Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.332.082
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn 10146296
arrest van 19 maart 2024
in de zaak van
Woningstichting De Goede Woning
die is gevestigd in Apeldoorn.
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna: DGW,
advocaat: mr. M.J. Seijbel
tegen
[geïntimeerde1] ,
[geïntimeerde2] en
[geïntimeerde3] ,
die wonen in [woonplaats1] ,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagden,
hierna: [geïntimeerden] , tenzij anders vermeld,
tegen wie verstek is verleend.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
DGW heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, (hierna: de kantonrechter) op 22 februari 2023 en 31 mei 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. In hoger beroep zijn [geïntimeerden] niet verschenen zodat aan hen verstek is verleend. Daarna is door DGW de memorie van grieven ingediend waarna zij het hof heeft gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Tussen DGW als verhuurder en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] als huurders is een huurovereenkomst tot stand gekomen die ziet op de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] met een huurprijs van € 682,83 per maand. [geïntimeerde3] is hun dochter en zij woont hier ook. Verder is tussen DGW en [geïntimeerde1] een huurovereenkomst voor een garage aan de [adres2] in [woonplaats1] tot stand gekomen met een huurprijs van
€ 79,50 per maand. Volgens DGW hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de huurpenningen niet volledig betaald.
2.2.
DGW heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomsten worden ontbonden, met veroordeling van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning en de garage te ontruimen en [geïntimeerde3] tot het gehengen en gedogen van de ontruiming. Verder heeft zij gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld de huurachterstand van in totaal
€ 2.830,13, berekend tot en met 30 september 2022, te betalen, met nevenvorderingen. Alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
2.3.
Bij de kantonrechter hebben [geïntimeerden] verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de vorderingen voor een belangrijk deel afgewezen. [geïntimeerden] is namelijk alleen veroordeeld tot betaling van € 923,53, plus de wettelijke rente over € 781,66. Verder is beslist dat partijen de proceskosten ieder voor eigen rekening moeten houden. De bedoeling van het hoger beroep van DGW is dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woning en de garage worden toegewezen. In de memorie van grieven wordt ook veroordeling van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gevorderd tot betaling van de achterstallige huurpenningen en servicekosten van in totaal € 6.085,15, berekend tot en met 6 november 2023 en een gebruiksvergoeding voor de periode na de ontbinding van de beide huurovereenkomsten tot aan de dag van ontruiming van de woning en de garage. Ook vordert DGW buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedures bij de kantonrechter en die in hoger beroep.
3.Het oordeel van het hof
De beslissing in het kort
3.1.
Het hof zal beslissen dat de beide huurovereenkomsten worden ontbonden wegens de ontstane betalingsachterstand. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] worden ieder hoofdelijk veroordeeld € 2.599,66 aan huurachterstand voor de woning te betalen en [geïntimeerde1] € 230,47 aan achterstand voor de garage. Ook worden enige nevenvorderingen toegewezen. [geïntimeerde3] wordt veroordeeld de ontruimingen toe te staan (te gehengen en gedogen). [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] worden verder veroordeeld in de proceskosten van de beide procedures. Haar proceskosten ten aanzien van [geïntimeerde3] moet DGW voor eigen rekening houden. Hierna wordt uitgelegd hoe het hof tot deze beslissing komt.
De eisvermeerdering
3.2.
Eerst moet echter aandacht worden besteed aan het volgende. Het hof constateert dat DGW in de memorie van grieven, zonder dit met zoveel woorden aan te kondigen, haar vordering heeft vermeerderd. Zij vordert namelijk betaling van € 6.085,15 aan huurachterstand en servicekosten terwijl zij in eerste aanleg € 2.830,13 eiste. In de appeldagvaarding volstaat DGW met de eis dat haar oorspronkelijke vorderingen door het hof alsnog moeten worden toegewezen. Omdat [geïntimeerden] niet in hoger beroep zijn verschenen en gesteld noch gebleken is dat deze eisvermeerdering aan hen bij separaat exploot kenbaar is gemaakt, oordeelt het hof dat de eisvermeerdering niet is toegestaan. [1] Het hof zal daarom alleen oordelen over de oorspronkelijke vorderingen die bij dagvaarding in de procedure bij de kantonrechter zijn genoemd.
De ontbinding en de ontruiming
3.3.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 31 mei 2023 beslist dat DGW onvoldoende heeft betwist dat drie betalingen door [geïntimeerden] aan haar zijn gedaan, te weten die van 1 januari 2022 (€ 667,25), 1 juni 2022 (€ 667,25) en 1 oktober 2022 (€ 682,83). Daarmee is niet komen vast te staan dat de huurachterstand drie maanden of meer bedraagt, want het gaat slechts om een achterstand van € 551,19 voor de woning en dat is minder dan één maand zodat er geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus de kantonrechter.
3.4.
Met dat oordeel is DGW het niet eens en het hof ook niet. Dat wordt als volgt uitgelegd. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro moeten [geïntimeerden] stellen en bewijzen dat zij de huurpenningen volledig hebben voldaan (bevrijdend verweer) [2] . In dat bewijs zijn zij niet geslaagd. [geïntimeerden] heeft bij de kantonrechter namelijk niet de afschrijvingen van hun bankrekening overgelegd maar de opdrachten voor telebanking van voormelde drie maanden. Het hof overweegt dat [geïntimeerden] elke twijfel over deze betalingen had kunnen wegnemen door eenvoudigweg hun rekeningafschriften over te leggen waaruit de debiteringen van deze volgens hen gedane betalingen zonder meer zouden blijken. Zij hebben dat echter niet gedaan. In plaats daarvan hebben zij screenshots overgelegd van volgens hen gedane betalingen waaruit echter niet zonder meer blijkt dat deze daadwerkelijk van hun bankrekening zijn afgeschreven. De e-mail van de bank van DGW van 13 juli 2023 bevestigt dit:
“Dit zijn schermprints van de invoer, geen afschriften.”Dat betekent dat deze bedragen wel meetellen voor de beoordeling of de huurovereenkomsten moet worden ontbonden omdat [geïntimeerden] niet heeft aangetoond dat de huurpenningen over de genoemde drie maanden daadwerkelijk zijn ontvangen door DGW.
“Dit zijn schermprints van de invoer, geen afschriften.”Dat betekent dat deze bedragen wel meetellen voor de beoordeling of de huurovereenkomsten moet worden ontbonden omdat [geïntimeerden] niet heeft aangetoond dat de huurpenningen over de genoemde drie maanden daadwerkelijk zijn ontvangen door DGW.
3.5.
Daar komt nog het volgende bij. [geïntimeerden] hebben eerder huurachterstanden laten ontstaan die hebben geleid tot vonnissen van 17 februari 2016 (waarin de huurovereenkomst ook al werd ontbonden maar [geïntimeerden] een laatste kans kregen van DGW) en 11 mei 2022. Het hof oordeelt daarom dat sprake is van stelselmatige wanbetaling. Van DGW kan niet gevraagd worden haar woning te blijven verhuren aan een wanbetalende huurder die ook na een laatste kans er keer op keer niet in slaagt tijdig de huur te voldoen. Al met al is sprake van zodanig ernstige tekortkomingen dat deze de ontbinding van de beide huurovereenkomsten, die samenhangen, rechtvaardigen. Daarom zal het hof de huurovereenkomsten ontbinden, [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] veroordelen tot ontruiming van de woning en de garage en [geïntimeerde3] veroordelen dit toe te staan. De ontruimingstermijn bepaalt het hof daarbij op 14 dagen.
De toe te wijzen bedragen
3.6.
Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat een bedrag aan achterstallige huurpenningen van € 2.830,13 met de wettelijke rente kan worden toegewezen. Voor wat betreft de woning worden [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] beiden hoofdelijk veroordeeld omdat zij blijkens de huurovereenkomst allebei huurder zijn. Voor de garage is [geïntimeerde1] aansprakelijk omdat alleen hij daarvan de huurder is. En [geïntimeerde3] huurt de woning noch de garage zodat zij geen betalingsverplichting heeft jegens DGW en dus ook niet kan worden veroordeeld tot betaling van enig bedrag aan huur. Aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen het gevorderde bedrag van € 493,68 (inclusief BTW).
De conclusie
3.7.
Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. De in de memorie van grieven gevorderde wettelijke rente daarover wordt afgewezen omdat dit ook geldt als een eisvermeerdering waarvan [geïntimeerden] niet op de hoogte zijn gebracht, zoals overwogen in r.o. 3.2. van dit arrest. In de dagvaarding bij de kantonrechter wordt deze rente namelijk niet gevorderd. DGW heeft ook gevorderd dat [geïntimeerde3] in de proceskosten wordt veroordeeld. Die vordering wijst het hof af omdat [geïntimeerde3] alleen in de procedure is betrokken omdat zij de ontruiming moet toestaan. De andere vorderingen die worden toegewezen zijn niet tegen haar gericht.
3.8.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland, locatie Apeldoorn, van 22 februari 2022 en 31 mei 2023,
4.2.
ontbindt de tussen DGW enerzijds en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] anderzijds bestaande huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] en veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met alle aanwezige personen en roerende zaken die hun eigendom zijn, met overhandiging van de sleutels ter vrije beschikking van DGW te stellen,
4.3.
veroordeelt [geïntimeerde3] om de ontruiming van de woning te gehengen en te gedogen,
4.4.
ontbindt de tussen DGW enerzijds en [geïntimeerde1] anderzijds bestaande huurovereenkomst betreffende de garage aan de [adres2] in [woonplaats1] en veroordeelt [geïntimeerde1] om deze garage veertien dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met alle aanwezige personen en roerende zaken die hun eigendom zijn, met overhandiging van de sleutels ter vrije beschikking van DGW te stellen,
4.5.
veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, aan DGW te voldoen aan achterstallige huurpenningen voor de woning, berekend tot en met 30 september 2022, een bedrag van € 2.599.66, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 30 september 2022 tot aan de dag van algehele betaling, verhoogd met een bedrag van zoveel maal € 682,83 als er maanden zijn verstreken of zullen verstrijken na 30 september 2022, met inbegrip van de eventuele indexering van de huurprijs, tot op het ogenblik dat het onroerend goed zal zijn ontruimd en verlaten en ter vrije beschikking van DGW zal zijn gesteld;
4.6.
veroordeelt [geïntimeerde1] aan DGW te voldoen aan achterstallige huurpenningen voor de garage, berekend tot en met 30 september 2022, een bedrag van € 230,47, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 30 september 2022 tot aan de dag van algehele betaling,
4.7.
veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aan DGW te voldoen wegens buitengerechtelijke incassokosten € 493,68,
4.8.
veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk, zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de volgende proceskosten van DGW tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 487,- aan griffierecht
€ 136,85 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]
€ 398,- aan salaris van de gemachtigde van DGW (2 procespunten x tarief € 199,-)
en tot betaling van de volgende proceskosten van de proceskosten van DGW in hoger beroep:
€ 783,00,- aan griffierecht
€ 393,45 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]
€ 1.214,- aan salaris van de advocaat van DGW (1 procespunt x appeltarief II)
4.9.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.10.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, S.C.P. Giesen en A.J.J. van Rijen, en is door de rolraadsheer ondertekend en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024.