ECLI:NL:GHARL:2025:3380

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

zaaknummer gerechtshof: 200.338.256

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn: 10471197)

arrest van 3 juni 2025

in de zaak van

1.[appellant]

2. [appellante]

die beiden wonen in [woonplaats1]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie

hierna: [appellant] c.s.

advocaat: mr. J.B.M. Swart

tegen

Drieklomp Makelaardij O/G B.V.

die is gevestigd in Voorthuizen

en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie

hierna: Drieklomp

advocaat: mr. D. Pranjic

1.Het verloop van de procedure

Bij arrest van 28 januari 2025 heeft het hof een mondelinge behandeling bepaald. Naar aanleiding van dat arrest heeft op 18 maart 2025 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vervolgens heeft het hof opnieuw arrest bepaald.

2.Kern van de zaak

2.1.

Drieklomp is makelaar in onroerende zaken. [appellant] c.s. heeft Drieklomp opdracht verleend te bemiddelen bij de verkoop van zijn woning. Na beëindiging van de opdracht door [appellant] c.s. is de woning verkocht. In deze zaak gaat het om de vraag of Drieklomp recht heeft op betaling van courtage wegens deze verkoop.

2.2.

Drieklomp heeft bij de kantonrechter in conventie gevorderd [appellant] c.s. te veroordelen tot betaling van € 24.726,07. Het gevorderde bedrag ziet op een courtage van 1,75% over de koopsom van de woning, wettelijke rente vanaf 9 december 2022 tot aan de dag van dagvaarding en buitengerechtelijke incassokosten. In reconventie heeft [appellant] c.s. gevorderd dat de kantonrechter Drieklomp zal veroordelen tot betaling van € 575, ter zake door hem betaalde ‘opstartkosten’, met wettelijke rente.

2.3.

De kantonrechter heeft [appellant] c.s. in conventie veroordeeld tot betaling van € 22.872,41 en de proceskosten. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. Het toegewezen bedrag bestaat uit courtage (€ 22.575) en wettelijke handelsrente daarover (€ 297,41). In reconventie zijn de vorderingen van [appellant] c.s. afgewezen, met veroordeling van [appellant] c.s. in de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van Drieklomp alsnog worden afgewezen. Het hoger beroep heeft geen betrekking op de afgewezen vordering in reconventie ter zake de ‘opstartkosten’.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal oordelen dat het hoger beroep terecht wordt voorgesteld waar het de hoogte van het door de kantonrechter toegewezen bedrag betreft en zal het door [appellant] c.s. aan Drieklomp te betalen redelijk loon vaststellen op € 17.500. Hieronder legt het hof uit hoe het tot dit oordeel komt.

Waarvan het hof uitgaat

3.2.

Het hof gaat uit van de feiten zoals vastgesteld in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.10 van het vonnis van de kantonrechter, nu [appellant] c.s. daartegen geen bezwaren (grieven) heeft geformuleerd. In het voorjaar van 2021 heeft [appellant] c.s. een aantal vragen aan Drieklomp gesteld over een mogelijke bemiddelingsopdracht voor de verkoop van zijn woning. Op de vraag naar de hoogte van de courtage heeft Drieklomp (bij e-mail van 16 mei 2021) geantwoord dat deze bij stille verkoop 1,35% van de verkoopprijs bedraagt en bij actieve verkoop 1,75 %. Op de vraag wat de kosten van [appellant] c.s. zouden zijn als de woning niet zou worden verkocht heeft Drieklomp geantwoord: ‘
Geen! no cure no pay!’. [appellant] c.s. heeft de opdracht aan Drieklomp verleend. Op 29 juni en 13 juli 2022 is de woning onder begeleiding van Drieklomp bezichtigd door [naam1] en [naam2] (hierna: [naam1] c.s.). Bij de tweede bezichtiging was [appellant] c.s. aanwezig. Op 29 september 2022 heeft [appellant] c.s. de bemiddelingsovereenkomst beëindigd. Op 28 oktober 2022 heeft [appellant] c.s. de woning aan [naam1] c.s. verkocht voor € 1.290.000. Nadat hij daarvan kennis had genomen, heeft Drieklomp telefonisch aan [appellant] c.s. laten weten voornemens te zijn alsnog een courtage in rekening te brengen. Bij factuur van 14 maart 2023 heeft Drieklomp een bedrag van € 22.575 (1,75% van de koopsom, incl. btw) aan [appellant] c.s. in rekening gebracht. [appellant] heeft de factuur onbetaald gelaten.

Wettelijk kader

3.3.

Tussen [appellant] c.s. als opdrachtnemer en Drieklomp als opdrachtgever was sprake van een bemiddelingsovereenkomst. Een bemiddelingsovereenkomst is een overeenkomst van opdracht waarbij de opdrachtnemer zich tegenover de opdrachtgever verbindt tegen betaling van loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een overeenkomst tussen de opdrachtgever en een derde (art. 7:425 BW). De tussenpersoon heeft recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde is tot stand gekomen (art. 7:426 lid 1 BW). Dit sluit aan bij wat gewoonlijk de bedoeling van partijen zal zijn. Het recht op loon vervalt niet door opzegging van de bemiddelingsovereenkomst. De wet bepaalt of de bemiddelingsovereenkomst kan worden opgezegd en welke gevolgen dat heeft. Als de opdrachtgever particulier is, zoals in dit geval, kan hij de bemiddelingsovereenkomst te allen tijde opzeggen, zonder een schadevergoeding verschuldigd te worden (art. 7:408 lid 1 en 3 BW in samenhang met art. 7:413 lid 1 en 2 BW). De regeling inzake het ‘redelijk loon’ komt dan in de plaats van een schadevergoeding. Als de bemiddelingsovereenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van het slagen van de bemiddeling, heeft de opdrachtnemer recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Bij de bepaling daarvan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft, en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd (art. 7:411 lid 1 BW). De opdrachtnemer heeft in dat geval slechts recht op het volle loon, als het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever is toe te rekenen en de betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Op het bedrag van het loon worden de besparingen die voor de opdrachtnemer uit de voortijdige beëindiging voortvloeien in mindering gebracht (art. 7:411 lid 2 BW). Aangenomen kan worden dat de wetgever met art. 7:426 lid 1 BW (de tussenpersoon verkrijgt recht op loon zodra zijn bemiddeling slaagt) niet heeft willen afwijken van de hoofdregel van art. 7:411 BW voor het geval van voortijdige beëindiging van de opdracht.^[1]Tot slot is nog vermeldenswaard dat partijen in beginsel afspraken kunnen maken waarmee zij van deze wettelijke regeling afwijken.

Wat partijen zijn overeengekomen

3.4.

Om te beoordelen welke afspraken door partijen zijn gemaakt, moet de bemiddelingsovereenkomst worden uitgelegd. Deze uitleg moet niet plaatsvinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst, ook al is de tekst van het contract wel van groot belang. Het komt namelijk aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.

3.5.

Partijen zijn het erover eens dat een bemiddeling op basis van ‘no cure, no pay’ is overeengekomen en dat dit inhoudt dat [appellant] c.s. geen courtage verschuldigd zou zijn als de woning niet zou worden verkocht. Zij verschillen van inzicht over de vraag wat deze afspraak betekent als de bemiddeling ná het beëindigen van de overeenkomst tot verkoop van de woning leidt.

3.6.

[appellant] c.s. stelt dat hij met zijn vragen aan Drieklomp naar helderheid over de afspraken zocht. [appellant] c.s. is niet bekend met de makelaarswereld. Volgens [appellant] c.s. is er niets besproken over de omstandigheid waarin de woning na beëindiging van de overeenkomst zou worden verkocht. [appellant] c.s. betwist de opdrachtbevestiging van 21 juni 2021 te hebben ontvangen waarin staat dat
‘tevens courtage is verschuldigd indien de overeenkomst na de looptijd van de opdracht tot stand komt als gevolg van de door de makelaar verleende diensten tijdens de looptijd van de opdracht (zie tevens de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij NVM-september 2018).’Enkel de daaraan voorafgaande e-mails maken deel uit van de tussen partijen gemaakte afspraken. Het uitgangspunt dat een makelaar ook recht heeft op loon als de woning door zijn bemiddeling wordt verkocht na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst was [appellant] c.s. onbekend. Het was aan Drieklomp als professionele partij daarop te wijzen. [appellant] c.s. stelt dat hij gelet op deze omstandigheden op basis van het antwoord van Drieklomp op de vraag wat de kosten zouden zijn als het huis niet zou worden verkocht (
‘Geen! No cure no pay!’) redelijkerwijs mocht verwachten dat er geen kosten verschuldigd zouden zijn als de woning niet zou worden verkocht
gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst.Tot zover, samengevat, het standpunt van [appellant] c.s.

3.7.

Volgens Drieklomp volgt al uit de wet en vaste rechtspraak dat in een geval als hier aan de orde in beginsel recht op loon (en mogelijk zelfs het volle loon) bestaat en hebben partijen niet willen afwijken van de wettelijke uitgangspunten. Dat volgt ook uit de inhoud van de opdrachtbevestiging van 21 juni 2021 en de algemene voorwaarden.

3.8.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat in het midden kan blijven of [appellant] c.s. de opdrachtbevestiging van 21 juni 2021 heeft ontvangen en of de inhoud daarvan onderdeel uitmaakte van de bemiddelingsovereenkomst, zoals Drieklomp stelt en [appellant] c.s. betwist. De door Drieklomp gestelde uitgangspunten voor de bemiddelingsovereenkomst volgen reeds uit de wet. Voor het van toepassing zijn van die uitgangspunten zijn geen nadere afspraken van partijen nodig. Art. 7:426 lid 1 BW brengt al mee dat de verschuldigdheid van het loon afhankelijk is van het tot stand komen van de bemiddelde overeenkomst. Art. 7:411 lid 1 BW brengt al mee dat de opdrachtnemer in beginsel recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon als de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht. Tot de omstandigheden van het geval die bepalend zijn voor de hoogte van dat redelijk loon, behoort ook de omstandigheid dat na beëindiging van de opdracht een overeenkomst tot stand komt (mede) als gevolg van verleende diensten tijdens de looptijd van de opdracht. Zoals al gezegd gelden deze uitgangspunten alleen niet voor zover partijen daarvan hebben willen en kunnen afwijken. Uit de door [appellant] c.s. genoemde omstandigheden blijkt niet dat partijen dat hebben beoogd. [appellant] c.s. heeft het antwoord van Drieklomp (
‘Geen! No cure no pay!’) ook niet in die zin mogen begrijpen, nu dat antwoord met deze wettelijke uitgangspunten juist in overeenstemming is. Als de stelling van [appellant] c.s. juist is dat niets is besproken over de omstandigheid waarin de woning na beëindiging van de overeenkomst zou worden verkocht, wijst ook dat erop dat partijen niet van het wettelijk kader voor de bemiddelingsovereenkomst hebben willen afwijken. Indien [appellant] c.s. niet voldoende bekend was met wat de wet inhoudt, komt dat voor zijn risico. Zijn leeftijd ( [appellant] is 68 jaar en [appellante] is 66 jaar oud) en onbekendheid met de makelaarswereld geven geen aanleiding daarover anders te oordelen. Het lag op de weg van [appellant] c.s. daarover nadere vragen te stellen. Dat heeft hij niet gedaan. Daarbij komt dat de door [appellant] c.s. gestelde verwachting (dat er geen kosten verschuldigd zouden zijn als de woning niet zou worden verkocht gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst) impliceert dat de opdrachtgever eenvoudig onder de betaling van loon uit zou kunnen komen door kort voor het tekenen van een overeenkomst met een door de opdrachtnemer aangedragen derde de bemiddelingsovereenkomst te beëindigen, zoals Drieklomp terecht aanvoert. Dat heeft [appellant] c.s. niet zo kunnen en mogen begrijpen.

Causaal verband

3.9.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat vaststaat dat de koopovereenkomst tussen [appellant] c.s. en [naam1] c.s. door bemiddeling van Drieklomp tot stand is gekomen.

3.10.

Ook tegen dat oordeel komt [appellant] c.s. in hoger beroep op. Hij stelt dat [naam1] c.s. gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst is afgehaakt als gevolg van de tekortschietende wijze waarop Drieklomp de woning aanbood. [naam1] c.s. had wel interesse in de woning, maar vond de door Drieklomp bepaalde vraagprijs te hoog. Drieklomp heeft niet de moeite genomen hierover overleg te plegen met [appellant] c.s. zodat de vraagprijs wellicht zou kunnen worden verlaagd. Niet gebleken is dat Drieklomp vervolgens nog nadere inspanningen richting [naam1] c.s. heeft verricht die de conclusie kunnen dragen dat de koopovereenkomst als gevolg van de bemiddeling van Drieklomp tot stand is gekomen. Het contact met [naam1] c.s. is uiteindelijk via de zoon van [appellant] c.s. tot stand gekomen, die toevallig een connectie met [naam1] c.s. had op LinkedIn, aldus nog steeds [appellant] c.s.

3.11.

Drieklomp voert aan niet alleen de bezichtigingen te hebben begeleid, maar veel meer werkzaamheden te hebben verricht die positief hebben bijgedragen aan de uiteindelijke verkoop van de woning. Van ‘een tekortschietende wijze’ van aanbieden van de woning is geen sprake geweest. Volgens Drieklomp is ook meermaals aangedrongen op verlaging van de koopprijs, maar was het juist [appellant] c.s. die daarover niet wilde praten. Zij betwist de door [appellant] c.s. beschreven gang van zaken na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst, maar voert aan dat de stellingen van [appellant] c.s. daarover op zichzelf al niet tot een ander oordeel kunnen leiden dan door de kantonrechter gegeven. Het enkele feit dat [appellant] c.s. na de beëindiging geen contact heeft gezocht met [naam1] c.s. is van ondergeschikt belang wanneer dit wordt afgezet tegen de werkzaamheden die Drieklomp heeft verricht.

3.12.

Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter en stelt daarbij voorop dat [appellant] c.s. voordeel van de door Drieklomp verrichte werkzaamheden heeft gehad. Drieklomp heeft (niet uitputtend) in haar memorie van antwoord toegelicht welke werkzaamheden zijn uitgevoerd. Dat zij die werkzaamheden heeft verricht, is door [appellant] c.s. niet weersproken. Dat gaat verder dan de begeleiding van twee bezichtigingen door [naam1] c.s. [appellant] c.s. geeft geen duidelijkheid over het verloop van het contact via zijn zoon met [naam1] c.s. na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst, maar aangenomen moet worden dat de gebleken interesse van [naam1] c.s. vóór de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst de aanleiding voor dat contact is geweest. Uit niets blijkt dat [appellant] c.s. en [naam1] c.s. elkaar ook zonder de inspanningen van Drieklomp zouden hebben gevonden. [appellant] c.s. stelt dat ook niet. Zij zijn door deze inspanningen van Drieklomp bij elkaar gebracht. Gelet daarop en op het beperkte tijdsverloop (vier weken) tussen de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst en de totstandkoming van de koopovereenkomst, staat naar het oordeel van het hof voldoende vast dat de koopovereenkomst mede als gevolg van de bemiddeling van Drieklomp tot stand is gekomen. Indien Drieklomp na de bezichtiging door [naam1] c.s. niet heeft geadviseerd de vraagprijs te verlagen, maakt dit het oordeel van het hof niet anders. Door het ‘strategisch’ opzeggen van de bemiddelingsovereenkomst heeft [appellant] c.s. daarbij zelf belet dat Drieklomp zich nog langer voor de verkoop kon inzetten.

Redelijk loon

3.13.

Drieklomp kan ingevolge art. 7:413 lid 2 BW jegens [appellant] c.s. geen recht op courtage doen gelden voor zover die het ‘naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon’ als in art. 7:411 lid 1 BW bedoeld te boven gaat, dit onverminderd het bepaalde art. 7:411 lid 2 BW over het volle loon. Drieklomp heeft betaling gevorderd van het volledige bedrag van de overeengekomen courtage. De kantonrechter heeft haar vordering ook tot dat bedrag toegewezen.

3.14.

[appellant] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat Drieklomp zich niet als een goed opdrachtnemer (redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar) heeft gedragen. Zij stelt dat de kantonrechter dat verweer ten onrechte heeft gepasseerd. Volgens [appellant] c.s. profileert Drieklomp zich als expert op het gebied van de aan- en verkoop van woningen uit het hoge en luxe segment. Drieklomp had echter geen bijzonder, op de waarde van de woning afgestemd verkoopplan en heeft niet meer gedaan dan gebruikelijk is bij de verkoop van een woning. Drieklomp had [appellant] c.s. moeten adviseren om de prijs te verlagen en een meer proactieve houding moeten aannemen toen er geen tot weinig interesse bleek te zijn voor de woning. Dat heeft zij nagelaten. [appellant] c.s. heeft vaker aangekaart dat hij niet tevreden was met de aanpak van Drieklomp. Omdat Drieklomp tekortschoot in de nakoming is de bemiddelings-overeenkomst beëindigd. Aangezien de beëindiging daarmee aan Drieklomp te wijten is, moet het loon op nihil worden bepaald, aldus steeds [appellant] c.s.

3.15.

Drieklomp bestrijdt dat zij in haar verplichtingen jegens [appellant] c.s. is tekortgeschoten. Het hof ziet dat ook niet in. Met het voorgaande heeft [appellant] c.s. onvoldoende onderbouwd waaruit de tekortkoming van Drieklomp bestaat. Hij maakt niet concreet wat Drieklomp meer of anders had moeten doen dan zij heeft gedaan. Ook maakt [appellant] c.s. niet concreet wanneer en hoe aan Drieklomp kenbaar is gemaakt dat hij niet tevreden was met de werkzaamheden van Drieklomp. Dat dit is geuit, wordt door Drieklomp betwist en is het hof uit de stukken ook niet gebleken. De e-mail waarin [appellant] c.s. te kennen geeft de bemiddelingsovereenkomst te willen beëindigen, geeft daarvan ook geen blijk. Een tekortkoming van Drieklomp wordt daarin niet genoemd. Het enige concrete verwijt dat [appellant] c.s. Drieklomp maakt, is dat niet is geadviseerd de prijs te verlagen. Uit de stukken blijkt daarover echter wat anders. Uit een e-mail van 19 augustus 2021 van [appellant] c.s. aan Drieklomp volgt dat [appellant] c.s. zelf heeft besloten dat de woning voor een hogere prijs dan door Drieklomp geadviseerd in de markt moest worden gezet. Daarnaast heeft Drieklomp in ieder geval op 4 februari 2022 een e-mail aan [appellant] c.s. verzonden waarin aanvullende acties worden voorgesteld (
‘je woning nog een keertje op Funda zetten als nieuw aanbod, we kunnen social media acties doen (gratis), een advertentie plaatsen in het Financieel Dagblad of in de Residence/Quote (kost geld) en op Funda wat speciale marketing activiteiten’) al dan niet te
‘combineren met een prijsverlaging’. Het verwijt ter gelegenheid van de mondelinge behandeling dat de tweede bezichtiging door een assistent-makelaar is gedaan in plaats van een meer ervaren makelaar, is te laat gemaakt en snijdt ook geen hout; het ging [naam1] c.s. om de snelheid en de prijs, niet om de persoon of ervaring van de makelaar.

3.16.

Het is de eigen keuze van [appellant] c.s. geweest de bemiddelingsovereenkomst te beëindigen. Dat betekent dat het einde van de bemiddelingsovereenkomst in de zin van art. 7:411 lid 2 BW aan [appellant] c.s. is toe te rekenen.^[2]Een tekortkoming van Drieklomp is daar niet kenbaar aan ten grondslag gelegd. [appellant] c.s. heeft destijds niet geklaagd over de wijze waarop Drieklomp de opdracht uitvoerde, ook niet bij gelegenheid van de opzegging. Drieklomp heeft daarom recht op betaling van het volle loon als dat gelet op alle omstandigheden redelijk is. Als dat gelet op alle omstandigheden níet redelijk is, heeft Drieklomp recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon.

3.17.

[appellant] c.s. stelt in dat verband onder meer dat de courtage van 1,75% in dit prijssegment relatief hoog is en ook hoger dan de gemiddelde makelaarscourtage in de regio waar de woning is gelegen. Dat is naar het oordeel van het hof geen reden om betaling van het volle loon onredelijk te achten. [appellant] c.s. is dit percentage zelf overeengekomen. Als hij dat percentage te hoog vond, had hij daarover voorafgaand aan het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst discussie moeten voeren. Ook waar [appellant] c.s. stelt dat een vergoeding moet worden afgestemd op de daadwerkelijke tijdsbesteding door Drieklomp, gaat hij voorbij aan de contractuele uitgangspunten (courtage gerelateerd aan de koopsom en niet aan tijdsbesteding) waarmee hij zelf heeft ingestemd.

3.18.

[appellant] c.s. stelt verder dat het onredelijk is om het volle loon toe te kennen, omdat Drieklomp niet alle werkzaamheden heeft verricht voor de verkoop van de woning. Dat raakt aan de vraag of voor Drieklomp besparingen uit de voortijdige beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst voortvloeien die op het loon in mindering moeten worden gebracht. Partijen hebben het debat niet in die sleutel gevoerd. Er is ook geen inzage gegeven in de omvang van de besparingen voor Drieklomp. Drieklomp bestrijdt echter niet dat zij niet alle gebruikelijke werkzaamheden heeft verricht. Om die reden acht het hof het hier niet redelijk het volle loon toe te kennen en heeft Drieklomp recht op een naar redelijkheid toe te kennen deel van het loon.

3.19.

Bij de bepaling van het redelijk loon betrekt het hof dat Drieklomp een groot deel van de werkzaamheden al wel heeft verricht. [appellant] c.s. en Drieklomp zoeken als het gaat om de werkzaamheden allebei aansluiting bij de omschrijving van het verkoopproces in 7 stappen door de NVM. Onbestreden is dat Drieklomp de werkzaamheden in de eerste vier genoemde stappen (stap 1: vraagprijs bepalen; stap 2: publiciteitsplan opstellen; stap 3: de woning verkoopklaar maken; stap 4: de bezichtigingen) heeft verricht. Drieklomp heeft in haar memorie van antwoord ook nader uiteengezet wat deze werkzaamheden inhielden. Dat de inzet bij deze stappen minimaal is geweest, zoals [appellant] c.s. stelt, is onvoldoende onderbouwd. [appellant] c.s. miskent daarbij dat hij zelf heeft besloten de woning voor een hogere prijs in de markt te zetten dan door Drieklomp geadviseerd. Uit de opsomming van de verrichte werkzaamheden door Drieklomp volgt verder dat het publiciteitsplan niet beperkt was tot plaatsing van de woning op Funda, zoals [appellant] c.s. stelt. Tussen partijen is niet in geschil dat Drieklomp in het kader van de andere beschreven stappen (stap 5: de onderhandelingen; stap 6: ondertekening van de koopovereenkomst; stap 7: de overdracht) geen werkzaamheden heeft verricht. Dat is een direct gevolg van de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst door [appellant] c.s. Drieklomp heeft toegelicht dat de gebruikelijke werkzaamheden in de beide laatste stappen beperkt van omvang zijn. Dat is door [appellant] c.s. niet bestreden, zodat het hof daarvan ook uit gaat. Hiervoor is al toegelicht dat de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst geen verband hield met een tekortkoming van Drieklomp, maar de eigen keuze van [appellant] c.s. is geweest. Ook is al toegelicht dat de koopovereenkomst tussen [appellant] c.s. en [naam1] c.s. als gevolg van de werkzaamheden van Drieklomp tot stand is gekomen. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, bepaalt het hof het Drieklomp toekomende deel van het loon naar redelijkheid op € 17.500.

Terugbetaling

3.20.

Het toe te wijzen bedrag is lager dan door de kantonrechter toegewezen. Het vonnis van de kantonrechter kan daarom op dat onderdeel niet in stand blijven. [appellant] c.s. heeft in de memorie van grieven en ter gelegenheid van de mondelinge behandeling gesteld dat aan het bestreden vonnis is voldaan. Dat is door Drieklomp niet weersproken. [appellant] c.s. vordert voor dit geval dat Drieklomp zal worden veroordeeld tot terugbetaling van wat door haar op grond van het bestreden vonnis onverschuldigd aan Drieklomp is betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 november 2023 tot aan het moment van terugbetaling. Die vordering zal worden toegewezen voor het meerdere boven € 17.500 plus de over dat bedrag verschuldigde wettelijke rente (art. 6:119 BW) over de periode 9 december 2022 tot 18 april 2023.

Bewijs

3.21.

Door partijen zijn geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe.

Overige beslissingen

3.22.

In eerste aanleg zijn de proceskosten in conventie en reconventie voor rekening van [appellant] c.s. gebracht. Ook als de kantonrechter het in dit arrest bepaalde lagere redelijk loon zou hebben toegewezen, zou [appellant] c.s. in conventie aan te merken zijn geweest als de in het ongelijk gestelde partij. De beslissing in conventie over de proceskosten wordt daarom in stand gelaten. De beslissing in reconventie ligt in dit hoger beroep niet ter beoordeling voor.

De conclusie

3.23.

Het hoger beroep slaagt deels. Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten in hoger beroep moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels gelijk hebben gekregen. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn van 1 november 2023, behalve de beslissing in conventie onder 5.1 die hierbij wordt vernietigd en beslist verder als volgt:

4.2.

veroordeelt [appellant] c.s. om aan Drieklomp te betalen een bedrag van € 17.500, te vermeerderen met de wettelijke rente over de periode van 9 december 2022 tot 18 april 2023;

4.3.

veroordeelt Drieklomp tot terugbetaling van wat [appellant] c.s. op grond van de vernietigde beslissing onder 5.1 onverschuldigd aan Drieklomp heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 november 2023 tot aan het moment van betaling;

4.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, G.R. den Dekker en G.D. Hoekstra, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2025.