Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.309.187/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9063473)
arrest van 14 februari 2023
in de zaak van
[appellante] ,
die woont in [woonplaats1] ,
appellante,
bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. R.M. Berendsen, die kantoor houdt te Amsterdam-Duivendrecht,
tegen
1. [geïntimeerde1], die tevens handelt onder de naam Handelsonderneming [geïntimeerde1] ,
die woont in [woonplaats2] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
voorheen advocaat mr. S. Elavarasan, thans mr. B.D. van der Ven,
2 [geïntimeerde2] , die tevens handelt onder de naam [naam1] ,
die woont in [woonplaats2] ,
hierna:
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
in hoger beroep niet verschenen,
3. [geïntimeerde3]die tevens handelt onder de naam [naam2] ,
die woont in [woonplaats2] ,
hierna:
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
in hoger beroep niet verschenen,
4. [geïntimeerde4]die tevens handelt onder de naam [naam3] ,
die woont in [woonplaats2] ,
hierna:
[geïntimeerde4],
[geïntimeerde4],
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
in hoger beroep niet verschenen,
5 [geïntimeerde5] , die tevens handelt onder de naam [naam4] ,
die woont in [woonplaats2] ,
hierna:
[geïntimeerde5],
[geïntimeerde5],
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
in hoger beroep niet verschenen,
6 AViste B.V.,
die is gevestigd in Almere,
hierna:
AViste,
AViste,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
voorheen advocaat mr. S. Elavarasan, thans mr. B.D. van der Ven,
7 [geïntimeerde7] , die tevens handelt onder de naam [naam5] ,
die woont in [woonplaats2] ,
hierna:
[geïntimeerde7],
[geïntimeerde7],
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
in hoger beroep niet verschenen,
8 [geïntimeerde8] Aftimmer- en Verbouwbedrijf B.V.,
die is gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna:
[geïntimeerde8],
[geïntimeerde8],
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
advocaat: mr. M.J.M.T. van Maarle,
hierna gezamenlijk ook te noemen: [geïntimeerden] dan wel de huurders.
1.De procedure bij de kantonrechter
Voor de procedure bij de kantonrechter verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 9 juni 2021 en 15 december 2021 die de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie [woonplaats2] , heeft gewezen.
2.De procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 maart 2022 en de daarop uitgebrachte herstelexploten,
- het op 19 april 2022 aan geïntimeerden [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] , [geïntimeerde4] , [geïntimeerde5] en [geïntimeerde7] verleende verstek,
- de memorie van grieven van 28 juni 2022,
- de memorie van antwoord van 6 september 2022 van [geïntimeerde1] en AViste, met twee producties,
- de memorie van antwoord van 6 september 2022 van [geïntimeerde8] ,
- de akte uitlating producties van 1 november 2022 van [appellante] ,
- een antwoordakte van 29 november 2022 van [geïntimeerde1] en AViste.
2.2
Vervolgens hebben [appellante] en [geïntimeerde8] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:
3.1
Tussen [appellante] als verhuurder en [geïntimeerden] hebben afzonderlijke huurovereenkomsten bestaan op basis waarvan [geïntimeerden] ieder voor zich afzonderlijke units in een bedrijfspand aan de [adres] in [woonplaats2] van [appellante] hebben gehuurd. [appellante] zond voor de met btw belaste huur aan [geïntimeerden] gewoonlijk maandelijks aan [geïntimeerden] facturen.
3.2
Op de huurovereenkomsten zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte/bedrijfsruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 18.2 daarvan is een boeteregeling opgenomen.
3.3
[appellante] heeft de vorderingen uit de huurovereenkomsten op enig moment stil verpand aan de Rabobank. Op 29 juli 2019 heeft de Rabobank haar pandrecht per brief aan [geïntimeerden] openbaar gemaakt. Na de openbaarmaking van het pandrecht zijn voor de maandelijkse huur aan [geïntimeerden] geen facturen meer gezonden.
3.4
Op 7 juli 2020 is het bedrijfspand in eigendom overgedragen aan Ruva Vastgoed B.V. die dat pand op basis van een daartoe op 27 maart 2020 gesloten overeenkomst op
30 juli 2020 in eigendom heeft overgedragen aan [naam6] (hierna: [naam6] ).
3.5
In een e-mailbericht van 15 juli 2020 aan [geïntimeerden] heeft [naam6] onder meer geschreven:
U huurt sinds enige tijd een bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats2] . Deze bedrijfsunits zijn (…) verkocht aan ondergetekende, echter door de Corona crisis heeft de verdere afwikkeling hiervan ernstige vertraging opgelopen (…). Vanaf vandaag zal het beheer van de bedrijfsunits door mij verzorgd worden. (…) Er zal met elke huurder contact worden opgenomen over de verwerking van oude en nieuwe betalingen.
In dat e-mailbericht zijn ook de gegevens vermeld van de betaalrekening die [naam6] gebruikt.
3.6
De Rabobank heeft aan [appellante] een voor [geïntimeerde1] c.s. bestemde brief met dagtekening 17 november 2020 gezonden, waarin onder meer is vermeld:
Op 29 juli 2019 ontving u (…) een brief van Rabobank waarin Rabobank mededeling deed van haar pandrecht op de vordering die [ [appellante] ] op u heeft. Deze mededeling had tot gevolg dat u de huurpenningen (…) alleen nog aan Rabobank kon betalen en dat alleen Rabobank deze huurpenningen bij u kon incasseren.
Hierbij informeren wij u dat Rabobank afziet van haar rechten onder haar pandrecht. Dat betekent dat Rabobank de achterstallige huurpenningen die u zo mogelijk nog verschuldigd bent niet meer bij u zal incasseren en dat Rabobank daarvoor geen betaling (meer) in ontvangst zal nemen.
Het feit dat u de achterstallige huurpenningen niet langer aan Rabobank hoeft te voldoen, betekent niet dat uw verplichting tot betaling komt te vervallen.
3.7
[appellante] heeft de brief van de Rabobank van 17 november 2020 aan [geïntimeerden] doorgezonden. In de begeleidende brieven van 24 november 2020 (gericht aan [geïntimeerde4] , AViste en [geïntimeerde8] ), 25 november 2020 (gericht aan [geïntimeerde3] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde5] en [geïntimeerde7] ) onderscheidenlijk van 10 december 2020 (gericht aan [geïntimeerde1] ) heeft [appellante] steeds - onder meer - geschreven dat de nog niet betaalde huur tot en met de maand juli 2020 aan haar moet worden betaald, steeds met het verzoek dit binnen acht dagen te voldoen. Bij deze verzoeken zijn geen facturen gevoegd.
3.8
[naam6] heeft op 30 november 2020 een e-mailbericht aan [geïntimeerden] gezonden, waarin is vermeld:
Via enkele huurders hebben we vernomen dat de oude eigenaar u allen middels een schrijven kenbaar heeft gemaakt dat er achterstallige huur betaald dient te worden, dit omdat de Rabobank hun pandrecht hebben laten vallen. (…)
Onze visie op het schrijven dat we ingezien hebben is als volgt:
- Met de periode van 29 juli 2019 tot en met februari 2020 zijn wij niet bekend, (…)
- In voornoemde periode zijn door u ook geen facturen ontvangen (…)
- Voor de maanden maart t/m juli 2020 lijkt het voor de hand liggend dat, gezien het feit dat het verzekerde risico bij koper lag, de huur toe te komen aan de nieuwe eigenaar. De oude eigenaar heeft in deze perioden geen kosten gehad, geen onderhoud uitgevoerd en was ook niet bereikbaar als aanspreekpunt voor u. Facturen van de oude eigenaar zijn door u over deze periode ook niet ontvangen zoals wij hebben vernomen.
- Zoals eerder met de meeste van u mondeling gecommuniceerd zullen we over de periode maart tm juli 2020 contact met u opnemen ten einde hier gezamenlijk een juiste oplossing voor te vinden.
- (…)
- Het door u ontvangen schrijven lijkt ons juridisch onhoudbaar, men lijkt zich te bevinden op glad ijs en het balanceert op het randje van oplichting. Het is hoe dan ook in ieder geval een zeer ongebruikelijke en discutabele gang van zaken.
3.9
[appellante] heeft daarop [geïntimeerden] ( [geïntimeerde3] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde4] , [geïntimeerde5] , AViste, [geïntimeerde7] en [geïntimeerde8] per brief van 4 december 2020 en [geïntimeerde1] per e-mailbericht van
15 december 2020) gesommeerd de niet betaalde huur tot en met juli 2020 aan haar te betalen en hen de verschuldigdheid van de contractueel bepaalde boete aangezegd.
4.Het geschil en de beslissing van de kantonrechter
4.1
[appellante] heeft na vermindering van haar eis - samengevat - een veroordeling tot betaling gevorderd van:
[geïntimeerde1] van € 5.352,46 aan contractuele boete en incassokosten;
[geïntimeerde3] van € 13.520,28 aan achterstallige huur, contractuele boete en incassokosten, vermeerderd met een contractuele boete per maand;
[geïntimeerde2] van € 9.335,63 aan achterstallige huur, contractuele boete en incassokosten, vermeerderd met een contractuele boete per maand;
[geïntimeerde4] van € 4.999,47 aan contractuele boete en incassokosten, vermeerderd met een contractuele boete per maand;
[geïntimeerde5] van € 3.913,34 aan onbetaalde btw over de huur, contractuele boete en incassokosten, vermeerderd met een contractuele boete per maand;
AViste van € 5.379,60 aan contractuele boete en incassokosten, vermeerderd met een contractuele boete per maand;
[geïntimeerde7] van € 3.437,94 aan achterstallige huur, contractuele boete en incassokosten, vermeerderd met een contractuele boete per maand en
[geïntimeerde8] van € 6.577,53 aan contractuele boete en incassokosten;
met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
4.2
[geïntimeerde3] heeft - samengevat - gevorderd de veroordeling van [appellante] tot (terug)betaling van € 2.055,79, € 452,54, en € 1.166,44.
4.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 december 2021 de vorderingen van [appellante] sub A. tegen [geïntimeerde1] , sub D. tegen [geïntimeerde4] , sub F. tegen AViste en sub H. tegen [geïntimeerde8] als ook de tegenvordering van [geïntimeerde3] afgewezen.
4.4
In het vonnis van 15 december 2021 zijn vervolgens veroordeeld, samengevat:
B. [geïntimeerde3] tot betaling van de btw over de maanden juli 2019 tot en met juli 2020 onder de opschortende voorwaarde dat [geïntimeerde3] de facturen voor deze maanden van [appellante] ontvangt;
C. [geïntimeerde2] tot betaling van € 4.662,12, vermeerderd met de contractuele boete van 2% van het verschuldigde per maand, met een minimum van € 300,- per maand;
E. [geïntimeerde5] tot betaling van de btw over de maanden mei 2020, juni 2020 en juli 2020 onder de opschortende voorwaarde dat [geïntimeerde5] de facturen voor deze maanden van [appellante] ontvangt en
G. [geïntimeerde7] tot betaling van € 643,22, vermeerderd met de contractuele boete van 2% van het verschuldigde per maand, met een minimum van € 300,- per maand.
4.5
De kosten van de procedure tussen [appellante] en [geïntimeerden] zijn gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten moet dragen. [geïntimeerde3] is veroordeeld in de kosten van de procedure over zijn tegenvordering, welke kosten zijn begroot op nihil.
5.De vordering in hoger beroep
[appellante] vordert in hoger beroep - samengevat - de toewijzing alsnog van wat door de kantonrechter is afgewezen, met veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten.
6.De beoordeling van de grieven en de vordering
6.1
[appellante] heeft meerdere bezwaren (grieven) tegen het vonnis van
15 december 2021 opgeworpen. Deze bezwaren zijn - naar het hof begrijpt - als volgt samen te vatten:
- ten onrechte is op basis van art. 6:37 BW geoordeeld dat [geïntimeerden] niet in verzuim zijn geraakt en dat zij daarom geen boete of incassokosten zijn verschuldigd;
- ten onrechte is ten aanzien van [geïntimeerde2] de contractuele boete toegewezen pas vanaf de datum van betekening van het vonnis;
- ten onrechte is ten aanzien van [geïntimeerde7] niet de geïndexeerde huur toegewezen;
- ten onrechte is ten aanzien van [geïntimeerde5] , [geïntimeerde7] en [geïntimeerde3] in verband met het ontbreken van facturen haar vordering slechts deel toegewezen en
- ten onrechte is de proceskostenveroordeling voor de tegenvordering op nihil gesteld.
Contractuele boete en/of incassokosten verschuldigd?
6.2
[appellante] vordert de in artikel 18.2 van de algemene bepalingen geregelde contractuele boete en een vergoeding voor incassokosten omdat [geïntimeerden] volgens haar niet tijdig de door hen verschuldigde huur hebben betaald. De contractuele boete (met een minimum van € 300,- per huurtermijn) wordt door [appellante] gevorderd vanaf
1 juli 2019 ( [geïntimeerde3] ), 1 augustus 2019 ( [geïntimeerde8] ), 1 oktober 2019 ( [geïntimeerde1] ), 1 december 2019 ( [geïntimeerde4] en AViste), 1 januari 2020 ( [geïntimeerde2] ), 1 mei 2020 ( [geïntimeerde5] ) onderscheidenlijk
1 juli 2020 ( [geïntimeerde7] ).
6.3
Op grond van artikel 3:246 leden 1 en 4 BW is de pandhouder, zodra van de verpanding mededeling is gedaan, bevoegd de verpande vordering te innen. De schuldenaar kan vanaf dat moment, behoudens een aantal uitzonderingen die hier niet aan de orde zijn, niet meer bevrijdend betalen aan de pandgever. Dat [geïntimeerden] na 29 juli 2019 - de datum waarop Rabobank haar pandrecht per brief aan [geïntimeerden] openbaar heeft gemaakt - geen huur meer aan [appellante] hebben betaald, levert dan ook geen tekortkoming op van [geïntimeerden] in de nakoming van hun betalingsverplichtingen uit de voor hen geldende huurovereenkomsten.
6.4
Vaststaat dat de Rabobank na openbaarmaking van haar pandrecht de incasso van de verpande huur heeft overgedragen aan het door haar ingeschakelde incassobedrijf. Dit bedrijf heeft kort daarop, na de ontvangst van enkele huurtermijnen van een aantal huurders, aan [geïntimeerden] meegedeeld dat zij verder geen huur hoefden te betalen zo lang zij geen factuur daarvoor ontvingen. Onbetwist is verder dat [appellante] geen facturen heeft gezonden die zien op de huurtermijnen na juli 2019. Dat [geïntimeerden] door of namens de Rabobank vergeefs tot betaling zijn aangesproken, is niet gesteld en niet gebleken. Ook zo bezien zijn [geïntimeerden] , in ieder geval tot de mededeling van de Rabobank eind november 2020 dat zij afzag van haar rechten onder pandrecht, niet toerekenbaar tekortgeschoten in hun betalingsverplichtingen. Dat in de huurovereenkomst is bepaald dat de huur bij vooruitbetaling is verschuldigd en betaald moet worden voor de eerste dag van de termijn waarop de betaling betrekking heeft, kan dat tegen de achtergrond van genoemde mededeling van het door de Rabobank ingeschakelde incassobedrijf niet anders maken.
6.5
[appellante] heeft betoogd dat zij een goede reden had om na de openbaarmaking van het pandrecht aan [geïntimeerden] geen facturen aan hen toe te zenden. Volgens [appellante] zou bij het versturen van facturen voor de met btw belaste huur haar belastingschuld oplopen omdat de Rabobank weigerde ontvangen btw af te dragen aan de belastingdienst. Het niet door haar toesturen van facturen aan [geïntimeerden] kon volgens haar dan ook geen deugdelijke reden zijn voor de huurders om de huur niet te betalen. Dit betoog miskent echter dat het na openbaarmaking van het pandrecht aan de Rabobank was om de huur te innen. Dat de Rabobank daarvan heeft afgezien omdat [appellante] geen facturen aan de huurders wilde sturen, kan, hoe dan ook en indien juist, niet op [geïntimeerden] worden afgewenteld.
6.6
[appellante] heeft verder betoogd dat [geïntimeerden] in ieder geval vanaf 2 juli 2020 in verzuim zijn geraakt. Zij baseert dat kennelijk op de stelling dat het voor [geïntimeerden] tot in november 2020 duidelijk was dat zij aan de Rabobank moesten betalen. Nog daargelaten dat het verband met de gestelde verzuimdatum van 2 juli 2020 niet is toegelicht, ziet [appellante] met haar stelling er aan voorbij dat de Rabobank geen aanspraak maakte op betaling van de huur zodat [geïntimeerden] door niet te betalen niet tekortgeschoten zijn in hun betalingsverplichting. [appellante] heeft evenmin toegelicht op grond waarvan [geïntimeerden] bij een verzuim ingaande 2 juli 2020 ook contractuele boetes zouden zijn verschuldigd met betrekking tot termijnen van vóór juli 2020. Daar waar [appellante] pas eind november 2020 weer inningsbevoegd is geworden, valt in de gegeven omstandigheden ook niet in te zien dat [geïntimeerden] in verband met een huurachterstand eerder dan per december 2020 een contractuele boete zouden zijn verschuldigd.
6.7
[appellante] heeft tot slot bestreden dat [geïntimeerden] in redelijkheid konden twijfelen aan wie zij moesten betalen en geconcludeerd dat een beroep op het in artikel 6:37 BW geregelde opschortingsrecht alsnog moet worden afgewezen. Met dit betoog ziet [appellante] eraan voorbij dat [naam6] zich al op 15 juli 2020 bij [geïntimeerden] had gemeld als de nieuwe eigenaar van het pand en hun nieuwe verhuurder en dat [naam6] zich ook zou richten op ‘de verwerking van oude en nieuwe betalingen’. Vrijwel onmiddellijk nadat [appellante] eind november 2020 tegenover zeven van de acht huurders kenbaar maakte dat zij de huur tot en met juli 2020 aan haar moesten betalen, reageerde [naam6] in duidelijke bewoordingen dat hij meende dat [geïntimeerden] de termijnen vanaf maart 2020 aan hem moesten betalen, waarbij hij het verzoek van [appellante] betitelde als ‘op het randje van oplichting’ en ‘zeer ongebruikelijk en discutabel’. Bij dit alles speelde dat [appellante] haar verzoek geen kracht had bijgezet door het toesturen van de facturen voor de betreffende termijnen en dat de Rabobank kenbaar had gemaakt dat niet langer aan haar betaald moest worden maar niet aan wie wel. Met de kantonrechter is het hof daarom van oordeel dat [geïntimeerden] eind november 2020 / begin december 2020 onder deze omstandigheden redelijkerwijs konden twijfelen aan wie zij de achterstallige huur tot en met de termijn van juli 2020 bevrijdend konden betalen en dat zij daartoe eerst onderzoek mochten doen. Anders dan [appellante] meent, mochten [geïntimeerden] dan ook hun betalingsverplichting opschorten.
6.8
Een nader onderzoek door [geïntimeerden] naar de aanspraken van [appellante] en [naam6] en een daarover in te winnen juridisch advies, om bedoelde twijfel weg te doen nemen, mocht echter, gezien de van hen te eisen goede trouw als bedoeld in artikel 3:11 BW, wel van [geïntimeerden] worden verwacht. Anders dan [appellante] meent, maakten haar brieven van 4 en 10 december 2020 niet al een einde aan dergelijke twijfel, te minder nu [naam6] kort daarvoor, op 30 november 2020, nog aanspraak op de huur had gemaakt en [appellante] richting de huurders pas na anderhalf jaar zwijgen weer van zich deed horen. In de gegeven omstandigheden kan een termijn van onderzoek tot 1 maart 2021 naar het oordeel van het hof als redelijk en passend worden beschouwd. Onomstreden is dat [geïntimeerde1] vervolgens op 18 december 2020 de huurachterstand heeft betaald, [geïntimeerde4] en AViste beiden op 6 januari 2021 en [geïntimeerde8] op 4 februari 2021. Dit betekent dat [geïntimeerde1] , [geïntimeerde4] , AViste en [geïntimeerde8] , nu hun betalingen alle binnen genoemde termijn hebben plaatsgevonden, alleen al om die reden geen contractuele boetes zijn verschuldigd en evenmin een vergoeding voor incassokosten.
6.9
Dit geldt op zich niet voor [geïntimeerde7] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde5] en [geïntimeerde3] omdat zij niet binnen genoemde termijn de achterstand (volledig) hebben betaald. Dit betekent dat zij ingaande 1 maart 2021 in beginsel een contractuele boete aan [appellante] zijn verschuldigd zolang na die datum nog een huurachterstand bestaat of heeft bestaan.
6.1
Wat [geïntimeerde7] betreft, geldt dat de kantonrechter, ondanks diens overweging dat [geïntimeerde7] voor de onbetaald gelaten termijn over juli 2020 geen contractuele boete en incassokosten is verschuldigd, in de beslissing [geïntimeerde7] toch daartoe heeft veroordeeld. Omdat [geïntimeerde7] niet in hoger beroep is verschenen en [appellante] niet in een nadeliger positie mag raken als gevolg van haar eigen hoger beroep (het zogenoemde verbod van reformatio in peius), gaat het hof in hoger beroep uit van die veroordeling, op basis waarvan [geïntimeerde7] (pas) na betekening van het vonnis ingeval nog niet betaald is, een contractuele boete is verschuldigd. Het hof begrijpt het bezwaar van [appellante] aldus dat volgens haar de contractuele boetes veel eerder en cumulatief, steeds per maand, zijn verschuldigd. Zoals overwogen, heeft [geïntimeerde7] tot uiterlijk 1 maart 2021 mogen opschorten. Door ook daarna betaling van de termijn over juli 2020 na te laten, is hij echter per die datum een contractuele boete verschuldigd geworden. In zoverre slaagt het bezwaar van [appellante] . Anders dan zij kennelijk betoogt, is [geïntimeerde7] over die ene achterstallige termijn niet iedere maand een boete van 2% met een minimum van € 300,- verschuldigd. Een redelijke uitleg en toepassing van artikel 18.2 van de algemene bepalingen leidt namelijk tot een enkelvoudige berekening van de boete bij huurachterstand en niet tot een cumulatieve berekening, zoals door [appellante] wordt bepleit [1] . Zo moet naar het oordeel van het hof ook de veroordeling door de kantonrechter van [geïntimeerde7] worden begrepen. [geïntimeerde7] is daarmee ingaande 1 maart 2021 aan contractuele boete van € 300,- verschuldigd. In die zin zal de veroordeling van [geïntimeerde7] worden aangepast.
6.11
Wat [geïntimeerde2] betreft, geldt op de voet van wat hiervoor is overwogen dat hij uiterlijk tot 1 maart 2021 en niet langer zijn huurbetaling heeft mogen opschorten en dat hij daarom niet pas vanaf betekening van het vonnis maar vanaf 1 maart 2021 een contractuele boete is verschuldigd geworden. De door [geïntimeerde2] onbetaald gelaten huur ziet op de huurtermijnen van februari 2020 tot en met juli 2020. Die huur is door hem in de gegeven omstandigheden tegenover [appellante] als één bedrag ineens verschuldigd geworden nadat de Rabobank kenbaar had gemaakt van haar rechten op die huur af te zien. Tot dat moment was van een tekortkoming van [geïntimeerde2] , zoals hiervoor in overweging 6.4 is overwogen, geen sprake. Een redelijke uitleg en toepassing van artikel 18.2 van de algemene bepalingen zoals hiervoor bedoeld, sluit naar het oordeel van het hof in dat [geïntimeerde2] in de gegeven omstandigheden over het openstaande bedrag van in totaal € 4.662,12 éénmalig een contractuele boete van 2% is verschuldigd met een minimum van € 300,-. Dit betekent dat [geïntimeerde2] vanaf 1 maart 2021 aan contractuele boete € 300,- is verschuldigd en niet vanaf de datum van betekening. In die zin zal de veroordeling van [geïntimeerde2] worden aangepast.
6.12
Wat [geïntimeerde5] betreft, geldt dat vaststaat dat per 1 maart 2021 alleen de btw over de termijnen mei 2020 tot en met juli 2020 nog onbetaald was gelaten oftewel € 310,62. Op de voet van wat hiervoor in overweging 6.11 is overwogen, is [geïntimeerde5] hiervoor een contractuele boete van € 300,- verschuldigd. Anders dan [geïntimeerde5] meent, ontstaat zijn betalingsverplichting niet pas na de ontvangst van een (juiste) factuur. In de huurovereenkomst is immers in artikel 4.10 bepaald dat de uit de hoofde daarvan verschuldigde periodieke bedragen - dus ook de btw - bij vooruitbetaling is verschuldigd en uiterlijk op de eerste dag van de periode waarop de betaling moet zijn voldaan. De betalingsverplichting ontstaat daarmee door de enkele ommekomst van een periode en hangt niet af van het al of niet verstrekken van een factuur [2] . De omstandigheid dat de Rabobank zich lang op het standpunt heeft gesteld dat de huurders bij het ontbreken van facturen de huur vooralsnog niet hoefden te betalen, maakt dat niet anders. Dit betekent dat [geïntimeerde5] alsnog zal worden veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 300,-.
6.13
Wat [geïntimeerde3] betreft, geldt dat de kantonrechter heeft overwogen, bij gebrek aan voldoende verweer, uit te gaan van de juistheid van de door [appellante] gestelde huurachterstand en dat [geïntimeerde3] gehouden is de achterstallige huur aan [appellante] te voldoen. In productie 16 bij inleidende dagvaarding is die achterstand berekend op € 6.625,03. Een toewijzing van dit bedrag ontbreekt echter in het bestreden vonnis. Omdat [appellante] in hoger beroep alsnog toewijzing beoogt van wat door de kantonrechter niet was toegewezen, gaat het hof er vanuit dat haar bezwaar ook hier op ziet. Dat bezwaar treft dan ook in zoverre doel. Wat betreft de in dat verband van [geïntimeerde3] gevorderde contractuele boete geldt op de voet van wat hiervoor in overweging 6.11 is overwogen dat over het openstaande bedrag per 1 maart 2021 éénmalig een contractuele boete van 2% is verschuldigd met een minimum van € 300,-. Dit betekent dat ook [geïntimeerde3] dat bedrag heeft te betalen.
Indexering huur
6.14
[appellante] maakt bezwaar tegen afwijzing van de van [geïntimeerde7] gevorderde bedragen aan huurverhoging over de maanden januari 2020 tot en met juni 2020 van telkens € 16,63 per maand. Volgens [appellante] is [geïntimeerde7] deze bedragen volgens artikel 9.3 van de algemene bepalingen ‘automatisch’ verschuldigd, zonder dat daarvoor een nadere wilsuiting nodig is.
6.15
[geïntimeerde7] heeft niet bestreden dat de huurovereenkomst (mede via de algemene bepalingen) voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de huurovereenkomst is in artikel 4.5 opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig de artikelen 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen. Daarmee heeft [geïntimeerde7] de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is daarbij volgens artikel 9.3 van de algemene bepalingen niet nodig; elk jaar op 1 januari wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs zonder dat een voorafgaande, afzonderlijke mededeling daartoe is vereist. Daarmee is de van [geïntimeerde7] gevraagde huurverhoging, samen een bedrag van € 99,78, ten onrechte afgewezen. In zoverre slaagt het bezwaar van [appellante] .
6.16
In de stellingen van [appellante] leest het hof niet dat zij in verband met het niet betalen van de huurverhoging één of meer contractuele boetes van [geïntimeerde7] vordert. Dit kan het hof evenmin afleiden uit de bij de dagvaarding gevoegde specificatie van wat [appellante] van [geïntimeerde7] vordert. De daarin vanaf juli 2020 opgenomen maandelijkse boetes staan kennelijk in verband met de onbetaald gelaten huurtermijn over juni 2020. Daarover is hiervoor al beslist. In verband met de onbetaald gelaten huurverhoging wordt door het hof dan ook geen contractuele boete toegewezen.
Gevolg van het ontbreken van facturen
6.17
[appellante] beklaagt zich er verder over dat de kantonrechter de vorderingen op [geïntimeerde5] , [geïntimeerde7] en [geïntimeerde3] deels heeft verworpen omdat zij heeft nagelaten aan hen
(de onderliggende) facturen toe te zenden.
6.18
Voor zover dat bezwaar ziet op de vordering op [geïntimeerde7] is dat kennelijk verbonden aan de onbetaald gelaten huurverhoging. Dat punt is hiervoor al besproken en daarover heeft het hof beslist. Meer leest het hof niet in dit bezwaar van [appellante] als het gaat om [geïntimeerde7] .
6.19
Voor zover dat bezwaar ziet op de vorderingen op [geïntimeerde5] en op [geïntimeerde3] geldt dat in het bestreden vonnis niet is beslist dat een deel van die vorderingen niet toewijsbaar is vanwege het ontbreken van facturen. De gevorderde achterstallige btw, zowel in het geval van [geïntimeerde5] als bij [geïntimeerde3] , is door de kantonrechter namelijk wel toegewezen, zij het onder de opschortende voorwaarde dat zij de facturen ontvangen voor de maanden waarop die btw ziet. Van een afwijzing is daarmee dus geen sprake. Als het gaat om de opschorting van de betaling is dat punt hiervoor al besproken en is daarover beslist.
Buitengerechtelijke kosten
6.2
In het aangevallen vonnis is verder overwogen dat [geïntimeerden] geen incassokosten zijn verschuldigd omdat zij hun betalingsverplichtingen mochten opschorten. Dat is, zoals hiervoor is overwogen, in zoverre juist dat die opschorting tot 1 maart 2021 aan [appellante] tegengeworpen mocht worden. De procedure tegen [geïntimeerden] is echter al daarvoor gestart, zodat er geen reden is om enige huurder te belasten met kosten uit de incassofase.
Proceskosten vordering [appellante]
6.21
Gelet op het hiervoor overwogene is er geen voldoende reden om anders te denken over de compensatie van de kosten van de procedure voor zover deze gaat over de vordering van [appellante] . Ook in zoverre treft het bezwaar van [appellante] geen doel.
Proceskosten tegenvordering
6.22
De kantonrechter heeft terecht overwogen dat [geïntimeerde3] als de in de tegenvordering in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure over die tegenvordering veroordeeld moet worden. Volgens [appellante] zijn die kosten ten onrechte op nihil bepaald omdat haar advocaat tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter in zijn pleitaantekeningen aandacht aan die tegenvordering heeft besteed.
6.23
Het staat vast dat [appellante] met betrekking tot die tegenvordering geen afzonderlijk processtuk heeft ingediend. Uit de tien pagina’s tellende pleitaantekeningen blijkt verder dat daarin in totaal zestien regels zijn besteed aan de tegenvordering. [appellante] heeft tot slot niet weersproken dat aan die tegenvordering ook op de zitting nauwelijks aandacht is besteed. Met een en ander is niet aannemelijk geworden dat [appellante] in verband met die tegenvordering met meer of andere kosten is geconfronteerd dan de kosten die al in verband met haar eigen vordering kunnen worden gebracht. De proceskosten voor de tegenvordering zijn daarom terecht op nihil gesteld.
7.De slotsom
7.1
De bezwaren slagen deels, zodat het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen (sub 5.2 tot en met 5.5), zal worden vernietigd. De vorderingen tegen [geïntimeerde7] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde5] en [geïntimeerde3] zullen worden toegewezen als hiervoor is overwogen. Wat zij daarvan inmiddels al mochten hebben betaald, hoeven zij niet nogmaals te betalen. Het bestreden vonnis zal voor het overige in conventie en voor zover in reconventie gewezen worden bekrachtigd.
7.2
Als de tegenover [geïntimeerde1] , AViste en [geïntimeerde8] in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Omdat [geïntimeerde4] niet in de procedure in hoger beroep is verschenen, is een veroordeling van [appellante] in zijn proceskosten niet aan de orde. Onder de toe te wijzen proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak [3] .
7.3
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde1] en AViste zullen worden vastgesteld op € 2.135,- voor griffierecht en op € 836,- voor salaris advocaat (1 punt tarief I in hoger beroep).
7.4
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde8] zullen eveneens op deze bedragen worden vastgesteld.
7.5
Aangaande de vorderingen tegen [geïntimeerde7] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde5] en [geïntimeerde3] geldt [appellante] als deels wel en deels niet in het gelijk gesteld. De kosten van het hoger beroep over deze vorderingen zullen worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
8.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Lelystad van 15 december 2021, behoudens voor zover gewezen sub 5.1, 5.6 en 5.7 in conventie en voor zover aan hoger beroep onderworpen gewezen in reconventie, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht;
veroordeelt [geïntimeerde7] aan [appellante] te betalen € 643,22 en € 99,78, te vermeerderen met een contractuele boete van € 300,-;
veroordeelt [geïntimeerde2] aan [appellante] te betalen € 4.662,12, te vermeerderen met een contractuele boete van € 300,-;
veroordeelt [geïntimeerde5] aan [appellante] te betalen € 310,62 aan onbetaald gelaten btw over de maanden mei 2020, juni 2020 en juli 2020, te vermeerderen met een contractuele boete van € 300,-;
veroordeelt [geïntimeerde3] aan [appellante] te betalen € 6.625,03, te vermeerderen met een contractuele boete van € 300,-;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] en AViste vastgesteld op € 2.135,- voor verschotten en op € 836,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde8] vastgesteld op € 2.135,- voor verschotten en op € 836,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat tussen [appellante] en [geïntimeerde7] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde5] en [geïntimeerde3] iedere partij haar eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, J.E. Wichers en P.S. Bakker en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023