Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.294.526
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 8651121)
arrest van 21 februari 2023
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Twentevis Visverkoop B.V.
gevestigd te Ambt Delden,
appellante in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna: Twentevis,
advocaat: mr. K. Dekker,
tegen
1.[geïntimeerde1] en
2.
[geïntimeerde2]
[geïntimeerde2]
beiden wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerden in het principaal hoger beroep, appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna: [geïntimeerde1] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. J. Schutrups.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 17 mei 2022 heeft op 23 november 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen nog samen onderhandeld maar dat heeft niet tot een oplossing geleid. Toen hebben zij het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.Kern van de zaak en de beslissing
2.1
Twentevis huurde van [geïntimeerde1] een bedrijfshal. [geïntimeerde1] heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangekondigd. Na verwikkelingen is de bedrijfshal (deels) ontruimd. In dit hoger beroep stelt Twentevis dat [geïntimeerde1] misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om ontruiming te vorderen. [geïntimeerde1] vindt op zijn beurt dat Twentevis de bedrijfshal niet voldoende heeft ontruimd.
2.2
Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde1] geen misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid. De vorderingen van [geïntimeerde1] wijst het hof toe waardoor Twentevis de visbassins en het leidingwerk nog moet verwijderen. Hierna legt het hof zijn oordeel uit.
3.Hetoordeelvanhethof
Inleiding
3.1
Twentevis heeft een procedé ontwikkeld waardoor vissen gekweekt kunnen worden in waterbassins in een bedrijfshal. Zij heeft jarenlang op basis van een huurovereenkomst een bedrijfshal gehuurd in Azelo. Op 24 augustus 2017 is [geïntimeerde1] eigenaar geworden van de bedrijfshal en hij heeft diezelfde dag de huurovereenkomst opgezegd tegen 28 februari 2018 en de ontruiming aangezegd. Na procedures tussen partijen, is de ontruiming bij kortgedingvonnis van 18 maart 2019 bepaald op 1 augustus 2019, welk vonnis in hoger beroep is bekrachtigd. Voor 1 augustus 2019 heeft Twentevis de vissen en de meeste zaken uit de bedrijfshal gehaald.
Misbruik van bevoegdheid
3.2
Volgens Twentevis heeft [geïntimeerde1] misbruik van zijn bevoegdheid gemaakt door Twentevis tot ontruiming per 1 augustus 2019 te dwingen waardoor Twentevis schade heeft geleden. In hoger beroep keert Twentevis zich dan ook tegen de beslissing van de kantonrechter dat het beroep op misbruik van bevoegdheid niet opgaat.
3.3
Het hof moet toetsen of [geïntimeerde1]
op het moment dat hij de ontruiming vorderde, misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid. Het gaat er niet om dat [geïntimeerde1] op dit moment volgens Twentevis geen belang (meer) heeft bij de bedrijfshal.
op het moment dat hij de ontruiming vorderde, misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid. Het gaat er niet om dat [geïntimeerde1] op dit moment volgens Twentevis geen belang (meer) heeft bij de bedrijfshal.
3.4
[geïntimeerde1] heeft de bedrijfshal gekocht om die voor zijn eigen onderneming te gebruiken. Hij wilde de hal gebruiken voor opslag en onderhoud van onderdelen voor windmolens. Dat belang is reëel. Dat Twentevis ook een groot belang had bij het blijven huren van de hal is waar, maar de huurovereenkomst was al vanaf 28 februari 2018 beëindigd. De door Twentevis ingeroepen ontruimingsbescherming uit hoofde van artikel 7:230a BW eindigde op 1 maart 2019. Twentevis had daarom geen recht(sverhouding) meer om de hal te gebruiken. Tussen de opzegging en de ontruiming (en zelfs tussen het einde van de ontruimingsbescherming en de ontruiming) heeft ook nog geruime tijd gezeten. Ook dat maakt dat van misbruik van bevoegdheid geen sprake is.
3.5
Dat [geïntimeerde1] op dit moment nog steeds geen gebruik kan maken van de hal, ligt vooral aan de bestuursrechtelijke procedures die nog steeds lopen. Dat maakt het belang van [geïntimeerde1] bij een lege bedrijfshal niet minder.
3.6
Het hoger beroep van Twentevis strandt daarop. Bij de beoordeling van de overige grieven heeft Twentevis geen belang omdat die de beslissing niet anders zal maken.
Ontruiming bedrijfshal
3.7
[geïntimeerde1] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat Twentevis niet overeenkomstig het vonnis van 18 maart 2019 heeft ontruimd en opgeleverd. [geïntimeerde1] stelt in hoger beroep dat Twentevis in het bijzonder de blauwe waterbassins nog dient te verwijderen die op of in betonnen sokkels staan en de installaties. Daarnaast vindt [geïntimeerde1] dat Twentevis de spullen op het buitenterrein moet opruimen.
3.8
De grief die over de spullen op het buitenterrein gaat, faalt. De kantonrechter heeft namelijk overwogen dat Twentevis weliswaar het buitenterrein moet opruimen, maar dat [geïntimeerde1] dat zelf ook wel kan en dat die spullen het gebruik van de bedrijfshal door [geïntimeerde1] niet in de weg staan (vonnis van 26 januari 2021 onder 4.13 en 4.15). De betreffende vordering van [geïntimeerde1] heeft de kantonrechter op die grond afgewezen. Tegen de overwegingen dat de spullen die er nog liggen net zo goed door [geïntimeerde1] kunnen worden opgeruimd, heeft [geïntimeerde1] geen grief gericht. Daarom blijft het oordeel dat de vordering tot opruiming moet worden afgewezen, in stand.
3.9
Wat de waterbassins betreft, vindt het hof dat Twentevis die alsnog moet verwijderen. In de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst staat dat het pand bij einde huur leeg zal worden opgeleverd. Bovendien zijn de ROZ-voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing. Dat brengt mee dat de huurder de door hemzelf aangebrachte veranderingen moet wegnemen. In dit geval gaat het om de waterbassins en de installaties die nog in het pand aanwezig zijn en die Twentevis heeft laten installeren.
3.1
Volgens Twentevis mag zij de waterbassins laten staan. Zij beroept zich op een afspraak met de vorige eigenaar waaruit volgt dat zij de inrichting voor de viskwekerij in zijn geheel mocht achterlaten bij einde huur. Deze afspraak staat niet in de huurovereenkomst en volgt ook niet uit e-mails die Twentevis heeft overgelegd. In die mails kaart Twentevis naar aanleiding van een toegezonden concept huurovereenkomst bij de voormalige eigenaar aan dat zij de door haar aangebrachte verbeteringen aan het gebouw (vloeren, plafonds, brandblussers, verlichting, bestrating en schilderwerk) bij het einde van de huur wil achterlaten. De eigenaar stemt er mee in dat zij de verbeteringen aan het gebouw intact laat. Over de viskwekerij en in het bijzonder de waterbassins gaat het niet in die e-mails. Mevrouw [naam1] die de mailtjes aan Twentevis heeft gestuurd, is zelf nooit op de locatie geweest. Dat zij impliciet heeft bedoeld dat de bassins mochten blijven, ligt dan niet voor de hand. Op de zitting heeft Twentevis verder verklaard dat er geen ander bewijs is en [naam1] niets kan verklaren. Tot slot wordt in de mails een bedrag van € 80.000 genoemd voor de gedane investeringen terwijl de inrichting van de viskwekerij een veelvoud daarvan is. Daarmee heeft Twentevis haar stelling onvoldoende toegelicht en kan van een afspraak niet worden uitgegaan. Het hof komt niet aan bewijslevering toe.
3.11
Op basis waarvan Twentevis toch het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gekregen dat zij de aangebrachte viskwekerij bij het einde van de huur mocht achterlaten, heeft zij niet voldoende toegelicht. De omstandigheid dat in de eerste huurovereenkomst is vermeld dat Twentevis de hal gaat gebruiken voor een viskwekerij is niet voldoende. Ook niet dat de eigenaar ervan op de hoogte was dat er een bestemmingswijziging nodig was voor een viskwekerij. Daarmee heeft de eigenaar van de bedrijfshal nog niet geaccepteerd dat de inrichting voor een viskwekerij bij einde huurovereenkomst niet verwijderd hoeft te worden. Uit de tweede huurovereenkomst volgt verder niet dat de eigenaar de hal inclusief viskwekerijinrichting in gebruik heeft gegeven. De beschrijving van het gehuurde en het gebruik dat Twentevis van het gehuurde gaat maken, is het zelfde als in de eerste huurovereenkomst, ook al was de viskwekerij inmiddels gerealiseerd. De inrichting van de viskwekerij is dus niet mee verhuurd. Op basis van de tweede huurovereenkomst ging Twentevis zelfs minder betalen en dat ligt niet voor de hand als in de tweede huurovereenkomst de kwekerijinrichting wel tot het gehuurde behoorde. Hierbij merkt het hof nog op heeft Twentevis onvoldoende heeft toegelicht dat er tussen de eerste en de tweede huurovereenkomst een formele opzegging en oplevering heeft plaatsgevonden. Tot slot is het gelet op de omvang van de aanpassingen in de bedrijfshal en de uniciteit van de viskwekerij bepaald niet voor de hand liggend dat de verhuurder ermee heeft willen instemmen dat Twentevis de viskwekerij achter zou laten bij het einde van de huurovereenkomst.
3.12
De kwestie of de inrichting van de viskwekerij al dan niet bestanddeel is geworden van de bedrijfshal is niet bepalend voor de vraag wat tot het gehuurde behoort in verband met een oplevering in oorspronkelijke staat. Het hof gaat er dan ook verder niet op in.
3.13
Omdat het verweer van Twentevis faalt, geldt de regeling van de toepasselijke algemene ROZ-voorwaarden die de huurder verplicht om alles wat de huurder heeft aangebracht bij het einde van de huur te verwijderen en het gehuurde leeg, in oorspronkelijke staat op te leveren. In de bijzondere afspraken die Twentevis bij de tweede huurovereenkomst met de voormalige eigenaar heeft gemaakt is nog eens uitdrukkelijk opgenomen dat Twentevis het gehuurde bij de oplevering leeg zal opleveren. In de opzeggingsbrief heeft [geïntimeerde1] daarnaar verwezen. Dat [geïntimeerde1] alleen de tweede huurovereenkomst noemt als uitgangspunt voor de oorspronkelijke staat is gelet op wat het hof hiervoor heeft geoordeeld, niet van belang.
3.14
Voor de vorderingen van [geïntimeerde1] betekent het oordeel van het hof het volgende. Twentevis is al in voornoemde kortgedingprocedure veroordeeld het gehuurde te ontruimen en het hof gaat dat niet nog een keer doen. De door [geïntimeerde1] in deze procedure pas in hoger beroep gevorderde verhoging van de maximaal te verbeuren dwangsom kan niet worden toegewezen omdat de kantonrechter een dwangsom heeft opgelegd en alleen die rechter daarin een wijziging kan brengen.
3.15
Het hof zal wel de verklaring voor recht toewijzen, in die zin dat Twentevis niet volledig heeft ontruimd door de bassins en leidingen achter te laten. De nadere ontruiming die [geïntimeerde1] wil, is namelijk beperkt tot het verwijderen van de bassins, de tanks en al die (andere) zaken die tezamen de viskwekerij maakten. Tegen de verwijdering van de door/namens Twentevis geplaatste keuken heeft Twentevis geen verweer gevoerd en het hof zal die ook meenemen.
3.16
Verder heeft [geïntimeerde1] gevorderd dat Twentevis veroordeeld wordt om het door haar gelegde conservatoire beslag op straffe van een dwangsom door te (doen) halen. [geïntimeerde1] heeft geen belang bij deze vordering omdat Twentevis geen vordering (meer) op hem heeft. Zodra de eis in de hoofdzaak is afgewezen en in kracht van gewijsde is gegaan, vervalt daardoor van rechtswege het beslag (artikel 7:704 lid Pro Rv).
3.17
Bij deze stand van zaken hoeven de grieven verder geen bespreking meer en dat geldt ook voor de andere stellingen en verweren van partijen. Als het hof die wel zou bespreken, zou dat namelijk niet tot een ander oordeel leiden.
3.18
De door partijen gedane bewijsaanbiedingen passeert het hof, omdat de te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden.
De conclusie
3.19
Het hoger beroep van Twentevis slaagt niet. Zij zal in de proceskosten van [geïntimeerde1] worden veroordeeld. Het hoger beroep van [geïntimeerde1] slaagt wel. Omdat Twentevis in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter in reconventie veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
3.2
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof
in het hoger beroep van Twentevis
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland) in conventie van 26 januari 2021;
veroordeelt Twentevis tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] in hoger beroep:
€ 772,- aan griffierecht
€ 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] (2 procespunten x appeltarief III)
Al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
in het hoger beroep van [geïntimeerde1]
vernietigt dat vonnis in reconventie en doet opnieuw recht:
verklaart voor recht dat Twentevis niet conform het vonnis van de voorzieningenrechter van 18 maart 2019 en het arrest van het gerechtshof van 19 november 2019 heeft ontruimd door niet alle bassins, tanks en al die (andere) zaken die tezamen de viskwekerij maakten en de door/namens Twentevis geplaatste keuken uit het gehuurde te verwijderen;
veroordeelt Twentevis tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde1] tot aan de uitspraak van de kantonrechter begroot op nihil;
en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] in hoger beroep:
€ 1.183,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] (2 x 0,5 procespunten x appeltarief II)
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente.
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, M. Schoemaker en M.F.A. Evers, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2023.