ECLI:NL:GHARL:2019:3127

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.223.528/01

(zaaknummer rechtbank 46933338 \ CV EXPL 15-21038)

arrest van 9 april 2019

in de zaak van

1.[Appellant 1] ,

2.[Appellant 2] ,

wonende te [Woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers in reconventie en in het incident ex artikel 223 Rv,

hierna (in mannelijk enkelvoud): [Appellanten] ,

advocaat: mr. M.A. Geuze,

tegen:

de vennootschap onder firma

1.
[Geïntimeerde 1],

gevestigd te [Vestigingsplaats] ,

en haar vennoten

2.[Geïntimeerde 2] ,

3.[Geïntimeerde 3] ,

wonende te [Woonplaats] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: verweerders in reconventie en in het incident ex artikel 223 Rv,

hierna (in mannelijk enkelvoud): [Geïntimeerden] ,

advocaat: mr. D. van Alst.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 2 maart 2016 en 31 mei 2017, die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, locatie Arnhem) tussen partijen heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 23 augustus 2017,

- de memorie van grieven, met producties,

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat uit van de volgende feiten:

3.2.

Bij huurovereenkomst van 29 juni 2008 heeft [Appellanten] aan [Geïntimeerden] verhuurd, een kantoorruimte met een oppervlakte van circa 240 m2, deel uitmakend van het bedrijfscomplex gelegen aan het [Adres] te [Stad] .

3.3.

De huurovereenkomst was aangegaan voor vijf jaar en is verlengd tot 30 juni 2016. Met ingang van 30 juni 2016 is de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze beëindigd krachtens opzegging met inachtneming van de geldende opzegtermijn door [Geïntimeerden] .

3.4.

De huurovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – in:

“
1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van een groothandel in aromatherapieprodukten, de uitoefening van een praktijk voor schoonheids- en aromatherapie alsmede het geven van daaraan gerelateerde cursussen. […]

(…)

8.2

Huurder is voornemens in een viertal ruimten een wateraanvoer- en waterafvoerleiding te realiseren, te weten in de ruimten die op de als bijgevoegde plattegrond zijn aangeduid als Verkoop, Spreekkamer, en boekhouding, alsmede in de ruimte die thans in gebruik is als serverkast. In deze serverkast wordt bovendien de huidige deuropening verplaatst naar de gangzijde, dan wel wordt een extra deur aan de gangzijde gerealiseerd. Verhuurder is akkoord met de uitvoering van deze werkzaamheden, mits deze op vakkundige wijze worden uitgevoerd. […]

(…)

8.4

In het gehuurde zijn een drietal airco-installaties aanwezig. Huurder is voornemens enkele airco-units bij te plaatsen. Onderhoud, reparaties of vervanging van deze installaties dienen te geschieden door en voor rekening van de huurder.”

3.5.

De toepasselijke “
algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW” (hierna: Algemene Bepalingen) houden – voor zover hier van belang – in:

“
Staat

2. Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. Die staat wordt door of vanwege huurder en verhuurder vastgelegd in een als bijlage aan de huurovereenkomst toe te voegen en door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering, welk proces-verbaal deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.[…]

Einde huurovereenkomst of gebruik

10.1.1

Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst[…]
aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.

10.1.2

Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst[…]
aan de verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.

[…]

10.1.4 […]

[…]
Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht[…]
op eigen kosten te verwijderen.[…]
De niet verwijderde zaken kunnen op kosten van de huurder worden verwijderd[…]”

3.6.

Op 6 juni 2016 heeft er een vooroplevering plaatsgevonden. [Appellanten] had [Deskundige] als deskundige ingeschakeld. [Geïntimeerden] had zich laten vergezellen van [Makelaar/Taxateur] (makelaar/taxateur) en [Interieursdeskundige] (interieurdeskundige).

3.7.

Van die voorinspectie is door [Deskundige] een rapport opgemaakt, gedateerd op 11 juni 2016. Omdat [Geïntimeerden] het op onderdelen niet eens was met de bevindingen van de deskundige van [Appellanten] heeft zij het rapport niet getekend.

3.8.

[Geïntimeerden] wilde dat er in het gehuurde op 30 juni 2016 een eindinspectie plaatsvond met het oog op de oplevering aan [Appellanten] heeft daarop niet gereageerd; [Geïntimeerden] diende enkel de sleutels aan [Appellanten] af te geven.

3.9.

Op 5 juli 2016 heeft [Deskundige] het pand opnieuw bezocht. [Appellanten] was daarbij aanwezig, [Geïntimeerden] niet. Vervolgens is een op 13 oktober 2016 gedateerd “inspectierapport” opgesteld.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[Appellanten] heeft in eerste aanleg (in het incident ex artikel 223 Rv en in de hoofdzaak in reconventie) na vermeerdering van de eis gevorderd dat [Geïntimeerden] wordt veroordeeld tot betaling van een voorschot op de kosten van herstelwerkzaamheden ten bedrage van € 60.711,30 alsmede in de kosten van de procedure.

4.2.

De kantonrechter heeft in het dictum van het (deel)vonnis van 31 mei 2017 in de hoofdzaak (reconventie) en in het incident ex artikel 223 Rv de vorderingen van [Appellanten] afgewezen, en in conventie de zaak verwezen naar de zitting van 5 juli 2017 voor akte aan de zijde van [Appellanten]

4.3.

De vordering in reconventie van [Appellanten] in eerste aanleg was gebaseerd op de stelling dat [Geïntimeerden] niet binnen een redelijke termijn had meegewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport en dat [Appellanten] als verhuurder bevoegd was de inspectie buiten aanwezigheid van de huurder uit te voeren en het rapport bindend vast te stellen. De kantonrechter stelde vast dat [Geïntimeerden] niet tekortgeschoten was op dit punt, zodat het rapport van 13 oktober 2016 van [Deskundige] [Geïntimeerden] niet kon binden. In het dictum van het deelvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [Appellanten] in reconventie en in het incident afgewezen.

4.4.

De vordering en de beslissing in conventie maken geen deel uit van dit hoger beroep.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

Partijen zijn het erover eens dat makelaar [Makelaar] naar aanleiding van een eerdere voorinspectie op 25 maart 2016 geen inspectierapport heeft opgesteld. De kantonrechter heeft niettemin als feit vastgesteld (r.o. 2.2 onder f.) een 'kennelijk door makelaar [Makelaar] gemaakte rapportage'. Terecht klaagt
grief Idaarover, maar nu het hof hiervoor zelf de zijns inziens voor de in deze zaak te nemen beslissingen relevante feiten heeft vastgesteld, rekening houdend met het bezwaar van [Appellanten] , bestaat bij de grief geen belang.

5.2.

Grief IIricht zich tegen de afwijzing van de vordering. Uit de toelichting leidt het hof af dat [Appellanten] thans, anders dan in eerste aanleg, aan zijn vordering ten grondslag legt dat [Geïntimeerden] is tekort geschoten in zijn verplichting om, bij het einde van de huur, het gehuurde pand op te leveren in de staat die in het proces-verbaal van oplevering is beschreven en onder de verplichting om door hem aangebrachte veranderingen daaruit te verwijderen. Dat betreft een wijziging van de grondslag van de eis in hoger beroep. De opmerking van [Geïntimeerden] (memorie van antwoord randnummer 30) dat [Appellanten] de grondslag van zijn eis niet heeft gewijzigd omdat hij dat in de kop van het processtuk had moeten vermelden, ziet eraan voorbij dat hij door die omissie niet in zijn belangen is geschaad omdat hij blijkens de memorie van antwoord ook goed heeft begrepen dat [Appellanten] in hoger beroep heeft beoogd de grondslag te wijzigen en daarop vervolgens inhoudelijk is ingegaan (memorie van antwoord randnummers 28 - 55).

5.3.

De vraag is derhalve of [Geïntimeerden] toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn verplichting het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in de overeengekomen goede staat op te leveren. Blijkens de toepasselijke Algemene Bepalingen dient de huurder het gehuurde op te leveren "in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering", en wordt een door beide partijen geparafeerde versie als bijlage bij de huurovereenkomst gevoegd.

5.4.

Het hof stelt vast dat een door beide partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering, waarin is beschreven de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst, 28 juni 2008, niet als bijlage is gevoegd bij de huurovereenkomst. De CD-ROM met de kennelijk daarop staande en overgelegde en overigens onduidelijke foto’s is geen beschrijving van de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig dat daaruit de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst blijkt. De conclusie moet dus zijn dat een beschrijving van de staat bij het aangaan van de huur ontbreekt. Voor dat geval bepalen de Algemene Bepalingen dat het gehuurde wordt opgeleverd in de staat die de verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

5.5.

In hoger beroep is onbestreden gebleven dat het tweede rapport van [Deskundige] (d.d. 13 oktober 2016) [Geïntimeerden] niet kan binden. Ook is door [Appellanten] niet (voldoende) concreet toegelicht hoe het kan dat in het rapport van 13 oktober 2016 gebreken zijn opgenomen, die niet zijn genoemd in het rapport van de vooropname van 11 juni 2016, terwijl het verschaffen van duidelijkheid op dit punt bepaald op de weg van [Appellanten] had gelegen. Het hof gaat daarom voorbij aan dat rapport van 13 oktober 2016. Voor zover de vordering daarop ziet, ligt de vordering voor afwijzing gereed.

5.6.

Wat betreft de (gestelde) gebreken uit het rapport van de vooropname van 11 juni 2016 geldt het volgende:

5.6.1.

Het staat vast dat [Geïntimeerden] de stoffen vloerbedekking in het pand tijdens de duur van de huurovereenkomst heeft vervangen door een tegelvloer. Volgens [Geïntimeerden] heeft [Appellanten] daarmee mondeling ingestemd, welke instemming volgens hem tevens kan worden afgeleid uit het feit dat [Appellanten] tijdens het leggen van de vloer in het gehuurde aanwezig was en nooit enige opmerking heeft gemaakt. Of dat het geval is, kan in het midden blijven op grond van het volgende.

5.6.2.

[Geïntimeerden] heeft dus tijdens de huurovereenkomst de in het gehuurde aanwezige stoffen vloerbedekking vervangen door een tegelvloer. [Appellanten] stellen zich op het standpunt dat de tegelvloer diende te worden verwijderd bij het eind van de huurovereenkomst en dat daarin weer stoffen vloerbedekking dient te worden gelegd. . Het had, anders gezegd, op de weg van [Appellanten] gelegen ten behoeve van het hof en de wederpartij uit te leggen welk rechtens te respecteren belang zij heeft bij verwijdering van de tegelvloer op grond van artikel 10.1.4. Algemene Bepalingen, bijvoorbeeld omdat verhuur van het pand is bemoeilijkt vanwege de staat van de vloer of omdat deze gebreken vertoont die Beek c.s. als verhuurder niet behoeft te accepteren. Beek c.s. maken evenwel niet duidelijk dat, en waarom, een oplevering van het gehuurde inclusief de door [Geïntimeerden] gelegde tegelvloer niet is aan te merken als een oplevering in de staat die de verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken” (artikel 10.1.2. Algemene Bepalingen). Op [Appellanten] rust op grond van de artikel 149 en 150 Rv de stelplicht en – ingeval van voldoende gemotiveerde betwisting – de bewijslast nu zij zich immers beroept op de rechtsgevolgen verbonden aan niet correcte oplevering van het gehuurde door de huurder. Nu [Appellanten] dit hebben nagelaten strandt dit verwijt en de daarop gestoelde vordering bij gebrek aan voldoende belang (art. 3:303 BW).

5.6.3.

Op dezelfde grond(en) moet ook de vordering met betrekking tot het verwijderen van een deel van de scheidingswanden in de grote hal worden afgewezen.

5.7.

Wat betreft de gaatjes in de wanden, de kapotte plafondplaten in de entree, het afwerken van gaatjes in de wand in drie kamers bij de ingang, het herstellen van verzakte bestrating en het herstellen van gaten in het gazon, geldt dat niet is onderbouwd dat het hier gaat om meer dan normale slijtage of veroudering. [Geïntimeerden] is daarom op grond van artikel 10.1.2. Algemene Bepalingen niet gehouden tot herstel.

5.8.

Met betrekking tot de plafondluidsprekers, spiegels in de hal, waterafvoer in drie kamers bij de ingang en de melder in de grote hal is niet (voldoende) onderbouwd dat het hier gaat om (ongeoorloofde) veranderingen die [Geïntimeerden] zou moeten verwijderen. [Appellanten] heeft evenmin onderbouwd dat oplevering van het gehuurde – ten aanzien van deze punten – niet als is aan te merken als een oplevering in de staat 'die de verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken'. Ook in zoverre strandt de vordering bij gebreke van een rechtsgrond.

5.9.

Voor de “heaters” en de “airco-units” is de toestemming voor het aanbrengen van de wijziging (of het niet hoeven te verwijderen ervan) steeds gekoppeld aan deugdelijk onderhoud ervan. Nu [Appellanten] niet voldoende hebben onderbouwd dat het onderhoud daarvan onvoldoende was, is ook dit deel van de vordering niet toewijsbaar.

5.10.

Het voorgaande betekent dat, nu de beide grieven falen, het bestreden vonnis voor zover in de reconventie en in het incident ex art. 223 Rv gewezen, moet worden bekrachtigd.

5.11.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [Geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 716,00

- salaris advocaat € 1.959,00 (1 punt × tarief IV)

5.12.

Als niet afzonderlijk weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

6.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de Rechtbank Gelderland (zittingsplaats Arnhem) van 31 mei 2017, voor zover in incident en in reconventie gewezen;

6.2.

verwijst de zaak naar de kantonrechter (rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem) om op de hoofdzaak (in conventie) te worden beslist;

6.3.

veroordeelt [Appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Geïntimeerden] vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 1.959,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

6.4.

veroordeelt [Appellanten] in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval [Appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

6.5.

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 april 2019.