Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.335.298/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, 10557834 \ ME VERZ 23-70
beschikking van 4 maart 2025
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als verzoekster,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,
tegen
Vereniging van eigenaars van het gebouw [naam1] , [adres1] te Hilversum,
die is gevestigd in Hilversum,
en bij de kantonrechter optrad als verweerster,
hierna:
de VvE,
de VvE,
advocaat: mr. J.G.M. Scholte te Arnhem.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 2 november 2023 (hierna: de beschikking). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• het beroepschrift met producties, bij het hof binnengekomen op 1 december 2023,
• de brief van [appellante] met de pleitaantekeningen van mr. de Laat voor de mondelinge behandeling bij de kantonrechter, binnengekomen bij het hof op 21 december 2023,
• de brief van [appellante] met het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter, binnengekomen bij het hof op 9 januari 2024,
• het verweerschrift met producties, bij het hof binnengekomen op 25 januari 2024,
• de akte van [appellante] met productie 37, bij het hof binnengekomen op 28 november 2024,
• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 10 december 2024 is gehouden.
1.2
Partijen hebben aan het slot van de mondelinge behandeling om aanhouding van de zaak verzocht om te proberen tot een vergelijk te komen. Dat is niet gelukt en partijen hebben het hof daarom gevraagd beschikking te wijzen.
2.Waarover gaat deze procedure?
2.1
[appellante] is sinds 3 augustus 2015 lid van de VvE. Zij is het niet eens met een groot aantal besluiten dat door de VVE is genomen. Zij heeft in deze procedure bij de kantonrechter verzocht vernietiging dan wel nietigverklaring van:
a. het besluit om de jaarrekening over het jaar 2022 goed te keuren en het exploitatieresultaat van € 1.738,44 toe te voegen aan het reservefonds groot onderhoud:
b. het besluit om het bestuur décharge te verlenen voor het gevoerde financiële beleid over 2022;
c. het besluit om de kascontrole voor het boekjaar 2023 uit te besteden aan administratiekantoor [naam2] ;
d. het besluit om de begroting over het jaar 2023 goed te keuren;
e. het besluit om de invalideparkeerplaats bij appartement 87 1 te behouden zoals die nu is. Daarbij heeft zij verzocht de VvE te veroordelen in de proceskosten, met bepaling dat [appellante] hieraan niet hoeft bij te dragen.
2.2
De kantonrechter heeft vervolgens nietig verklaard:
- het besluit om de jaarrekening over het jaar 2022 goed te keuren en het exploitatieresultaat van € 1.738.44 toe te voegen aan het reservefonds groot onderhoud;
- het besluit om de invalideparkeerplaats bij appartement 87 1 te behouden zoals die nu is.
De kantonrechter heeft verder het besluit om het bestuur décharge te verlenen voor het gevoerde financiële beleid over 2022 vernietigd. De proceskosten zijn gecompenseerd en voor het overige is het verzochte afgewezen.
2.3
[appellante] heeft het geschil in hoger beroep in omvang beperkt. Zij heeft verzocht de beschikking gedeeltelijk te vernietigen en het besluit om de begroting over het jaar 2023 goed te keuren, alsnog te vernietigen dan wel nietig te verklaren. Zij heeft daartoe vijf grieven (bezwaren) tegen de beschikking geformuleerd. Het hof zal het verzoek afwijzen. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot dit oordeel komt na eerst de feiten te hebben vermeld.
3.De feiten
3.1
Het appartementsgebouw aan de [adres1] in [woonplaats1] is bij notariële akte van splitsing van 10 mei 1978 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in zeven appartementen met bijbehorende berging en parkeerplaats in de ondergrondse garage.
3.2
[appellante] is eigenares van het appartementsrecht aan de [adres1] in [woonplaats1] dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het betreffende appartement in het appartementsgebouw.
3.3
Door middel van de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. De appartementseigenaars, onder wie [appellante] , zijn van rechtswege lid van de VvE.
3.4
In de splitsingsakte is het
‘Modelreglement van splitsing van eigendom, februari 1973’(hierna: MR 1973), van toepassing verklaard met de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen en aanvullingen. In het MR 1973 staat:
‘Modelreglement van splitsing van eigendom, februari 1973’(hierna: MR 1973), van toepassing verklaard met de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen en aanvullingen. In het MR 1973 staat:
‘D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 17
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars; (…)
E. Jaarlijkse exploitatierekening en begroting en te storten bijdragen
Artikel 18
1. Van de gezamenlijke schulden en kosten genoemd in het vorige artikel alsmede van een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de kosten verbonden aan het periodiek schilderwerk en noodzakelijke vernieuwingen wordt jaarlijks door de administrateur een begroting ontworpen en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. (…)
Artikel 23
1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.’
3.5
In de splitsingsakte is afgeweken van enkele bepalingen van het MR 1973. In artikel III van de splitsingsakte staat:
‘Artikel 17 lid h vervalt en wordt vervangen door:
De kosten verbonden aan het leveren van warmte, waaronder begrepen de kosten van klein onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie, brandstof, de elektriciteit en het water, alsook de eventuele kosten, verbonden aan de meting van warmte-afname indien deze meters geplaatst zijn en de kostenverdeling.’
In artikel VI van de splitsingsakte staat:
Het breukdeel als bedoeld in artikel 23 lid 1 van het model-reglement bedraagt voor ieder der eigenaars voor elk hen toebehorend appartementsrecht één/zevende.
De schulden en kosten, bedoeld in artikel 17 onder h worden over de eigenaars van de appartementsrechten omgeslagen in verhouding tot de door hen afgenomen hoeveelheid warmte, die een verwarmingsbureau telkens na het einde van een stookseizoen zal meten door middel van op de verwarmingsradiatoren aangebrachte meters;
de eigenaren zijn verplicht de opnemers van de warmtemeters in de gelegenheid te stellen de opnemingen te doen; bij weigering van toegang door een eigenaar of gebruiker is de betreffende eigenaar gehouden een gelijk bedrag te voldoen, als degene die eigenaar is van een appartementsrecht van het gebouw wiens warmtemeter het grootste gebruik heeft aangewezen.
Het bovenstaande met betrekking tot de schulden en kosten bedoeld in artikel 17 onder h is slechts van toepassing, indien bedoelde warmtemeters zijn geplaatst.’
3.6
Uit het taxatierapport van 24 juni 2016 volgt dat de herbouwwaarde van het gebouw op dat moment € 4.100.000,- betrof en dat het rapport geldig was tot 24 juni 2022. Uit het taxatierapport van 24 juni 2022 volgt dat de herbouwwaarde op dat moment € 6.000.000,- betrof en dat het rapport geldig is tot 24 juni 2028.
3.7
In de vergadering van eigenaars van 20 mei 2019 is het meerjarenonderhoudsplan (hierna: het MJOP) voor 2019 vastgesteld. Daarin staat:
‘Gezien het langzamerhand structurele tekort op het onderhoudsfonds adviseren wij de VvE om in korte tijd het reservefonds op orde te brengen. Wij adviseren vanaf dit jaar daartoe extra bedragen te storten om zo gebundeld de onderhoudsreserve op peil te brengen.
Door een beleid in het verleden waarbij door de VvE tekens unaniem is besloten geen reservefonds op te bouwen is dit omslagmoment nu actueel. De bedragen voor het schilderwerk zijn nog niet compleet. Die zijn afhankelijk van de (kleur)keuzes van de VvE.’
3.8
Op 15 mei 2023 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE (hierna ook wel: ALV)
plaatsgevonden. In het concept voor de notulen staat:
‘
8. Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) 2023
8. Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) 2023
(…) Besluit: De ledenvergadering besluit om de toevoeging reservefonds met € 21.990 op jaarbasis te verhogen per 1-1-2024.
Besluit: Een gekwalificeerde meerderheid van de ledenvergadering gaat akkoord met de eenmalige dotatie van € 3.000,- die voor 01-09-2023 moet worden betaald. (…)
9. Begroting & maandelijkse bijdrage 2023
Gooisch Beheer geeft een toelichting op de begroting voor het boekjaar 2023. De leden willen de begroting 2023 in laten gaan met terugwerkende kracht per 1-1-2023. Daarnaast geeft de voorzitter aan dat het wenselijk is dat de stookkosten per 1-7-2023 van € 330,- naar € 430,- gaat in verband met de hoge stijging van de gas prijzen afgelopen periode.
De heer Rutten houdt een betoog over de tijdelijke tegemoetkoming blokaansluiting. Er is wat verwarring hierover maar de VvE komt hiervoor in aanmerking. Gooisch Beheer zal deze aanvraag verzorgen. De tegemoetkoming zal worden verrekend met de stookkosten afrekening.
Besluit: De ledenvergadering gaat akkoord met de begroting 2023 met een totaalbedrag van € 44.679,72 inclusief de bijbehorende maandelijkse bijdrage. De begroting gaat (met terugwerkende kracht) in per 1 januari 2023.
Besluit: De ledenvergadering besluit om in de ledenvergadering van 2024 de begroting vasttestellen waarbij de dotatie reservefonds een bedrag zal moeten worden van € 30.000,- per jaar (volgens de wettelijke verplichting).(…)
9.2
Voorschot stookkosten
Het bestuur stelt voor om de stookkosten per lid te verhogen van € 330,- naar € 430,- per maand met ingang van 1 juli 2023.
Besluit: Een gekwalificeerde meerderheid van de ledenvergadering gaat akkoord met het verhogen voorschot stookkost bijdrage van € 330,- naar € 430,- per maand per lid, alleen de heer [naam3] is tegen.’
3.9
Volgens de besluitenlijst bij het concept voor de notulen zijn onder andere de volgende besluiten genomen:
‘8.3 Kapitalisatie reservefonds
8.3.1
De ledenvergadering besluit om de toevoeging reservefonds met € 21.990 op jaarbasis te verhogen per 1-1-2024.
8.3.2
Een gekwalificeerde meerderheid van de ledenvergadering gaat akkoord met de eenmalige dotatie van € 3.000,- die voor 01-09-2023 moet worden betaald. (…)
9. Begroting & maandelijkse bijdrage 2023
9.1
De ledenvergadering gaat akkoord met de begroting 2023 met een totaalbedrag van € 44.679,72 inclusief de bijbehorende maandelijkse bijdrage. De begroting gaat (met terugwerkende kracht) in per 1 januari 2023.
9.2
De ledenvergadering besluit om in de ledenvergadering van 2024 de begroting vastte stellen waarbij de dotatie reservefonds een bedrag zal moeten worden van
€ 30.000,- per jaar (volgens de wettelijke verplichting).(…)’
3.1
Tussen partijen loopt naast de onderhavige procedure nog een procedure over de vaststelling van de jaarrekening over 2023 en één over de begroting van 2024.
4.Het oordeel van het hof
Inleiding
4.1
[appellante] heeft ter onderbouwing van haar verzoek gesteld dat het besluit tot goedkeuring van de begroting over het jaar 2023 niet met unanimiteit is genomen. Verder heeft zij gesteld dat de kantonrechter ten onrechte het besluit tot vaststelling van de begroting over het jaar 2023 niet nietig heeft verklaard en ook ten onrechte niet heeft vernietigd.
Het hof, dat bevoegd is kennis te nemen van beide verzoeken, [1] zal hierna ingaan op de verschillende bezwaren (grieven), die daarbij thematisch zullen worden behandeld.
Het besluit tot goedkeuring van de begroting 2023
4.2
[appellante] is opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat het besluit tot goedkeuring van de begroting unaniem is genomen. De kantonrechter heeft onder meer overwogen dat [appellante] niet heeft gesteld dat er nieuwe feiten zijn op grond waarvan zij nu terug wil komen op haar instemming met het besluit. De VvE heeft in hoger beroep erkend dat het besluit niet met unanimiteit is genomen omdat [appellante] , dan wel haar echtgenoot namens haar, tegen het besluit heeft gestemd. Het hof gaat daar dan ook verder van uit. [2] Dit betekent echter in de gegeven omstandigheden nog niet dat het besluit tot goedkeuring van de begroting nietig dan wel vernietigbaar is.
Is het besluit nietig?
4.3
[appellante] heeft gesteld dat het besluit tot goedkeuring van de begroting voor 2023 nietig is omdat deze begroting niet voldoet aan de wet voor wat betreft de onderhoudsreservering, meer specifiek artikel 5:129 in samenhang gelezen met artikel 2:14 BW en artikel 5:126 BW en met de MR 1973. [appellante] onderbouwt dat als volgt. Alhoewel dit niet uit de letter van de wet volgt, biedt de parlementaire geschiedenis aanknopingspunten voor de stelling dat gereserveerd moet worden voor 100 % van de kosten voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede voor geplande vernieuwingen indien die kosten worden gebaseerd op en zijn vastgelegd in een meerjaren onderhoudsplan (MJOP). Weliswaar wordt daarvan niet uitgegaan in artikel 5:126 lid 2 sub b BW, maar voor artikel 5:126 lid 2 sub a BW is dat anders. De VvE reserveert niet voor 100% van de kosten. Ook wordt, in strijd met artikel 5:126 lid 2 BW, enerzijds gereserveerd conform het MJOP én anderzijds op basis van 0,5% van de herbouwwaarde. Er moet echter gekozen worden. Nu wordt er, terwijl er een MJOP is, op basis van de herbouwwaarde gereserveerd. Het bedrag van € 8.010,- dat gereserveerd wordt voor het reservefonds in de zin van artikel 5:126 lid 2 sub a BW, is gebaseerd op het verouderde MJOP 2019. Vast staat tussen partijen dat dat niet (meer) voldoet. De VvE erkent dat er méér geld bij moet, maar het MJOP wordt niet aangepast. [appellante] heeft geen MJOP-2022 ontvangen, laat staan dat er een nieuw MJOP is vastgesteld. De begroting is daarmee niet gebaseerd op een MJOP dat voldoet aan de eisen die de wet daaraan stelt. Anders dan het MJOP suggereert, zijn de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden, alsmede de geplande vernieuwingen daarin niet opgenomen. Daardoor bevat ook de begroting 2023 een te lage reservering voor meerjarig onderhoud, waardoor de begroting 2023 geen getrouw beeld geeft van de baten en lasten van de VvE. Van belang is verder, aldus nog steeds [appellante] , dat door ten onrechte voor
‘het periodiek schilderwerk en noodzakelijke vernieuwingen’niet het vereiste bedrag aan begrote onderhoudskosten conform een geldig MJOP op te nemen, de begroting niet voldoet aan artikel 18 lid 1 MR 1973. Vanwege strijd met artikel 5:126 lid 2 sub a BW en strijd met artikel 18 lid 1 MR 1973 is het besluit nietig krachtens artikel 5:129 juncto 2:14 BW.
‘het periodiek schilderwerk en noodzakelijke vernieuwingen’niet het vereiste bedrag aan begrote onderhoudskosten conform een geldig MJOP op te nemen, de begroting niet voldoet aan artikel 18 lid 1 MR 1973. Vanwege strijd met artikel 5:126 lid 2 sub a BW en strijd met artikel 18 lid 1 MR 1973 is het besluit nietig krachtens artikel 5:129 juncto 2:14 BW.
4.4
Een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is nietig, wanneer het in strijd met de wet, statuten en/of splitsingsakte is genomen, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:14 BW in verbinding met artikel 5:124 BW en artikel 5:129 BW).
4.5
Op basis van artikel 5:126 lid 1 BW is de VvE gehouden een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Artikel 5:126 lid 2 BW bepaalt dat de jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds in een geval als het onderhavige, bedraagt:
a. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud ten aanzien van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; of
b. ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
Tussen partijen is niet in geschil dat VvE’s met ingang van 1 januari 2021 dienen te voldoen aan de wettelijke verplichting van artikel 5:126 lid 2 BW tot de minimale jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds.
4.6
Uit de tekst en de wetsgeschiedenis van artikel 5:126 BW valt niet af te leiden dat de VvE gehouden is om alle voorzienbare kosten volledig te reserveren in het reservefonds, oftewel steeds en op elk moment een reservefonds in stand te houden voor 100% van de kosten voor de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen. Dat dit anders zou zijn, heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd gesteld. Het woord ‘kosten’ in het eerste lid is daarvoor te onbepaald. Het te reserveren bedrag in artikel 5:126 lid 2 sub a BW is, blijkens de tekst van de wet, het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door die vergadering vastgesteld onderhoudsplan. Het onderhoudsplan moet weliswaar aan een aantal voorwaarden voldoen, maar doorslaggevend blijft het door de vergadering op basis van dat plan vastgestelde bedrag. Dat dit per definitie dient uit te komen op een reservering van 100 % van de kosten, blijkt nergens uit. Dat de reservering gelijk dient te zijn aan 100 % van de kosten, volgt al helemaal niet uit artikel 5:126 lid 2 sub b BW, dat de VvE de mogelijkheid geeft om de jaarlijkse reservering vast te stellen op ten minste 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. Ook uit de wetsgeschiedenis kan niet worden afgeleid dat de reservering 100 % van de kosten dient te dekken. Uit de memorie van toelichting volgt dat met de aanpassing van artikel 5:126 BW wordt beoogd een minimale jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds verplicht te stellen. Omdat het benodigd onderhoud per gebouw verschilt, worden VvE's de keuze gegeven om te reserveren op basis van een algemeen verplicht percentage van de herbouwwaarde of op basis van een gebouwspecifiek MJOP. De wetgever heeft expliciet overwogen dat het te ver zou voeren een maatstaf voor de omvang van het reservefonds in de wet neer te leggen, omdat de wenselijke omvang van het fonds teveel afhangt van de omstandigheden van het geval. [3]
4.7
Tussen partijen staat vast dat de VvE in de begroting voor het jaar 2023 voor het reservefonds € 8.010,- heeft gereserveerd. Dit is het bedrag dat de ALV heeft vastgesteld op basis van het MJOP uit 2019. Dit door de ALV op basis van het MJOP uit 2019 vastgestelde bedrag werd vanaf 2019 jaarlijks gereserveerd. Daarnaast heeft de VvE in de veronderstelling dat zij verplicht was om minimaal 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren, vanaf 2019 ieder jaar een extra dotatie aan het reservefonds vastgesteld. Voor 2023 betrof dat € 21.000,- waarmee de totale bijdrage voor het reservefonds uitkwam op € 29.010,-.
4.8
Onvoldoende is betwist dat het MJOP uit 2019 door de ALV op 20 mei 2019 is vastgesteld. Het MJOP uit 2019 dat voor de reservering in de begroting als uitgangspunt is gebruikt, was daarmee in 2023 niet ouder dan vijf jaar. Onvoldoende is ook betwist dat dit MJOP een periode van ten minste tien jaar beslaat en dat benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede eventuele vernieuwingen erin zijn opgenomen, met een berekening van de daarmee gepaard gaande kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren. Tussen partijen staat verder vast dat het besluit van 20 mei 2019 tot vaststelling van het MJOP niet door [appellante] is aangevochten. Als [appellante] het inhoudelijk oneens was met dit vastgestelde MJOP, had het op haar weg gelegen om daarvan toentertijd de vernietiging te verzoeken. [appellante] heeft dit nagelaten, zodat het hof dan ook van de rechtsgeldigheid van het vastgestelde MJOP uit 2019 uitgaat. Als gevolg daarvan concludeert het hof dat de reservering die door de algemene vergadering op basis van dit MJOP uit 2019 is vastgesteld voor de begroting van 2023, aan artikel 5:126 lid 2 sub a BW voldoet. Dat het MJOP uit 2019 inmiddels is verouderd, dat daarin ook al is opgenomen dat te weinig wordt gereserveerd en dat partijen het erover eens zijn dat jaarlijks meer gelden moeten worden gereserveerd, maakt dit oordeel niet anders. Het feit dat de VvE er vanaf 2019 toe over is gegaan ook op de voet van artikel 5:126 lid 2 sub b BW te reserveren en zelfs regelmatig meer dan dat bedrag, maakt dit oordeel evenmin anders. Het stond de VvE vrij om dat te doen en zij heeft daarmee feitelijk rekening gehouden met de opmerking in het MJOP uit 2019 dat te weinig wordt gereserveerd.
4.9
[appellante] heeft verder nog gesteld dat de begroting niet aan artikel 18 lid 1 MR 1973 voldoet, door ten onrechte voor het
‘periodieke schilderwerk en noodzakelijke vernieuwingen’niet het vereiste bedrag aan begrote onderhoudskosten conform een geldig MJOP op te nemen. Het hof gaat hier niet in mee, omdat het MJOP uit 2019 (nog) een geldig vastgesteld MJOP is. Artikel 18 in combinatie met artikel 17 MR 1973 geven aan welke posten deel uitmaken van de jaarlijkse begroting. Doel van deze bepalingen is dat aan de eigenaars inzicht wordt geboden in de belangrijkste inkomsten en uitgaven. Door het opnemen van de post ‘dotatie onderhoudsreserve’ voldoet de VvE in voldoende mate aan de verplichting uit artikel 18 lid 1 MR 1973, nu deze dotatie gebaseerd is op het eigen MJOP 2019 van de VvE. De begroting voor 2023 voldoet in zoverre aan de eisen van inzichtelijkheid van inkomsten en uitgaven, zodat van strijd met het reglement geen sprake is.
‘periodieke schilderwerk en noodzakelijke vernieuwingen’niet het vereiste bedrag aan begrote onderhoudskosten conform een geldig MJOP op te nemen. Het hof gaat hier niet in mee, omdat het MJOP uit 2019 (nog) een geldig vastgesteld MJOP is. Artikel 18 in combinatie met artikel 17 MR 1973 geven aan welke posten deel uitmaken van de jaarlijkse begroting. Doel van deze bepalingen is dat aan de eigenaars inzicht wordt geboden in de belangrijkste inkomsten en uitgaven. Door het opnemen van de post ‘dotatie onderhoudsreserve’ voldoet de VvE in voldoende mate aan de verplichting uit artikel 18 lid 1 MR 1973, nu deze dotatie gebaseerd is op het eigen MJOP 2019 van de VvE. De begroting voor 2023 voldoet in zoverre aan de eisen van inzichtelijkheid van inkomsten en uitgaven, zodat van strijd met het reglement geen sprake is.
4.1
Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellante] aan haar verzoek tot nietig verklaring toegevoegd dat in strijd met artikel 17 h van het MR 1973 juncto artikel III van de akte van splitsing de kosten voor gas niet in de begroting zijn opgenomen en dat in strijd met artikel VI van de akte van splitsing wordt afgeweken van de voorgeschreven verdeling van de stookkosten waarbij een onderscheid moet worden gemaakt tussen vaste en variabele kosten. Ook heeft [appellante] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof voor het eerst aan het verzoek tot nietig verklaring ten grondslag gelegd dat in de begroting 2023
35 % van de Ista-nota met betrekking tot de gaslevering thuishoort in de grootboekrekening waar nu € 600,- is opgenomen. [appellante] heeft aldus tijdens de mondelinge behandeling nieuwe stellingen (juridisch en deels feitelijk) aan haar verzoek tot nietig verklaring van de begroting aangevoerd. Dat is in strijd met de zogeheten tweeconclusieregel. Dat de VvE ondubbelzinnig toestemming heeft gegeven om met de nieuwe grieven rekening te houden, blijkt onvoldoende. Weliswaar is tijdens de mondelinge behandeling door de VvE betwist dat de gasrekening niet zou zijn meegenomen in de begroting en wordt ingegaan op de stookkosten en de Ista-nota, maar stellingen daarover heeft [appellante] in het verzoekschrift in hoger beroep alleen aan haar verzoek tot vernietiging van de begroting ten grondslag gelegd. Uit het proces-verbaal blijkt dat de VvE tijdens de mondelinge behandeling juist ingaat op de stellingen betreffende de verzochte vernietigbaarheid. Op basis van het verweer van de VvE tijdens de mondelinge behandeling bij het hof kan dus niet worden geconcludeerd dat de VvE ondubbelzinnig heeft toegestemd dat de nieuwe grieven in de beoordeling van het beroep op nietigheid worden betrokken. Er is evenmin gebleken van andere omstandigheden die een uitzondering op de twee-conclusieregel rechtvaardigen. Het hof zal dan ook geen acht slaan op deze bij pleidooi in hoger beroep aangedragen grieven in verband met het verzoek tot nietig verklaring van het besluit tot goedkeuring van de begroting. De beoordeling of het besluit nietig is wegens strijd met de wet of de akte van splitsing in combinatie met het modelreglement is ook een andere dan de beoordeling of het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het hof zal evenmin acht slaan op de stelling betreffende de ondertekening van de begroting, voor zover [appellante] daarmee de nietigheid van het besluit tot goedkeuring ervan bepleit, nu deze stelling niet eerder naar voren is gebracht dan tijdens de mondelinge behandeling. [4]
35 % van de Ista-nota met betrekking tot de gaslevering thuishoort in de grootboekrekening waar nu € 600,- is opgenomen. [appellante] heeft aldus tijdens de mondelinge behandeling nieuwe stellingen (juridisch en deels feitelijk) aan haar verzoek tot nietig verklaring van de begroting aangevoerd. Dat is in strijd met de zogeheten tweeconclusieregel. Dat de VvE ondubbelzinnig toestemming heeft gegeven om met de nieuwe grieven rekening te houden, blijkt onvoldoende. Weliswaar is tijdens de mondelinge behandeling door de VvE betwist dat de gasrekening niet zou zijn meegenomen in de begroting en wordt ingegaan op de stookkosten en de Ista-nota, maar stellingen daarover heeft [appellante] in het verzoekschrift in hoger beroep alleen aan haar verzoek tot vernietiging van de begroting ten grondslag gelegd. Uit het proces-verbaal blijkt dat de VvE tijdens de mondelinge behandeling juist ingaat op de stellingen betreffende de verzochte vernietigbaarheid. Op basis van het verweer van de VvE tijdens de mondelinge behandeling bij het hof kan dus niet worden geconcludeerd dat de VvE ondubbelzinnig heeft toegestemd dat de nieuwe grieven in de beoordeling van het beroep op nietigheid worden betrokken. Er is evenmin gebleken van andere omstandigheden die een uitzondering op de twee-conclusieregel rechtvaardigen. Het hof zal dan ook geen acht slaan op deze bij pleidooi in hoger beroep aangedragen grieven in verband met het verzoek tot nietig verklaring van het besluit tot goedkeuring van de begroting. De beoordeling of het besluit nietig is wegens strijd met de wet of de akte van splitsing in combinatie met het modelreglement is ook een andere dan de beoordeling of het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het hof zal evenmin acht slaan op de stelling betreffende de ondertekening van de begroting, voor zover [appellante] daarmee de nietigheid van het besluit tot goedkeuring ervan bepleit, nu deze stelling niet eerder naar voren is gebracht dan tijdens de mondelinge behandeling. [4]
Is het besluit vernietigbaar?
4.11
[appellante] heeft gesteld dat het besluit tot goedkeuring van de begroting voor 2023 vernietigbaar is omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 5:130 BW in samenhang gelezen met artikel 2:15 BW en artikel 2:8 BW. Redengevend daarvoor is, aldus [appellante] , dat de VvE erkent dat te weinig wordt gereserveerd, maar weigert het MJOP aan te passen, terwijl gelet op de kapitalisatie een dreigend tekort blijkt. De VvE gebruikt geen actueel goedgekeurd MJOP, terwijl uit het gebruikte MJOP uit 2019 zelf al blijkt dat te weinig wordt gereserveerd. In de begroting is te zien dat er een dotatie van
€ 8.010,- is voorzien, maar volgens de kapitalisatie dient dit minimaal € 30.000,- te zijn. Aldus zullen tekorten alleen maar oplopen samen met de achterstallige kosten. Ook voor de extra gereserveerde € 30.000,- is niet inzichtelijk of dat bedrag voldoende is, nu een actueel MJOP ontbreekt. De VvE tast daarmee volledig in het duister voor wat betreft het toekomstig onderhoud en de kosten daarvan. Dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid en onaanvaardbaar. Het structureel te weinig reserveren voor groot onderhoud zorgt ervoor dat de waarde van de woning van [appellante] vermindert. Afgaande op de kapitalisatie wordt er een kostenpost van € 78.033,- verwacht in 2026. Op de huidige manier van begroten zal er in 2026 een negatief resultaat van € 56.339,- ontstaan. Dit loopt in de komende jaren alleen maar verder op. Er dient een nieuwe begroting voor 2023 te worden opgesteld met daarin opgenomen een eenmalige (inhaal) dotatie van 1,5% van de herbouwwaarde (ofwel van
€ 8.010,- is voorzien, maar volgens de kapitalisatie dient dit minimaal € 30.000,- te zijn. Aldus zullen tekorten alleen maar oplopen samen met de achterstallige kosten. Ook voor de extra gereserveerde € 30.000,- is niet inzichtelijk of dat bedrag voldoende is, nu een actueel MJOP ontbreekt. De VvE tast daarmee volledig in het duister voor wat betreft het toekomstig onderhoud en de kosten daarvan. Dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid en onaanvaardbaar. Het structureel te weinig reserveren voor groot onderhoud zorgt ervoor dat de waarde van de woning van [appellante] vermindert. Afgaande op de kapitalisatie wordt er een kostenpost van € 78.033,- verwacht in 2026. Op de huidige manier van begroten zal er in 2026 een negatief resultaat van € 56.339,- ontstaan. Dit loopt in de komende jaren alleen maar verder op. Er dient een nieuwe begroting voor 2023 te worden opgesteld met daarin opgenomen een eenmalige (inhaal) dotatie van 1,5% van de herbouwwaarde (ofwel van
€ 120.000,-). Verder is van belang dat de bijdragen voor de stookkosten in de begroting van € 330,- zijn verhoogd naar € 430,-. Deze stookkosten worden per 1 juli 2023 verhoogd in verband met het stookjaar 2023/2024. Het is echter onredelijk om de stookkosten te verhogen met € 100,- indien er geen onderliggers zijn van de gasrekening over 2022/2023, noch van de nieuwe, door het gasbedrijf in rekening gebrachte voorschotrekening voor het lopende jaar. Daardoor is niet te controleren en vast te stellen of de verhoging a) redelijk en b) correct is. Daarnaast schrijft de splitsingsakte voor dat de vaste verwarmingskosten, ofwel 35% van wat door Ista aan de eigenaren in rekening is gebracht, moet plaatsvinden op
basis van de verdeelsleutel (1/7 deel). Deze kosten horen dus in de jaarrekening thuis en niet in de in rekening gebrachte bijdrage voor stookkosten. Ten slotte worden de in rekening gebrachte stookkostenvoorschotten opgemaakt op basis van een gemiddeld gebruik voor alle eigenaren. Hierdoor ontstaat de onredelijke situatie dat de kleingebruikers het cv-warmte gebruik van de grootgebruikers financieren, aldus [appellante] .
4.12
Een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar wanneer het in strijd is met a) wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van een besluit regelen, b) de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of c) met een reglement (artikel 2:15 BW in verbinding met artikel 5:130 BW). Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt voor gevallen als dit dat de VvE en degenen die krachtens de wet en de statuten bij haar organisatie zijn betrokken (de vergadering van eigenaars, het bestuur en de leden) zich tegenover elkaar moeten gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel. Het is een marginale toets. De toetsingsmaatstaf voor de rechter voor de inhoud van het besluit is of de algemene ledenvergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
Het gaat in dit geval om het besluit tot goedkeuring van de begroting door de ALV. Een begroting geeft in beginsel een overzicht van alle kosten waarmee een inschatting gemaakt kan worden van de bijdragen die door de leden van een vereniging van eigenaren moeten worden opgebracht.
4.13
De reservering van € 8.010,- die door de algemene vergadering op basis van het MJOP uit 2019 is vastgesteld voor de begroting van 2023, voldoet aan artikel 5:126 lid 2 sub a BW (vergelijk rechtsoverweging 4.7 en 4.8). Volgens de door [appellante] als productie 9 bij verzoekschrift in eerste aanleg in het geding gebrachte kapitalisatie leidt die reservering in 2023, gelet op de voorziene kosten in dat jaar nog niet tot een tekort, maar bij voorzetting van enkel deze jaarlijkse reservering wel in 2026 tot een tekort. Dat gegeven maakt het besluit tot goedkeuring van de begroting voor 2023 nog niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dit klemt te meer omdat de VvE voor 2023 en de jaren 2019-2022 weliswaar conform het in 2019 vastgestelde MJOP reserveerde, maar tevens voor het reservefonds extra dotaties heeft vastgesteld. Door de extra dotaties kwam de reservering in 2019 in totaal uit op € 50.000,-, in 2020 op € 23.726,38 en in 2021 op € 34.388,36 (in deze jaren betrof 0,5 % van de herbouwwaarde € 20.500,-). In 2022 kwam de totale reservering uit op € 43.010,0 en in 2023 op € 29.010,- (in deze twee jaren betrof 0,5 % van de herbouwwaarde € 30.000,-). In de periode 2019 tot en met 2023 is aldus in totaal € 180.134,74 gereserveerd ten behoeve van het reservefonds. Materieel werd in de jaren 2019 tot en met 2023 dus veelal ruim boven de norm van 0,5 % van de herbouwwaarde in de zin van artikel 5:126 lid 2 sub b BW gereserveerd. De VvE heeft verder onbetwist aangevoerd dat zij met ingang van 1 januari 2024 overgaat op een reservering van 0,5 % van de herbouwwaarde, oftewel tenminste
€ 30.000,- in verband met toekomstige kosten; vergelijk de concept notulen van de vergadering van 15 mei 2023 en de daarbij gevoegde besluitenlijst (rechtsoverweging 3.8 en 3.9). Gelet op de jaarlijkse feitelijke dotatie van € 30.000,- in de zin van artikel 5:126 lid 2 sub b BW, valt een eventueel tekort pas in 2028 te verwachten. Een eventueel tekort in 2028 zegt evenwel niets over de redelijkheid van het kunnen goedkeuren van de begroting in 2023. Het feit dat in 2035 een aanzienlijke kostenpost valt te verwachten en daardoor het tekort zou kunnen oplopen doet dat evenmin. De VvE mag geacht worden nog voldoende tijd te hebben om daarop te anticiperen. Dit maakt in ieder geval niet dat de VvE niet in redelijkheid en billijkheid tot het vaststellen van de begroting voor 2023 kon besluiten. Dat het MJOP uit 2022 niet is vastgesteld, maakt dit oordeel niet anders. De stelling van [appellante] dat onder deze omstandigheden de waarde van haar appartementsrecht is verminderd doordat de VvE structureel te weinig reserveert, is mede gelet op het voorgaande onvoldoende onderbouwd, zij geeft daarvoor geen aanknopingspunten door een vergelijking van de aanvankelijke en actuele waarde, zodat het hof daaraan voorbijgaat. De VvE diende vanaf 1 januari 2021 aan art. 5:126 lid 2 BW te voldoen. Daaraan heeft zij voldaan, zodat er ook geen reden is om mee te gaan in het pleidooi dat de ledenbijdrage in de begroting eenmalig op € 120.000,- zou moeten staan.
4.14
Ten aanzien van het verwijt van [appellante] betreffende de stookkosten die niet in de begroting zouden zijn opgenomen en op een onjuiste wijze worden omgeslagen, oordeelt het hof als volgt.
4.15
Zoals reeds overwogen (zie rechtsoverweging 4.9) is het doel van artikel 17 en 18 MR 1973 in combinatie met de daarop aanvullende bepalingen uit de splitsingsakte eigenaars inzicht te geven in de belangrijkste inkomsten en uitgaven. Het feit dat de schuld aan Insta van de VvE als afnemer van de stookkosten, evenals de daar tegenover staande inkomsten uit de voorschotbetalingen van de stookkosten van de leden, niet als zodanig in de begroting zijn opgenomen, maakt in dit geval nog niet dat de VvE niet in redelijkheid en billijkheid tot het goedkeuren van de begroting 2023 kon besluiten. De VvE heeft gemotiveerd aangevoerd dat de stookkosten worden verantwoord evenals de vordering van Ista en de wijze van berekening van het voorschot. Het gaat bij berekening van het voorschot niet om een concrete berekening of afrekening van vaste en variabele kosten voor iedere gebruiker. Het gaat in dit geval ook niet om de vaststelling van de jaarrekening. Dat de VvE voor berekening van het voorschot voor wat betreft de variabele kosten uitgaat van een geschat gemiddeld verbruik en niet het gerealiseerd gebruik als basis neemt, is niet onredelijk. Artikel VI van de splitsingsakte bepaalt dat de schulden en kosten verbonden aan het leveren van warmte als bedoeld in artikel 17 sub h over de eigenaars van de appartementsrechten worden omgeslagen in verhouding tot de door hen afgenomen hoeveelheid warmte, die een verwarmingsbureau na het einde van een stookseizoen zal meten door middel van op de verwarmingsradiatoren aangebrachte meters. Uit deze bepaling volgt de verplichting om de definitieve verwarmingskosten op basis van de afgenomen hoeveelheid warmte te verdelen. Aangezien de afgenomen hoeveelheid warmte niet bekend is op het moment van het vaststellen van de begroting, en deze ook per jaar per eigenaar zal verschillen, is het niet onredelijk het stookkostenvoorschot in de begroting naar breukdeel vast te stellen. Verder is niet gebleken dat in de begroting wordt afgeweken van de verdeelsleutel 1/7 voor de vaste stookkosten.
4.16
Ten aanzien van de verhoging van de stookkosten met € 100,- in de begroting van
€ 330,- naar € 430,- heeft de VvE met de onderliggende energienota en toelichting voldoende aangetoond dat de verhoging redelijk en correct is. Het besluit tot deze verhoging maakt in ieder geval niet dat de VvE niet in redelijkheid en billijkheid tot het goedkeuren van de begroting 2023 kon besluiten.
4.17
[appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof ten slotte voor het eerst gesteld dat de begroting is opgemaakt in een lopend boekjaar en dat het document niet zou zijn ondertekend. Dit zijn nieuwe stellingen (juridisch en feitelijk) die zij voor haar verzoek tot vernietiging heeft aangevoerd, althans zo begrijpt het hof de stellingen van [appellante] . Dat is in strijd met de zogeheten tweeconclusieregel en om die reden laat het hof de beoordeling ervan buiten beschouwing. [5]
De conclusie
4.19
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
9.De beslissing
Het hof:
9.1
bekrachtigt, voor zover aan hoger beroep onderworpen, de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 2 november 2023;
9.2
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE:
€ 798,- aan griffierecht,
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x appeltarief II);
9.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
9.4
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr.drs. J.E. Wichers, mr. J. Smit en mr. C.W. Inden, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
4 maart 2025.