ECLI:NL:GHARL:2021:762

• Datum uitspraak: 26 januari 2021
• Publicatiedatum: 27 januari 2021
• Zaaknummer: 20/00349
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T. Tanghe; A. van Dongen; M.J.C. Pieterse
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde kinderdagverblijf ondanks betwisting restwaarde en functioneel gebrek

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van een kinderdagverblijf per 1 januari 2018 vast op €1.013.000, wat belanghebbende betwistte. Na een eerdere afwijzing door de rechtbank werd hoger beroep ingesteld. Het geschil betrof de toepasbaarheid van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de restwaarde volgens de Taxatiewijzer Onderwijs, alsmede de vraag of er sprake is van een functioneel gebrek door het ontbreken van airconditioning.

Het hof oordeelde dat partijen terecht uitgingen van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De heffingsambtenaar onderbouwde de restwaarde met een actueel overzicht van verkopen van vergelijkbare incourante objecten, wat het hof voldoende achtte. De stelling van belanghebbende dat de restwaarde bij ongewijzigde bestemming moet worden bepaald, werd verworpen.

Ten aanzien van het functioneel gebrek concludeerde het hof dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat het ontbreken van airconditioning een belemmering vormt die op korte termijn moet worden verholpen. De kostenraming was onvoldoende onderbouwd en er was geen bewijs van een wettelijke verplichting tot aanpassing. De vastgestelde WOZ-waarde werd daarom als niet te hoog beoordeeld en het hoger beroep ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €1.013.000 blijft gehandhaafd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/00349

uitspraakdatum: 26 januari 2021

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 januari 2020, nummer AWB 19/4325, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Overbetuwe (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.013.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.521,53 en voor het gebruikersgedeelte op € 1.230,80.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze via beeldbellen plaatsgevonden op 3 december 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de in 2004 gebouwde onroerende zaak. Het betreft een kinderdagverblijf met een brutovloeroppervlakte van 810 m² dat staat op een perceel van 1.760 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft een geactualiseerd overzicht overgelegd van acht verkopen van incourante objecten - basisscholen en kinderdagverblijven - met een beoordeling van de restwaarde. De verkopen hebben plaatsgevonden ultimo 2015 en 2016, in 2017 en medio 2018 en de restwaarde varieert van 24,45% tot 37,34%. Deze percentages zijn als volgt berekend: de waarde van de opstal is berekend door de verkoopsom te verminderen met de grondwaarde, vervolgens is de aldus berekende waarde van de opstal gedeeld door de vervangingswaarde welke uitkomst op haar beurt is vermenigvuldigd met 100 procent.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op het antwoord op de vragen of bij de vaststelling van de waarde kan worden uitgegaan van de vervangingswaarde en restwaarde volgens de Taxatiewijzer Onderwijs (hierna: taxatiewijzer) en of er voldoende rekening is gehouden met een functioneel gebrek.

3.2.

Ter zitting heeft belanghebbende de beroepsgronden die zien op de vervangingswaarde uitdrukkelijk laten varen. Zij bepleit daarom een waarde van € 854.000. Daarnaast is niet in geschil dat het toepasselijke archetype 0116PL12 met de daarbij gehanteerde onderverdeling in ruwbouw, afbouw, installaties en gemiddelde levensduren in de taxatiewijzer van toepassing is, evenals de toegepaste 'groottecorrectie' van 2,84% omdat de onroerende zaak kleiner is dan de standaardgrootte van het hiervoor genoemde archetype uit de taxatiewijzer.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

4.2.

In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof volgt partijen hierin.

4.4.

De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatierapport overgelegd.

Restwaarde

4.5.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge restwaarde door deze te ontlenen aan de taxatiewijzer. De kengetallen in de taxatiewijzer zijn volgens belanghebbende onvoldoende onderbouwd. Alleen aan de hand van een toetsbare onderbouwing kan volgens haar worden beoordeeld of aan de taxatiewijzer bewijs van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde kan worden ontleend. Belanghebbende wijst daarbij op uitspraken van dit Hof van 24 april 2018, nrs. 17/00847 en 17/00848, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en Gerechtshof Den Haag, 14 november 2017, nr. 17/00338, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378. Daarbij komt, aldus belanghebbende, dat de restwaarde de waarde is die de onroerende zaak aan het einde van zijn functionele levensduur heeft bij ongewijzigde bestemming.

4.6.

De heffingsambtenaar verwijst naar de overgelegde waardematrix en stelt dat de restwaarde van de onroerende zaak schattenderwijs moet worden bepaald op de waarde die de onroerende zaak op het einde van de functionele levensduur voor de eigenaar in elk geval zal hebben. Volgens de heffingsambtenaar is de onroerende zaak een vrij nieuw gebouw, waarin zowel een peuteropvang als voorschoolse en buitenschoolse opvang aanwezig is, dat gunstig is gelegen, terwijl in de nabije omgeving zich twee basisscholen, een sporthal annex cultureel centrum, een kantoor en een crèche / peuterspeelzaal bevinden. Niet uitgesloten is dat de onroerende zaak aan het einde van de functionele levensduur geschikt is om te worden gebruikt als opvanglocatie, basisschool, praktijkruimte of kantoor, aldus de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van de in de taxatiewijzer genoemde restwaarden heeft hij een geactualiseerd overzicht overgelegd van verkoopcijfers van panden die na beëindiging van het gebruik in de onderwijs- of kinderopvangsector zijn verkocht (zie 2.2.).

4.7.

Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar met het geactualiseerde overzicht van de acht verkopen van basisscholen en kinderdagverblijven (zie 2.2.) de in de taxatiewijzer genoemde restwaarden voldoende heeft onderbouwd met rond de waardepeildatum gerealiseerde marktgegevens. Bij de bepaling van de restwaarde moet er naar het oordeel van het Hof van worden uitgegaan dat de eigenaar aan het einde van de functionele levensduur het financieel meest gunstige alternatief zal kiezen. Als dit meest gunstige alternatief tot gevolg heeft dat het desbetreffende object op dat moment een nieuwe bestemming heeft, dan dient de restwaarde te worden gebaseerd met inachtneming van deze nieuwe bestemming. Lokale marktomstandigheden zoals door de heffingsambtenaar omschreven hebben daarom effect op de restwaarde van de onroerende zaak. Het voorgaande houdt in dat de restwaarde schattenderwijs moet worden bepaald op de waarde die de onroerende zaak op het einde van de functionele gebruiksduur voor de eigenaar zal hebben. De hogerberoepsgrond van belanghebbende dat de restwaarde de waarde is die de onroerende zaak aan het einde van de functionele levensduur heeft bij ongewijzigde bestemming, faalt.

Functioneel gebrek

4.8.

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak die is gebouwd in 2004 een functioneel gebrek heeft door de afwezigheid van airconditioning in combinatie met klimaatverandering. Dit gebrek kan volgens haar niet zijn verdisconteerd in de technische veroudering. Technische veroudering ziet immers op slijtage en schade en niet op functionele gebreken, aldus belanghebbende. Belanghebbende schat dat een investering moet worden gedaan van ten minste € 11.000, gelijk aan circa 1% van de bruto vervangingswaarde.

4.9.

De heffingsambtenaar stelt dat alleen sprake is van een correctie vanwege belemmering van de gebruiksmogelijkheden indien sprake is van een gebrek dat noodzakelijkerwijs verholpen moet worden om het gebouw voor de aard en bestemming te laten functioneren. Om deze correctie toe te passen moet wel aannemelijk worden gemaakt dat er op korte termijn een noodzaak of verplichting is om een ingreep in het gebouw te doen. Daarnaast moet de omvang van de investering aannemelijk worden gemaakt. De heffingsambtenaar verwijst daarbij naar de Taxatiewijzer Algemeen.

4.10.

Nu belanghebbende stelt dat sprake is van een functioneel gebrek, namelijk de afwezigheid van een airconditioninginstallatie, hetgeen, al dan niet in de nabije toekomst, een belemmering van de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak zal inhouden, rust op haar de bewijslast om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken dat sprake is van extra functionele veroudering. Indien zij aan deze stelplicht en bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat uitgaat van dit functionele gebrek (vgl. Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818).

4.11.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in de op haar rustende stelplicht en bewijslast heeft voldaan dat sprake is van een belemmering van gebruiksmogelijkheden. De enkele algemene stelling dat in het licht van de klimaatverandering de aanwezigheid van een airconditioninginstallatie noodzakelijk is of wordt, is hiervoor onvoldoende. Niet gesteld, laat staan aannemelijk is gemaakt dat sprake is van aanpassingen die al dan niet vanwege wettelijke voorschriften op korte termijn nodig zijn, terwijl de kosten schattenderwijs zijn bepaald en niet nader zijn onderbouwd.

4.12.

Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2021.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema) (T. Tanghe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 januari 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.