ECLI:NL:GHARL:2025:1222

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

zaaknummer gerechtshof: 200.343.349

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 11072196)

arrest in kort geding van 4 maart 2025

in de zaak

[appellant]en
[appellante]

die wonen in [woonplaats1]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de kantonrechter optraden als gedaagden

hierna worden genoemd: de Huurders en afzonderlijk [huurder1] en [huurder2]

voor wie als advocaat optreedt: mr. C. Cenik

tegen

Stichting Woonbedrijf Ieder1

die is gevestigd in Deventer

en bij de kantonrechter optrad als eiseres

hierna wordt genoemd: Ieder1

en voor wie als advocaat optreedt: mr. M. Douwenga.

1.Het verloop van de procedure

In het procesdossier liggen de volgende stukken:

het eindvonnis van de kantonrechter in Zutphen van 6 juni 2024 met de daarin genoemde processtukken
de dagvaarding in hoger beroep van 2 juli 2024
de memorie van grieven van 27 augustus 2024
de memorie van antwoord van 8 oktober 2024
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij het hof op 7 januari 2025.

Zoals blijkt uit het proces-verbaal, hebben de Huurders vooraf de producties 5 tot en met 12 ingediend, die aan het dossier zijn toegevoegd. Ter zitting heeft het hof bepaald dat het een arrest zal wijzen. Dat is dit arrest.

2.Kern van de zaak en de beslissing

De kantonrechter heeft de Huurders veroordeeld om hun huurwoning te ontruimen omdat zij een hennepkwekerij op zolder hadden. Het hof is het met die beslissing eens. Hieronder volgt uitleg hiervan. Maar eerst stelt het hof vast van welke feiten en omstandigheden het moet uitgaan.

3.Het oordeel van het hof

de vaststaande feiten

3.1

De volgende feiten en omstandigheden staan vast omdat de één die feiten en omstandigheden heeft gesteld en de ander deze niet heeft tegengesproken:
- Op 1 maart 2024 heeft de politie een doorzoeking uitgevoerd in de sociale huurwoning van de Huurders. Het gaat om de woning aan de [adres] in [woonplaats1] die door Ieder1 aan hen werd verhuurd.
- De politie heeft bij de doorzoeking 55 hennepplanten en 46 hennepstekken aangetroffen. Ze heeft die planten in beslag genomen. Ook heeft ze andere spullen in beslag genomen die in een hennepkwekerij nodig zijn.
- De politie heeft bovendien bij gelegenheid van de doorzoeking geconstateerd dat er in de woning een illegale aansluiting op het elektriciteitsnet was gemaakt waarmee elektriciteit werd gestolen.

het kort geding in eerste aanleg

3.2

Ieder1 heeft in kort geding de ontruiming van de woning gevorderd. Zij stelt dat zij de huurovereenkomst mag ontbinden omdat uit de constateringen van de politie blijkt van ernstige wanprestatie van de Huurders. Het kweken van hennep in de woning leidt volgens haar
zero tolerance-beleid steeds tot ontruiming. Bovendien hebben de Huurders in de woning een gevaarlijke aansluiting op het elektriciteitsnet gemaakt, zo stelde Ieder1.

3.3

In het vonnis van 6 juni 2024 heeft de kantonrechter de ontruimingsvordering toegewezen en de Huurders in de proceskosten veroordeeld. In het vonnis staat onder meer dat er geen reden is voor een uitzondering op de regel dat Ieder1 op grond van de wanprestatie van de Huurders de huurovereenkomst mag ontbinden en dat dit ook in een bodemprocedure zou gebeuren. Ieder1 heeft er ook spoedeisend belang bij dat de ontruiming alvast met een kort geding wordt afgedwongen, zo redeneert de kantonrechter.

het hoger beroep

3.4

De Huurders zijn het niet eens met die redenering en hebben daartegen hoger beroep ingesteld. Hun bezwaren (grieven) daartegen zijn echter ongegrond, zoals hieronder wordt besproken.

het eerste bezwaar: de hennep zou legaal zijn m

3.5

Volgens de Huurders heeft de politie hennepplanten in beslag genomen van het Finola-ras. Zij kweekten die planten om er cannabidiol-olie van te maken. Dit zou [huurder2] helpen bij het stoppen met het gebruik van bepaalde verslavende medicijnen, zo begrijpt het hof wat de Huurders betogen. Het is legaal om Finola-hennep te kweken om daarmee cannabidiol-olie te maken. Een aantal spullen die de politie ook in beslag heeft genomen waren niet bedoeld voor de kwekerij. [huurder1] verzamelt veel, daarom lagen die spullen in huis. De kantonrechter had dan ook niet mogen aannemen dat de Huurders wanprestatie pleegden door hennep in de woning te hebben. Tot zover het eerste bezwaar van de Huurders.

3.6

Het hof moet een voorlopig oordeel geven, omdat het hier om een kort geding gaat. De aanwezigheid van de in beslag genomen hennep was naar dit voorlopige oordeel niet legaal. Het bezit van hennep en ook het kweken daarvan is in beginsel strafbaar en een huurder pleegt wanprestatie door hennep in huis te hebben, tenzij het gaat om hennep voor eigen gebruik. Er bestaan hierop uitzonderingen. [huurder1] heeft op de zitting in hoger beroep gezegd dat de hennep die de politie bij de Huurders in beslag heeft genomen was bestemd voor de winning van cannabidiol-olie, maar dat hij er nog niet aan toegekomen was om die olie uit de hennepplanten te winnen. [huurder1] is echter intussen door de strafrechter veroordeeld voor het bezit van de in beslag genomen hennep, zo vertelde hij op de zitting van het hof. In dit kort geding gaat het hof ervan uit dat het strafbaar was om de hennep die in beslag is genomen in de woning aanwezig te hebben. De Huurders hebben namelijk niet onderbouwd dat [huurder1] daarvoor in de strafzaak ten onrechte is veroordeeld. Dat de aangetroffen hennep voor eigen gebruik was bedoeld, is gelet op de hoeveelheid planten en stekken ook al niet gebleken.

3.7

Los van wat hier boven staat heeft Ieder1 een tweede geldige reden om de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie: in de woning was een aftakking van het elektriciteitsnet gemaakt die volgens het politierapport onprofessioneel en brandgevaarlijk was (zie hiervoor productie 2 bij dagvaarding in eerste aanleg).

3.8

De Huurders voeren aan dat [huurder2] van deze toestanden niets wist en dat de strafzaak tegen haar is geseponeerd. De officier van justitie heeft de zaak tegen haar echter geseponeerd omdat zij daarbij slechts in geringe mate was betrokken, en niet omdat zij geen strafbaar feit zou hebben gepleegd. Los hiervan hebben de Huurders niet voldoende duidelijk gemaakt dat [huurder2] niets wist van de op de zolder aanwezige kwekerij. Zo hing er een opvallende zwarte buis die klaarblijkelijk onderdeel uitmaakte van de kwekerij van de zolder naar beneden, door de deuropening van de badkamer. De buis staat op foto 10 bij het politiebericht (productie 3 bij dagvaarding in eerste aanleg) en kan [huurder2] niet zijn ontgaan.

3.9

Al met al gaat het eerste bezwaar van de Huurders niet op. Vooralsnog is gebleken van tekortkomingen van de Huurders door de aanwezigheid en kweek van hennep in de woning en door de aftakking van het elektriciteitsnet.

het tweede bezwaar tegen het vonnis: de tekortkomingen zouden te gering zijn

3.1

Volgens de Huurders was ontruiming niet gerechtvaardigd omdat de problemen waarin zij daardoor zijn geraakt daarvoor te ernstig zijn. Zij beroepen zich op artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, waarin als hoofdregel staat dat een tekortkoming van één partij de ander recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, maar anderzijds ook dat deze hoofdregel niet opgaat wanneer de tekortkoming een bijzondere aard of geringe betekenis heeft en daardoor de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De Huurders hebben hiervoor het volgende aangevoerd.
- [huurder1] heeft de woning sinds 2002 zonder incidenten gehuurd.
- De Huurders moeten sinds de ontruiming (25 juli 2024) op straat leven. Zij kunnen geen betaalbare huurwoning vinden.
- De Huurders hebben door de ontruiming afstand moeten doen van hun inboedel en moesten hun hond laten ‘inslapen’.
- Dakloosheid is voor [huurder2] extra schadelijk doordat zij sterk afhankelijk is van medische hulp. Er kan nu niet voldoende hulp worden gegeven doordat zij niet op een vast adres verblijft. Bovendien lijdt zij aan straatfobie. Zij is ook extra kwetsbaar door de fysieke en psychische mishandelingen waarvan zij in het verleden het slachtoffer was. Zij wist niets van de hennep en het Openbaar Ministerie heeft de strafzaak tegen haar voorwaardelijk geseponeerd vanwege geringe betrokkenheid bij de hennepkweek.
- De buren hebben geen overlast gehad en geen schade geleden.
- De hennep was voor eigen gebruik bestemd en de meeste goederen op zolder waren niet bestemd voor de kwekerij.
- Ieder1 reageert disproportioneel: zij had geen ontruiming mogen eisen, maar een waarschuwing moeten geven.

3.11

Ieder1 spreekt terecht tegen dat de Huurders dakloos zijn geworden en sinds de ontruiming op straat hebben moeten leven. Op de zitting van het hof is gebleken dat de Huurders sinds de ontruiming telkens tijdelijk op verschillende adressen onderdak hebben gevonden. Zij verblijven momenteel in een stacaravan die op een camping staat. Bezoek van een (meerderjarige) dochter was daarom tot nu toe kennelijk mogelijk, al was dit steeds op tijdelijke adressen. Dat als gevolg van de ontruiming geen hulpverlening aan [huurder2] meer plaats kan vinden is niet gebleken. Dit neemt niet weg dat de Huurders nog geen definitieve woning hebben gevonden en dat ook de tijdelijke oplossingen nadelige effecten hebben. Met name de gezondheidsproblemen van [huurder2] zijn een factor van betekenis.

3.12

Er zijn concrete plannen om de camping aan het eind van de zomer van 2025 te sluiten. Met het oog daarop moeten de Huurders nu al weer opnieuw op zoek gaan naar onderdak. Het is niet uitgesloten dat zij er niet in zullen slagen om onderdak te vinden. En aannemelijk is dat deze onzekerheid intussen een aanzienlijke wissel trekt, vooral op de gezondheid van [huurder2] .

3.13

Met de overige gevolgen die de Huurders hebben genoemd houdt het hof ook rekening. Dat buren geen last hebben gehad van de hennepkwekerij heeft Ieder1 weliswaar tegengesproken, maar er liggen verklaringen van buren in het dossier waaruit het hof het tegendeel daarvan opmaakt. Ook ziet het hof in dat [huurder2] in verminderde mate schuld heeft aan de illegale toestanden in de woning: zie hiervoor het sepotbesluit van de officier van justitie.

3.14

Hiertegenover staan de belangen van Ieder1. Haar beleid om bij het aantreffen van meer hennep dan voor eigen gebruik steeds tot ontruiming over te gaan is gericht op het tegengaan van brandgevaar en op bescherming van de leefbaarheid van de omgeving van haar woningen. Dat de burgemeester het bij een waarschuwing heeft gelaten, doet aan het belang van Ieder1 bij de bescherming van haar sociale huurwoningen niets af. Gelet op dat belang is het hof
nietgebleken dat de ontruiming
niet(meer) gerechtvaardigd is. Hierbij zijn alle nadelen die de ontruiming voor de Huurders heeft meegewogen. Dat een waarschuwing in voldoende mate tegemoet komt aan de belangen van Ieder1, ziet het hof niet in. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is ook al niet onaanvaardbaar dat Ieder1 gebruik zou maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden en ook niet om in dit kort geding ontruiming van de woning te eisen. Dat die eisen in een bodemprocedure zouden worden toegewezen is zó waarschijnlijk dat daarop in kort geding vooruit mag worden gelopen door de ontruiming als spoedvoorziening te gelasten.

spoedeisend belang

3.15

In kort geding kan een vordering uitsluitend worden toegewezen indien de eiser daarbij voldoende spoedeisend belang heeft. De Huurders hebben in eerste aanleg betoogd dat deze spoedeisendheid hier ontbreekt. De kantonrechter zag echter wel voldoende spoedeisend belang en het hof sluit zich daarbij aan. Kort samengevat gaat het erom dat de afschrikwekkende werking die uitgaat van een ontruiming effectiever is als de ontruiming snel na de ontdekking plaatsvindt. Bovendien zijn sociale huurwoningen schaars. In de memorie van grieven hebben de Huurders weliswaar aangestipt dat spoedeisend belang nodig is om de vordering tot ontruiming in kort geding te kunnen toewijzen, maar niet toegelicht dat de overwegingen van de kantonrechter anders hadden moeten zijn. Ieder1 blijkt dus ook nu nog voldoende spoedeisend belang te hebben bij de ontruiming van de woning en de beschikbaarheid daarvan voor andere sociale huurders.

de conclusie

3.16

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat de Huurders in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen veroordelen in de proceskosten in hoger beroep, met de nakosten.^[1]Het hof begroot de kosten van Ieder1 volgens het liquidatietarief tot vandaag op € 3.226 (€ 798 aan griffierecht en € 2.428 aan salaris van de advocaat van Ieder1 - 2 procespunten x liquidatietarief II). De na vandaag te maken kosten begroot het hof op € 178 voor salaris van de advocaat, te verhogen met deurwaarderskosten indien dit arrest door de deurwaarder aan de Huurders ter kennis wordt gebracht (betekend).

4.De beslissingen

Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen) van 6 juni 2024;

veroordeelt de Huurders tot betaling van de proceskosten van Ieder1 en begroot de kosten van Ieder1 in hoger beroep op € 3.226 tot vandaag en op € 178 aan nakosten, dit laatste nog te verhogen met de kosten van een eventuele betekening van dit arrest.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, H.E. de Boer en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2025.