplegen acht verweerder minder zwaarwegend en verweerder wijst er op dat de gemachtigde van eiser een laptop kan meenemen naar de hoorzitting. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op het geheel van de door hem aangevoerde argumenten, bij zijn beslissing in dit geval geen uitzondering te maken op het beleid om alleen in persoon te horen, niet in strijd heeft gehandeld met enig beginsel van behoorlijk bestuur.
8. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet gehouden was om een telefonische hoorzitting te houden. Er is geen sprake van een schending van de hoorplicht. De beroepsgrond slaagt niet.
WOZ-waarde
9. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 315.000 en verwijst naar het taxatierapport van 13 januari 2017 van taxateur G. Hekkert. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 340.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatieverslag.
10. De taxateur van verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in voornoemd taxatieverslag. De objectkenmerken zijn door eiser niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatieverslag beschreven objectgegevens.
11. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
12. Eiser voert aan dat de woning in maart 2015 is verkocht voor € 330.000. De WOZ-waarde van de woning kan op de waardepeildatum 1 januari 2015 dan ook nooit hoger zijn dan dit bedrag. Eiser bepleit een waarde van € 315.000 en voert aan dat hij de waarde van de woning heeft gecorrigeerd naar de waardepeildatum.
13. Verweerder voert aan dat de taxateur de WOZ-waarde gelijk heeft gesteld aan het eigen verkoopcijfer van de woning. Op 10 januari 2015 is de woning aan eiser verkocht voor € 340.000. Er is geen waarde-mutatie toegepast omdat de verkoop slechts negen dagen na de waardepeildatum is gerealiseerd en het transport heeft plaatsgevonden binnen drie maanden na tekening van het koopcontract. Verweerder wijst er op dat het gaat om de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden, bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding.
14. De rechtbank overweegt als volgt.
15. De rechtbank merkt op dat op grond van vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden van 19 januari 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:295) het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de waardevaststelling indien de transactie met inachtneming van de ficties van artikel 17 van de Wet WOZ tot stand is gekomen. De partij die zich op het standpunt stelt dat de totstandkoming van de aankoopprijs niet aan voormelde wettelijke bepaling voldoet, heeft daarvan de bewijslast (zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
16. Uit de door verweerder overgelegde gegevens van het Kadaster, volgt dat er op 19 december 2014 met betrekking tot de woning een koopovereenkomst is gesloten. De woning is verkocht aan [naam] Beheer BV voor € 330.000. Op 10 januari 2015 is er opnieuw een koopovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten, waarbij [naam] Beheer BV de woning aan eiser heeft verkocht voor € 340.000. In het geval van beide koopovereenkomsten hebben de leveringen plaatsgevonden op 6 maart 2015. Verder volgt uit de gegevens van het Kadaster dat eiser op 1 november 2016 met betrekking tot de woning een koopovereenkomst heeft gesloten, waarbij hij de woning aan een derde heeft verkocht voor € 370.000. De levering heeft plaatsgevonden op 23 december 2016.
17. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Omdat geen enkel ander object zo volledig met de woning overeenkomt als de woning zelf, is het beste vergelijkingsobject de woning zelf. De verkoopprijs van € 340.000 is het dichtst bij de waardepeildatum gelegen en in hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat verweerder hiervan niet mocht uitgaan. Ook volgt de rechtbank de toelichting van verweerder dat er geen waarde-mutatie (indexering) is toegepast omdat de verkoop slechts negen dagen na de waardepeildatum is gerealiseerd en het transport heeft plaatsgevonden binnen drie maanden na tekening van het koopcontract. Daar komt bij dat verweerder de door eiser op 1 november 2016 gerealiseerde koopsom van € 370.000 met het indexcijfer uit het gemeentelijk systeem heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum en hieruit volgt dat de waarde op 1 januari 2015 € 341.000 bedraagt, hetgeen eens te meer bevestigt dat de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog is.
18. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is niet gebleken dat de WOZ-waarde is vastgesteld in strijd met de eisen van zorgvuldigheid dan wel dat er sprake is van een motiveringsgebrek. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 340.000 niet te hoog is.
19. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 315.000 een taxatierapport overgelegd, waarin ter onderbouwing van de bepleite waarde het eigen verkoopcijfer van 19 december 2014 en verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, is verweerder terecht uitgegaan van het eigen verkoopcijfer van de woning van 10 januari 2015, zodat voor een vaststelling van de waarde op basis van de vergelijkingsmethode geen plaats is. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
20. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.J.A. van Bree, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 december 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.