ECLI:NL:GHARL:2020:870 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling appartement in ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/01019

uitspraakdatum: 4 februari 2020

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 14 september 2018, nummer Awb 17/2321, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
Regionale Belastingsamenwerking DOWR(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 44.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (eigenaren) voor het jaar 2017 opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2019. De zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken met de nummers 18/01007 tot en met 18/01014.

1.6.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een 2-kamerappartement, inhoud van 178 m3, met balkon. Het appartement maakt deel uit van een serviceflat (bouwjaar 1973).

2.2.

Op de waardepeildatum 1 januari 2016 was belanghebbende € 136 per maand aan ‘eigenaarslasten’, € 293 per maand aan ‘basis servicelasten’ en € 74 per maand aan ‘voorschot verwarming’ verschuldigd, in totaal derhalve een bedrag € 503 per maand (hierna: de servicekosten). Daarnaast worden facultatieve diensten aangeboden tegen betaling van een meerprijs, zoals - onder meer - een maaltijdvoorziening, een boodschappendienst, huishoudelijke hulp en een wasseretteservice.

3.Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016.

3.2.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 23.000.

3.4.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door hem in eerste aanleg overgelegd taxatierapport van 25 oktober 2017, opgesteld door taxateur [B] , waarin de waarde van de onroerende zaak aan de hand van zeven in [A] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 44.000.

4.4.

Het Hof stelt voorop dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een appartement in een serviceflat geen rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van dat appartement persoonlijke diensten ontvangt. Een omstandigheid die de marktpositie van de onroerende zaak zelf beïnvloedt, blijft bij die waardering niet buiten aanmerking (HR 3 februari 2012, nr. 10/05475, ECLI:NL:HR:2012:BV2583).

4.5.

De door de taxateur van de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten zijn niet in een serviceflat gelegen. Vanwege het specifieke imago van serviceflats en de beperkte kring van gegadigden heeft de taxateur op de door haar berekende m3-prijs van € 501 een correctie toegepast van € 249, waardoor de m3-prijs van de onroerende zaak uitkomt op € 252 (per saldo een neerwaartse correctie van afgerond € 45.000). Bij die waardering is volgens de taxateur rekening gehouden met de servicekosten die gerelateerd zijn aan het object.

4.6.

De markt voor appartementen in serviceflats is naar het oordeel van het Hof van dien aard dat - nog los van de al dan niet in aanmerking te nemen waardedruk vanwege (de hoogte van) de servicekosten - voor deze appartementen, gelet op de aard en functie daarvan, prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare appartementen. De verkoopcijfers van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten zijn niet beïnvloed door de verplichting om servicekosten te betalen, althans niet in eenzelfde mate als bij de onroerende zaak. In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is een opsomming opgenomen van posten die zijn begrepen in de servicekosten. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat deze posten - behoudens de posten die behoren tot de ‘eigenaarslasten’ - alle zien op persoonlijke diensten, waarmee bij de bepaling van de WOZ-waarde geen rekening wordt gehouden. Uit deze opsomming blijkt naar het oordeel van het Hof niet voldoende welke van deze posten betrekking hebben op zogenoemde gebouw gebonden kosten (c.q. lasten die door het gebouw zelf worden opgeroepen) en welke betrekking hebben op persoonlijke diensten. Slechts met de laatste categorie wordt in het kader van de WOZ-waardering geen rekening gehouden. Het Hof acht aannemelijk dat gebouw gebonden kosten in de servicekosten zijn begrepen, zij het dat niet duidelijk is geworden welk aandeel zij hebben in de totale servicekosten. De omstandigheid dat ook huurders van appartementen in de serviceflat de ‘basis servicelasten’ en een ‘voorschot verwarming’ verschuldigd zijn, brengt niet zonder meer mee dat deze categorieën - anders dan de ‘eigenaarslasten’ - geheel zien op persoonlijke diensten. Met name is onduidelijk gebleven welke posten onder de ‘basis servicelasten’ vallen, en of deze posten staan tegenover persoonlijke diensten of dat het gebouw gebonden kosten betreft. Dat hiertoe ook gebouw gebonden kosten behoren valt geenszins uit te sluiten, gezien de door belanghebbende overgelegde specificatie van de basis servicelasten waarin onderhouds- en reparatiekosten aan de algemene ruimten (niet vallend onder groot onderhoud) zijn opgenomen. Daarmee is niet inzichtelijk gemaakt dat bij de waardering rekening is gehouden met álle gebouw gebonden kosten en hoe deze gebouw gebonden kosten zich verhouden tot die van de vergelijkingsobjecten. Evenmin is inzichtelijk gemaakt dat een correctie van € 45.000 voor het specifieke imago van serviceflats en de beperkte kring van gegadigden toereikend is. Deze correctie is in het taxatierapport verder niet onderbouwd. Het Hof is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

4.7.

Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, dient belanghebbende aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van € 23.000 niet te laag is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Ook belanghebbende is niet in het van hem verlangde bewijs geslaagd. Belanghebbende heeft gewezen op vier transacties van appartementen in de serviceflat. Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof - gelet op de niet weersproken opsomming van posten die in de servicekosten zijn begrepen - niet aannemelijk dat de servicekosten louter zien op gebouw gebonden kosten. Dat facultatieve diensten worden aangeboden volgens een ‘cafetariamodel’ betekent nog niet dat de servicekosten volledig betrekking hebben op gebouw gebonden kosten. Aangezien in de door hem overgelegde taxatiematrix geen correctie is toegepast voor het deel van de servicekosten dat ziet op persoonlijke diensten, heeft ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.8.

Nu partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vast op € 40.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de zaken met de nummers 18/01007 tot en met 18/01014 en 18/01019 met elkaar samenhangen in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit vast op € 783 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x factor wegens samenhang 1,5 x € 261), € 1.575 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x factor wegens samenhang 1,5 x € 525) en € 1.575 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x factor wegens samenhang 1,5 x € 525), ofwel in totaal op € 3.933. Vanwege de samenhang met de andere genoemde zaken wordt een negende gedeelte, ofwel € 437 aan belanghebbende toegekend.

Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van de kosten van de door hem ingeschakelde deskundige. Het Hof stelt de vergoeding vast op € 57 (taxateur 8 uur x € 53, verhoogd met 21% omzetbelasting en gedeeld door 9 zaken), in aanmerking nemende dat de werkzaamheden van de deskundige in de zaken met de nummers 18/01007 tot en met 18/01014 en 18/01019 een grote overlap vertonen.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 40.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 494, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 4 februari 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige

belastingkamer,

(E.D. Postema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 februari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.