Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/00552
uitspraakdatum: 25 maart 2023
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende]te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 27 januari 2022, nummer LEE 20/1215, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Noardeast-Fryslân(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Noardeast-Fryslân(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2, 2a en 2b te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.240.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord- Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft voor de zitting een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] (taxateur), alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). Met instemming van partijen is deze zaak gezamenlijk en gelijktijdig behandeld met de zaken van belanghebbende met procedurenummers 22/00550 en 22/00551. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een verzorgingshuis dat 24-uurszorg en dagbesteding biedt aan mensen met een verstandelijke beperking. De onroerende zaak is gebouwd in de jaren negentig en is verdeeld in drie woningen met drie verschillende huisnummers (paviljoens) met vrijstaande bergingen/schuren. De oppervlakte van het pand is 1.394 m² en de grondoppervlakte bedraagt ongeveer 2.940 m².
2.2.
[adres1] 2 is op 16 november 2020 verkocht. De koopprijs bedroeg € 410.000.
2.3.
Beide partijen hebben voor de waardering aansluiting gezocht bij de ‘Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 9, Verzorging, versie 1.1., Datum 3 mei 2018’ (hierna: de Taxatiewijzer) met daarin archetype N3770000, een gezinsvervangend tehuis met een bouwjaarrange van 1986 en nieuwer.
2.4.
Volgens de Taxatiewijzer is de bandbreedte voor de restwaarde voor ruwbouw 25% - 35%, voor afbouw 20% - 30% en voor installaties 15% - 20%.
2.5.
Uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiekaart volgt dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak (de paviljoens) voor de restwaarden is uitgegaan van een gemiddelde van de hiervoor onder 2.4 genoemde bandbreedten te weten: ruwbouw 30%, afbouw 25% en installaties 17%.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde restwaarde getoetst aan verkooptransacties van een aantal (anonieme) zorginstellingen. In de uitspraak op het bezwaar is onder andere het volgende overzicht opgenomen:
“Tevens is de restwaarde vergeleken met de verkopen van zorginstellingen:
Object-soort
Bouw-jaar
wpd
Vervang-kosten
Grond-waarde
Rest-waarde
Datum
VKC
Verkoop
Transitie
€
€
%
€
Verzorgings- bejaardenhuis
1978
2019
1.459.664
302.166
20,20
16-03-2019
597
Verpleegtehuis
1959
2012
2.134.000
2.033.000
39,43
29-06-2012
2.875.000
Gereno-veerd
Verblijfs.verst. Geh.
1982
2016
227.164
43.125
56,73
28-12-2017
172
Woning
Kruisgebouw
1970
2016
371.795
21.75
19,03
07-11-2017
92.8
Medische dienst
Verzorgings- bejaardenhuis
1973
2016
9.063.000
2.161.000
20.36
15-12-2017
4.006.000
Studenten-woningen
De gewogen gemiddelde restwaarde voor archetype N3770000 is 25,11%”
2.7.
De door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde die volgt uit de taxatiekaart is € 1.460.000. De beschikte waarde is € 1.240.000.
2.8.
Belanghebbende heeft een onderzoeksrapport ‘restwaarde dagverblijven’ opgemaakt door [naam3] B.V. ingebracht. Dit rapport bevat een analyse van de restwaarde van kinderdagverblijven.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018. Ter zitting van het Hof is vastgesteld dat het geschil zich uitsluitend toespitst op de volgende drie vragen: (i) of de bruto vervangingswaarde te hoog is vastgesteld, (ii) of bij de vaststelling van de waarde moet worden afgeweken van de restwaarde voor ruwbouw, afbouw en installaties volgens de Taxatiewijzer en (iii) of er een functionele correctie van 30% moet worden aangebracht. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat geen sprake is van een verlengde levensduur.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en een vermindering van de vastgestelde waarde tot een bedrag van € 730.000.
3.3.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en concludeert vervolgens tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
4.2.
Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen (hierna: de bruto-vervangingswaarde), gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.3.
Het voorgaande houdt in dat in eerste instantie de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden dient te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
4.4.
Belanghebbende stelt dat het onderhavige archetype N3770000 betrekking heeft op een grote range van bouwjaren. Het gemiddelde kengetal is afgeleid uit rond de waardepeildatum gerealiseerde nieuwbouwprojecten. De onroerende zaak is gebouwd in 1998. Toentertijd waren de bouwvoorschriften op het vlak van duurzaamheid, veiligheid en onder meer verdiepingshoogte minder streng, waardoor een lagere bruto vervangingswaarde – in afwijking van de Taxatiewijzer – moet worden aangehouden. De correctie op de bruto-vervangingswaarde is door belanghebbende schattenderwijs bepaald op 12%, terwijl in verband met de grootte van de onroerende zaak een opwaartse correctie moet plaatsvinden van 2%. Per saldo resteert een correctie van 10% op de bruto vervangingswaarde, aldus belanghebbende.
4.5.
Belanghebbende stelt verder dat bij het opstellen van de Taxatiewijzer geen onderzoek naar restwaarden, maar alleen naar de nieuwbouwkosten is gedaan. Aan de hand van de analyse van de restwaarden door de taxateur van belanghebbende en het door deze taxateur opgestelde rapport (zie 2.8) stelt belanghebbende dat waar het de restwaarden betreft, moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer door deze voor ruw-, afbouw en installaties vast te stellen op respectievelijk 15%, 10% en 5%.
4.6.
Belanghebbende stelt tot slot dat er sprake is van een correctie van economische of maatschappelijke veroudering. Het gedeelte van de onroerende zaak dat valt onder huisnummer 2 is vanaf mei 2018 geheel leeg en zal worden verkocht (zie 2.2). Belanghebbende bepleit daarom een functionele correctie van 30%.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft een taxatiekaart ingebracht, waarin bij de berekening van de waarde van de onroerende zaak het gemiddelde is genomen van de in de Taxatiewijzer gehanteerde percentages voor de restwaarden (zie 2.4 en 2.5). Hij stelt daarbij dat ook door belanghebbende bij de waardering aansluiting is gezocht bij het archetype N3770000 voor verzorgingshuizen met een bouwjarenrange vanaf 1986 en nieuwer. Bij de analyse die leidt tot het gemiddelde kengetal voor de bouwkosten van dit archetype zijn diverse objecten gebruikt die gerealiseerd zijn in de aangegeven bouwjarenrange 1986 en nieuwer. In deze range valt ook het jaar 1998. Verder verwijst de heffingsambtenaar naar het hoofdstuk 4.2 ‘Benchmark gegevens WOZ-datacenter’ in de Taxatiewijzer.
4.8.
De kengetallen uit de Taxatiewijzer zijn volgens de heffingsambtenaar onderbouwd - in hoofdstuk 3 en bijlage 4 - met marktgegevens. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar naar een vijftal transacties van referentieobjecten die in 2012, 2017 en 2019 hebben plaatsgevonden, aan de hand waarvan hij de door hem gehanteerde restwaarde, ontleend aan de Taxatiewijzer, heeft getoetst (zie 2.6). Volgens de heffingsambtenaar is de onderhoudstoestand van het object ook een belangrijk onderdeel voor de beoordeling van de restwaarde. Hij stelt dat zowel hijzelf als de gemachtigde van belanghebbende van mening is dat de onroerende zaak regulier is onderhouden en er geen sprake is van achterstallig onderhoud. Daarnaast kan de onroerende zaak – bij huidige bestemming voor maatschappelijke doeleinden – ook gebruikt worden als bijvoorbeeld verpleegtehuis, medisch centrum, verzorgingshuis etc. hetgeen volgens de heffingsambtenaar ook van invloed is op de restwaarde.
4.9.
De heffingsambtenaar stelt dat de leegstand waar belanghebbende op wijst niet het gevolg is van een structurele leegstand of frictieleegstand, maar het gevolg is van de verkoop van dit deel van de onroerende zaak in verband met de nieuwbouw die in 2019/2020 is opgestart. Gezien de vraagprijs van € 445.000 in 2019 en de geschatte verkoopopbrengst van € 390.0000 - gerealiseerd in 2020 is € 410.000 (zie 2.2.) - is er voor de heffingsambtenaar geen aanleiding om rekening te houden met een functionele correctie.
Correctie bruto vervangingswaarde/restwaarde (i en ii)
4.10.
Het Hof overweegt dat de Taxatiewijzer waarin een analyse van marktgegevens is opgenomen in beginsel een bruikbaar hulpmiddel is als een analyse van plaatselijke of meer regionale transacties – zoals in dit geval – niet voorhanden is.
4.11.
Het Hof stelt vast dat, zo hebben partijen ter zitting van het Hof bevestigd, niet in geschil is dat voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak de Taxatiewijzer als uitgangspunt dient te worden genomen. Bij de bepaling van de bruto-vervangingswaarde en de correctie voor technische veroudering op het punt van de in aanmerking te nemen restwaarde wenst belanghebbende echter af te wijken van de Taxatiewijzer. Het ligt daarom op de weg van belanghebbende de gronden voor deze afwijking te stellen en bij betwisting daarvan door de heffingsambtenaar aannemelijk te maken. [1]
4.12.
Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan. Het Hof betrekt in zijn oordeel dat de stellingen van belanghebbende dat er per saldo een korting van 10% moet plaatsvinden op de bruto-vervangingswaarde op geen enkele wijze is onderbouwd. De enkele stelling dat de bouwvoorschriften in 1998 minder streng waren dan op de waardepeildatum 1 januari 2018, is daarvoor niet toereikend. Hetzelfde geldt voor de stelling van belanghebbende dat bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer geen onderzoek is gedaan naar restwaarden, die dienen voor de correctie vanwege de technische veroudering, van de objecten waarvoor de taxatiewijzers zijn gemaakt. Dit geldt evenzeer voor de stelling van belanghebbende dat de restwaarde van de ruwbouw, afbouw en de installaties moet worden vastgesteld op respectievelijk 15%, 10% en 5%, nu gemachtigde ter zitting heeft verklaard dat het rapport (zie 2.8.) dat deze stelling moet onderbouwen abusievelijk ziet op kinderdagverblijven en daarom in deze procedure niet bruikbaar is.
4.13.
Gelet op het voorgaande maakt de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, door bij de berekening van de bruto vervangingswaarde uit te gaan van archetype N3770000 met een bouwjarenrange van 1986 en nieuwer, aannemelijk dat de bruto-vervangingswaarde niet te hoog is vastgesteld. Voor de door belanghebbende voorgestane correctie van per saldo 10% is geen plaats. Met zijn verwijzing naar de gemiddelde kengetallen van de Taxatiewijzer maakt de heffingsambtenaar eveneens aannemelijk dat hij niet is uitgegaan van te hoge restwaarden. Het Hof betrekt daarbij eveneens in zijn oordeel hetgeen de heffingsambtenaar onder 4.7 en 4.8 overigens – onbetwist – heeft gesteld over de onderbouwing in de Taxatiewijzer zelf van de kengetallen, de toetsing van de kengetallen aan de hand van een vijftal (weliswaar anonieme) verkooptransacties van referentieobjecten, de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt en de alternatieve aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak.
Functionele correctie 30% (iii)
4.14.
Het Hof overweegt verder, dat een redelijke verdeling van de bewijslast meebrengt dat het op de weg van belanghebbende ligt om de feiten die tot gevolg hebben dat sprake is van economische veroudering – in dit geval overcapaciteit – te stellen en bij betwisting daarvan aannemelijk te maken. Indien en voor zover belanghebbende aan deze stelplicht en bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat uitgaat van de economische veroudering [2] (overcapaciteit).
4.15.
Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in het leveren van het van haar verlangde bewijs is geslaagd. De blote stelling dat sprake is van leegstand en daarom een functionele correctie van 30% moet plaatsvinden, is daartoe onvoldoende. Het Hof betrekt hierbij in zijn oordeel dat de heffingsambtenaar – onbetwist – heeft gesteld dat deze leegstand zag op de aanstaande verkoop van dit deel van de onroerende zaak in verband met de geplande nieuwbouw in 2019/2020.
4.16.
Het voorgaande en gelet op het verschil tussen de beschikte waarde van € 1.240.000 en de getaxeerde waarde volgens de taxatiekaart van € 1.460.000 leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, in die zin dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong - Braaksma als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2023.
De griffier, De voorzitter,
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
(T. Tanghe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 maart 2023.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.