Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00021
uitspraakdatum: 24 juli 2018
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Korfbalvereniging [X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 november 2017, nummer UTR 17/1074, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
Gemeentebelastingen Amstelland(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
Gemeentebelastingen Amstelland(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 284.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 274.000 en, naar het Hof begrijpt, de opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden‑Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een perceel grond aan de [a-straat 1] te [Z] waarop een kantine en kleedruimten zijn gebouwd (hierna: de onroerende zaak).
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatieverslag van de onroerende zaak overgelegd, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is berekend op € 314.000 (artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ). Voor de opstallen is de heffingsambtenaar uitgegaan van de volgende restwaarden (uitgedrukt in een percentage van de vervangingswaarde van de ruwbouw, de afbouw en de installaties):
Kantine
Kleedruimten
Ruwbouw
30 %
27 %
Afbouw
15 %
25 %
Installaties
15 %
15 %
2.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is berekend op € 227.000. Voor de opstallen is uitgegaan van de volgende restwaarden:
Ruwbouw
0 %
Afbouw
0 %
Installaties
15 %
3.Geschil
3.1.
In geschil is de hoogte van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. Het geschil spitst zich toe op de in aanmerking te nemen restwaarden van de opstallen.
3.2.
Belanghebbende bepleit een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 227.000, uitgaande van restwaarden die gelijk zijn aan de opbrengst van de sloopmaterialen wanneer de opstallen zouden worden gesloopt verminderd met de kosten van sloop. Voor ruwbouw en afbouw komt dit neer op een restwaarde van nihil. Voor installaties gaat belanghebbende ervan uit dat de opbrengsten van de sloopmaterialen de kosten van sloop overtreffen.
3.3.
De heffingsambtenaar bepleit restwaarden die in het midden vallen van de bandbreedtes die worden genoemd in de landelijke Taxatiewijzer Sport (bijlage 3) naar waardepeildatum 1 januari 2015. Voor wat de objectkenmerken en de bouwkosten betreft heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat aansluiting kan worden gezocht bij de taxatiematrix van belanghebbende.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
4.2.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.3.
De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, BNB 1995/228).
4.4.
Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 25 september 1996, nr. 30 998, ECLI:NL:HR:1996:AA1745 moet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden gezien als een technische uitwerking van de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt uitgegaan van een veronderstelde vervanging, zonder dat daarbij van belang is of de eigenaar tot vervanging zal willen en kunnen overgaan. Door op de vervangingswaarde correcties aan te brengen voor technische en functionele veroudering wordt bereikt dat geen hogere waarde wordt belast dan de waarde die de zaak voor de eigenaar zelf heeft. Voor onroerende zaken die niet in de commerciële sfeer worden gebruikt kan de waarde voor de eigenaar zelf worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak.
4.5.
In het concept voor de toelichting bij de Wet van 22 december 1982, Stb. 723, zoals dat is gevoegd bij het aan het wetsontwerp voorafgegane verzoek om advies aan de Hoge Raad, is onder meer het volgende opgemerkt over de functionele waarde:
“De waarde wordt allereerst bepaald door de functie die het onroerende goed op het voor de waardering beslissende tijdstip voor de eigenaar of de gebruiker heeft (functionele waarde). De functionele waarde voor de veronderstelde verkoper is afhankelijk van onder meer de investeringen welke noodzakelijk zijn voor de verkrijging van een vervangend onroerend goed waarvan hij een zelfde gebruik kan maken als van het te waarderen onroerend goed.”
4.6.
De wetgever heeft door het invoeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft als waardebepalende factor in aanmerking willen nemen en aldus welbewust een subjectief element in de waardering gebracht (HR 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298). Dat neemt niet weg, dat de feitelijke omstandigheden zo objectief mogelijk benaderd moeten worden.
4.7.
Belanghebbende stelt dat de technische veroudering door twee grootheden wordt bepaald: de verwachte levensduur en de restwaarde. Daarbij moet de restwaarde worden bepaald op het moment dat de onroerende zaak niet meer gebruikt kan worden, omdat het einde van de bouwkundige levensduur is bereikt. Voor een onroerende zaak betekent dit, dat aan het einde van de bouwkundige levensduur de onroerende zaak moet worden gesloopt. De restwaarde kan dan enkel bestaan uit de opbrengsten van de sloop verminderd met de sloopkosten.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft voor de door hem bepleite restwaarden aansluiting gezocht bij de landelijke Taxatiewijzers. Volgens de Taxatiewijzer Algemeen is de (resterende) beoogde economische levensduur de lengte van de (resterende) periode waarin volgens de huidige verwachtingen het te taxeren gebouw in zijn huidige functie gebruikt zal worden. De restwaarde omvat dan de waarde die het gebouw zal hebben na ommekomst van de op de waardepeildatum verwachte economische levensduur.
4.9.
Voor het bepalen van de restwaarde is het van belang van welke levensduur moet worden uitgegaan. Belanghebbende bepleit dat de restwaarde moet worden bepaald aan het einde van de bouwkundige levensduur van de onroerende zaak. De bouwkundige levensduur is afhankelijk van de bouwtechnische staat van de onroerende zaak. De levensduur eindigt op het moment dat de onroerende zaak op geen enkele wijze meer gebruikt kan worden. Dan zal veelal sloop van de onroerende zaak volgen. Voor dat geval is de restwaarde van de onroerende zaak gelijk aan het saldo van de kosten en opbrengsten van de sloop. De bouwkundige levensduur is niet geschikt voor het bepalen van de waarde volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat voor de correctie voor technische en functionele veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar daaraan gegeven heeft. Wanneer de eigenaar niet langer de onroerende zaak naar zijn aard en bestemming kan gebruiken, levert het geen nut meer voor hem op. Op dat moment eindigt de levensduur die relevant is voor het bepalen van de correctie voor technische veroudering (hierna: functionele levensduur). De functionele levensduur bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet daarom op de waardepeildatum worden bepaald op de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden in overeenstemming met zijn aard en de bestemming die de eigenaar daaraan heeft gegeven. De restwaarde van de onroerende zaak moet dan schattenderwijs worden bepaald op de waarde die de onroerende zaak op het einde van de functionele levensduur voor de eigenaar in elk geval zal hebben.
4.10.
Voor het bepalen van de functionele levensduur heeft de heffingsambtenaar terecht aansluiting gezocht bij de periode dat de onroerende zaak door belanghebbende nog gebruikt kan worden als kantine en kleedruimten. Aan het einde van die periode is de onroerende zaak weliswaar niet meer geschikt om gebruikt te worden naar de oorspronkelijke aard en bestemming, maar kan deze nog wel voor een ander doel worden aangewend. De restwaarde is dan de waarde die de onroerende zaak aan het einde van de functionele levensduur heeft.
4.11.
De heffingsambtenaar heeft de restwaarden van de kantine en kleedruimten aan het einde van de functionele levensduur bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer Sport (bijlage 3) naar waardepeildatum 1 januari 2015, door telkens het midden aan te houden van de daarin vermelde bandbreedtes voor ruwbouw, afbouw en installaties. De vermelde bandbreedtes missen echter een voldoende onderbouwing. Evenmin heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd waarom in dit geval het midden van de bandbreedte zou moeten worden aangehouden. Met de enkele verwijzing naar (het midden van) de bandbreedtes als genoemd in de Taxatiewijzer Sport, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen restwaarden, en daarmee de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen, niet te hoog zijn.
4.12.
Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden niet te laag zijn. In de door belanghebbende overgelegde taxatiematrix wordt uitgegaan van de bouwkundige levensduur. Voor de bouwkundige levensduur is in de taxatie aansluiting gezocht bij de functionele levensduur zoals die door de heffingsambtenaar in zijn taxatie voor de Rechtbank is toegepast. De heffingsambtenaar heeft die functionele levensduur destijds bepaald aan de hand van de aard en bestemming die belanghebbende aan de onroerende zaak gegeven heeft. Deze functionele levensduur is niet gelijk aan een bouwkundige levensduur. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat aan het einde van de functionele levensduur de voor de onroerende zaak in aanmerking te nemen restwaarden 0 % (ruwbouw en afbouw) en 15 % (installaties) van de vervangingswaarde bedragen. De door belanghebbende genoemde transactiecijfers betreffende de objecten [b-straat 2] te [A] , [c-straat 3] te [B] en [d-straat 4] te [C] vormen hiervoor een onvoldoende onderbouwing. In dit verband voegt het Hof toe dat, zou uit deze cijfers al enige conclusie over de restwaarde van onroerende zaken in het algemeen kunnen worden getrokken, het de vraag is of deze verkoopcijfers van invloed kunnen zijn op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Laatstgenoemde waarde is op uitgangspunten gebaseerd die niets van doen hebben met de wijze waarop verkopen van onroerende zaken in de vrije markt tot stand komen.
4.13.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in goede justitie vaststellen op € 250.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar reeds een vergoeding toegekend voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase, voor kosten van een deskundigenverslag (taxatiematrix) en voor kosten van kadastrale uittreksels. Die kostenvergoeding is in (hoger) beroep niet in geschil. Het Hof zal daarom de uitspraken op bezwaar vernietigen, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.002 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 501) en € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 501 ), ofwel in totaal op € 2.004. Niet gebleken is dat ter zake van de door belanghebbende ingebrachte (herziene) taxatiematrices een hoger bedrag aan taxatiekosten voor vergoeding in aanmerking komt dan in de bezwaarfase reeds is vergoed.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding,
– vermindert de waarde tot € 250.000,
– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.004, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De beslissing is op 24 juli 2018 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
(V.F.R. Woeltjes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 juli 2018
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.