ECLI:NL:GHARL:2023:5450

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.220.007/02

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/374548)

arrest van 27 juni 2023

in de zaak van

1.[appellante] ,

2.
[appellant],

beiden wonende te [woonplaats1] ,

appellanten in principaal appel / geïntimeerden in incidenteel appel,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna afzonderlijk respectievelijk:
[appellante]en
[appellant],

en gezamenlijk:
[appellanten],

advocaat: mr. R. van Domselaar, kantoorhoudend te Utrecht,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2.
[geïntimeerde2],

beiden erfgenamen van [erflater] die woonde in [woonplaats2] ,

geïntimeerden in principaal appel / appellanten in incidenteel appel,

in eerste aanleg was [erflater] eiser in conventie en verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen:
[geïntimeerden],

advocaat: mr. H.J. Hagemans, kantoorhoudend te Amsterdam.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

In het tussenarrest van 11 januari 2022^[1]heeft het hof de heer [de hof deskundige] tot deskundige (hierna: hof deskundige) benoemd, het voorschot bepaald op € 4.500,- welk voorschot in gelijke delen door partijen moet worden voldaan en de datum bepaald waarop het deskundigenbericht moet worden ingediend.

1.2

Nadat partijen het voorschot hadden betaald, is de hof deskundige met zijn werkzaamheden begonnen. De hof deskundige heeft op 26 april 2022 zijn deskundigenrapport uitgebracht. Partijen hebben een memorie na deskundigenbericht genomen.

1.3

Na partijen te hebben gehoord, heeft de raadsheer-commissaris bij begrotings-beschikking van 7 juni 2022 het bedrag aan loon en schadeloosstelling van de hof deskundige bepaald op € 4.461,39 incl. btw, welk bedrag uit de bij het hof gestorte voorschot is voldaan. Het resterende bedrag aan voorschot van € 38,61 heeft de griffier bij helfte aan partijen teruggestort.

1.4

De griffier heeft partijen bij brief van 3 januari 2023 geïnformeerd dat aan mr. W.Th. Braams, één van de raadsheren tegenover wie de mondelinge behandeling op

23 april 2019 heeft plaatsgevonden, eervol ontslag is verleend en dat mr. J.H. Kuiper zijn plaats zal innemen. Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld is een reactie van partijen uitgebleven. Het hof ziet geen aanleiding ambtshalve opnieuw een comparitie van partijen te gelasten.

1.5

De zaak staat voor het wijzen van arrest.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[erflater] heeft aan [appellanten] een villa en twee percelen weidegrond verkocht. De afspraken tussen partijen zijn in twee afzonderlijke koopovereenkomsten - een koopovereenkomst voor de villa (hierna: koopovereenkomst villa) en een koopovereenkomst voor twee percelen weidegrond (hierna: koopovereenkomst weidegrond) - vastgelegd die op 20 januari 2012 zijn ondertekend. [appellanten] hebben uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst villa en de eigendom van de villa geleverd gekregen.

2.2.

Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de koopovereenkomst weidegrond. De twee percelen weidegrond - kadastraal genummerd sectie C 1301 en 4087 - zijn door [appellanten] gekocht voor € 97.000,-. In artikel 17 van de koopovereenkomst weidegrond is als bijzondere bepaling opgenomen, dat [appellanten] de koopsom zal voldoen door voor dat bedrag met [erflater] een hypothecaire lening aan te gaan waarvoor een eerste recht van hypotheek op de twee percelen weidegrond zal worden gevestigd. [appellanten] hebben de koopsom niet bij [erflater] geleend, de koopsom ook niet betaald en hebben op de contractueel overeengekomen leveringsdatum van 30 maart 2012 de twee percelen weidegrond niet afgenomen.

2.3.

Uiteindelijk heeft [erflater] op of omstreeks 14 augustus 2015 de twee percelen weidegrond aan [naam1] en [naam2] (hierna: [namen1 en 2] ), derden die in de nabije omgeving wonen, verkocht en geleverd voor € 20.000,-.

2.4.

[erflater] is bij de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, - hierna: de rechtbank - een procedure tegen [appellanten] gestart en heeft na wijziging van eis gevorderd een verklaring voor recht dat [appellanten] in de nakoming van de koopovereenkomst weidegrond toerekenbaar tekort zijn geschoten, de koopovereenkomst weidegrond wordt ontbonden en [appellanten] worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding met rente en kosten.

Op enig moment na de conclusie van antwoord hebben [appellanten] in de procedure bij de rechtbank een (voorwaardelijke) tegeneis ingesteld.

2.5.

Na een aantal tussenvonnissen en een deskundigenbericht over de waarde van de twee percelen weidegrond heeft de rechtbank in het eindvonnis op de vordering van [erflater] de koopovereenkomst ontbonden en [appellanten] veroordeeld tot betaling van € 77.000,- aan schadevergoeding met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2017 en de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten daaronder begrepen. De rechtbank heeft [appellanten] in hun (voorwaardelijke) tegeneis niet-ontvankelijk verklaard.

2.6.

[appellanten] hebben bij koopovereenkomst van 29 juni 2018 van [namen1 en 2] gekocht en diezelfde dag geleverd gekregen het perceel C 4087 voor de koopprijs van € 11.000,-.

2.7.

[erflater] is op 17 juni 2020 overleden. Nadat dit aan het hof was bekend gemaakt, is de procedure van rechtswege geschorst. Vervolgens hebben [geïntimeerden] de procedure hervat en is de procedure voortgezet.

2.8.

[appellanten] willen dat het hof de vonnissen van de rechtbank vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog afwijst, [geïntimeerden] veroordeelt tot betaling van € 82.520,81 met rente (welk bedrag [appellanten] ter uitvoering van het eindvonnis aan [erflater] hebben voldaan) en [geïntimeerden] in de proceskosten veroordeelt.

[geïntimeerden] willen dat door de rechtbank toegewezen vorderingen in stand blijven en dat [appellanten] daarnaast worden veroordeeld tot betaling van de misgelopen rente voor de in de koopovereenkomst weidegrond overeengekomen financiering van de koopsom (primair € 51.432,89 en subsidiair € 44.620,-) en de proceskosten in hoger beroep.

2.9.

Het hof verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in hun beroep tegen een aantal tussenvonnissen en een beslissing van de rechtbank. In hun beroep tegen het eindvonnis zijn [appellanten] ontvankelijk. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank voor zover betrekking hebbend op de schadevergoeding. Het hof stelt het bedrag aan schadevergoeding vast op het (lagere) bedrag van € 70.500,-. [geïntimeerden] worden veroordeeld het teveel betaalde bedrag aan [appellanten] terug te betalen. Voor het overige wordt het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. De proceskosten in het principaal appel worden gecompenseerd, waaronder ook de kosten van de hof deskundige. [geïntimeerden] worden veroordeeld in de proceskosten in het incidenteel appel.

3.Verdere beoordeling

Opzet arrest

3.1.

Voor een goed begrip zal het hof eerst de beslissingen vermelden die het hof al eerder in een tussenarrest heeft genomen. Daarna zullen de vragen worden genoemd die nog beantwoord moeten worden voordat op de vorderingen van [appellanten] en [geïntimeerden] wordt beslist.

3.2.

In het tussenarrest van 23 juni 2020 heeft het hof eerst enige procesrechtelijke vragen beantwoord. Inhoudelijk heeft het hof in het tussenarrest van 23 juni 2020 onder meer beslist dat [appellanten] - niet op 25 april 2014 zoals de rechtbank heeft aangenomen maar - op

3 mei 2014 in verzuim zijn geraakt.

3.3.

[appellanten] zijn in hoger beroep opgekomen tegen de toegewezen schadevergoeding van € 77.000,- met rente. [appellanten] hebben onder meer de stelling betrokken dat [erflater] geen schade lijdt doordat de marktwaarde van de twee percelen weidegrond op de overeengekomen koopsom moet worden gesteld. Ter onderbouwing hebben [appellanten] in hoger beroep een partijdeskundigenrapport overgelegd.

Het hof heeft overwogen over de marktwaarde van de twee percelen weidegrond op de peildatum onvoldoende te zijn voorgelicht en heeft mede vanwege de bezwaren van [appellanten] tegen de door de rechtbank benoemde deskundige een nieuwe deskundige benoemd. In het licht van de stellingen van partijen heeft het hof aan de hof deskundige gedetailleerde vragen gesteld.

Het hof zal hierna de bevindingen van de hof deskundige weergeven en de bezwaren van partijen tegen het deskundigenrapport beoordelen. Het hof zal de vraag beantwoorden welke marktwaarde de twee percelen weidegrond op de peildatum van 3 mei 2014 had.

3.4.

Vervolgens zal het hof ingaan op de verweren van [appellanten] dat zij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst weidegrond hebben gedwaald, althans dat zij zijn bedrogen, althans dat sprake is van misbruik van omstandigheden. Voor zover het beroep op de wilsgebreken faalt, staat volgens [appellanten] de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan toekenning van schadevergoeding in de weg.

3.5.

Daarna zal het hof de vraag beantwoorden of en welk bedrag aan schadevergoeding [appellanten] toekomt. Bij de behandeling van deze vraag zal ook acht worden geslagen op het incidenteel appel van [geïntimeerden] dat er toe strekt dat aan hen ook een schadevergoeding toekomt voor het niet doorgaan van de hypothecaire lening.

Marktwaarde percelen weidegrond op peildatum 3 mei 2014

Waardering percelen weidegrond C 1301 en C 4087 door de hof deskundige

3.6.

De hof deskundige is gevraagd de marktwaarde van de percelen weidegrond C 1301 en C 4087 op de peildatum van 3 mei 2014 te bepalen.

De hof deskundige heeft zijn collega rentmeester [naam3] benaderd om met hem de twee percelen weidegrond op te nemen, zijn bevindingen op plausibiliteit te beoordelen en een plausibiliteitsverklaring af te geven.

3.7.

Het begrip ‘marktwaarde’ is door de hof deskundige omschreven als “
het geschatte bedrag waartegen vastgoed op de peildatum zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

3.8.

Bij het bepalen van de marktwaarde heeft de hof deskundige onder meer rekening gehouden met de ligging, de grootte, de perceelsvorm, de bouwkundige voorzieningen, de toegankelijkheid vanaf de openbare weg, de kosten van aanleg en vergunning van een brug of dam met duiker voor de ontsluiting van het perceel C 4087, de onderhoudstoestand, de indicaties van de milieutoestand van de percelen, de op het perceel C 1301 gevestigde zakelijke rechten, de planologische bestemming van de twee percelen weidegrond en het gebruik als grasland/hobby weide.

Voorts heeft de hof deskundige in de beoordeling onder meer betrokken de verkoop van beide percelen op 14 augustus 2015 aan [namen1 en 2] en de toen overeengekomen verkoopprijs, de verkoop van het perceel C 4087 op 29 juni 2018 aan [appellanten] en de toen overeengekomen koopprijs, de verkopen in 2010 van aan het perceel C 4087 aangrenzende perceelsgedeelten en de marktomstandigheden ten tijde van de peildatum in 2014 en de verkopen in 2010, 2015 en 2018. Ook heeft de hof deskundige bij de taxering acht geslagen op referentieobjecten.

3.9.

Met in achtneming van deze omstandigheden taxeert de hof deskundige de marktwaarde van het perceel weidegrond C 1301 op € 22.000,- en het perceel weidegrond C 4087 op € 4.500,-. Daarmee is op de peildatum de marktwaarde van beide percelen € 26.500,-. Volgens de hof deskundige hebben beide percelen gezamenlijk geen hogere waarde dan de opstelsom van de afzonderlijke waardes.

3.10.

Rentmeester Van der Woerd heeft een plausbiliteitsverklaring afgegeven, waarin hij verklaart dat hij van mening is dat de in het deskundigenrapport getaxeerde waarde plausibel is.

Uitgangspunt beoordeling rechter van bevindingen hof deskundige

3.11.

Bij de beoordeling van de bezwaren van partijen tegen het deskundigenrapport stelt het hof het navolgende voorop.

Voor de rechter geldt een beperkte motiveringsplicht ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusie waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen, in zijn beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige

Indien de deskundige deze bezwaren in een rapport al gemotiveerd heeft verworpen, zal de rechter zich daarbij zonder verdere motivering mogen aansluiten, tenzij de betrokken partij na het rapport nieuwe specifieke bezwaren heeft aangevoerd.^[2]

Standpunt [appellanten]

3.12.

[appellanten] hebben in hun akte na deskundigenrapport volstaan met een verwijzing naar hun zienswijze van 25 april 2022. Volgens [appellanten] is de hof deskundige niet, althans onvoldoende, gemotiveerd op hun zienswijze ingegaan.

3.13.

De hof deskundige heeft in het definitieve deskundigenrapport een aparte paragraaf
- paragraaf 3.6 - gewijd aan de zienswijze van [appellanten] In die paragraaf wijst de hof deskundige erop dat bij het geobjectiveerd vaststellen van de marktwaarde van de twee percelen weiland rekening moet worden gehouden met alle feiten en omstandigheden die op de marktwaarde van invloed kunnen zijn. De hof deskundige geeft aan dat hij dat in dit geval ook heeft gedaan, ook al zijn niet alle feiten en omstandigheden in zijn deskundigenrapport uitputtend en in detail vermeld. Vervolgens gaat de hof deskundige expliciet in op de door [appellanten] in de zienswijze aangestipte mogelijkheid een schuilstal te bouwen op het perceel C 1301.

In de memorie na het definitieve deskundigenrapport hebben [appellanten] niet concreet en gemotiveerd aangegeven waarom de uitgebreide weerlegging van de hof deskundige van hun zienswijze ontoereikend is. Bij gebreke van specifieke bezwaren volstaat het hof zich aan te sluiten bij de bevindingen van de hof deskundige die het hof voor juist houdt.

Standpunt [geïntimeerden]

3.14.

[geïntimeerden] hebben tegen het concept-deskundigenrapport geen zienswijze ingediend. In de memorie na het definitieve deskundigenrapport betogen [geïntimeerden] dat de hof deskundige bij de waarde van het perceel weidegrond C 1301 niet, althans onvoldoende rekening heeft gehouden met het risico dat voor de ontsluiting vereiste vergunningen (met name ten aanzien van het plaatsen van een duiker ten behoeve van de ontsluiting) niet worden verkregen. [geïntimeerden] wijzen erop dat inmiddels de noodzakelijke vergunning is verleend, maar dat die vergunning op de peildatum voor de marktwaarde er nog niet was. Toen was het nog onzeker of die vergunning zou worden afgegeven. Dit risico leidt volgens [geïntimeerden] in de waardering tot een (neerwaartse) correctie van de marktwaarde. De hof deskundige heeft ten onrechte die correctie niet toegepast. Volgens [geïntimeerden] is de marktwaarde van beide percelen weidegrond te stellen op € 20.000,-. Voor dat bedrag zijn de percelen ook aan [namen1 en 2] verkocht.

3.15.

Het hof volgt [geïntimeerden] hierin niet. De hof deskundige heeft in het deskundigenrapport expliciet overwogen dat het perceel C 1301 op de peildatum niet direct bereikbaar was vanaf de openbare weg. Om het perceel weidegrond bereikbaar te maken moet een brug of dam met duiker worden gerealiseerd waarvoor een vergunning nodig is. De hof deskundige schat naar de stand van zaken op de peildatum in dat die vergunning wordt afgegeven, wat achteraf ook zo is gebleken. Verder moet voor de feitelijke ontsluiting van het perceel kosten worden gemaakt. De hof deskundige heeft toegelicht dat bij de waardering van de marktwaarde van het perceel C 1301 rekening is gehouden met de kosten voor het verkrijgen van de vergunning en de realisatie van de ontsluiting.

Kennelijk zijn [geïntimeerden] van oordeel dat de inschatting van de hof deskundige te optimistisch is. [geïntimeerden] hebben echter geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan een potentiële koper op de peildatum zou moeten twijfelen of een vergunning zou worden afgegeven en ook een zodanig twijfel zou moeten hebben dat een ontsluiting niet mogelijk zou kunnen zijn waardoor de marktwaarde van het perceel belangrijk lager zou zijn dan met ontsluiting en de daarvoor nog te maken kosten.

Voor de waardering van de verkoopprijs van € 20.000,- aan [namen1 en 2] op

14 augustus 2015 (meer dan een jaar na de peildatum 3 mei 2014) heeft de hof deskundige erop gewezen dat het perceel C 1301 redelijk courant is voor een beperkte doelgroep en dat perceel C 4087 zeer matig courant is en eigenlijk alleen interessant voor de aanwonende die zijn tuin wil uitbreiden. Voorts heeft de hof deskundige opgemerkt dat de gezamenlijke verkoop van beide percelen weidegrond waarde verlagend kan werken omdat een koper slechts een van beide percelen wenst te verwerven en zich gedwongen voelt het andere perceel er bij te nemen. Dit heeft kennelijk bij de koop door [namen1 en 2] meegewogen doordat zij enige jaren later het perceel C 4087 aan [appellanten] hebben verkocht en het andere perceel C 1301 hebben behouden.

Dit alles betekent dat er geen aanleiding is in afwijking van het standpunt van de hof deskundige [geïntimeerden] te volgen in hun standpunt dat de marktwaarde van beide percelen van € 26.500,- moet worden verlaagd en zelfs zou moeten worden gesteld op € 20.000,-.

tussenconclusie

3.16.

Het hof neemt de conclusie van de hof deskundige over dat de marktwaarde van beide percelen op de peildatum moeten worden gesteld op € 26.500,-.

Wilsgebreken en de beperkende werking redelijkheid en billijkheid

3.17.

[appellanten] hebben een beroep gedaan op de wilsgebreken dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden. Mede gelet op de (niet toegelaten) reconventionele vorderingen bij de rechtbank beogen [appellanten] kennelijk met deze verweren dat de koopovereenkomst weidegrond op grond van (één van) de wilsgebreken moet worden vernietigd, zodat [geïntimeerden] geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding op grond van een tekortkoming uit de koopovereenkomst weidegrond.

Voorts betogen [appellanten] dat voor zover het beroep op de wilsgebreken faalt de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan toewijzing van de vordering tot betaling van schadevergoeding in de weg staat.

3.18.

Aan deze verweren hebben [appellanten] samengevat de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd.

Volgens [appellanten] was [erflater] een professionele vastgoed handelaar. Tijdens de onderhandelingen heeft [erflater] [appellanten] ter onderbouwing van de gevraagde koopsom van € 97.000,- gewezen op de prijs van € 95,- per m² die [erflater] bij een eerdere transactie in 2010 van gedeelten van het perceel, waartoe het perceel C 4087 behoorde, had ontvangen. Voorts heeft [erflater] [appellanten] erop gewezen dat de agrarische bestemming van de percelen weidegrond (in de nabije toekomst) zou worden gewijzigd in de bestemming ‘wonen’. [erflater] heeft in dat verband gemeld dat architecten in zijn opdracht met een nieuwbouwplan bezig waren. Vanwege zijn deskundigheid en de vriendschappelijke relatie die [appellanten] , in het bijzonder [appellante] , met [erflater] hadden, hebben [appellanten] op deze verklaringen vertrouwd. Dat vertrouwen in [erflater] en het bedrag van € 97.000,- een reële koopsom was, werd verder versterkt door de bereidheid van [erflater] voor financiering van de koopsom een hypothecaire geldlening te verstrekken. [appellanten] hebben hieraan toegevoegd dat [erflater] wist dat de marktwaarde van de percelen weidegrond veel lager dan de gevraagde koopsom van € 97.000,- was.

3.19.

Het hof overweegt als volgt. De percelen weidegrond grenzen aan de percelen van de villa. [erflater] heeft de percelen weidegrond en villa ook als een geheel aan [appellanten] te koop aangeboden. [erflater] wilde voor dat geheel uiteindelijk een koopprijs van € 800.000,-. Op dat bedrag is nog € 3.000,- in mindering gebracht vanwege klachten van [appellanten] over gebreken in de villa. [appellanten] moesten (een belangrijk deel van) de koopsom, de kosten koper en de noodzakelijke verbouwingskosten aan de villa extern financieren. Niet in geschil is dat [appellanten] gelet op hun financiële positie en de nog te maken kosten voor de verbouwingswerkzaamheden ongeveer € 700.000,- aan koopsom bij een erkende financiële instelling konden lenen. In verband met de beperkte mogelijkheden voor een externe financiering is de koopsom gesplitst in een bedrag van € 700.000,- voor de villa - welke koopsom door een bank zou worden gefinancierd - en een bedrag van € 97.000,- voor de percelen weidegrond - welk bedrag [erflater] door een geldlening onder nog nader over een te komen voorwaarden zou financieren.

De stelling van (thans) [geïntimeerden] dat de splitsing van de koopsom in twee bedragen vooral het gevolg is van de beperkte financiële mogelijkheden van [appellanten] en de gesplitste bedragen niet zijn gebaseerd op de afzonderlijke marktwaarde van de villa en de percelen weidegrond wordt ondersteund door de verklaring van [appellante] ter zitting dat in het kader van de hypothecaire financiering van de aankoop van de villa de villa door een taxateur is getaxeerd op € 770.000,-. Als die getaxeerde waarde van de villa wordt genomen tezamen met de marktwaarde die eerst de rechtbankdeskundige en nu ook de hof deskundige aan de percelen weidegrond heeft gegeven, is het totaalbedrag vergelijkbaar met de gezamenlijke koopsommen (€ 797.000,-) van villa en de percelen weidegrond.

Nu het er voor dient te worden gehouden dat de totale koopsom van villa en percelen weidegrond een reële marktprijs is en de totale koopsom vanwege de beperkte bancaire financieringsmogelijkheden van [appellanten] in twee afzonderlijke bedragen is gesplitst en die afzonderlijke gesplitste koopsommen niet de marktwaarde van de villa en de percelen weidegrond weergeven maar voor [appellanten] mogelijk maakten het geheel te koop staande object (villa en percelen weidegrond) te kopen, wisten [appellanten] , althans konden zij weten, dat de koopprijs van de twee percelen weidegrond geen reële weergave was of hoefde te zijn van de marktwaarde van dat object. In dit opzicht kunnen [appellanten] over de koopprijs van de percelen weidegrond geen onjuiste voorstelling van zaken hebben gehad.

Daarnaast wijst het hof er op dat op [appellanten] als kopers ook een onderzoeksverplichting rust. De volgens [appellanten] door [erflater] gedane mededeling, welke mededeling op zichzelf niet is betwist, dat in 2010 aangrenzende eigenaren voor delen van het perceel toen kadastraal genummerd C 3767 circa € 90,-/ € 95,- per m² hebben betaald is op zichzelf juist. Die enkele mededeling brengt op zichzelf niet mee dat [erflater] met die mededeling een garantie heeft gegeven dat ook voor perceel C 4087 (en mogelijk perceel C 1301) van die waarde moet worden uitgegaan. Die mededeling is meer een aanprijzing van een goed en dat ontslaat een koper niet van zijn eigen onderzoeksplicht. Ook de verklaring die [erflater] zou hebben gegeven over toekomstige (bouw)ontwikkelingen ontslaat [appellanten] niet van hun onderzoeksverplichting naar die bouwmogelijkheden en de invloed daarvan op de marktwaarde van de percelen weidegrond. [appellanten] die naar eigen zeggen goed op de hoogte zijn van het reilen en zeilen in [woonplaats1] hadden eenvoudig bij de gemeente navraag kunnen doen of het in de nabije toekomst (planologisch) mogelijk is die percelen weidegrond te bebouwen. Uit de door [appellanten] gestelde vriendschappelijke relatie blijkt niet dat [appellanten] daardoor in een zodanig afhankelijke situatie van [geïntimeerde1] verkeerden dat van hen niet enig onderzoek naar de marktwaarde van de percelen kon worden gevergd. Voor zover aan het beroep van [appellanten] op een wilsgebrek de stelling ten grondslag ligt dat op een verkoper de spreekplicht rust de werkelijke marktwaarde van een te verkopen object te melden en die verplichting boven de onderzoeksverplichting van de koper gaat, vindt die stelling geen steun in het recht.

Het beroep op dwaling faalt derhalve. Het beroep op bedrog slaagt evenmin. Zo is niet gesteld of gebleken dat [erflater] een kunstgreep heeft toegepast, dat hij opzettelijk een onjuiste mededeling heeft gedaan en dat hij opzettelijk een feit heeft verzwegen dat hij verplicht was mede te delen. In het licht van het voorgaande is evenmin sprake van misbruik van omstandigheden.

Volgens vaste rechtspraak heeft de rechter zich bij een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend op te stellen. De door [appellanten] aangevoerde feiten en omstandigheden brengen, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet mee dat van een zodanig uitzonderlijke situatie sprake is dat het beroep aan de vordering van [geïntimeerden] tot schadevergoeding in de weg staat. Ook dit verweer faalt.

Financieringsafspraak koopsom

3.20.

[geïntimeerden] betogen dat hun schade niet alleen bestaat uit het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de marktwaarde, althans de verkoopprijs waarvoor de percelen weidegrond aan [namen1 en 2] zijn verkocht, maar ook uit verlies aan rente inkomsten doordat [appellanten] hun verplichting uit de koopovereenkomst de koopsom te financieren met een lening bij [erflater] niet zijn nagekomen. [appellanten] betwisten dat zij gehouden waren een geldleningsovereenkomst met [erflater] aan te gaan.

3.21.

In artikel 17 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen, dat [appellanten] de koopprijs van € 97.000,- zal voldoen “uit op de datum van levering ter leen ontvangen gelden, zulks onder voorwaarden als nader tussen partijen zullen worden overeengekomen”. Daaraan is toegevoegd dat [appellanten] op de datum van levering aan [erflater] zal verklaren € 97.000,- schuldig te zijn, dat ten behoeve van [erflater] een eerste hypotheekrecht op het perceel weidegrond zal worden gevestigd en dat partijen de voorwaarden van de geldlening in de akte van hypotheek nader zullen overeenkomen.

3.22.

Naar het recht ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in 2012 is de lening een reële overeenkomst die in het per 1 januari 2018 vervallen artikel 7A:1791 BW is aangeduid als een verbruikleen. Deze wettelijke bepaling is eerst van toepassing als de primaire verbintenis, het verschaffen van - in dit geval - het geleende bedrag, is nagekomen. Een overeenkomst van verbruikleen komt dus niet al tot stand door de enkele wilsovereenstemming over de lening. De weigering om de afspraak tot lening na te komen, waarvan in dit geval sprake is, geeft daardoor geen vordering tot schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit een overeenkomst van verbruikleen.

3.23.

Dit betekent dat de grondslag voor de vordering tot vergoeding van rentederving ontbreekt. Het incidenteel appel slaagt daardoor niet.

4.Slotsom

4.1.

Het principaal appel van [appellanten] slaagt in zoverre dat voor de berekening van de gederfde koopsom niet moet worden uitgegaan van de door de rechtbank genomen € 20.000,- maar de door de hof deskundige berekende marktwaarde van € 26.500,-. De door [geïntimeerden] geleden schade is daardoor geen € 77.000,-, maar € 70.500,- (€ 97.000,- minus € 26.500,-). Aan [appellanten] zal worden toegewezen het door hen op basis van het eindvonnis teveel betaalde bedrag met rente. Voor het overige faalt het principaal appel.

4.2.

Het incidenteel appel van [geïntimeerden] faalt.

4.3.

Nu het principaal appel slechts in beperkte mate slaagt zal het hof de proceskosten in het principaal appel compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Daaronder is ook begrepen de kosten van de hof deskundige waarvan partijen bij wege van voorschot reeds de helft hebben betaald.

4.4.

[geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen, waarbij het salaris wordt gesteld op € 2.157,-, zijnde de helft van tarief IV x 2 punten. Onder de proceskosten in het incidenteel appel vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente over de proceskosten is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[3]

4.5.

De proceskostenveroordeling in eerste aanleg blijft in stand. [appellanten] blijven de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun beroep tegen de tussenvonnissen van de rechtbank van 12 november 2014 (verbeterd bij herstelvonnis van 3 december 2014), 14 oktober 2015 en 2 december 2015 en de beslissing van 13 april 2016 van de rechtbank;

vernietigt het eindvonnis van 1 februari 2017 van de rechtbank voor zover gewezen onder randnummer 3.2;

opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellanten] om aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 70.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van
1 februari 2017 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling aan [appellanten] van € 6.500,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2017 tot 10 februari 2017, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 februari 2017 tot aan de dag van algehele voldoening;

bekrachtigt het eindvonnis van 1 februari 2017 voor het overige;

compenseert de proceskosten in het principaal appel in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt, de kosten van de door het hof benoemde deskundige daaronder begrepen;

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten in het incidenteel appel:

€ 2.157,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] ;

bepaalt dat deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. H. de Hek en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

27 juni 2023.