Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.337.109/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden 10185067
arrest van 7 januari 2025
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiser,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. J.J. Achterveld te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats2]
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. A. Woertman te Wilhelminaoord, voordien mr. A.J. Brink te Heerenveen, die zich op de rol van 12 december 2024 heeft onttrokken.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Na het arrest van 16 juli 2024 heeft op 21 november 2024 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagdopnieuw arrest te wijzen. Op 17 december 2024 heeft het hof van [geïntimeerde] opmerkingen over het proces-verbaal ontvangen. De daarin vermelde aanvullingen zijn correct, maar niet relevant voor de beslissing in deze zaak.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellant] heeft in 2008 een woning verkregen van [geïntimeerde] , die hij in 2015 heeft verkocht en geleverd aan derden. Deze kopers hebben de woning in 2018 verkocht en geleverd aan de huidige eigenaar. De huidige eigenaar heeft drie jaar na de levering last gekregen van lekkage in de woning, waarop hij een deskundige heeft ingeschakeld. De deskundige heeft gerapporteerd dat de lekkage wordt veroorzaakt door een constructiefout in de door [geïntimeerde] in 2002 (zelf) gebouwde serre. De huidige eigenaar heeft zijn verkopers gedagvaard (de hoofdzaak). Zij hebben hun verkoper ( [appellant] ) gedagvaard (de zaak in vrijwaring). [appellant] heeft in deze zaak zijn verkoper ( [geïntimeerde] ) gedagvaard (de zaak in ondervrijwaring).
2.2
In de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak heeft de kantonrechter de verkoper(s), en dus ook [appellant] , veroordeeld tot betaling van € 25.000,- aan schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.
2.3
In ondervrijwaring heeft [appellant] bij de kantonrechter gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen om hem de schadevergoeding te betalen waartoe hij jegens zijn kopers is veroordeeld.
2.4
De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, omdat [appellant] niet heeft voldaan aan de klachtplicht. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
[appellant] is met vier klachten (grieven) opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] te laat heeft geklaagd door [geïntimeerde] pas in 2022 op de hoogte te brengen van het gebrek, terwijl hij 2011/2012 voor het eerst lekkage heeft ontdekt in de woonkamer. Het hof zal hierna oordelen dat het beroep van [geïntimeerde] op schending van de klachtplicht in de zin van artikel 7:23 BW Pro slaagt. Het hof zal uitleggen waarom. Daarvoor zijn allereerst de volgende feiten van belang.
De feiten
3.2
Van oktober 1995 tot maart 2008 was [geïntimeerde] eigenaar van de woning aan het [adres] in [plaats1] (hierna: de woning); eerst samen met zijn toenmalige echtgenote en vanaf november 2005 alleen.
3.3
In 2002 heeft [geïntimeerde] (zelf, met een vergunning) een serre aan de woning gebouwd. Bij de aansluiting van de serre op het woonhuis bevond zich een stalen draagbalk die de constructie van de serre draagt. In het plafond onder die aansluiting was een koof aangebracht.
3.4
In maart 2008 heeft [geïntimeerde] de woning verkocht en geleverd aan [appellant] .
3.5
In 2011 heeft [appellant] op momenten last gehad van lekkage in de woonkamer vanuit de aanhechting van de serre op de woning. Soms druppelde water de woonkamer in. Op enig moment heeft [appellant] de koof van binnenuit verwijderd. Hij heeft gezien dat water langs de stalen balk kwam en dat de gevel slecht was. [appellant] heeft de buitengevel boven de serre laten voegen en impregneren. Ook heeft [appellant] dakgoten (buiten) vervangen. In de woning heeft [appellant] onder de stalen balk een goot geplaatst die het water zo nodig kon opvangen. [appellant] heeft de koof een jaar lang opengehouden om te kunnen controleren of er nog steeds lekkage was.
3.6
[appellant] heeft de woning in juni 2015 verkocht en geleverd aan [naam1] en [naam2] . Zij hebben de woning in april 2018 verkocht en geleverd aan de huidige eigenaar [naam3] .
3.7
In het voorjaar van 2021 heeft [naam3] lekkage ontdekt op de plek waar de serre aan de woonkamer grenst. Omdat de lekkage die lente vaker terugkwam, heeft [naam3] onderzoek gedaan en de koof in het plafond verwijderd. [naam3] heeft toen een ernstig verroeste draagbalk gezien, scheuren in de buitenmuur en twee dakgoten aan de binnenzijde van de koof. De dakgoten hadden een capaciteit van 7 liter en waren nergens op aangesloten. Ook constateerde hij dat de stalen draagbalk volledig was verroest.
3.8
[naam3] heeft in mei 2021 aan [naam1] en [naam2] melding gedaan van deze problemen en hen in juli 2021 in gebreke gesteld wegens een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.
3.9
[naam1] en [naam2] hebben op 13 augustus 2021 [appellant] aansprakelijk gesteld voor schade, mocht blijken dat de woning een gebrek heeft.
3.1
In september 2021 heeft [naam4] van Bouwkundig Technisch [naam5] V.O.F. de bouwkundige staat van de serre opgenomen. [naam4] heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport. De samenvatting van het rapport luidt:
1.Wat is de oorzaak van de lekkage?
De oorzaak is divers, de aansluiting van het glas, de koudebrug, het lood en het kitwerk. Kortom de gehele constructie die is aangebracht vormt de oorzaak en het probleem van de lekkage.
2.
Hoe lang is er al sprake van een lekkage, en aangetaste dragende constructie?
Hoe lang is er al sprake van een lekkage, en aangetaste dragende constructie?
De lekkage is al ontstaan op het moment van het bouwen van de serre/aanbouw, de reden hiervoor is het ontbreken van een voorziening om een koudebrug te voorkomen, deze voorziening voorkomt aantastingen in een dragende constructie. De verdere lekkages die al langere tijd aanwezig zijn in de constructie (lood, beglazing en kitwerk) is te controleren aan de hand van de data op de materialen
en de aantastingen rondom de aanwezige constructies. Op dat moment na de productiedatum (d.d. 30-05-13, zie foto 26, materiaal kan lange tijd in voorraad zijn) heeft men deze constructie aangebracht en het geheel proberen weg te werken, de oorzaak is al duidelijk voor deze tijd aanwezig, ik schat in dat het vlak na het plaatsen van de erker al is gaan lekken. Als je op dat moment hulp inroept om deze lekkage te verhelpen dat kan dat met een normale bouwkennis en ervaring op een goede manier worden opgelost. Uiteraard zijn er wel de nodige kosten van herstel noodzakelijk.
3.
Is deze oorzaak aan te merken als een bouwkundig gebrek?
Is deze oorzaak aan te merken als een bouwkundig gebrek?
Deze lekkage is duidelijk een bouwkundig gebrek zoals wij dat noemen, verkeerde constructies, isolaties en waterdichting zijn hier een duidelijk voorbeeld van.
4.
Wat is de gevolgschade van de lekkage?
Wat is de gevolgschade van de lekkage?
De gevolgschade is duidelijk zichtbaar nu, lekkages en een constructie die daardoor niet meer voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk, de afgelopen jaren heeft het continu gelekt en gekankerd in de aanwezige constructie. Als je dit door laat gaan zal een deel van de constructie tenietgaan.
5.
Is de huidige constructie veilig?
Is de huidige constructie veilig?
De stalen balk in de constructie is zeer ernstig aangetast door de lekkage. De balk heeft nog ongeveer 40-50% van zijn draagkracht, dit betreft duidelijk een veiligheidsrisico. Omdat de constructieve sterkte afneemt is deze constructie per definitie niet veilig. De stalen balk moet vervangen worden. Deze lekkage heeft zoveel schade veroorzaakt dat vanaf de afwerkingen dak en muurconstructie in zijn geheel herbouwd moet worden. (...)
7.
Wat zijn de geschatte herstelkosten?
Wat zijn de geschatte herstelkosten?
De geschatte herstelkosten zullen tussen de € 24.000,00/ € 27.000,00 exclusief 21% BTW, € 29.040,00/€ 32.670,00 bedrag inclusief 21% BTW liggen om het geheel op een constructieve en verantwoordelijke manier te kunnen af verken en het geheel voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk. (...)"
3.11
Op 19 november 2021 is [appellant] bekend geworden met het rapport van [naam4] .
3.12
Op 5 juli 2022 hebben [naam1] en [naam2] [appellant] in rechte betrokken.
3.13
Op 9 augustus 2022 heeft (de advocaat van) [appellant] [geïntimeerde] in kennis gesteld van het rapport van [naam4] .
3.14
De kantonrechter heeft bij vonnis van 17 oktober 2023 de (in verband met de bevoegdheidsgrens van de kantonrechter) tot € 25.000 beperkte vordering in de hoofdzaak toegewezen evenals de vordering in de vrijwaring. Tegen die vonnissen is geen hoger beroep ingesteld.
De klachtplicht: de maatstaf
3.15
Uit het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW Pro volgt dat een koper binnen bekwame tijd nadat hij de non-conformiteit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, de verkoper daarvan in kennis moet stellen (klachtplicht). Deze klachtplicht strekt ertoe de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten.
3.16
De vraag of de koper binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. De koper dient, ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst beantwoordt:
het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten;
binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper.
Het onder a) bedoelde onderzoek dient, gelet op de door artikel 7:23 lid 1 BW Pro beschermde belangen van de verkoper, door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dat verband kunnen onder meer van belang zijn de aard en de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper.
De lengte van de onder b) bedoelde termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
3.17
Uit het voorgaande volgt niet dat de koper elk door hem ontdekt gebrek aan de verkoper moet melden. Het is aan de koper om te bepalen of hij zich tegenover de verkoper op een gebrek wil beroepen. Dit laat evenwel onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van grotere omvang of van andere aard is dan hij aanvankelijk dacht, of indien hij een (volgens hem) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat hij na zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan of laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem kon worden verwacht. Het is aan de verkoper om zich daarop te beroepen. [1]
3.18
Het ligt op de weg van [appellant] te stellen en, bij voldoende betwisting, te bewijzen dat en wanneer hij heeft geklaagd. Het is vervolgens aan [geïntimeerde] om te stellen en, bij voldoende betwisting, te bewijzen dat daarmee niet tijdig is geklaagd. [2]
[appellant] heeft geklaagd op 9 augustus 2022
3.19
[appellant] heeft [geïntimeerde] op 9 augustus 2022 in kennis gesteld van het rapport van [naam4] . Dit mag worden opgevat als een klacht in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro.
Het relevante gebrek
3.2
Om te kunnen beoordelen of [appellant] tijdig heeft geklaagd, moet eerst worden vastgesteld op welk punt de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet. Het gebrek waarover [naam3] bij [naam1] en [naam2] heeft geklaagd, en waarover [naam1] en [naam2] vervolgens bij [appellant] hebben geklaagd, betreft constructiefouten in de door [geïntimeerde] in 2002 zelf aangebouwde serre. Volgens de door [naam3] ingeschakelde deskundige [naam4] vormt de gehele constructie de oorzaak van de lekkage. [naam4] heeft gerapporteerd dat de lekkage is ontstaan op het moment van het bouwen van de serre.
De aanvang van de klachttermijn
3.21
De kantonrechter heeft het moment waarop [appellant] de lekkage in 2011/2012 ontdekte, aangemerkt als aanvang van de klachttermijn. [appellant] is het daar niet mee eens. Als de bezwaren van [appellant] tegen het oordeel van de kantonrechter terecht zijn, betekent dat nog niet dat het door [geïntimeerde] gedane beroep op schending van de klachtplicht faalt. In dat geval moet het hof nog beoordelen of [appellant] zijn klachtplicht heeft geschonden nadat hij kennisnam van het rapport van [naam4] . [geïntimeerde] heeft dat in de procedure bij de kantonrechter ook aangevoerd, maar de kantonrechter heeft die stelling van hem niet besproken. Het hof ziet reden om deze stelling eerst te bespreken.
3.22
[geïntimeerde] voert aan dat [appellant] niet tijdig heeft geklaagd, omdat het rapport van [naam4] van september 2021 dateert.
3.23
Het hof stelt vast dat [appellant] op 19 november 2021 bekend is geworden met het rapport van [naam4] , nadat [naam1] en [naam2] hem op 13 augustus 2021 aansprakelijk hadden gesteld en dat [appellant] [geïntimeerde] op 9 augustus 2022 in kennis heeft gesteld van dat rapport. Dit betekent dat sprake is van een tijdsverloop van circa negen maanden tussen het ontdekken van het relevante gebrek door de koper ( [appellant] ) en het melden van de klacht bij de verkoper ( [geïntimeerde] ) Dat tijdsverloop acht het hof zodanig lang, dat sprake is van een te late klacht. Het hof betrekt daarbij de volgende feiten en omstandigheden.
3.24
[appellant] heeft aangevoerd dat hij na ontvangst van het rapport van [naam4] contact heeft opgenomen met zijn rechtsbijstandsverzekeraar, en dat die hem vertelde dat hij pas recht had op bijstand door een advocaat als hij in rechte werd betrokken. Dat argument overtuigt niet. Het was voor [appellant] immers hoe dan ook een kleine moeite om het rapport van [naam4] naar [geïntimeerde] door te sturen. Toen [appellant] het rapport van [naam4] op 19 november 2021 kreeg, was voor hem duidelijk dat het om een serieuze zaak ging. Dit, gelet op de inhoud van het rapport en omdat [naam1] en [naam2] hem op 13 augustus 2021 al door middel van een brief van een advocaat aansprakelijk hadden gesteld. Hij moest er dan ook rekening mee houden dat zij het er niet bij zouden laten zitten. Uit het rapport van [naam4] bleek bovendien dat het ging om een acuut gebrek dat snel moest worden hersteld. Volgens [naam4] was immers sprake van een veiligheidsrisico. Het hof stelt vast dat het rapport van [naam4] (gelet op wat daarin wordt gezegd over de oorzaken voor de lekkage) genuanceerder lijkt dan zijn conclusie dat de lekkage is ontstaan op het moment van het bouwen van de serre/aanbouw. Ook daarom had [geïntimeerde] er belang bij om dat rapport van [naam4] te krijgen.
3.25
Het hof komt tot de slotsom dat [appellant] niet heeft voldaan aan de klachtplicht van artikel 7:23 BW Pro. Het beroep van [geïntimeerde] op schending van de klachtplicht slaagt alsnog. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
De conclusie
3.26
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [3]
3.27
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis tussen partijen gewezen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden van 17 oktober 2023;
4.2
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 798,- aan griffierecht
€ 3.142,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III)
4.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J.H. Kuiper en M.W. Zandbergen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2025.