ECLI:NL:GHARL:2023:7309

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof: 200.312.866

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 379508

arrest van 29 augustus 2023

in de zaak van

1. [naam1]in hoedanigheid van bewindvoerder van
[appellante1],

die woont in [woonplaats1] ,

2. De Regt Bewind B.V.in hoedanigheid van bewindvoerder van
[appellant2] ,

die is gevestigd in Apeldoorn,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna samen: [appellanten1 en 2] ,

advocaat: mr. J.R.L. van Gasteren,

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats2] ,

en bij de rechtbank optrad als eiseres,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. D. Bercx.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 18 oktober 2022 heeft op 13 januari 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de memorie van grieven;
de memorie van antwoord.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[geïntimeerde] heeft een woning van [appellanten1 en 2] gekocht. Daarbij trad Het Geldersch Huys Putten B.V. (hierna: HGH) op als verkopend makelaar. Tijdens bezichtigingen heeft [geïntimeerde] gemeld dat zij onder meer de bij de woning behorende garage wil slopen om een groene (onbebouwde) tuin te realiseren. Na ondertekening van de koopovereenkomst (maar voor de levering) heeft [geïntimeerde] ontdekt dat onder de garage een kelder zit. [geïntimeerde] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van verwijdering van de kelder.

2.2.

[geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [appellanten1 en 2] en HGH hoofdelijk gehouden zijn de kosten te vergoeden voor het verwijderen van de kelder en het aanvullen van de kelder tot het maaiveldniveau. Daarnaast vorderde zij hoofdelijke veroordeling van [appellanten1 en 2] en HGH tot betaling van een voorschot van € 27.500,- en maakte zij aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten. [appellanten1 en 2] heeft HGH bij de rechtbank in vrijwaring opgeroepen.

2.3.

De rechtbank heeft deze vorderingen ten aanzien van [appellanten1 en 2] voor een belangrijk deel toegewezen. Zij heeft voor recht verklaard dat [appellanten1 en 2] gehouden is om aan [geïntimeerde] alle kosten te vergoeden die zij heeft gemaakt en nog moet maken in verband met het amoveren/verwijderen van de kelder en het aanvullen van de grond tot het maaiveldniveau. Daarbij is bepaald dat [appellanten1 en 2] aan [geïntimeerde] een voorschot moet betalen van € 4.477,-. [appellanten1 en 2] is veroordeeld in de proceskosten. Voor zover zij betrekking hebben op HGH zijn de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen en is [geïntimeerde] in de kosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

2.4.

In de zaak in vrijwaring heeft de rechtbank onder andere voor recht verklaard dat HGH is tekortgeschoten in de uitvoering van de overeenkomst met [appellanten1 en 2] en jegens [appellanten1 en 2] haar zorgplicht heeft verzaakt, alsmede dat HGH de schade van [appellanten1 en 2] dient te vergoeden. Ook in de vrijwaring is hoger beroep ingesteld. Dat hoger beroep is bij dit hof aanhangig onder zaaknummer 200.312.870. De vrijwaring speelt in het onderhavig hoger beroep geen rol.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal oordelen dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd, omdat niet kan worden aangenomen dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst (non-conformiteit). Ook als daarover anders zou moeten worden geoordeeld, kunnen de vorderingen van [geïntimeerde] niet worden toegewezen. Het hof zal dit hierna toelichten.

Non-conformiteit

3.2.

Artikel 7:17 BW Pro houdt in dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (non-conformiteit). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

3.3.

De rechtbank heeft overwogen dat bekend was dat [geïntimeerde] een bijzonder gebruik beoogde, in die zin dat zij onder meer de bij de woning behorende garage wilde slopen om een groene (onbebouwde) tuin te realiseren en dat [geïntimeerde] mocht verwachten dat de door haar te kopen woning daarvoor geschikt was na sloop van de garage. Achteraf is gebleken dat de woning een kelder onder de garage heeft en dat deze eerst nog gesloopt en gevuld moet worden. De rechtbank is van oordeel dat de woning daarom niet de eigenschappen bezit die [geïntimeerde] als koper mocht verwachten en non-conform is, waarmee [appellanten1 en 2] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.

3.4.

In zijn tegen dit oordeel gerichte grief, wijst [appellanten1 en 2] terecht erop dat in de koopovereenkomst (Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)) een van art. 7:17 BW Pro afwijkende regeling is opgenomen. Ingevolge artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst aanvaardt de koper de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt en staat de verkoper niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. De uitleg van deze tussen partijen gesloten koopovereenkomst dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg daarvan vaak wel van groot belang. Nu partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruik maken van een ‘model koopovereenkomst’, moet uitgangspunt voor de uitleg van artikel 6.3 zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Daaronder valt in beginsel niet de gedeeltelijke sloop van de bebouwing gevolgd door het realiseren van een groene (onbebouwde) tuin. Het ligt daarom op de weg van de [geïntimeerde] feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat [appellanten1 en 2] in het gegeven geval eenvoudig uit te voeren sloopmogelijkheden heeft willen garanderen, of dat [geïntimeerde] daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen.^[1]Daartoe heeft [geïntimeerde] te weinig gesteld. De enkele omstandigheid dat zij tijdens beide bezichtigingen aan HGH heeft gemeld dat zij de garage wilde slopen om daar een groene (onbebouwde) tuin te realiseren en dat voornemen ook met de buren heeft besproken is daarvoor onvoldoende. Daarbij komt dat het door [geïntimeerde] beoogde gebruik mogelijk is, maar tegen hogere kosten dan voorzien. Van non-conformiteit is geen sprake.

3.5.

Tegen deze achtergrond ten overvloede, gaat het hof hierna in op de overweging van de rechtbank dat [geïntimeerde] gerechtigd was de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en dat [appellanten1 en 2] gehouden is de schade te vergoeden die zij als gevolg van de ontbinding lijdt.

Primaire grondslag: Verbintenis tot waardevergoeding

3.6.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] gerechtigd was de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en dat [appellanten1 en 2] op grond van art. 6:277 BW Pro als verschuldigde schadevergoeding de kosten van de sloop van de kelder dient te vergoeden. [appellanten1 en 2] voert daartegen in hoger beroep aan dat de rechtbank deze bepaling uit eigen beweging bij haar oordeel heeft betrokken, dat [geïntimeerde] nergens een vergoeding vordert van de schade die het gevolg is van de ontbinding zelf en dat de rechtbank heeft miskend dat de door [geïntimeerde] gestelde schade geen gevolg is van de ontbinding, maar van de beweerdelijke toerekenbare tekortkoming en dat deze schade al om andere redenen (het ontbreken van causaal verband) niet voor vergoeding in aanmerking komt. Voor zover daarover anders moet worden gedacht, grieft [appellanten1 en 2] dat ten onrechte niets is overwogen over de eigen schuld en schadebeperkingsplicht van [geïntimeerde] . In reactie daarop heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zij geen schadevergoeding vordert, maar nakoming verlangt van een verbintenis tot waardevergoeding op grond van art. 6:272 BW Pro. Dat sluit ook aan bij de formulering die zij gebruikt in haar inleidende dagvaarding onder 33. Daaraan ligt kennelijk mede de wens ten grondslag discussies over eigen schuld en schadebeperking te vermijden. De rechtbank heeft de beoordeling van de vorderingen dus ten onrechte in de sleutel van art. 6:277 BW Pro geplaatst.^[2]Hierna zal het hof beoordelen of de vorderingen van [geïntimeerde] op grond van art. 6:272 BW Pro kunnen worden toegewezen.

3.7.

Het hof is van oordeel dat de vorderingen niet op grond van art. 6:272 BW Pro kunnen worden toegewezen. Met de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, voor zover die ziet op de kelder onder de garage, ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. [geïntimeerde] stelt ter onderbouwing van haar vordering dat de aard van de prestatie ongedaanmaking uitsluit. Daarmee ziet zij eraan voorbij dat dit niet geldt voor de door haar aan [appellanten1 en 2] verrichte prestatie (betaling van de koopprijs). In het economisch verkeer vertegenwoordigt de kelder een positieve waarde. Verondersteld dat die waarde in de koopprijs is verdisconteerd, brengt de gedeeltelijke ontbinding mee dat de koopprijs met die waarde moet worden verminderd en dat dit bedrag aan [geïntimeerde] moet worden terugbetaald. Dat is echter niet hoe [geïntimeerde] haar vorderingen heeft ingestoken. Zij vordert geen nakoming van deze verbintenis tot ongedaanmaking. Iets anders is dat [geïntimeerde] op haar beurt niet in staat is de door [appellanten1 en 2] verrichte prestatie (levering van de kelder) ongedaan te maken. De aard van de prestatie staat daaraan in de weg. Op die situatie ziet art. 6:272 BW Pro. [geïntimeerde] is gehouden de waarde van de geleverde kelder aan [appellanten1 en 2] te vergoeden. De gedachte achter deze bepaling is dat voorkomen moet worden dat de ontvanger van de prestatie ongerechtvaardigd wordt verrijkt. Hier heeft de prestatie evenwel niet aan de verbintenis beantwoord. Op grond van het tweede lid van art. 6:272 BW Pro is de door [geïntimeerde] te betalen vergoeding daarom beperkt tot de waarde die de prestatie voor haar werkelijk heeft gehad. Die waarde is voor [geïntimeerde] negatief. Dat betekent dat de door haar na gedeeltelijke ontbinding aan [appellanten1 en 2] te betalen waardevergoeding op nihil moet worden gesteld. Dat laat haar recht op aanvullende schadevergoeding, in verband met de negatieve waarde (de sloopkosten) die de kelder voor haar heeft, onverlet. De verbintenis tot aanvullende schadevergoeding volgt echter niet uit art. 6:272 BW Pro - waartoe [geïntimeerde] haar vordering uitdrukkelijk heeft willen beperken - maar uit art. 6:74 e.v. BW.

3.8.

Overigens had het [geïntimeerde] ook niet gebaat als zij de primaire grondslag van haar vordering niet in de hier bedoelde zin had beperkt. Het causaal verband tussen de gestelde tekortkoming en de schade ontbreekt, zoals hierna bij de bespreking van de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag voor de vordering wordt toegelicht.

Subsidiaire grondslag: Dwaling

3.9.

Subsidiair heeft [geïntimeerde] zich op dwaling beroepen en gevraagd de koopovereenkomst ter opheffing van haar nadeel te wijzigen (art. 6:228 lid 1 sub b BW Pro in samenhang met art. 6:230 lid 2 BW Pro). Daaraan is de rechtbank niet toegekomen. Als gevolg van het slagen van de hiervoor besproken grieven van [appellanten1 en 2] , moet het hof daarover alsnog beslissen (devolutieve werking).

3.10.

Een van de vereisten voor een succesvol beroep op dwaling is dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Aan dat vereiste is niet voldaan. Dat [geïntimeerde] bij een juiste voorstelling van zaken andere voorwaarden had kunnen bedingen heeft zij onvoldoende onderbouwd gesteld en is niet aannemelijk. Als niet weersproken staat vast dat de woningmarkt gunstig was voor [appellanten1 en 2] en dat er meerdere gegadigden voor de woning waren. Als [geïntimeerde] in verband met de aanwezigheid van de kelder een lagere prijs had willen betalen, was [appellanten1 en 2] daarmee niet akkoord gegaan. Dat blijkt al uit zijn aanbod van 25 mei 2020 om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden. Het hof gaat ervan uit dat [geïntimeerde] de woning (nadat een lager bod door [appellanten1 en 2] zou zijn afgewezen) vervolgens onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht. Door [geïntimeerde] is namelijk niet weersproken dat zij op 30 april 2020, toen zij de kelder waarnam, tegen HGH heeft gezegd dat de kelder voor haar geen probleem was, omdat de garage toch zou worden gesloopt. Daarbij komt dat [geïntimeerde] het aanbod om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden heeft afgewezen en de levering van de woning welbewust heeft doorgezet. Al daarop moet het beroep op dwaling stranden.

Meer subsidiaire grondslag: Onrechtmatige daad

3.11.

Ook het meer subsidiaire standpunt dat [appellanten1 en 2] in de gegeven omstandigheden in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid heeft gehandeld en gehouden is de schade te vergoeden die [geïntimeerde] daardoor leidt, moet in hoger beroep alsnog worden beoordeeld. Op die grondslag kan het gevorderde evenmin worden toegewezen. Verondersteld dat [appellanten1 en 2] onrechtmatig tegenover [geïntimeerde] heeft gehandeld doordat geen melding is gemaakt van de aanwezigheid van de kelder, moet vervolgens voor het bepalen van de omvang van de schade een vergelijking worden gemaakt tussen de feitelijke situatie en de hypothetische situatie waarin wel melding zou zijn gemaakt van de kelder. Zoals hiervoor is toegelicht, moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] de woning in die laatste situatie onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht. Het is dan ook niet aannemelijk dat [geïntimeerde] als gevolg van het door haar gestelde onrechtmatig handelen schade heeft geleden.

De conclusie

3.12.

Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[3]

3.13.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 30 maart 2022, voor zover in de hoofdzaak (onder zaaknummer 379508) tussen [geïntimeerde] en [appellanten1 en 2] gewezen;

4.2.

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten1 en 2] van alles wat [appellanten1 en 2] op grond van het vonnis van 30 maart 2022 aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellanten1 en 2] tot aan de dag van terugbetaling;

4.3.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten1 en 2] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 937,- aan griffierecht

€ 1.442,- aan salaris van de advocaat van [appellanten1 en 2] (2 procespunten x tarief € 721,-)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten1 en 2] in hoger beroep:

€ 343,- aan griffierecht

€ 127,43 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [appellanten1 en 2] (2 procespunten x appeltarief € 1.183,-)

4.4.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, S.C.P. Giesen en G.D. Hoekstra, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2023.

Hoger beroep over vergoeding sloopkosten kelder onder garage bij woningkoop