Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/00914
uitspraakdatum: 6 september 2022
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende]te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 14 juni 2021, nummer Awb 20/851, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaarvan het
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar)
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 455.000. Tegelijk met die beschikking zijn een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning (OZBE) van € 2.116,20 en een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning (OZBG) van € 1.741,28 opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in 1998 gebouwd kinderdagverblijf (crèche en peuterspeelzaal). De totale oppervlakte van het kinderdagverblijf (hierna: het hoofdgebouw) is 720 m2 (566 m2 op de begane grond en 154 m2 op de eerste etage). De bijgebouwen betreffen een fietsenstalling en een aangebouwde berging met een oppervlakte van respectievelijk 15 m2 en 21 m2. De oppervlakte van de infrastructuur en het perceel is respectievelijk 200 m2 en 1.020 m².
2.2.
Van de onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het bijzonder is in geschil: (i) of aanleiding bestaat voor een correctie wegens functionele veroudering, en - in het kader van de toegepaste correctie wegens technische veroudering - (ii) de restwaarde van het hoofdgebouw en (iii) de levensduur van de installaties in het hoofdgebouw.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 381.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.3.
Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van belanghebbende en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1 Onderwijs (waardepeildatum 1 januari 2018) (hierna: de Taxatiewijzer). Voorts is niet in geschil: het archetype en de vervangingswaarde per vierkante meter van het hoofdgebouw, alsmede de (gecorrigeerde vervangings)waarde van de grond, de infrastructuur, de fietsenstalling en de berging.
4.3.
Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
4.4.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 (toestandsdatum 1 januari 2018), opgemaakt op 23 november 2020 door [de taxateur2] (taxateur). In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 771.000. Uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt dat de taxateur aan het hoofdgebouw een waarde van in totaal € 596.344 (inclusief BTW) heeft toegekend. In het taxatierapport is uitgegaan van een technische levensduur voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 47, 27 en 25 jaar. De restwaarde voor die onderdelen is bepaald op achtereenvolgens 27%, 22% en 17%. De taxateur heeft voor wat betreft het hoofdgebouw geen correctie wegens functionele veroudering toegepast. Bij het bepalen van de levensduur en de restwaarde van het hoofdgebouw is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelden van de in de Taxatiewijzer opgenomen gegevens, met uitzondering van de levensduur van de installaties. Die levensduur heeft de taxateur verlengd tot 25 jaar. Samengevat weergegeven en enkele afrondingsverschillen daargelaten is waarde in het taxatierapport als volgt opgebouwd:
Aandeel
Prijs per m²
Oppervlakte in m²
Vervangings-waarde ex btw
Levens-duur in jaar
Rest-waarde
Tech-nische correctie
Func-tionele correctie
GVW ex. btw
GVW inc. btw
Grond
-
€ 130,00
1020
€ 132.600,00
-
-
-
-
€ 132.600,00
€ 160.446
Crèche/peuterspeelzaal (begane grond)
Ruwbouw
50%
€ 635,50
566
€ 359.693,00
47
27%
31,1%
0%
€ 247.959
€ 300.030
Afbouw
30%
€ 381,30
566
€ 215.815,80
27
22%
57,8%
0%
€ 91.122
€ 110.258
Installaties
20%
€ 254,20
566
€ 143.877,20
25
17%
66,4%
0%
€ 48.343
€ 58.495
Crèche/peuterspeelzaal (eerste etage)
Ruwbouw
50%
€ 635,50
154
€ 97.867,00
47
27%
31,1%
0%
€ 67.466
€ 81.634
Afbouw
30%
€ 381,30
154
€ 58.720,20
27
22%
57,8%
0%
€ 24.793
€ 29.999
Installaties
20%
€ 254,20
154
€ 39.146,80
25
17%
66,4%
0%
€ 13.153
€ 15.916
Infrastructuur
Ruwbouw
100%
€ 53,95
200
€ 10.790,00
50
40,0%
0%
€ 6.474
€ 7.833
Afbouw
0%
€ -
200
€ -
0,0%
0%
€ -
€ -
Installaties
0%
€ -
200
€ -
0,0%
0%
€ -
€ -
Fietsenstalling
Ruwbouw
100%
€ 150,00
15
€ 2.250,00
50
5%
38,0%
0%
€ 1.395
€ 1.687
Afbouw
0%
€ -
15
€ -
0%
0,0%
0%
€ -
€ -
Installaties
0%
€ -
15
€ -
0%
0,0%
0%
€ -
€ -
Berging
Ruwbouw
50%
€ 215,50
21
€ 4.525,50
35
25%
42,9%
0%
€ 2.586
€ 3.129
Afbouw
30%
€ 129,30
21
€ 2.715,30
25
20%
64,0%
0%
€ 978
€ 1.183
Installaties
20%
€ 86,20
21
€ 1.810,20
25
10%
72,0%
0%
€ 507
€ 613
Totaal
€ 637.375
€ 771.224
Afgerond
€ 771.000
4.5.
Volgens belanghebbende is de waarde te hoog vastgesteld. Belanghebbende bepleit ten aanzien van het hoofdgebouw een correctiefactor wegens functionele veroudering van 0,468 (afschrijving van 53,2%) en - in het kader van de in aanmerking te nemen correctie wegens technische veroudering - een restwaarde van 5% voor ruwbouw, afbouw en installaties en een levensduur van de installaties van 20 jaar.
Functionele correctie
4.6.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen correctie wegens functionele veroudering heeft toegepast. Belanghebbende bepleit een correctiefactor van 0,468 voor wat betreft de ruwbouw, afbouw en installaties van het hoofdgebouw. Zij verwijst daartoe naar het door haar overgelegde taxatierapport van de heer [de taxateur3] (taxateur). In dit taxatierapport is aansluiting gezocht bij de functionele correctie zoals vermeld op het in de bezwaarprocedure overgelegde taxatieverslag van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft het standpunt ingenomen dat de bewijslast voor wat betreft de functionele correctie op de heffingsambtenaar rust. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar moeten onderbouwen waarom hij, in afwijking van dit taxatieverslag, thans geen aanleiding ziet voor een correctie wegens functionele veroudering. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de door haar bepleite correctie in de factor economische veroudering is gelegen. De markt voor kinderdagverblijven is namelijk al vier jaar slecht.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende ter zitting gemotiveerd betwist. De in de bezwaarfase toegepaste functionele correctie, is bij de heroverweging in de beroepsfase niet langer toegepast omdat de markt voor kinderdagverblijven gunstig is.
4.8.
Het Hof stelt voorop, dat een redelijke verdeling van de bewijslast meebrengt dat het op de weg van belanghebbende ligt om de feiten die tot gevolg hebben dat sprake is van economische veroudering te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken. Indien en voor zover belanghebbende aan deze stelplicht en bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat uitgaat van de economische veroudering. [1] Dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase - in tegenstelling tot de beroepsfase - een functionele correctie heeft toegepast, leidt niet tot een andere bewijslastverdeling. Het staat de heffingsambtenaar vrij in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
4.9.
Belanghebbende heeft, naar het oordeel van het Hof, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van economische veroudering doordat de markt voor kinderdagverblijven al vier jaren slecht is. Belanghebbende heeft haar stelling namelijk niet met stukken of anderszins voldoende onderbouwd.
Restwaarden en levensduur
4.10.
Nu het Hof van oordeel is dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat aanleiding bestaat voor een correctie wegens functionele veroudering van het hoofdgebouw, kunnen de standpunten ten aanzien van de restwaarden van de onderdelen van het hoofdgebouw en de levensduur van de installaties haar niet meer baten. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat in het kader van de correctie wegens technische veroudering een restwaarde van 5% moet worden toegepast op de onderdelen van het hoofdgebouw en de levensduur van de installaties niet wordt verlengd, zoals belanghebbende voorstaat, dan is de aldus berekende GVW hoger dan de beschikte waarde, zodat aannemelijk is dat de beschikte waarde van € 455.000 niet te hoog is.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank waarbij het beroep ongegrond is verklaard.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.R. Zonneveld, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (L.R. Zonneveld)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 september 2022.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.