Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.278.847
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: NL.18.7204)
arrest van 24 mei 2022
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. S.H. van Loon,
tegen:
de stichting
Woningstichting De Goede Woning,
gevestigd te Apeldoorn,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: verweerster,
hierna: DGW,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 10 augustus 2021 waarin een meervoudige mondelinge behandeling is bepaald;
- het proces-verbaal van de meervoudige mondelinge behandeling met de daarin vermelde stukken, die op 23 februari 2022 heeft plaatsgevonden.
1.2
Het hof heeft vervolgens arrest bepaald op het door [appellant] aangeleverde procesdossier.
2.De feiten
Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank in het vonnis van 12 december 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:5248) onder 2.1 tot en met 2.6 heeft vastgesteld. [appellant] richt zich met grief 1 tegen de onvolledigheid van de feitenvaststelling in de tussenvonnissen van 12 december 2018 en 27 maart 2019 en het eindvonnis van 10 februari 2020, maar niet tegen de feitenvaststelling zelf. Voor zover van belang zal het hof hierna bij zijn beoordeling nog op de niet door de rechtbank vastgestelde feiten ingaan.
3.De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
3.1
Deze zaak gaat kort gezegd over het volgende. [appellant] heeft op 14 augustus 2008 een koopovereenkomst met DGW gesloten tot aankoop van een appartementsrecht (te weten, vestiging van een recht tot erfpacht op een perceel grond met de rechten op de daarop te bouwen opstallen) in het project De Seizoenen te Apeldoorn (hierna: de woning). De woning is gekocht met toepassing van het concept Koopgarant. DGW heeft dit concept in licentie verkregen van de Stichting Opmaat. De Koopgarantregeling houdt, samengevat, in dat op de getaxeerde marktwaarde van de woning (hierna: verkoopwaarde of marktwaarde, ook wel in de stukken met onderhandse verkoopwaarde of koop- en aanneemsom aangeduid) bij aankoop een korting wordt verleend. [appellant] heeft na aftrek van deze korting de zogeheten uitgifteprijs van afgerond € 146.667 betaald, terwijl de onderhandse verkoopwaarde € 220.000 bedroeg. Het kortingspercentage van [appellant] bedroeg 33,33%, hetgeen neerkomt op een bedrag van afgerond € 73.333.
Op grond van de Koopgarantregeling bestaat er, onder meer, een zelfbewoningsplicht, een verplichting om de woning te koop aan te bieden op basis van een terugkoopformule aan de woningcorporatie (de zogeheten terugkoopregeling), een terugkoopverplichting van de woningcorporatie en een regeling omtrent een evenredige verdeling van het waardeverschil bij terugkoop. Voor [appellant] bedroeg dit aandeel 50%.
[appellant] heeft in februari en december 2016 zijn woning aan DGW te koop aangeboden, maar heeft daar toen van afgezien omdat de terugkoopprijs voor hem niet aanvaardbaar was. In mei 2017 is [appellant] wel akkoord gegaan met de terugkoopsom, die toen afgerond € 121.668 bedroeg.
[appellant] stelt dat de verkoopwaarde destijds te hoog is vastgesteld waardoor hij bij aankoop van te woning te veel heeft betaald. Dat is de aanleiding voor zijn vorderingen in deze zaak.
3.2
Bij de rechtbank heeft [appellant] samengevat, het volgende gevorderd:
- primair: voor recht te verklaren dat [appellant] heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst en DGW, primair, veroordeelt tot vergoeding van de door [appellant] als gevolg van voormelde dwaling geleden schade (nader op te maken bij staat) ter opheffing van het nadeel dat [appellant] door de dwaling geleden heeft;
- subsidiair: voor recht te verklaren dat DGW toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de met [appellant] gesloten koopovereenkomst en DGW te verplichten de schade (nader op te maken bij staat) van [appellant] te vergoeden;
- meer subsidiair: voor recht te verklaren dat DGW onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade (nader op te maken bij staat) van [appellant] te vergoeden;
- meer subsidiair: voor recht te verklaren dat de schade die [appellant] lijdt op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van DGW komt, met de verplichting deze schade (nader op te maken bij staat) aan [appellant] te vergoeden; met in alle gevallen veroordeling van DGW in de kosten, waaronder begrepen de nakosten.
3.3
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 27 maart 2019 een deskundigenonderzoek bevolen en [de deskundige1] benoemd tot deskundige. Aan de deskundige is, samengevat, gevraagd om vast te stellen op welke waarderingsgrondslag(en) de vaststelling van de onderhandse verkoopwaarde in 2008 is gebaseerd en waaruit dit blijkt, en om een hertaxatie van de woning met als peildatum de verkoopdatum 14 augustus 2008 uit te voeren. Voorts dient de deskundige vragen te beantwoorden over de waarderingsgrondslag in 2008 en bij de terugkoop in 2017 om te bezien of deze waarderingsgrondslagen vergelijkbaar zijn geweest.
[de deskundige1] heeft op 10 september 2019 het deskundigenbericht uitgebracht. De rechtbank komt in het eindvonnis van 10 februari 2020 op grond van het deskundigenrapport tot de conclusie dat de taxatieprocedure die aan de waardebepaling in 2008 ten grondslag heeft gelegen, overeenkwam met de gangbare praktijk. Dit betekent volgens de rechtbank dat bij uitgifte van de woning door DGW in 2008 de taxateur voor zover dit mogelijk was, dezelfde waarderingsgrondslagen heeft gehanteerd als bij terugkoop van de woning en dat om die reden niet aan hertaxatie wordt toegekomen. De rechtbank heeft vervolgens de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de kosten veroordeeld.
3.4
[appellant] is aanvankelijk met 10 grieven tegen de vonnissen in hoger beroep gekomen. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] grief 2, gericht op de informatie over de kortingsregeling, ingetrokken. Het hof ziet aanleiding om de grieven zoveel mogelijk gezamenlijk te behandelen.
Dwaling
3.5
[appellant] keert zich allereerst tegen het oordeel van de rechtbank (in het eindvonnis onder 2.2-2.4) dat geen sprake is van (wederzijdse) dwaling. [appellant] stelt dat hij bij aankoop in 2008 heeft gedwaald over de marktwaarde van de woning. Dit heeft te maken met de wijze waarop de marktwaarde van de woning is vastgesteld, hetgeen [appellant] ook als een toerekenbare tekortkoming beschouwt (zie hierna). DGW voert primair aan dat het beroep van [appellant] op dwaling is verjaard omdat deze kort na het sluiten van de koopovereenkomst is aangevangen en, subsidiair, dat er geen sprake is van dwaling. [appellant] heeft destijds de woning gekocht op basis van een schatting van de waarde en heeft die waarde bij het aangaan van de koopovereenkomst aanvaard. [appellant] heeft voor de aankoop geen eigen taxatie later verrichten, hetgeen wel mogelijk zou zijn geweest omdat daarvoor voldoende informatie aanwezig was. Ook maakt DGW bezwaar dat [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt op grond van welke dwalingsgrond van artikel 6:228 BW Pro hij heeft gedwaald.
3.6
Het hof oordeelt over het verjaringsverweer van DGW als volgt. Op grond van artikel 3:52 lid 1 sub c BW Pro in samenhang gelezen met vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (onder meer ECLI:NL:HR:2018:677 en ECLI:NL:HR:2022:627) geldt, samengevat, als maatstaf voor het begin van de verjaringstermijn, het moment waarop [appellant] daadwerkelijk bekend was met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling is gegrond. Bij aankoop in 2008 was het voor [appellant] op grond van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst duidelijk dat bij de vaststelling van de onderhandse verkoopwaarde en uitgifteprijs gebruik werd gemaakt van een waardeverklaring. [appellant] heeft in februari en december 2016 aan DGW aangegeven dat hij zijn woning wilde terugverkopen. Op grond van de berekeningen die DGW toen voor de terugkoop had gemaakt, heeft [appellant] daarvan afgezien omdat hij de terugkoopsom te laag vond. Dit is echter voor [appellant] geen aanleiding geweest om vragen te stellen over de taxatiewaarde terwijl op grond van die terugkoopberekeningen al duidelijk was dat er een aanzienlijk verschil zat tussen de getaxeerde waarde bij aankoop in 2008 en (de beoogde) terugverkoop in 2016. Dit brengt met zich dat nadat [appellant] in februari 2016 kennis had genomen van de terugkoopsom, en daadwerkelijk bekend was geraakt met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling is gegrond, de verjaringstermijn is gaan lopen. Aangezien de procesinleiding dateert van 12 april 2018 betekent dit dat [appellant] tijdig een beroep op dwaling heeft gedaan en zijn dwalingsvordering dus niet is verjaard.
3.7
Het hof stelt het volgende voorop. Voor een geslaagd beroep op dwaling is beslissend dat de partij die zich op dwaling beroept, een overeenkomst is aangegaan die zij bij juiste voorstelling van zaken niet, of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan (vergelijk ECLI:NL:HR:2020:717). Dit betekent dat [appellant] dient te stellen en zo nodig te onderbouwen ten aanzien van welke feiten en omstandigheden hij een onjuiste voorstelling van zaken had en dat hij bij een juiste voorstelling de koopovereenkomsten niet of niet onder die voorwaarden zouden zijn aangegaan. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] het beroep op dwaling in onvoldoende mate feitelijk onderbouwd. [appellant] heeft uitsluitend verwezen naar het moment dan wel momenten waarop hij ging vermoeden dat er mogelijk iets met de taxatie bij verkoop aan de hand was en hij daarom een onjuiste voorstelling had over de marktwaarde van woningen bij het aangaan van de koopovereenkomst. Zo verwijst hij naar memo’s van de Stichting OpMaat, diverse taxatierapporten (zie hierna) en de bij aankoop gehanteerde prijslijst (zie hierna) waarvan hij niet kan controleren of er juist is getaxeerd. Die memo’s en rapporten dateren allemaal van na 2016, dus ruim na het aangaan van de koopovereenkomst in 2008. [appellant] onderbouwt zijn beroep op dwaling door zich te baseren op een algemene stellingname dat uit de overgelegde memo’s en taxatierapporten volgt dat de waarde bij aankoop te hoog is vastgesteld. Hij verwijst in dit verband naar een rapport van 10 maart 2018 van [de deskundige2] (opgesteld als deskundige in een andere zaak dan de onderhavige), het in hoger beroep in het geding gebrachte rapport van [de deskundige3] uit 2020 (als deskundige door de rechtbank benoemd in andere zaken dan de onderhavige) en de ter gelegenheid van de zitting in hoger beroep als producties 10-18 in het geding gebrachte herberekening van de actuele en gecorrigeerde aankoop- en terugverkoop bedragen van [de deskundige1] , die eerder als door de rechtbank in deze zaak benoemde deskundige optrad. In de rapporten komen deze drie deskundigen tot aanzienlijke verschillen in de bedragen van hun hertaxaties dan wel berekeningen. Ten aanzien van het rapport van [de deskundige3] stelt [appellant] dat hij het overigens niet eens is met de door [de deskundige3] vastgestelde waarden. Het hof merkt hierbij terzijde op dat in het door [appellant] overlegde rapport van [de deskundige3] deze waarden onleesbaar zijn gemaakt. In de memorie van antwoord heeft DGW die waarden wel weergegeven en blijkt dat de afwijking in procenten ruimschoots binnen de veelal geaccepteerde bandbreedte van 20% blijft. [appellant] heeft dit verweer van DGW niet weersproken en hij heeft ook niet toegelicht waarom desondanks niet van de waarden van [de deskundige3] kan worden uitgegaan terwijl hij wel de door hem beschreven methodiek onderschrijft. Daarnaast heeft [appellant] niet toegelicht hoe hij zich verhoudt tot de uitspraak van [de deskundige3] in zijn rapport dat een afwijking van meer dan 10% van de taxatiewaarde niet zonder meer betekent dat de taxatie als ondeskundig of onjuist kan worden gekwalificeerd. De uitkomsten zijn afhankelijk van welke uitgangspunten bij taxatie zijn gehanteerd, aldus [de deskundige3] .
3.8
De redenering van [appellant] dat uit de rapporten volgt dat de waarde foutief is vastgesteld en er dús sprake is van dwaling bij de verkoop volgt het hof niet. Bovendien geldt dit standpunt dan kennelijk weer niet voor de door [de deskundige3] vastgestelde waarden. Het lag op de weg van [appellant] om uit te leggen hoe deze rapporten van drie verschillende deskundigen, waarop hij zich beroept, zich tot elkaar verhouden, welke deskundige het in zijn ogen juist ziet en hoe, mede in het licht van het gemotiveerde verweer van DGW op dit punt, juist díe deskundige het goed ziet en hoe het kan dat de andere twee door [appellant] aangeroepen deskundigen, tot andere conclusies zijn gekomen. Nu [appellant] dat heeft nagelaten, heeft hij deze dwalingsgrondslag onvoldoende onderbouwd. Het is niet aan het hof om de standpunten van [appellant] uit de diverse overgelegde rapporten te destilleren, temeer nu de door de deskundigen vastgestelde waarden aanzienlijk verschillen. De stelling van [appellant] dat door het ontbreken van een taxatierapport (zie ook hierna) bij aankoop en uitgifte hij kennelijk te veel voor de woning heeft betaald kan, zonder voldoende toelichting in het licht van de dwalingsgrondslag, niet worden gevolgd. Ook de stelling van [appellant] dat omdat hij een nadeel c.q. schade heeft geleden bij terugkoop aan DGW hij “dus” wel gedwaald moet hebben over de marktwaarde/koopprijs bij verkoop, voldoet niet als onderbouwing van zijn dwalingsberoep. Evenmin volstaat de enkele verwijzing naar marktontwikkelingen in Apeldoorn. Terecht heeft DGW aangevoerd dat de overgelegde grafieken te weinig specifiek zijn voor de woningen in kwestie en bovendien ook woningen van vóór 1970 zijn betrokken terwijl de woning van [appellant] toen nog niet gebouwd was. Dat, volgens [appellant] , het betrekken van woningen van vóór 1970 een beter beeld geeft van de woningmarkt, is, zonder nadere toelichting, niet overtuigend. Het beroep op dwaling (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW Pro) kan alleen al om bovengenoemde redenen niet worden toegewezen.
3.9
Het hof heeft zich er rekenschap van gegeven dat in de loop van de procedure de feitelijke grondslag van de dwalingsvordering is verschoven van de wijze (de vorm) waarop de taxatie heeft plaatsgevonden naar de volgens [appellant] onjuiste hoogte van de getaxeerde waarde van de woning bij aankoop en dientengevolge bij terugkoop. Over de wijze waarop de taxaties hebben plaatsgevonden, zal het hof hierna bij de beoordeling of sprake is van een tekortkoming nog nader ingaan. Deze op zichzelf toegestane wijziging in grondslag in hoger beroep laat echter onverlet dat [appellant] gehouden is de in hoger beroep aan de orde zijnde grondslag in voldoende mate te onderbouwen. Dit heeft hij niet gedaan, zodat zijn beroep op dwaling niet slaagt.
3.1
Ten overvloede merkt het hof het volgende op. Tijdens de zitting bij het hof heeft [appellant] desgevraagd niet kunnen aangeven welke onjuiste voorstelling van zaken hij bij het aangaan van de koopovereenkomst had en evenmin dat hij zonder die onjuiste voorstelling de koopovereenkomst niet of niet onder die voorwaarden zou zijn aangegaan. Integendeel, [appellant] heeft ter zitting verklaard dat hij zich bij het aangaan van de koopovereenkomst bewust was van het op hem van toepassing zijnde kortingspercentage, dat hij kennis droeg van de omvang van dit percentage, namelijk 33,3% (dat neerkomt op ongeveer € 73.000), dat hij zich bewust was van de inhoud van de terugkoopregeling en dat hij wist dat bij terugkoop aan DGW hij voor de helft in de mogelijke winst of verlies met DGW zouden delen. Ook heeft [appellant] zich (desgevraagd ter zitting in hoger beroep of in de procestukken) niet voldoende specifiek uitgelaten onder welke voorwaarden hij de koopovereenkomst dan wel zou hebben gesloten. [appellant] heeft bevestigd dat het voor hem bij aankoop duidelijk was dat indien hij niet akkoord zou gaan met de koopprijs de koopovereenkomst niet door DGW zou zijn gesloten. Met andere woorden, hij heeft door de koopovereenkomst aan te gaan het aanbod van de uitgifteprijs aanvaard. Ter zitting heeft [appellant] ook nog toegelicht dat hij tot tweemaal toe van het terugkoop-aanbod van DGW heeft afgezien omdat het verlies voor hem te groot was en dat hij vervolgens hard is gaan sparen om de negatieve waardeontwikkeling bij een volgend verzoek tot terugkoop wel te kunnen voldoen. Hieruit volgt dat hij de terugkoopregeling bij aangaan van de koopovereenkomsten goed had begrepen, en hij daarmee ook heeft aanvaard dat de waarde bij uitgifte het uitgangspunt zou vormen bij de berekening van de terugkoop. Daarnaast heeft [appellant] verklaard dat hij, voorafgaand aan de koop, met makelaar [naam1] , die optrad als verkopend makelaar van DGW, telefonisch contact heeft gehad en bij hem op kantoor is geweest. Voor de woning had [appellant] een starterslening verkregen waardoor de woning voor hem in het financiële plaatje paste. Hieruit volgt dat [appellant] zich voor het aangaan van de koopovereenkomst heeft kunnen informeren en dat ook heeft gedaan, dat naar zijn financiële mogelijkheden is gekeken en dat er kennelijk toen geen aanleiding was om af te zien van de koopovereenkomst. Enig aanknopingspunt voor een bij [appellant] aanwezige dwaling volgt hieruit niet.
3.11
De conclusie van het voorgaande is dan ook dat [appellant] zijn dwalingsberoep onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. De bezwaren die [appellant] heeft geuit wijzen er meer op hij teleurgesteld is dat hij bij terugkoop aan DGW te maken heeft gekregen met een negatieve verkoopwaarde. Deze mogelijkheid was hem bij aankoop bekend en heeft hij ook aanvaard. Door dit oordeel wordt ook niet toegekomen aan de op dwaling gerelateerde vordering op grond van artikel 6:230 BW Pro.
Tekortkoming en onrechtmatige daad
3.12
In hoger beroep zijn de stellingen van [appellant] inzake de korting(sregeling) niet meer aan de orde (grief 2 is immers ingetrokken), zodat die geen beoordeling meer behoeven.
[appellant] heeft in de memorie van grieven gesteld dat er een samenloop is tussen de tekortkoming en de dwaling. Volgens [appellant] ziet de wijze (de vorm) waarop is getaxeerd op de tekortkoming. Deze tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomsten bestaat er volgens [appellant] uit, dat DGW in strijd met de Koopgarantbepalingen de marktwaarde van de woningen bij aankoop niet heeft vastgesteld met een taxatie maar met een bij uitgifte gehanteerde prijslijsten/prijsadviezen dan wel een waardeverklaring (gezamenlijk: waardeverklaring). Hierbij verwijst hij mede naar de memo’s van Stichting OpMaat en de hiervoor reeds genoemde rapporten. DWG herhaalt in hoger beroep dat het hanteren van een waardeverklaring niet in strijd is met de Koopgarantbepalingen en dus van een tekortkoming geen sprake is. Bovendien handhaaft DWG haar beroep op verjaring.
3.13
Het hof oordeelt als volgt. Een rechtsvordering gebaseerd op een (toerekenbare) tekortkoming verjaart na vijf jaar, waarbij als maatstaf voor het begin van de verjaringstermijn, samengevat, geldt, het moment waarop [appellant] daadwerkelijk bekend was met de feiten en omstandigheden waarop hij de toerekenbare tekortkoming grondt (artikel 3:310 BW Pro).
Het hof is van oordeel dat de vordering van [appellant] gebaseerd op de door hem gestelde toerekenbare tekortkomingen is verjaard en acht daartoe het volgende redengevend. De verjaringstermijn is gaan lopen vanaf de dag volgend waarop [appellant] de koopovereenkomst heeft getekend, dus vanaf 15 augustus 2008. De verjaring is derhalve voltooid op 15 augustus 2013. De procesinleiding is van 12 april 2018. Uit de verklaring van [appellant] ter zitting gedaan, volgt dat hij zich bij de aankoop in 2008 realiseerde dat de woning ook met verlies zou kunnen worden verkocht en dat hij daarin voor een bepaald percentage (de helft) zou delen. [appellant] heeft ook verklaard bij de aankoop begeleid te zijn door makelaar [naam1] en de notaris, daarnaast had hij door de toekenning van een starterskrediet ook inzicht in zijn financiële mogelijkheden. Het hof is van oordeel dat [appellant] bij het sluiten van de koopovereenkomst in voldoende mate geïnformeerd is over de Koopgarantregeling, dat hij inzicht had in de marktwaarde en de uitgifteprijs en dus bekend was met de contractuele bepalingen, waaronder de in de Koopgarantregeling genoemde waardeverklaring.
3.14
Het hof heeft in zijn arrest van 3 november 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:8980) en herhaald in zijn vier arresten van de 30 maart 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:3029, 3037, 3033 en 3035) geoordeeld dat het hanteren bij de verkooptaxatie van een waardeverklaring niet in strijd is met de Koopgarantregeling. Het hof blijft bij dit oordeel en verwijst daarnaar. De aanvullend in het geding gebrachte rapporten van [de deskundige3] en [de deskundige1] brengen daarin geen verandering zoals uit het voorgaande (met name onder 3.7) reeds volgt. De stelling van [appellant] dat de prijslijst niet aan de norm voldoet zoals het hof in zijn arresten van 30 maart 2021 heeft geformuleerd, omdat bij de prijslijsten geen waarderingsgrondslagen zijn opgenomen, brengt hier evenmin verandering in. [appellant] lijkt hiermee te miskennen dat het oordeel van het hof is gebaseerd op het uitgangspunt dat het gebruik van een prijslijst als zodanig niet in strijd is met de Koopgarantregeling en geen onjuiste voorstelling van zaken geeft ten aanzien van de verkoopwaarde.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] bij aankoop van de woning bekend was met de contractuele bepalingen van de Koopgarantregeling, waaronder de waardeverklaring, en dat de vordering voor zover gebaseerd op toerekenbare tekortkoming derhalve is verjaard.
3.15
[appellant] heeft in de memorie van grieven, nader toegelicht in de spreekaantekeningen, nog een reeks van stellingen ingenomen, zoals bijvoorbeeld dat een hertaxatie nog wel aan de orde is en dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat daar niet meer aan wordt toegekomen. De onderbouwing die [appellant] voor die stellingen aanvoert, is telkens terug te voeren op zijn - door het hof verworpen - standpunt dat geen gebruik kon worden gemaakt van een prijslijst bij de verkoop/uitgifte van de woning. Dat, zoals [appellant] in hoger beroep, heeft aangevoerd het hanteren van een prijslijst niet voldeed aan de geldende taxatieleer omdat het doel van de vaststelling van de markwaarde niet is vermeld, brengt hierin ook geen verandering. Wat hier ook van zij, het was voor [appellant] volstrekt duidelijk dat de waardebepaling de verkoopwaarde vaststelde. Het hof komt om die reden dus ook niet toe aan beoordeling van die stellingen, nog onverlet dat de vordering op grond van een (toerekenbare) tekortkoming is verjaard.
3.16
Ook het beroep van [appellant] op onrechtmatig handelen wijst het hof af. [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan onrechtmatig handelen van DGW kan worden aangenomen. De enkele verwijzing naar het feitensubstraat dat [appellant] ten grondslag heeft gelegd aan zijn dwalingsberoep dan wel op de gestelde tekortkoming van DGW is, zonder dat [appellant] ook maar enigszins duidelijk heeft gemaakt dat deze feiten en omstandigheden ook onrechtmatig zouden zijn, is onvoldoende. De vordering op die grondslag zal dus ook worden afgewezen.
Richtlijn 93/13/EEG
3.17
Het hof dient, voor zover onderdeel van de rechtsstrijd tussen partijen, ambtshalve te onderzoeken welke van de hier relevante koopgarantbepalingen, die gelden tussen [appellant] enerzijds en DGW anderzijds algemene voorwaarden zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn) en indien dat zo is deze te toetsen aan de bepalingen van die Richtlijn en aan de bepalingen in afdeling 6.5.3 BW, gelezen in de context van de Richtlijn. Het hof heeft dit tijdens de zitting in hoger beroep aan de orde gesteld en partijen de gelegenheid gegeven zich daarover uit te laten.
De Richtlijn is alleen van toepassing op overeenkomsten met consumenten in de zin van artikel 2 onder Pro b van de Richtlijn. Op grond van artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Op grond van artikel 6:231 aanhef Pro en onder a BW gelezen in de context van de Richtlijn zijn bedingen die de kern van de prestaties aangeven, geen algemene voorwaarden voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Een kernbeding moet duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd (vergelijk Conclusie van 8 mei 2020 van A-G Hartlief, ECLI:NL:PHR:2020:455). Dit transparantievereiste is van belang in de periode voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, omdat het voor de consument van wezenlijk belang is dat hij vooraf kennis neemt van alle contractvoorwaarden en de gevolgen van de sluiting van de overeenkomst, zodat hij op basis daarvan kan beslissen of hij de overeenkomst wenst aan te gaan. Dit vereiste moet, gezien het feit dat de consument zich tegenover de verkoper in een zwakke positie bevindt en met name over minder informatie beschikt, ruim worden uitgelegd. Daarom volstaat grammaticale en taalkundige begrijpelijkheid niet. Het beding moet zodanig transparant zijn dat een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument, op grond van duidelijke en begrijpelijke criteria, de economische gevolgen die er voor hem uit voortvloeien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kan voorzien. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol (HvJ EU 23 april 2015, C96/14, EU:C:2015:262 (Van Hove)).
3.18
De koopgarantbepalingen zijn als bijlage bij de overeenkomst tussen [appellant] en DGW gehecht. Daarover is niet afzonderlijk onderhandeld tussen [appellant] als consument en DGW. In dit geschil gaat het om de hoofdstukken D, E, F en I (zoals geciteerd in het tussenvonnis van 12 december 2018 onder 2) van de Koopgarantregeling.
Het hof is van oordeel dat deze hoofdstukken de kern van de prestatie van de Koopgarantregeling betreft zonder welke de overeenkomst niet tot stand kan komen. Deze hoofdstukken vormen daarmee geen beding in algemene voorwaarden in de zin van afdeling 6.5.3 BW, gelezen in de context van de Richtlijn zodat een oneerlijkheids/onredelijk bezwarendheidstoets op die grondslag niet aan de orde is. Wel dienen deze hoofdstukken, in onderlinge samenhang bezien, te worden getoetst aan het transparantievereiste.
Naar het oordeel van het hof is in het licht van het voorgaande aan het transparantievereiste voldaan. In deze hoofdstukken van de Koopgarantregeling is onder overzichtelijke kopjes de Koopgarant regeling stap voor stap weergegeven en is (met duidelijke rekenvoorbeelden) onder meer de taxatie, het percentage van de korting, de terugkoopprocedure alsook het aandeel in het waardeverschil van [appellant] bij terugkoop vermeld. Op grond hiervan kon [appellant] als redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument inschatten welke economische gevolgen het aangaan van de Koopgarantregeling voor hem zou hebben. Daarbij komt, zoals hiervoor reeds overwogen, dat [appellant] ter zitting heeft verklaard dat hij zich bij het aangaan van de koopgarantovereenkomst ervan bewust was dat hij door de Koopgarantregeling minder hoefde te betalen voor de woning, dat het daarom binnen zijn budget viel en dat hij zich realiseerde dat er een aantal voorwaarden verbonden was aan de Koopgarantregeling, zoals de terugkoopregeling. Ook heeft hij verklaard zich te hebben gerealiseerd dat bij terugverkoop van de woning een mogelijke winst of verlies met DGW gedeeld diende te worden en dat die verdeling in zijn geval 50/50 zou zijn.
De bezwaren van [appellant] in deze procedure zien, desgevraagd, op de teleurstelling in de waardedaling die zich na de koop van de woning heeft voorgedaan. Van strijd met het transparantiebeginsel is naar het oordeel van dit hof ten aanzien van de genoemde hoofdstukken D, E, F en I van de Koopgarantregeling geen sprake. Wat betreft de andere hoofdstukken van de Koopgarantregeling, heeft [appellant] uitdrukkelijk van een beoordeling door het hof afgezien (m.b.t. de kortingsregeling in randnummer 2 van de spreekaantekening en pagina 2 van het proces-verbaal van de zitting in hoger beroep) en dat onderwerp daarmee buiten de rechtsstrijd gebracht, dan wel maakte het daar geregelde vanaf het begin geen onderdeel uit van de rechtsstrijd.
Overig
3.19
Voor zover [appellant] heeft gesteld dat DGW in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld, dan heeft hij die stelling niet onderbouwd. Evenmin is hieromtrent een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank.
Grief 9 gericht tegen de proceskostenveroordeling komt geen zelfstandige betekenis meer toe nu het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen. Ditzelfde geldt voor grief 10, die uit een veeggrief bestaat.
3.2
[appellant] heeft bewijs aangeboden, onder meer door het horen van [de deskundige2] , [de deskundige3] en [de deskundige1] over de totstandkoming en inhoud van hun respectievelijke rapporten. Het hof heeft zich hierover reeds uitgesproken. [appellant] heeft geen bewijs aangeboden van feiten en/of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden moeten leiden. Het bewijsaanbod wordt dan ook gepasseerd.
3.21
Daarnaast heeft het hof het volgende tijdens de zitting in hoger beroep aan de orde gesteld en partijen de gelegenheid geboden zich hierover uit te laten. Het hof is gehouden (buiten de door de grieven ontsloten rechtsstrijd in hoger beroep) ambtshalve na te gaan of in dit geschil sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van boek 6, afdeling 3A BW (gelezen in het licht van Richtlijn 2005/29/EG, die ook ziet op “onroerend goed”, blijkens artikel 2 sub c van Pro die Richtlijn). Dat is niet het geval. Uit het voorgaande blijkt dat [appellant] door DGW volledig en juist is geïnformeerd voordat hij het besluit heeft genomen over te gaan tot het aangaan van de koopovereenkomst met DGW. Van een oneerlijke (art. 6:193b BW) of misleidende (art. 6:193c BW) handelspraktijk is daarom geen sprake. Evenmin is sprake van een misleidende omissie (art. 6:193d BW). De essentiële informatie als bedoeld in art. 6:193e BW is tijdig aan [appellant] verstrekt.
4.De slotsom
4.1
Het hoger beroep slaagt niet, zodat de bestreden vonnissen moet wordt bekrachtigd.
4.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van DGW zullen worden vastgesteld op € 760 aan verschotten (griffierecht) en op € 2.228 (2 punten x tarief II).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van 12 december 2018, 27 maart 2019 en 10 februari 2020 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van DGW vastgesteld op € 760 voor verschotten en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de hierin vermelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Ch.E. Bethlem, S.M. Evers en J.G.J. Rinkes, en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022.