Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.220.007/02
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/374548)
arrest van 11 januari 2022
in de zaak van
1.[appellante] ,
2.
[appellant] ,
[appellant] ,
beiden wonende te [woonplaats1] ,
appellanten in principaal appel / geïntimeerden in incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna afzonderlijk respectievelijk:
[appellante]en
[appellant],
[appellante]en
[appellant],
gezamenlijk:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. R. van Domselaar, kantoorhoudend te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde1] ,
[geïntimeerde2] ,
beiden erfgenamen van [erflater] ,
wonende te [woonplaats2] ,
geïntimeerden in principaal appel / appellanten in incidenteel appel,
in eerste aanleg was H. [geïntimeerden] eiser in conventie en verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. H.J. Hagemans, kantoorhoudend te Amsterdam.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 juni 2020 hier over.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
In het tussenarrest van 23 juni 2020 heeft het hof partijen (toen [appellanten] c.s. en [erflater] ) in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. De zaak is daartoe naar de rol van
11 augustus 2020 verwezen.
11 augustus 2020 verwezen.
1.2
De advocaat van de heer [erflater] heeft het hof in de brief van 10 augustus 2020 medegedeeld dat de heer [erflater] op 17 juni 2020 is overleden. Op de rolzitting van 11 augustus 2020 is de zaak overeenkomstig het bij akte gedane verzoek geschorst.
1.3
Bij akte van 9 maart 2021 hebben [geïntimeerden] c.s. met instemming van [appellanten] c.s. verzocht de zaak te hervatten, waarbij zij de positie van [erflater] overnemen. De zaak is daarop hervat en voortgezet. [geïntimeerden] c.s. en [appellanten] c.s. hebben gelijktijdig een akte genomen, waarna [appellanten] c.s. in een akte zich hebben uitgelaten over de door [geïntimeerden] c.s. overgelegde productie.
1.4
Bij brief van 22 oktober 2021 zijn partijen uitgenodigd zich uit te laten over de hoogte van het voorschot en de algemene voorwaarden die de deskundige bij een benoeming op zijn werkzaamheden van toepassing verklaard. Beide partijen hebben daarop een akte genomen en aanvullend gefourneerd, waarna de zaak voor arrest is geplaatst.
raadsheerwisseling
1.5
In verband met het vertrek van mr. I.F. Clement heeft mr. H. de Hek in juni 2021 haar als raadsheer vervangen. Het hof heeft geen aanleiding gezien partijen hierover voorafgaand aan dit tussenarrest te informeren.
1.6
De reden daarvoor is dat in dit geval de mondelinge behandeling – ten overstaan van onder meer mr. Clement – ruim voor 20 maart 2020 heeft plaatsgevonden, te weten op
23 april 2019 en dat na die mondelinge behandeling op 23 juni 2020, mede door mr. Clement, een tussenarrest is gewezen. De Hoge Raad heeft in het arrest van 20 maart 2020 [1] - in het bijzonder onder rechtsoverweging 3.4.6 – geoordeeld dat de mededeling aan partijen van een rechterswisseling na een tussenarrest eerst geldt indien een mondelinge behandeling heeft plaats gevonden na de datum van het arrest van de Hoge Raad, dus 20 maart 2020.
23 april 2019 en dat na die mondelinge behandeling op 23 juni 2020, mede door mr. Clement, een tussenarrest is gewezen. De Hoge Raad heeft in het arrest van 20 maart 2020 [1] - in het bijzonder onder rechtsoverweging 3.4.6 – geoordeeld dat de mededeling aan partijen van een rechterswisseling na een tussenarrest eerst geldt indien een mondelinge behandeling heeft plaats gevonden na de datum van het arrest van de Hoge Raad, dus 20 maart 2020.
terugkomen op beslissing tot deskundige benoeming
1.7
[geïntimeerden] c.s. hebben het hof verzocht terug te komen op de beslissing een deskundige te benoemen. [geïntimeerden] c.s. voeren daartoe aan dat [appellanten] c.s. aan het hof een relevant feit hebben achtergehouden. [geïntimeerden] c.s. zijn eerst na de mondelinge behandeling bij het hof ermee bekend geraakt dat [appellanten] c.s. op 29 juni 2018 de eigendom van het perceel 4087 hebben verworven voor de koopsom van € 11.000,-. De door de rechtbank benoemde deskundige had dat perceel gewaardeerd op € 2.500,-. Op de comparitie van partijen hebben [appellanten] c.s. zich beroepen op het in hun opdracht uitgebrachte partijdeskundige taxatierapport van 10 april 2017 waarin dat perceel is gewaardeerd op € 50.000,-. [erflater] heeft die hoge waarde van € 50.000,- betwist. [geïntimeerden] c.s. verwijten [appellanten] c.s. dat zij gezien hun aankoop wisten dat de taxatie van € 50.000,- niet juist kon zijn, maar hebben in hun standpunt volhard en niet verteld dat zij dat perceel inmiddels voor € 11.000,- in eigendom hebben gekregen.
Volgens [geïntimeerden] c.s. biedt de door [appellanten] c.s. betaalde koopsom steun aan de stelling dat het taxatierapport van de partijdeskundige geen betrouwbare en juiste marktwaarde van de percelen met de kadastrale nummers 4087 en 1301 op de peildatum geeft. [geïntimeerden] c.s. hebben verder gewezen op de bewijsmiddelen die [erflater] ter onderbouwing van de door de rechtbank deskundige gestelde waarde heeft ingebracht en houden de uitkomst van de rechtbank deskundige en het oordeel van de rechtbank daarover voor juist.
In reactie hierop hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat de verkoper van perceel 4087 af wilde, zij niet meer dan € 11.000,- daarvoor konden betalen en dat de verkoper daar genoegen mee heeft genomen. [appellanten] c.s. betogen dat in het door hen ingebrachte taxatierapport nog steeds een juiste marktwaarde van de beide percelen op de peildatum wordt gegeven.
1.8
[geïntimeerden] c.s. hebben terecht aangevoerd dat de aankoop en de daarvoor betaalde koopsom een relevant gegeven is voor de beoordeling van de vraag – mede ter bepaling van de schade die [geïntimeerden] c.s. vorderen – welke waarde de percelen met de kadastrale nummers 4087 en 1301 op de peildatum hadden. Desalniettemin acht het hof zich gelet op het debat tussen partijen ook met dit nieuwe gegeven nog steeds onvoldoende voorgelicht en een deskundigenbericht noodzakelijk.
1.9
Zoals hierna zal blijken is dit gegeven voor het hof ook geen aanleiding terug te komen op de in het tussenarrest aangegeven verdeling van de kosten van de deskundige. De verzwijging kan wel een relevant aspect zijn bij de proceskosten veroordeling, zodat het hof in het eindarrest op de gevolgen van deze verzwijging zal terugkomen.
te benoemen deskundige
1.1
Partijen kunnen instemmen met de door het hof aangedragen deskundige in het tussenarrest, de heer [de deskundige] , rentmeester-taxateur te [plaats] . Het hof zal hem als deskundige benoemen.
aan de deskundige te stellen vragen
1.11
Het hof heeft in het tussenarrest de vragen opgenomen die het hof voornemens is aan de deskundige voor te leggen. Partijen hebben daarop gereageerd.
[geïntimeerden] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen de vragen “e” en “n” (thans genummerd “o”) in het tussenarrest en twee aanvullende vragen voorgesteld. [appellanten] c.s. kunnen instemmen met de twee aanvullende vragen van [geïntimeerden] c.s. maar delen de bezwaren tegen de vragen “e” en “n” niet.
1.12
Het hof zal de eerste aanvullende vraag, geherformuleerd, toevoegen. De ontsluiting en de invloed van (mogelijke) drassigheid met betrekking tot perceel 1301 is in de vraagstelling voldoende opgenomen. Vraag “e” heeft het hof geherformuleerd. Ter toelichting merkt het hof het volgende nog op. Voor de beoordeling van de waarde op de peildatum is de marktsituatie van belang, waarbij de inschatting wie potentiële kopers zijn een relevant aspect is. Of die potentiële kopers toen op de peildatum daadwerkelijk en feitelijk belangstelling hebben getoond is niet beslissend. Het is aan de deskundige daarin een weging te maken en in verband met de vragen de weging te motiveren.
1.13
Het hof komt tot de volgende vragen.
A. Perceel kadastraal genummerd 4087
wat was de marktwaarde, met als peildatum 3 mei 2014, van het perceel 4087 gelegen aan de [adres] , [woonplaats1] ?
op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht? Wilt u daarbij betrekken de hierna onder sub c t/m h genoemde aspecten?
in of omstreeks september 2010 hebben aangrenzende eigenaren van het toen kadastraal genummerde perceel 3767 gedeelten aangekocht voor in totaal € 115.535,-. Na verkoop en levering van die perceelgedeelten resteerde het perceel thans kadastraal genummerd 4087. Welke planologische bestemming hadden die geleverde perceelsgedeelten in september 2010?
welke planologische bestemming hadden die geleverde perceelsgedeelten op de peildatum? Verschilt de planologische bestemming van het perceel 4087 op de peildatum 3 mei 2014 met de planologische bestemming van die geleverde perceelsgedeelten? Hadden die geleverde perceelsgedeelten op de peildatum een andere planologische bestemming dan agrarisch, namelijk “wonen” en doordat die gedeelten grenzen aan woonpercelen een andere waarde? Als die geleverde perceelsgedeelten op de peildatum nog een agrarische bestemming hadden, maar feitelijk bij de tuin van de woonpercelen waren gevoegd hadden die perceelsgedeelten op de peildatum een andere waarde dan perceel 4087?
kunnen die aangrenzende eigenaren op de peildatum potentiële kopers zijn voor (gedeelten van) perceel 4087? Was het planologisch en anderszins mogelijk dat zij gedeelten van perceel 4087 aan hun tuin en woonperceel toevoegden? Zo ja, hebt u daarmee rekening gehouden met de waarde? Heeft u de prijzen die zijn betaald voor de perceelsgedeelten in 2010 bij de taxatie meegewogen?
Hoe beoordeelt u in het licht van voormelde vragen c, d en e de koopprijs die de aangrenzende eigenaren [naam1] en [naam2] voor het perceel 4087 en 1301 van € 20.000,- in augustus 2015 hebben betaald?
Hoe beoordeelt u in het licht van voormelde vragen c, d, e en f de koopprijs die [appellanten] c.s. in 2018 hebben betaald voor het perceel 4087 en hoe verhoudt die koopprijs in 2018 zich tot de marktwaarde op de peildatum? Is daarbij een relevant gegeven dat [appellanten] c.s. als eigenaren van het aangrenzend perceel geen erfdienstbaarheid nodig hadden?
in hoeverre heeft u de ligging en de toestand van het perceel 4087 bij de taxatie meegewogen? Is de veronderstelling juist dat ten tijde van de peildatum voor het ontsluiten van het perceel 4087 een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd moet worden? Geldt dat ook indien de aangrenzende eigenaren potentiële kopers zijn en zo nee, heeft dat invloed op de waarde?
Perceel kadastraal genummerd 1301
wat was de marktwaarde, met als peildatum 3 mei 2014, van het perceel 1301 gelegen aan de [adres] , [woonplaats1] ?
op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht? Wilt u daarbij betrekken de hierna onder sub k t/m o genoemde aspecten?
in hoeverre heeft u de ligging van het perceel 1301 bij de taxatie meegewogen? Is het juist dat ten tijde van de peildatum het perceel 1301 niet bereikbaar is vanaf de openbare weg, maar dat die bereikbaarheid te realiseren is door het plaatsen van een duiker in een sloot en het aanleggen van een brug? Is het juist dat voor de brug toestemming/vergunning nodig is van de gemeente en voor de duiker toestemming/vergunning van het Waterschap? Zo ja, ligt in de rede dat die toestemmingen/vergunningen zouden worden verkregen en hebt u mede in verband met de door een koper te maken kosten en de mogelijkheden die een ontsluiting biedt rekening gehouden met de invloed hiervan op de marktwaarde?
in hoeverre heeft u de toestand van het perceel 1301 op de peildatum bij de taxatie meegewogen? Is het perceel 1301 (zodanig) drassig dat het daardoor ongeschikt is om vee te laten grazen en paarden te kunnen houden? Zo ja, zijn maatregelen mogelijk om het alsnog geschikt te maken voor het houden van vee en paarden? Heeft u dit meegewogen in de taxatie?
heeft de aanwezigheid van de hoogspanningsmast op perceel 1301 een waardedrukkend effect en zo ja, hebt u dat meegewogen?
is het mogelijk een schuilstal op het perceel te plaatsen? Zo ja, heeft die mogelijkheid een waardeverhogend effect en zo ja, hebt u dat meegewogen?
kan [naam3] , die ten tijde van de peildatum eigenaar zou zijn van het perceel kadastraal genummerd 3259 één van de potentiële kopers op de peildatum zijn? Zo ja, heeft u met deze omstandigheid rekening gehouden met de waardebepaling?
Percelen kadastraal genummerd 4087 en 1301
is de totale waarde van de percelen 4087 en 1301 de som van de marktwaarde van beide percelen afzonderlijk of hebben zij bij gezamenlijke verkoop een andere (hogere) marktwaarde?
zijn er nog andere punten die u naar voren wil brengen waarvan het hof volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
voorschot deskundige en algemene voorwaarden
1.14
De deskundige schat in dat hij maximaal 20 uur werkzaam zal zijn. De deskundige hanteert een uurtarief van € 180,- excl. btw en inclusief alle kosten. Voorts heeft de deskundige verklaard dat op zijn werkzaamheden de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing is.
1.15
Partijen hebben geen bezwaar tegen toepassing van de algemene voorwaarden “Regeling van Rentmeesters 2020 (RvR 2020)” op de werkzaamheden van de deskundige.
[appellanten] c.s. kunnen zich verenigen met het uurtarief van de deskundige en het berekende voorschot op basis van het aantal geschatte uren. [geïntimeerden] c.s. achten het uurtarief en het voorschot bedrag bovenmatig.
1.16
Op zichzelf is het uurtarief van de deskundige substantieel, maar het hof acht dat uurtarief in dit geval te rechtvaardigen. Allereerst zijn in het uurtarief ook alle kosten begrepen, zodat het effectieve uurtarief voor de arbeidsuren lager is. Ten tweede is in dit geval een bijzondere deskundigheid vereist waarbij kritisch het eerder bij de rechtbank uitgebrachte deskundigenadvies en de taxaties van de partijdeskundigen worden beoordeeld. Het uurtarief is in dat licht bezien op zichzelf redelijk. Het hof weegt daarin mee dat deze deskundige tegen dit uurtarief in andere zaken door rechterlijke colleges is benoemd. Het hof gaat er vanuit dat de deskundige de werkzaamheden binnen de door hem opgegeven aantal uren zal verrichten.
Mede ter beperking van de kosten van de deskundige hebben [geïntimeerden] c.s. voorgesteld enkele vragen te schrappen. Gelet op het partijdebat acht het hof gewenst dat de deskundige voorlichting geeft op de verschillende aspecten bij de waardebepaling als in de vragen is opgenomen. Daargelaten de vraag of het tot een substantiële vermindering van het aantal uren met zich mee zal brengen, wijst het hof deze suggestie daarom af.
1.17
Het hof stelt het voorschot vast op (afgerond) € 4.500, inclusief btw en verklaart de Regeling van Rentmeesters 2020 op de werkzaamheden van de deskundige van toepassing, onverminderd de wettelijke verplichtingen van de rentmeester-taxateur als door het hof benoemde deskundige.
1.18
In het tussenarrest heeft het hof aangegeven voornemens te zijn het voorschot van de deskundige voor de helft ten laste van (thans) [geïntimeerden] c.s. en voor de helft ten laste van [appellanten] c.s. te brengen. Bij deze beslissing heeft het hof meegewogen de op [geïntimeerden] c.s. rustende bewijslast en het gemotiveerde verweer van [appellanten] c.s., maar waarbij het standpunt van [geïntimeerden] c.s. wordt gesteund door het in opdracht van de rechtbank uitgebrachte deskundigenrapport. Het hof blijft bij deze verdeling. Volledigheidshalve voegt het hof hieraan toe dat bij eindarrest wordt bepaald ten laste van wie de deskundigenkosten zullen komen.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
benoemt tot deskundige [de deskundige] , werkzaam bij Plomp makelaars en taxateurs o.g., adres: Weesperveste 13, 3432 AD Nieuwegein, e-mailadres: info@plompmakelaars.nl, telefoon
[nummer] ,
[nummer] ,
om een onderzoek in te stellen en schriftelijk bericht uit te brengen omtrent de hiervoor in rechtsoverweging 1.12 geformuleerde vragen;
verklaart dat de Regeling voor Rentmeesters 2020 op zijn werkzaamheden van toepassing zijn, onverminderd de wettelijke regeling voor een door de rechter benoemde deskundige,
bepaalt het voorschot van de kosten van de deskundige op € 4.500,- incl. btw, welk voorschot in gelijke delen door partijen moet worden voldaan, zodat [geïntimeerden] c.s. € 2.250,- incl. btw en [appellanten] c.s. € 2.250,- incl. btw hebben te voldoen binnen vier weken na dagtekening van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum,
bepaalt dat de deskundige tijdig het hof zal berichten als het voorschot niet toereikend is onder opgave van het bedrag aan aanvullend voorschot en dat de deskundige geen werkzaamheden zal verrichten voordat het aanvullend voorschot is betaald,
bepaalt dat de deskundige niet met het onderzoek zal starten voordat de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald;
bepaalt dat [geïntimeerden] c.s. aan de deskundige een kopie van het volledige procesdossier ter beschikking zal stellen;
bepaalt dat de deskundige op voet van het bepaalde in artikel 198 Rv Pro bij zijn onderzoek partijen (via hun advocaten) in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en dat daarvan uit het schriftelijk bericht zal blijken;
beveelt partijen om aan de deskundige alle door deze gewenste inlichtingen te verstrekken;
bepaalt dat de deskundige een concept-deskundigenbericht aan partijen zal sturen en partijen in de gelegenheid zal stellen op dat concept te reageren;
bepaalt dat de deskundige na de reactie van partijen een definitief deskundigenbericht uitbrengt, waarin de deskundige ook de reacties van partijen op het concept bespreekt;
bepaalt dat de deskundige het ondertekende deskundigenbericht vóór 30 april 2022 aan de griffie van dit hof (Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden) zal indienen, waarna eerst [appellanten] c.s. en daarna [geïntimeerden] c.s. in de gelegenheid worden gesteld een memorie na deskundigenbericht te nemen;
bepaalt dat de deskundige zich - door tussenkomst van de griffie - met vragen en opmerkingen zal wenden tot
mr. D.H. de Witte, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris;
mr. D.H. de Witte, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris;
draagt de griffier op een afschrift van dit arrest aan de deskundige te verzenden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. H. de Hek en mr. W. Th. Braams en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 januari 2022.