Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.340.975
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 10647410
beschikking van 25 maart 2025
in de zaak van
[verzoeker]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als verzoeker
hierna: [verzoeker]
advocaat: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers
tegen
1.[verweerder]
2. [verweerster]
die wonen in [woonplaats2]
en bij de kantonrechter optraden als verweerders en zelfstandige verzoekers
hierna samen: [verweerders]
advocaat: mr. P.F.M. Broos
en als belanghebbende
NIBC Hypotheken B.V.die is gevestigd in ’s-Gravenhage
hierna: de hypotheekhouder
hierna: de hypotheekhouder
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[verzoeker] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, (hierna: de kantonrechter) op 7 februari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- het beroepschrift;
- het verweerschrift;
- de berichten namens [verweerders] van 16 en 17 januari 2025 met producties;
- het bericht namens [verzoeker] van 24 januari 2025 met producties;
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling in hoger beroep die op 29 januari 2025 is gehouden.
1.2.
De hypotheekhouder is door het hof in eerste instantie niet als belanghebbende aangemerkt. Hierdoor heeft de hypotheekhouder voorafgaand aan de mondelinge behandeling op 29 januari 2025 niet de stukken in deze zaak en de uitnodiging voor de mondelinge behandeling ontvangen. Het hof heeft de hypotheekhouder bij bericht van 21 februari 2025 alsnog de stukken toegezonden, inclusief het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 januari 2025. Daarbij is de hypotheekhouder in de gelegenheid gesteld binnen vier weken een verweerschrift in te dienen. De hypotheekhouder is daarnaast in de gelegenheid gesteld om een nieuwe mondelinge behandeling te verzoeken. Daarbij is de hypotheekhouder verzocht het hof binnen twee weken te informeren of zij van die mogelijkheden gebruik wenst te maken. Het hof heeft op het bericht van 21 februari 2025 geen reactie ontvangen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Het gebouw gelegen aan de [adres] in [woonplaats2] is gesplitst in zeven appartementsrechten. [verzoeker] is gerechtigd tot (hierna: eigenaar van) vijf appartementsrechten in het gebouw (een benedenwoning (A1) en vier bovenwoningen (A4, A5, A6 en A7)). [verweerders] zijn eigenaars van de twee andere appartementsrechten in het gebouw (een bedrijfsruimte op de begane grond (A3) en een benedenwoning (A2)). [verzoeker] heeft in de vergadering van de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE) vijf van de zeven stemmen. Hij wil op het gemeenschappelijke dak een dakopbouw plaatsen, waardoor zijn vier bovenwoningen een extra etage zouden krijgen. [verweerders] geven geen medewerking aan de daarvoor benodigde wijziging van de splitsingsakte en de bij het realiseren van de dakopbouw noodzakelijke werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen en zaken.
2.2.
[verzoeker] heeft bij de kantonrechter een vervangende machtiging verzocht om de splitsingsakte, het splitsingsreglement en de splitsingstekening te wijzigen (artikel 5:140 BW Pro). Daarnaast heeft [verzoeker] verzocht een vervangende machtiging te verlenen voor de bij het realiseren van de dakopbouw noodzakelijke werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen en zaken (artikel 5:121 BW Pro).
2.3.
[verweerders] hebben verweer gevoerd en hebben een tegenverzoek ingediend. Volgens [verweerders] heeft één van hun appartementen (A2) last van lekkages, waarvan de oorzaak ligt in (een van) de appartementen van [verzoeker] . [verweerders] hebben daarom de kantonrechter (voor zover in hoger beroep van belang) verzocht een vervangende machtiging te verlenen om namens de VvE opdracht te verstrekken aan AB Lekdetectie om de oorzaken van de lekkages in een appartement van [verzoeker] vast te stellen en over het verhelpen van de lekkage te adviseren.
2.4.
De kantonrechter heeft de verzoeken van [verzoeker] afgewezen. Het verzoek van [verweerders] heeft de kantonrechter toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen verzoeken van [verzoeker] alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal de beschikking van de kantonrechter bekrachtigen, zodat de door [verzoeker] verzochte machtigingen niet worden verleend. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot die beslissing komt.
[verweerders] hebben hun medewerking niet zonder redelijke grond geweigerd
3.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat voor het realiseren van de door [verzoeker] gewenste dakopbouw wijziging van de akte van splitsing nodig is. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen is bij beoordeling van het verzoek om een vervangende machtiging daarvoor het volgende van belang. Uit artikel 5:139 BW Pro volgt dat voor het wijzigen van de splitsingsakte medewerking van alle appartementseigenaars en toestemming van de beperkt gerechtigden nodig is. Artikel 5:140 BW Pro bepaalt dat als die medewerking of toestemming wordt geweigerd deze kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. De machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt. Het verzoek kan slechts worden toegewezen als de rechter van oordeel is dat de medewerking of toestemming ’zonder redelijke grond’ is geweigerd. Artikel 5:140 BW Pro kan worden beschouwd als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Het gaat daarbij om een volledige toetsing door de rechter waarbij alle relevante omstandigheden moeten worden afgewogen.
3.3.
Naar het oordeel van het hof hebben [verweerders] hun medewerking tot wijziging van de splitsingsakte niet zonder redelijke grond geweigerd. Van hen kan dus niet worden verlangd dat zij akkoord gaan met de wijziging van de splitsingsakte ten behoeve van de dakopbouw en met de daarvoor noodzakelijke ingrijpende verbouwing. Daarvoor is het volgende redengevend. Naar aanleiding van de beschikking van de kantonrechter is door AB Lekdetectie onderzoek gedaan naar de oorzaken van de lekkages in (een aantal van) de appartementen. AB Lekdetectie heeft in haar meetverslag onder meer geconstateerd dat de lekkages deels zijn veroorzaakt door de slechte staat van het dak. Geconstateerd is dat het dak continu lekt en dat de lekkage zo lang heeft geduurd dat hierdoor vochtschade wordt veroorzaakt in de slaapkamer, de woonkamer en de keuken van een bovenwoning (van [verzoeker] , A6). In datzelfde appartement zijn ook in de badkamer verhoogde vochtwaardes gemeten ten gevolge van loszittend kit. Door de lekkage aan het dak is de wand in de keuken van een andere bovenwoning (van [verzoeker] , A5) verzadigd en dat zal, volgens het meetverslag, doorlekken naar de begane grond. Bovendien heeft een lekkend toilet in die bovenwoning vochtschade en ernstige lekkages veroorzaakt. Omdat [verweerders] bang zijn dat de constructie van het gebouw is aangetast door de lekkages, is het volgens hen onzeker of de constructie van het gebouw stevig genoeg is om daarop een dakopbouw te plaatsen. Ter onderbouwing daarvan hebben [verweerders] een artikel overgelegd dat is gepubliceerd op de website van een onderneming genaamd FN Lekdetectie. In het artikel wordt beschreven dat waterlekkage onder meer funderingen kan aantasten en dat waterlekkage de draagkracht van een gebouw kan verminderen.
Daartegenover staat dat [verzoeker] constructieberekeningen heeft overgelegd, waarin onder meer wordt vastgesteld dat de fundering voldoet.
Het hof neemt in aanmerking dat deze constructieberekeningen in 2020 zijn uitgevoerd, zodat op dit moment onduidelijk is of de lekkages van de afgelopen jaren de constructie van het gebouw hebben aangetast. Het staat op dit moment daarom niet vast dat de fundering en de andere onderdelen van de constructie van het gebouw (nog steeds) geschikt zijn voor het aanbrengen van de dakopbouw.
3.4.
Gelet op het gebrekkige onderhoud in de appartementen van [verzoeker] hebben [verweerders] er daarnaast geen vertrouwen in dat de ingrijpende werkzaamheden die nodig zijn voor het plaatsen van de dakopbouw zorgvuldig worden verricht. Naar het oordeel van het hof zijn die zorgen van [verweerders] niet onbegrijpelijk. [verzoeker] is in het verleden weinig zorgvuldig omgegaan met het onderhoud van (een aantal van) zijn appartementen, zo volgt uit de door partijen overgelegde correspondentie en uit het verslag van AB Lekdetectie. Volgens het verslag verkeert een bovenwoning (van [verzoeker] , A5) in zeer slechte staat. Aan het verslag zijn foto’s toegevoegd waarop ernstige vochtproblemen in de twee bovenwoningen (van [verzoeker] , A5 en A6) te zien zijn. En hoewel de vochtproblemen deels het gevolg zijn van de slechte staat van het gemeenschappelijke dak en/of loszittende loonslabben op het balkon van A6, geldt dat niet voor alle vochtproblemen (zoals blijkt uit het verslag van AB Lekdetectie). Deels worden die veroorzaakt door achterstallig onderhoud van de privéruimte in het appartement A6 van [verzoeker] (loszittend kitwerk tussen de douchewanden en de douchevloer en vocht bij een douchemengkraan die aan vervanging toe is). Ook is sprake van een loszittend toilet in een ander appartement van [verzoeker] dat eveneens voor lekkages zorgt. Overigens is het voor het hof onvoldoende duidelijk geworden of het herstel van de lekkages alleen voor rekening van [verzoeker] komt, dan wel dat de VvE de kosten daarvan (deels) moet dragen. Artikel 2 van Pro het reglement van splitsing, dat op grond van de splitsingsakte van toepassing is, bepaalt immers dat tot gemeenschappelijke gedeelten onder meer worden gerekend de technische installaties met de daarbij behorende leidingen. Als de lekkage die wordt veroorzaakt door de gebreken bij het toilet worden veroorzaakt door gebreken in die leidingen, dan komt het herstel daarvan wellicht voor rekening van de VvE. Dat geldt echter in ieder geval niet voor het loszittend kit en de douchemengkraan in A6, die tot de privézaken van [verzoeker] behoren. De stelling van [verzoeker] dat de lekkages uitsluitend het gevolg zijn van gebreken aan gemeenschappelijke zaken is dan ook onjuist. Uit de correspondentie blijkt dat de lekkages die worden veroorzaakt door gebreken in het appartement van [verzoeker] , ondanks verschillende verzoeken van [verweerders] , niet structureel worden verholpen.
3.5.
[verzoeker] betoogt nog dat renovatiewerkzaamheden in zijn appartementen geen effect zouden hebben als niet eerst het (gemeenschappelijke) lekkende dak hersteld zou worden, terwijl hij daarvoor afhankelijk is van [verweerders] [verzoeker] heeft inmiddels een appartement gerenoveerd en heeft daarvan foto’s overgelegd. Dat [verzoeker] inmiddels is overgegaan tot de renovatie van een appartement, maakt niet dat het wantrouwen van [verweerders] in de uitvoering van een ingrijpende verbouwing die nodig is voor de dakopbouw door [verzoeker] onterecht is. Gelet op het langdurig slechte onderhoud door [verzoeker] van (een aantal van) zijn appartementen kan van [verweerders] , als mede-eigenaren van het gebouw, niet worden verwacht dat zij aan [verzoeker] een ingrijpende verbouwing overlaten terwijl onzeker is of de lekkageklachten daardoor volledig zullen verdwijnen. Bovendien had van [verzoeker] , als mede-eigenaar van het gebouw, mogen worden verwacht dat hij veel eerder tot herstel was overgegaan van de privézaken in zijn eigen appartement die lekkages veroorzaakt hebben, ter voorkoming van schade aan de appartementen van [verweerders] en/of aan gemeenschappelijke delen van het gebouw.
3.6.
Volgens [verweerders] wordt het architectonisch uiterlijk aangetast door de dakopbouw en zal de dakopbouw licht uit de tuin wegnemen. [verzoeker] betwist dat het architectonisch uiterlijk wijzigt, omdat de dakopbouw in lijn zal zijn met de huidige uitstraling van het pand. Daarnaast staat volgens [verzoeker] het uitgangspunt van [verweerders] dat de dakopbouw licht uit de tuin zal wegnemen haaks op een door [verzoeker] uitgevoerde zonnestudie. Daarover oordeelt het hof als volgt. [verzoeker] heeft deze zonnestudie niet overgelegd. Hoewel hij heeft aangeboden de zonnestudie alsnog in te brengen, had het op zijn weg gelegen dat daadwerkelijk te doen ter onderbouwing van zijn standpunt. Het uitgangspunt dat de dakopbouw geen licht wegneemt uit de tuin behorende bij een appartement van [verweerders] heeft [verzoeker] daarom onvoldoende onderbouwd zodat het hof daaraan voorbijgaat. Ten aanzien van de esthetische gevolgen van de door [verzoeker] gewenste verbouwing hebben [verweerders] op de zitting bij het hof verklaard dat zij vinden dat de dakopbouw afbreuk doet aan het uiterlijk van het gebouw. Het gedeelte van het huizenblok met daarin de appartementen van [verweerders] en [verzoeker] zou bij uitvoering van de plannen daardoor als enige gedeelte in het blok een extra woonlaag krijgen. Daar brengt [verzoeker] tegenin dat de Commissie Welstand en Monumenten heeft geoordeeld dat de vergunningsaanvraag voor de dakopbouw voldoet aan het welstandsbeleid, zo blijkt uit de door de gemeente verleende vergunning voor de dakopbouw. De visie van de Commissie Welstand en Monumenten is op dit punt echter niet relevant, nu (de leden van) de VvE mogen beslissen of zij al of niet gebruik maken van de mogelijkheden die de overheid biedt. Ook de wijziging van het uiterlijk van het gebouw en de zorgen van [verweerders] over het licht in de tuin van een van hun appartementen, leveren naar het oordeel van het hof voor [verweerders] daarom redelijke gronden op om hun medewerking aan de wijziging van de splitsingsakte te weigeren.
3.7.
[verzoeker] heeft nog aangeboden om, als [verweerders] hun medewerking verlenen aan de dakopbouw, de kosten voor de vervanging van het gemeenschappelijke dak volledig voor zijn rekening te nemen, zodat [verweerders] die kosten bespaard blijven. Het eventuele financiële voordeel dat [verweerders] daarbij hebben is echter niet doorslaggevend bij de beoordeling van de vraag of [verweerders] redelijke gronden hebben voor weigering van hun medewerking. Dat voordeel neemt die redenen immers niet weg, omdat dit aanbod de genoemde bouwkundige bezwaren van [verweerders] niet wegneemt terwijl onduidelijk is of het nieuwe gemeenschappelijke dak lekkages in de toekomst voorkomt.
3.8.
Het hof oordeelt dat, gelet op het voorgaande, de door [verzoeker] verzochte vervangende machtiging voor de bij het realiseren van de voor de dakopbouw noodzakelijke werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen en zaken eveneens terecht door de kantonrechter is afgewezen.
De “reanimatie” van de VvE
3.9.
De VvE van het gebouw is niet actief. Op de mondelinge behandeling bij het hof hebben partijen afgesproken de VvE te “reanimeren”, waarbij een onafhankelijk bestuurder wordt benoemd. Het hof gaat ervan uit dat langs die door de wet voorziene weg overleg en besluitvorming door de appartementseigenaars zal plaatsvinden, zo nodig ook over de voorgenomen dakopbouw.
De conclusie
3.10.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [verzoeker] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [verzoeker] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [1]
3.11.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 7 februari 2024;
4.2.
veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de volgende proceskosten van [verweerders] :
€ 349,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [verweerders] (2 procespunten x appeltarief II)
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.4.
verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. A.J.J. van Rijen, H.E. de Boer en M.H.F. van Vugt, en is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.