Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.201.403/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4428184 \ CV EXPL 15-9479)
arrest van 30 januari 2018
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. B.N.J. de Wilde, kantoorhoudend te Breda,
tegen
Vereniging van Eigenaars van de gebouwen [a-straat] 98 tot en met 122 te [B] ,
gevestigd te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
de VvE,
de VvE,
advocaat: mr. S. Visser, kantoorhoudend te Arnhem.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 26 september 2017 hier over.
1.2
Ingevolge het vermelde tussenarrest heeft op 15 januari 2018 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. Voorafgaand aan de comparitie heeft [appellante] een akte overlegging producties tevens akte vermeerdering van eis aan het hof en de wederpartij toegezonden, waarvan haar ter comparitie akte is verleend.
1.3
Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling van de grieven en de vordering
2.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis van 29 juni 2016, aangevuld met enkele door het hof zelf vastgestelde feiten.
2.2
[appellante] is eigenares van het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente [B] , sectie [Y] , nr. [000] A1, plaatselijk bekend [a-straat] 98 te [B] . Het betreft een driekamerwoning met bijbehorende grond, parkeerplaats en berging (hierna: de woning), die deel uitmaakt van het appartementencomplex [a-straat] 98 tot en met 112 te [B] . Het appartementsrecht is ontstaan door splitsing bij notariële akte van 18 augustus 1977, bij welke akte tevens de VvE is opgericht.
2.3
[appellante] is van rechtswege lid van de VvE en uit dien hoofde een maandelijkse bijdrage verschuldigd. De VvE brengt de maandelijkse bijdrage op voorschotbasis bij haar leden in rekening. De bijdragen worden in het reservefonds gestort, uit welk fonds buitengewone uitgaven kunnen worden bestreden.
2.4
In het appartementencomplex zijn problemen ontstaan door lekkages. De VvE heeft
in verband hiermee besloten om over te gaan tot gevelonderhoud en vervanging van de dilatatievoegen. In de vergadering van 24 juli 2013 is het onderwerp gevelonderhoud besproken, waarbij tevens aan de orde is gekomen dat asbest is aangetroffen in de voegen en dat met de verwijdering daarvan de kosten van de gevelrenovatie zo hoog zullen worden dat ze niet meer uit het reservefonds betaald kunnen worden. De vergadering heeft daaropvolgend besloten om - naast een verhoging van de maandelijkse bijdrage - eenmalig een extra bijdrage van € 1.190,00 (grote appartementen) of € 595,00 (kleine appartementen) bij de leden te incasseren als toevoeging aan het reservefonds om de kosten van de asbestverwijdering te kunnen betalen.
2.5
Het gevelonderhoud heeft eind 2013 plaatsgevonden, maar daaraan is als gevolg van een gewijzigde uitvoering van de asbestsanering niet de volledige extra ledenbijdrage besteed. De vergadering van de VvE heeft vervolgens in de vergadering van 6 maart 2014 besloten om het restantbedrag van de extra bijdrage niet uit te betalen aan de eigenaren maar om dit bedrag in het reservefonds te laten zitten.
2.6
De VvE heeft aan [appellante] facturen verzonden waarbij aan haar de maandelijkse bijdrage en de extra ledenbijdrage in rekening zijn gebracht. Volledige betaling van deze facturen is, ondanks diverse aanmaningen hiertoe, achterwege gebleven.
2.7
De toenmalige gemachtigde van [appellante] heeft bij brief van 25 juni 2012 de beheerder van het appartementencomplex geschreven:
"Betreft: onderhoudsgebreken woning [a-straat] 98 te [B]
(…)
Cliënte is eigenaresse van bovengenoemd pand. Zoals aan u bekend gemaakt is er sprake van achterstallig onderhoud aan de woning van cliënte. Bijgaand zend ik u de opgave van cliënte waaruit blijkt om welk onderhoud het gaat. Tot op heden heeft er geen adequaat herstel van de onderhoudsgebreken plaatsgevonden.
(…)
Namens cliënte verzoek, voorzover nodig sommeer ik u om het in de opgave van cliënte genoemde onderhoud thans binnen vier weken na heden te verrichten. Graag verneem ik van u binnen één week na heden dat u aan deze vordering zult voldoen. Verneem ik dat niet van u dan stel ik u nu reeds voor alsdan in gebreke c.q. verzuim en zit er weinig anders op dan verdere maatregelen te treffen.
(…)"
2.8
De inhoud van de bijlage bij de brief van 25 juni 2012 luidt als volgt:
"Carport
Dit betreft de voorzijde van de woning.
Voordat ik er kwam wonen in 2006 was er een grote lekkage geweest op het loopdek op de 1e etage. Mij werd verzekerd door de vertrekkende bewoners en door het bestuurslid, [C]
, van de VvE dat het allemaal heel snel verholpen zou worden. Ik heb zelfs geopperd om het allemaal zelf te laten reparen en bij te houden maar dat mocht niet van deze dame
want daar was de VvE voor en ze waren ermee bezig.
Elk jaar werd ik aan het lijntje gehouden als ik vroeg wanneer het opgelost zou worden. Nu
zijn we 6 jaar verder en er is nog niks gedaan en het probleem is zo mogelijk nog erger
geworden. In de plafondplaten huizen tegenwoordig een hoop ongedierte.
Schilder en Houtwerk
Dit betreft voornamelijk deachterzijde/tuinzijdevan de woning.
Hiervoor heeft het VvE het bedrijf Den Breejen voor laten komen.
Dit bedrijf zou buiten het schilderen van de buitenboel ook al het slechte houtwerk van alle
kozijnen/deuren/drempels en deurposten vervangen of repareren.
Dat hebben ze dus niet gedaan. Integendeel, ze hebben gewoon over de probleemgebieden
heen geschilderd en bij mij hebben ze niets vervangen noch gerepareerd. Verder hebben ze heel slecht schilderwerk afgeleverd en ze hebben in de regen staan schilderen.
Omdat wij (bewoners) geklaagd hadden, werd er een klachten inventarisatie gedaan om die
aan Den Breejen te presenteren. Hierna werden er nog diverse klachten inventarisaties gedaan door [D] (VvE bestuur) maar er werd steeds niets mee gedaan en er is tot op heden niets aan mijn klachten gedaan en ook is er nog steeds niet opgelost.
Het houtwerk takelt steeds verder af en het schilderwerk is aan het scheuren, bladeren en aan het afbrokkelen. Dit geldt ook voor de buitenkant van de schuur.
Devoorzijdevan de woning is bar slecht geschilderd; de verf (donkergroen) is op enkele
plekken gedruppeld op het beton (wit).
Voegen en Kitnaden
Dit betreft voornamelijk deachterzijde/tuinzijdevan de woning.
Hier heeft de VvE het bedrijf Haaswijkdak voor ingehuurd.
Onze woningen bestaan uit Lego-bouw. Dat betekent dus veel voeg en kit werk Deze zijn
aan mijn woning nooit vervangen en opnieuw gekit of gevoegd. Op sommige stukken is zelfs
de schimmel te zien aan de buitenkant, ter hoogte van de grote slaapkamer.
Aande binnenkantvan de woning, in degrote slaapkamer, is een grote schimmelplek te
zien op de muur waar de ramen (tuinzijde) zich bevinden. De kozijnen van de ramen zitten
vol schimmel en weerplekken. Steeds schoonmaken is hopeloos; het blijft steeds terugkomen.
Er staan nu permanent vochtvreters in het raamkozijn …. maar echt helpen doen ze niet.
In de2e slaapkamerzit er geen schimmel op de muren edoch de kozijnen van de ramen
(tuinzijde) zijn er net zo aan toe als in de grote slaapkamer.
(…)"
2.9
Bij e-mail van 12 oktober 2013 heeft [appellante] de beheerder van het appartementencomplex het volgende medegedeeld:
"In uw email geeft u aan dat de dilatatievoegen de oorzaken zijn van het vochtprobleem in de diverse woningen. Dat zou uiteraard best mogelijk kunnen zijn. Daarmee is echter nog niet gezegd dat dat ook de oorzaak is van het vochtprobleem is in mijn woning. Zeker met de nieuwe kennis (het gat in de gevel) zou het zeer wel mogelijk kunnen zijn dat de oorzaak van het vocht in mijn woning niet (alleen) is gelegen in de dilatatievoegen maar ook in het gat in de gevel.
Door het vocht staat mijn gehele woning vol met schimmel. Los van het feit dat de schimmelvorming schade heeft toegebracht aan mijn inboedel (die hierdoor total loss is) zal de schimmel ook door kunnen trekken naar de andere appartementen. Dit leidt dan ook niet alleen tot een gezondheidsprobleem voor mij maar ook voor de mede-eigenaren. Een ongewenste situatie lijkt mij die op zeer korte termijn moet worden opgelost.
Doordat de woning vol met schimmel staat is deze onbewoonbaar geworden en kan ik mijn
woning niet verkopen. Uit gesprekken met enkele makelaars die ik heb benaderd voor de
verkoop van mijn woning blijkt dat de waarde daling die wordt veroorzaakt door de
schimmelvorming aanmerkelijk is. De makelaars geven alle aan dat zijn de schade /
waardedaling door de schimmelvorming schatten op zo'n €60.000,--.
Ik verzoek de Vereniging dan ook om het verhelpen van de oorzaak van de problemen in
mijn woning niet op de lange(re) baan te schuiven maar op korte termijn adequaat op te pakken en te verhelpen.
Het lijkt mij dat de problemen gelet op de aard en de omvang ernstig genoeg zijn.
Ik besluit deze e-mail nog wel met de formele opmerking dat ik de Vereniging Van Eigenaars
aansprakelijk stel en hou voor de schade die ik heb geleden en lijdt. De schade zou dan
bestaan uit de schade aan mijn inboedel, de kosten voor het opsporen van de oorzaak
(oorzaken) en het verhelpen van het vochtprobleem (problemen) en de kosten voor herstel
van de gevolgschade aan mijn woning."
3.Het geschil en de vorderingen in eerste aanleg
3.1
De VvE heeft in eerste aanleg in conventie na vermeerdering van eis van [appellante] betaling gevorderd van € 3.311,10 (€ 2.902,00 ter zake van hoofdsom, € 85,67 ter zake van wettelijke rente tot aan de datum van de dagvaarding en € 323,43 ter zake van incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.987,67 vanaf de dag der dagvaarding en de proceskosten.
3.2
[appellante] heeft in reconventie vergoeding gevorderd van de door haar geleden schade en kosten, met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure in reconventie.
3.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 29 juni 2016 [appellante] in conventie veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 2.811,10, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.487,67 vanaf 1 september 2015 en de kosten van de procedure.
3.4
In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] afgewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten van de procedure.
4.De grieven en de vordering in hoger beroep
De wijziging van eis
4.1
[appellante] heeft bij akte van 15 januari 2018 haar eis op twee onderdelen gewijzigd.
Allereerst heeft zij haar vordering tot vergoeding van de woonlasten vanaf 25 juni 2012 gewijzigd in die zin dat zij thans vergoeding van de woonlasten vordert over de periode van januari 2014 tot en met juli 2015. Dit betreft een vermindering van eis.
4.2
Daarnaast heeft [appellante] haar vordering vermeerderd met de kosten van het vervangen van de mechanische ventilatiebox en de CV-ketel ten bedrage van € 1.516,-. De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis onder verwijzing naar de twee-conclusie-regel.
4.3
Met betrekking tot deze vermeerdering van eis heeft het volgende als uitgangspunt te gelden. De in artikel 347 lid 1 Rv Pro besloten liggende twee-conclusie-regel beperkt de - ingevolge artikel 130 lid 1 in Pro verbinding met artikel 353 lid 1 Rv Pro - aan de oorspronkelijk eiser toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van zijn eis in hoger beroep in die zin dat hij in beginsel zijn eis niet later dan in zijn memorie van grieven of van antwoord mag veranderen of vermeerderen. Dit geldt ook als deze eisverandering of -vermeerdering niet als een grief moet worden aangemerkt (Vgl. HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959 en HR 23 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7064). Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, met name indien de wederpartij ondubbelzinnig erin heeft toegestemd dat de eisverandering of -vermeerdering plaatsvindt, of indien de aard van het geschil meebrengt dat in een later stadium nog zodanige verandering of vermeerdering van eis kan plaatsvinden. Voorts kan in het algemeen een verandering of vermeerdering van eis na het tijdstip van de memorie van grieven of antwoord toelaatbaar zijn, indien daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en de eisverandering of -vermeerdering ertoe strekt te voorkomen dat het geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens zou moeten worden beslist, of dat - indien dan nog mogelijk - een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de juiste en volledige gegevens te kunnen doen beslissen. Onverkort blijft dan gelden dat de eisverandering of vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde. (vgl. HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771).
4.4
Het hof stelt vast dat [appellante] in de akte van 15 januari 2018 heeft vermeld dat zij de ventilatiebox en de CV-ketel op 23 juli 2015 heeft laten vervangen, dus op een tijdstip dat ruimschoots voor het indienen van de memorie van grieven op 4 april 2017 is gelegen. Zij heeft niet duidelijk gemaakt waarom zij de vergoeding van de kosten van vervanging niet bij memorie van grieven heeft kunnen vorderen. Gelet hierop en op het uitdrukkelijke bezwaar van de VvE tegen de vermeerdering van eis, zal het hof deze vermeerdering van eis dan ook buiten beschouwing laten.
4.5
De VvE heeft ter comparitie van 15 januari 2018 ook tegen de aanvulling van de grondslag van de eis bezwaar gemaakt. Voor zover [appellante] met de akte van 15 januari 2018 heeft beoogd andere gronden aan haar vordering ten grondslag te leggen, door niet alleen de gebrekkige mechanische ventilatie als oorzaak van het vochtprobleem in haar woning aan te voeren, maar daar tevens andere onderhoudsgebreken aan ten grondslag te leggen, zal het hof daaraan voorbij gaan om dezelfde redenen als hiervoor vermeld ten aanzien van de vermeerdering van eis.
De grieven
4.6
Het hof stelt voorop dat [appellante] ter comparitie heeft bevestigd dat de veroordeling tot betaling aan de VvE van de maandelijkse bijdragen over de periode van mei 2015 tot en met december 2015 tot een bedrag van € 1.212,- geen onderwerp van het geschil in hoger beroep vormt.
4.7
De
grieven 1 en 2zijn gericht tegen de veroordeling van [appellante] tot betaling van de eenmalige bijdrage van € 1.190,- voor de verwijdering van het in de dilatatievoegen aanwezige asbest op grond van het besluit van de vergadering van de VvE van 24 juli 2013. [appellante] heeft gesteld dat het bedrag van € 1.190,- achteraf niet nodig bleek voor de verwijdering van het asbest. Daarnaast heeft zij bezwaar tegen het besluit van de VvE van
grieven 1 en 2zijn gericht tegen de veroordeling van [appellante] tot betaling van de eenmalige bijdrage van € 1.190,- voor de verwijdering van het in de dilatatievoegen aanwezige asbest op grond van het besluit van de vergadering van de VvE van 24 juli 2013. [appellante] heeft gesteld dat het bedrag van € 1.190,- achteraf niet nodig bleek voor de verwijdering van het asbest. Daarnaast heeft zij bezwaar tegen het besluit van de VvE van
6 maart 2014 om het na de isolatie van het asbest nog resterende bedrag toe te voegen aan de reserves van de VvE. Het verschil tussen het bedrag van € 1.190,- en het bedrag dat de sanering uiteindelijk heeft gekost, had aan haar terugbetaald moeten worden. Volgens [appellante] zijn de besluiten van 24 juli 2013 en 6 maart 2014 dan ook nietig op grond van artikel 2:14 lid 1 BW Pro, dan wel vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 1 BW Pro.
4.8
Het hof stelt vast dat [appellante] geen enkele grond heeft aangevoerd waaruit blijkt dat de besluiten van de vergadering van de VvE van 24 juli 2013 en 6 maart 2014 nietig zijn. Het feit dat door een gewijzigde uitvoering van de sanering de kosten uiteindelijk lager zijn uitgevallen dan aanvankelijk was begroot, maakt het besluit van 24 juli 2013 niet alsnog nietig.
4.9
De genoemde besluiten zijn evenmin (nog) vernietigbaar, omdat [appellante] de vernietiging daarvan te laat heeft ingeroepen. Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW Pro moet in afwijking van artikel 2:15 lid 5 een Pro verzoek tot vernietiging aan de kantonrechter worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennisnemen.
Zo [appellante] , zoals zij heeft gesteld, voor het eerst van de besluiten kennis zou hebben genomen bij de dagvaarding in eerste aanleg op 1 september 2015, dan heeft zij niet binnen één maand nadien vernietiging daarvan verzocht.
4.1
De
grieven 1 en 2falen.
grieven 1 en 2falen.
4.11
Grief 3komt op tegen de afwijzing van de vordering van [appellante] tot vergoeding van de vocht- en schimmelschade in haar woning die volgens [appellante] sedert juni 2012 is ontstaan door een niet werkend mechanisch ventilatiesysteem als gevolg van tekort schietend onderhoud door de VvE.
4.12
Tussen partijen is niet in geschil dat het mechanisch ventilatiesysteem van de betrokken appartementen onderhouden dient te worden door de VvE en in voorkomend geval ook door de VvE dient te worden vervangen. De VvE heeft benadrukt dat [appellante] er tot oktober 2014 nooit melding van heeft gemaakt dat de mechanische ventilatie niet werkte. Omdat elke woning, zo heeft de VvE ter comparitie uiteengezet, een eigen ventilatiesysteem heeft dat niet centraal wordt aangestuurd, dan wel centraal kan worden gemonitord, is de VvE afhankelijk van meldingen van gebreken door de bewoners. Zij acht zich dan ook niet in verzuim.
4.13
Het hof is met de kantonrechter en de VvE van oordeel dat [appellante] met betrekking tot tekortkomingen in het onderhoud waarvoor de VvE verantwoordelijk is, de VvE schriftelijk in gebreke dient te stellen voordat er sprake kan zijn van verzuim van de VvE.
4.14
[appellante] heeft bij brief van haar gemachtigde van 25 juni 2012 (zie de overwegingen 2.7 en 2.8) de beheerder van het appartementencomplex medegedeeld dat geen adequaat herstel heeft plaatsgevonden van de onderhoudsgebreken aan haar woning en de beheerder gesommeerd binnen vier weken over te gaan tot het verrichten van het in een bijlage bij de brief vermelde onderhoud. In de bijlage heeft zij wel verschillende onderhoudsgebreken opgesomd, maar is geen melding gemaakt van een niet werkende mechanische ventilatie. Verder wordt in deze bijlage alleen gerept over een schimmelplek in de grote slaapkamer als gevolg van gebrekkig kitwerk bij de kozijnen.
4.15
Op 12 oktober 2013 (zie overweging 2.9) heeft [appellante] een e-mail aan de beheerder van het appartementencomplex gestuurd, waarin zij de VvE aansprakelijk stelt voor de vocht- en schimmelschade in haar woning. In deze e-mail gaat zij uit van vochtproblemen als gevolg van niet goed functionerende dilatatievoegen en mogelijk een gat in de gevel.
Het hof stelt vast dat ook in deze e-mail geen melding wordt gemaakt van een niet werkende mechanische ventilatie. Daar komt bij dat deze aansprakelijkstelling niet kan worden aangemerkt als een ingebrekestelling, omdat niet is aangegeven welke gebreken binnen welke termijn moeten zijn verholpen.
4.16
De conclusie moet dan ook zijn dat de VvE tot in elk geval 12 oktober 2013 niet in verzuim is geraakt ter zake van het niet herstellen van de mechanische ventilatie.
4.17
Eerst op enig tijdstip na 12 oktober 2013, op welke datum al sprake was van vocht- en schimmelschade in de woning, hebben partijen gesproken over het defect aan de mechanische ventilatie. [appellante] heeft niet voldoende onderbouwd dat de mechanische ventilatie eerder dan 12 oktober 2013 is uitgevallen. Het oorzakelijke verband tussen het uitvallen van de mechanische ventilatie en de vocht- en schimmelproblemen in de woning van [appellante] staat dan ook niet vast. [appellante] heeft verder niet onderbouwd dat de vocht- en schimmelproblemen na 12 oktober 2013 zijn toegenomen door een niet functionerende mechanische ventilatie.
4.18
Naar het oordeel van het hof mocht de VvE, toen eenmaal het gebrek bij haar bekend was, het standpunt innemen dat [appellante] eerst de CV-ketel diende te vervangen, alvorens de mechanische ventilatie zou worden vervangen, gelet op de veiligheidseisen die op dat moment ten aanzien van de afvoer van uitlaatgassen van CV-installaties golden, waardoor een afzonderlijke uitlaat daarvoor noodzakelijk was.
4.19
Gezien hetgeen hiervoor is overwogen faalt
grief 3.
grief 3.
4.2
Het hof zal het bewijsaanbod van [appellante] passeren, omdat zij haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd om tot bewijs te kunnen worden toegelaten.
5. De slotsom
5.1
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van de VvE worden vastgesteld op € 1.957,- aan verschotten (griffierecht) en € 2.316,- (2 punten, tarief III, € 1.158,- per punt) aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
5.3
Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 29 juni 2016;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.957,- voor verschotten en op € 2.316,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. B.J.H. Hofstee, mr. D.H. de Witte en mr. D.J. Keur en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
30 januari 2018.