Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.311.279/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 206005)
arrest van 7 maart 2023
in de zaak van
[appellante] Vastgoed B.V.,
die is gevestigd in [vestigingsplaats] ,
appellante,
bij de rechtbank: eiseres,
hierna:
[appellante] Vastgoed,
[appellante] Vastgoed,
advocaat: mr. L.I. Veenstra, die kantoor houdt te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1] ,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. W.J. Leerink, die kantoor houdt te Groningen.
Het verloop van de procedure in hoger beroep
[appellante] Vastgoed heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland in Groningen op 2 maart 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord
1.De kern van de zaak
1.1
In dit geschil doet [geïntimeerde] een beroep op misbruik van omstandigheden, bedrog en dwaling bij de verkoop aan [appellante] Vastgoed van een appartementsrecht. Daaraan liggen de volgende feiten ten grondslag.
1.2
[geïntimeerde] was vanaf medio 2018 eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een verhuurde woning op de begane grond met erf en tuin aan de [adres] in [woonplaats1] (de woning). De woning was door zijn moeder, [de moeder] (hierna: [de moeder] ), gefinancierd en was aangekocht toen [geïntimeerde] 18 jaar oud was. De huurinkomsten waren bestemd als inkomstenbron voor hem tijdens zijn studententijd. [geïntimeerde] is echter na een jaar met zijn studie gestopt. Hij beschouwt zichzelf als enigszins wereldvreemd, makkelijk beïnvloedbaar en licht autistisch, en zegt te lijden aan PTSS.
1.3
[appellante] (hierna: [appellante] ) is bestuurder en enig aandeelhouder van de vennootschap met zijn naam, die zich richt op de handel in onroerend goed. Voorafgaand aan de verkoop had [appellante] bij onroerendgoedtransacties met [de moeder] samengewerkt. Hij is in die periode diverse keren bij haar op bezoek geweest en heeft [geïntimeerde] toen ook ontmoet. Hij heeft hem, in samenspraak met [de moeder] , indertijd, in 2017, eens € 500 geschonken.
1.4
Medio 2020 heeft [geïntimeerde] [appellante] benaderd met de vraag of hij nog vastgoed verkocht. Door een conflict had [appellante] toen al enige tijd geen contact meer met [de moeder] . [geïntimeerde] had in die periode zelf evenmin contact met zijn moeder. [appellante] en [geïntimeerde] hebben vervolgens tot begin november 2020 via WhatsApp gesproken over de mogelijkheden de woning te verkopen. Op 2 november 2020 - [geïntimeerde] was toen 20 jaar - hebben zij overeenstemming bereikt, en heeft [appellante] Vastgoed de woning zelf gekocht voor € 190.000, kosten koper. In de schriftelijke koopovereenkomst die zij enkele dagen later tekenden ( [appellante] Vastgoed op 4 november 2020 en [geïntimeerde] op 6 november 2020) is een boete van € 19.000 gesteld op de ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming.
1.5
[appellante] Vastgoed heeft de koopovereenkomst op 16 december 2020 buitengerechtelijk ontbonden, omdat [geïntimeerde] na ingebrekestelling niet tot levering overging. Daartoe was hij ook niet bevoegd, omdat hij met de verkoop aan [appellante] Vastgoed had gehandeld in strijd met een koopoptie die hij aan zijn moeder had verleend.
1.6
Enkele weken voor de ontbinding, op 24 november 2020, had [geïntimeerde] al de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen op grond van dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden. Hij heeft de woning vervolgens voor € 168.000 aan zijn moeder verkocht en aan haar geleverd. Die prijs was vastgelegd in de koopoptie en was voor [geïntimeerde] niet vrij onderhandelbaar.
1.7
Voor [appellante] Vastgoed, die de woning enkele dagen na de aankoop met een winst van € 60.000 had doorverkocht, was dit aanleiding om bij de rechtbank een ‘verklaring voor recht’ te vragen dat haar eigen koopovereenkomst met [geïntimeerde] buitengerechtelijk was ontbonden en dat [geïntimeerde] aansprakelijk was voor de schade die zij daardoor heeft geleden, met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van (i) een contractuele boete, (ii) een voorschot op een in een afzonderlijke procedure vast te stellen schadevergoeding (de zogenaamde schadestaat) en (iii) buitengerechtelijke incassokosten. Ook is gevraagd voor recht te verklaren dat de door [geïntimeerde] ingeroepen vernietiging van de koopovereenkomst geen doel had getroffen.
1.8
De rechtbank heeft het beroep van [geïntimeerde] op misbruik van omstandigheden gehonoreerd en heeft om die reden de vorderingen van [appellante] Vastgoed geheel afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] Vastgoed is dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen. Zij heeft deze wel verminderd: in hoger beroep wordt alleen nog gevorderd voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden (of ontbinding van de koopovereenkomst alsnog door het hof) en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 19.000 aan boete, vermeerderd met rente en kosten.
2.Het oordeel van het hof
Het beroep op misbruik van omstandigheden slaagt
2.1
Vast staat dat [geïntimeerde] een boete verschuldigd is, tenzij zijn beroep op vernietiging van de koopovereenkomst slaagt. Bij het beroep dat [geïntimeerde] daartoe op misbruik van omstandigheden heeft gedaan, voert hij aan dat [appellante] Vastgoed hem in de persoon van haar bestuurder [appellante] van de koop had moeten afhouden. In plaats daarvan heeft [appellante] de woning zelf op naam van zijn b.v. tegen een veel te lage waarde gekocht en voor eigen gewin met zeer forse winst doorverkocht. Aan dat verwijt ligt ten grondslag dat [appellante] wist dat [geïntimeerde] contact met hem opnam omdat hij [appellante] vertrouwde. Hij wist ook dat [geïntimeerde] sociaal gehandicapt was en geen idee had hoe hij een pand in de stad moest verkopen. Zijn lichtzinnigheid bleek duidelijk uit het feit dat [geïntimeerde] volledig afging op de mededelingen van [appellante] , en binnen 10 minuten bereid was € 30.000 met de vraagprijs te zakken. [appellante] wist ook dat [geïntimeerde] voor de verkoop toestemming van zijn moeder moest hebben en dat hij met haar geen contact had. [geïntimeerde] vroeg alleen om advies en [appellante] zou optreden als bemiddelaar. Hij zei na vele pogingen geen geschikte koper te hebben kunnen vinden en beweerde dat een prijs van € 250.000 onrealistisch was. Maar [appellante] Vastgoed verkocht de woning wel meteen voor dat bedrag door, met 31% winst.
2.2
Net als de rechtbank honoreert het hof dit verweer, ook al staat niet vast dat [appellante] van het kooprecht van [de moeder] op de hoogte was of had moeten zijn toen hij de woning zelf kocht. De overwegingen die de rechtbank in rechtsoverwegingen 4.4 tot en met 4.6 van het bestreden vonnis aan het beroep op misbruik van omstandigheden heeft gewijd, zijn juist. Het hof schaart zich daarachter, met dien verstande dat het hof ervan uitgaat dat [geïntimeerde] een jongvolwassen, wilsbekwame persoon was, en dat niet aannemelijk is dat [appellante] rekening had moeten houden met enige bijzondere geestelijke beperking aan de kant van [geïntimeerde] . Ter toelichting overweegt het hof nog het volgende.
2.3
Vast staat dat [geïntimeerde] geen ervaring had op de vastgoedmarkt en dat hij [appellante] om hulp vroeg bij de uitvoering van het voornemen de woning te verkopen. [geïntimeerde] kende [appellante] uit de tijd dat hij nog thuis woonde en zijn moeder zakelijk met [appellante] optrok. Het was hem uit die tijd bekend dat [appellante] veel ervaring had met de verkoop van onroerend goed. Onbestreden is verder dat [geïntimeerde] er niet van op de hoogte was dat de contacten tussen [appellante] en zijn moeder inmiddels waren beëindigd. Omdat [geïntimeerde] hem dat heeft verteld, wist [appellante] wel dat [geïntimeerde] zelf geen contact met zijn moeder had in de periode dat hij met [appellante] over de voorgenomen verkoop sprak. Het was [appellante] dus duidelijk dat [geïntimeerde] niet voor advies op zijn moeder kon terugvallen en daarvoor geheel op de kennis en kunde van [appellante] vertrouwde. Dat [appellante] ‘te goeder trouw’ namens [geïntimeerde] zou gaan onderhandelen, heeft hij zelf ook uitdrukkelijk bevestigd.
2.4
Tot op de dag dat [appellante] de woning zelf kocht, besprak hij met [geïntimeerde] de mogelijkheid van de verkoop aan een derde partij en de prijs die daarvoor zou kunnen worden gevraagd. [appellante] benadrukte daarbij de instabiliteit van de woningmarkt en het waardedrukkende effect van het feit dat de woning was verhuurd. De prijs van € 250.000 die [geïntimeerde] eerst in zijn hoofd had, beschreef [appellante] van meet af aan als onrealistisch; volgens hem hield het op bij € 185.000 tot € 190.000. Die houding nam [appellante] nog steeds aan toen hij na verloop van maanden van de één op de andere dag en op eigen initiatief van positie veranderde: hij hield [appellante] voor dat hij in de voorafgaande maanden geen geïnteresseerden had kunnen vinden en liet zijn rol van adviseur en bemiddelaar varen door te verschuiven naar die van koper (via zijn vennootschap). Vanaf dat moment had hij een eigen commercieel belang bij een lage verkoopprijs, terwijl hij deze verschuiving voorspiegelde als een daad van hulpvaardigheid (“Ik neem de gok wel”). [appellante] Vastgoed heeft de woning vervolgens gekocht voor de bodemprijs waar [appellante] bij [geïntimeerde] een dag eerder in verband met de verkoop aan derden nog naar had geïnformeerd. Slechts iets meer dan een week later bleek [appellante] Vastgoed de woning te hebben doorverkocht voor een prijs die [appellante] maandenlang als onhaalbaar aan [geïntimeerde] had voorgespiegeld. Bij dit alles is - anders dan [appellante] aan [geïntimeerde] heeft voorgehouden; hij zou de woning ‘al zo vaak aan anderen’ hebben aangeboden - uit niets gebleken van enig vergeefs initiatief om de woning al eerder aan derden te verkopen.
2.5
Dit aan [appellante] Vastgoed toe te rekenen handelen van [appellante] kwalificeert als misbruik van omstandigheden wanneer de door [appellante] Vastgoed bij de doorverkoop bedongen prijs als marktconform moet worden beschouwd. Het hof gaat daarvan uit, omdat het door [geïntimeerde] is aangevoerd en vervolgens door [appellante] Vastgoed onvoldoende is bestreden: als juist is wat [appellante] [geïntimeerde] heeft voorgehouden (en de markwaarde dus aanzienlijk lager lag), dan had hij nog geen enkel zicht op doorverkoop op het moment dat zijn vennootschap de woning van [geïntimeerde] kocht, laat staan voor een bedrag ver boven die marktwaarde. Binnen iets meer dan een week was de woning echter al voor ruim een halve ton meer aan een andere vastgoedhandelaar overgedaan. De prijs waarvoor [appellante] Vastgoed de woning had aangekocht, lag bovendien ver beneden de WOZ-waarde. Tegen het licht van die omstandigheden had het op de weg van [appellante] Vastgoed gelegen om in dit geschil nader te onderbouwen dat de markwaarde van de woning aanzienlijk onder het bedrag lag waarvoor zij deze meteen zelf aan een professionele partij heeft kunnen doorverkopen. Dat heeft zij echter nagelaten; zij heeft opgemerkt dat het bedrag waarvoor zij de woning heeft
verkocht‘niet zonder meer als marktwaarde (kan) worden gekenmerkt’, maar onderbouwt niet dat de werkelijke marktwaarde aanzienlijk lager lag en overeenkwam met de waarde die [appellante] [geïntimeerde] steeds heeft voorgehouden.
verkocht‘niet zonder meer als marktwaarde (kan) worden gekenmerkt’, maar onderbouwt niet dat de werkelijke marktwaarde aanzienlijk lager lag en overeenkwam met de waarde die [appellante] [geïntimeerde] steeds heeft voorgehouden.
2.6
Omdat het hoger beroep op dit alles strandt, is geen plaats voor bewijsvoering.
De conclusie
2.7
Het hoger beroep slaagt niet. De bestreden uitspraak blijft dus in stand. Omdat [appellante] Vastgoed in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
3.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland in Groningen van 2 maart 2022;
veroordeelt [appellante] Vastgoed tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 783 aan procedurele kosten,
€ 1.183 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1 procespunten x appeltarief II);
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, H. de Hek en J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
7 maart 2023.