Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.345.205
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, 572298
arrest van 16 december 2025
in de zaak van
Kievhorst Real Estate B.V.
die is gevestigd in Ermelo
appellant
die bij de rechtbank optrad als eisende partij
hierna:
Kievhorst
Kievhorst
advocaat: mr. F.W. Aartsen
tegen
1.Trust Vastgoedbeheer B.V.,
die is gevestigd in Utrecht
,
,
voorheen geheten
MVA Vastgoedbeheer B.V., gevestigd in Zeewolde
MVA Vastgoedbeheer B.V., gevestigd in Zeewolde
2. [geïntimeerde2]
die woont in [woonplaats]
geïntimeerden
die bij de rechtbank optraden als gedaagde partijen
hierna gezamenlijk te noemen:
Trust c.s.en afzonderlijk
Trustdan wel
MVArespectievelijk
[geïntimeerde2]
Trust c.s.en afzonderlijk
Trustdan wel
MVArespectievelijk
[geïntimeerde2]
advocaat: mr. H.P. Plas
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Kievhorst heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, (hierna: de rechtbank) op 7 augustus 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaardingen (betekend aan Trust respectievelijk [geïntimeerde2] ) in hoger beroep
- het arrest van 22 oktober 2024 waarbij een enkelvoudige mondelinge behandeling na aanbrengen is bepaald op 29 januari 2025; deze heeft op verzoek van partijen niet plaatsgevonden
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord met producties
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 5 november 2025 is gehouden.
1.2.
Kievhorst heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid bij akte te reageren op de door Trust en [geïntimeerde2] bij memorie van antwoord ingebrachte producties.
1.3.
Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd (opnieuw) arrest te wijzen, waarop het hof een datum voor arrest heeft bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerde2] was (middellijk via MVA Group) bestuurder van MVA. MVA beheerde de vastgoedportefeuille van Kievhorst. Daarnaast was hij tot 22 december 2023 (middellijk, via [naam1] Holding B.V.) bestuurder van Kievhorst. [geïntimeerde2] heeft als middellijk bestuurder van Kievhorst een woning van Kievhorst verhuurd aan een aan hem gelieerde vennootschap ( Harderpark B.V.) die de woning vervolgens heeft onderverhuurd aan de familie [naam2] . Kievhorst verwijt [geïntimeerde2] en MVA dat zij zonder toestemming van Kievhorst hebben gehandeld en stelt hierdoor schade te hebben geleden. De nadere feitelijke achtergrond van dit geschil is als volgt.
2.2.
Kievhorst houdt zich bezig met de aan- en verkoop en de verhuur van vastgoed, alsook met de ontwikkeling van vastgoedprojecten. MVA (nu Trust) houdt zich bezig met het beheer van onroerend goed voor derden.
[geïntimeerde2] was in de voor deze zaak relevante periode (middellijk) meerderheidsaandeelhouder van MVA en tot 1 juli 2023 alleen/zelfstandig bevoegd (middellijk) bestuurder van MVA. [geïntimeerde2] is tevens enig aandeelhouder en alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder
van [naam1] Holding B.V., welke vennootschap alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder is van Alquila Group B.V., enig aandeelhouder en alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder van Harderpark .
[geïntimeerde2] was daarnaast in de periode van 30 december 2022 tot en met 22 december 2023 middellijk, via [naam1] Holding B.V., gezamenlijk bevoegd bestuurder van Kievhorst, naast [naam3] Management B.V., die alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder was.
[naam3] en [naam4] (hierna: [naam3] respectievelijk [naam4] ) zijn statutair bestuurders van Kievits Management B.V.
2.3.
Kievhorst heeft het eigendom van de onroerende zaak aan [adres1]
(de "Woning").
2.4.
MVA verzorgde in opdracht van Kievhorst het beheer van haar vastgoedportefeuille, waarvan de Woning onderdeel uitmaakte. In het kader van het overeengekomen vastgoedbeheer heeft MVA in opdracht van Kievhorst bemiddeld bij de totstandkoming van huurovereenkomsten van het vastgoed in de portefeuille van Kievhorst, het opstellen van huurcontracten, het sleutelbeheer en dergelijke.
2.5.
Het contact tussen Kievhorst en MVA verliep voornamelijk via [geïntimeerde2] . Ook na 1 juli 2023 bleef [geïntimeerde2] voor Kievhorst het aanspreekpunt voor het vastgoedbeheer.
2.6.
Bij brief van 8 januari 2024 heeft [geïntimeerde2] de tussen MVA en Kievhorst gesloten overeenkomst van opdracht met betrekking tot het beheer van de vastgoedportefeuille van Kievhorst opgezegd tegen 31 maart 2024.
2.7.
De familie [naam2] woonde in een huurwoning van Harderpark in [adres2] . Harderpark wilde deze woning verbouwen en is daarom met de familie in overleg getreden over een beëindiging van de huur en ontruiming van de woning. De verbouwing zou, al dan niet door inschakeling van een onderaannemer, worden uitgevoerd door Oakmont Constructions B.V. (hierna: Oakmont), destijds een 100% dochter van Kievhorst.
[geïntimeerde2] , [naam3] en [naam4] – de drie middellijk aandeelhouders en middellijk bestuurders van Kievhorst in 2023 (toen nog genaamd Alquila B.V.) – hebben overleg gevoerd over het aanbieden van een vervangende huurwoning aan de familie [naam2] . [naam3] heeft een woning in [adres3] aangeboden als vervangende huurwoning. Dit appartement is eigendom van een andere vennootschap van [naam3] genaamd Vanneau Vastgoed B.V.
[geïntimeerde2] heeft de familie [naam2] deze optie voorgelegd. De familie [naam2] heeft dit aanbod afgewezen. [geïntimeerde2] heeft dit op 26 april 2023 per e-mail gecommuniceerd met [naam3] en [naam4] .
2.8.
[geïntimeerde2] heeft de familie [naam2] per e-mail op 20 mei 2023 de Woning aangeboden. Deze mail heeft hij in cc gestuurd aan vastgoed@alquila.nl. Dit is het ingeschreven e-mailadres van Kievhorst bij de Kamer van Koophandel.
2.9.
[naam4] appt op 7 augustus 2023 het volgende aan [geïntimeerde2] :
“
Ola!
Ola!
Wanneer gaan die huurders van de
[adres2] ?”
Waarop [geïntimeerde2] antwoordt:
“
Middag!
Middag!
Die zijn er per 01.07 ingegaan, ik had destijds nog een mail verzonden over voorstel huur tussen Alquila en Alquila Group Bv.”
2.10.
[geïntimeerde2] bericht namens Harderpark bij e-mail van 26 september 2023 aan [naam3] en [naam4] (op hun respectievelijke mailadressen eindigend op @vanneau.ch) onder toezending van een concept-huurovereenkomst, voor zover hier relevant, het volgende:
“
Hoi [naam3] en [naam4] ,
Hoi [naam3] en [naam4] ,
Hierbij de concept huurovereenkomst van [adres1] .
Er is met de feitelijke bewoner door Harderpark BV schriftelijk een incentive overeenkomen om te waarborgen dat de bewoner de woning aan [adres1] uiterlijk per 31.12.2023 verlaat zodat dit de aankomende verbouwing van de woning door Alquila BV niet in de weg staat, dit heb ik vermeld in de huurovereenkomst. Er is met de bewoner een "uitlooprisico" overeengekomen in een tweede huurovereenkomst voor de periode na 31.12.2023 maar daar zal vermoedelijk geen gebruik van gemaakt worden vanwege het vervallen van de incentive van EUR 20.000 op dat moment.
De start van de verbouwing van [adres1] is afhankelijk van de omgevingsvergunning die nog goedkeuring behoeft van Burgermeesters en Wethouders en de onherroepelijke termijn van 8 weken die doorlopen moet worden voor eventuele bezwaren van omwonenden. De werkvoorbereidingen en aanbesteding van de bouw kunnen vanaf Q4 2023 gaan plaatsvinden vanuit Kievhorst en de verbouwingswerkzaamheden zouden per Q1 2024 kunnen gaan plaatsvinden naar inschatting.
Bij akkoord zal ik deze aanbieden ter digitale ondertekening vanuit Harderpark BV.
Indien er vragen zijn, hoor ik graag.
Met vriendelijke groet,
[geïntimeerde2]
Vastgoedspecialist”
2.11.
Op 11 november 2023 heeft [naam4] een wijzigingsvoorstel naar [geïntimeerde2] gemaild, inhoudende een incentive van € 20.000,-. Zij mailt:
“
Hoi [geïntimeerde2] ,
Hoi [geïntimeerde2] ,
Zoals besproken tref je hierbij de huurovereenkomst aan inzake [adres1] met onze aanpassingen.
Wil je deze doorvoeren en via docusign aan ons doen toekomen? Alvast bedankt, groet, [naam3] en [naam4]”
Daarbij is in de bijgevoegde huurovereenkomst in het derde punt onder ‘bijzondere afspraken’ het wijzigingsvoorstel inhoudende de incentive van € 20.000 opgenomen.
Harderpark zou dit bedrag aan Kievhorst moeten betalen in het geval dat de familie [naam2] de woning niet per 31 december 2023 heeft verlaten. Harderpark is niet akkoord gegaan met het wijzigingsvoorstel.
2.12.
Harderpark heeft voor de Woning € 1.850,- per maand aan huur betaald aan Kievhorst.
Harderpark ontving voor de Woning € 704,29 per maand van de familie [naam2] .
2.13.
De bewoners hebben de Woning op 1 juli 2024 verlaten.
2.14.
Op 22 december 2023 zijn de onderlinge belangen van [naam3] , [naam4] en
[geïntimeerde2] in Kievhorst en MVA ontvlochten. Onder meer zijn de aandelen die [geïntimeerde2] via [naam1] Holding B.V. in Kievhorst had, verkocht en overgedragen aan Kievhorst Properties B.V. In de akte waarbij de aandelen zijn overgedragen, heeft Kievhorst finale kwijting verleend aan (onder anderen) [naam1] Holding B.V. als gewezen bestuurder van Kievhorst, aan [geïntimeerde2] zelf en aan Harderpark . Van deze finale kwijting is in algemene zin een uitzondering gemaakt voor rechten en verplichtingen uit overeenkomsten omtrent vastgoedbeheer.
2.15.
Kievhorst heeft bij de rechtbank gevorderd 1) te verklaren voor recht dat MVA [thans Trust] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de met Kievhorst gesloten overeenkomst van opdracht, althans onrechtmatig jegens Kievhorst heeft gehandeld;
(2) te verklaren voor recht dat [geïntimeerde2] onrechtmatig jegens Kievhorst heeft gehandeld;
(3) MVA [thans Trust] en [geïntimeerde2] (hoofdelijk) te veroordelen tot vergoeding van de schade die Kievhorst heeft geleden nader te bepalen in een schadestaatprocedure en hen te veroordelen in de kosten van de procedure.
2.16.
De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.
2.17.
Het hof zal beslissen dat het hoger beroep faalt en het bestreden vonnis onder aanvulling van gronden zal worden bekrachtigd. Hierna licht het hof dit oordeel toe.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Kievhorst wist van de huurovereenkomst
3.1.
Kievhorst verwijt [geïntimeerde2] dat hij inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van Kievhorst door de Woning namens Harderpark te verhuren aan de familie [naam2] , terwijl er geen huurovereenkomst tussen Harderpark en Kievhorst was gesloten. Kievhorst verwijt voorts MVA dat zij ondanks het ontbreken van een huurovereenkomst de sleutels aan de familie [naam2] heeft afgegeven.
3.2.
Kievhorst heeft [geïntimeerde2] uitdrukkelijk niet aangesproken in diens hoedanigheid van (indirect) bestuurder van Kievhorst, MVA en/of Harderpark . [naam1] Holding B.V., MVA Group B.V. en Alquila Group B.V. (de directe bestuurders) zijn niet door Kievhorst in rechte betrokken. In plaats daarvan heeft Kievhorst ervoor gekozen [geïntimeerde2] persoonlijk rechtstreeks aan te spreken op grond van artikel 6:162 BW. Kievhorst heeft daarmee echter miskend dat hetgeen zij [geïntimeerde2] verwijt, steeds een handelen of nalaten van [geïntimeerde2] betreft in diens hoedanigheid van middellijk bestuurder van een van genoemde vennootschappen. Dat betekent dat de norm van artikel 6:162 BW in dit geval wordt ingekleurd door de norm die geldt voor het handelen van een bestuurder van een rechtspersoon bij de vervulling van de hem opgedragen taak (artikel 2:9 BW). In de rechtspraak is aangenomen dat aansprakelijkheid wegens schending van die norm slechts bestaat indien de bestuurder van zijn handelen persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. [1]
3.3.
Kievhorst heeft onvoldoende gesteld, noch is anderszins gebleken, dat [geïntimeerde2] persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Integendeel, Trust c.s. hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat [naam3] en [naam4] wel degelijk op de hoogte waren van de (mondelinge) huurovereenkomst tussen Kievhorst en Harderpark en dat daarmee het besluit tot het aangaan van de huurovereenkomst moet worden geacht door [geïntimeerde2] (althans [naam1] Holding B.V.), in gezamenlijkheid met de overige indirect bestuurders van Kievhorst te zijn genomen. Het hof wijst daartoe op de volgende feiten en omstandigheden.
3.4.
Kievhorst had belang bij de verhuizing van de familie [naam2] omdat haar dochtermaatschappij Oakmont in opdracht van Harderpark de verbouwing van hun huurwoning aan [adres2] zou (doen) uitvoeren. Dat daarbij een onderaannemer zou worden ingeschakeld en daarmee Oakmont ‘slechts als tussenschakel’ zou fungeren, doet zonder nadere toelichting niet af aan vorenbedoeld belang.
Ook was Kievhorst betrokken bij de eerdere aanbieding aan de familie [naam2] van een appartement aan [adres3] die eigendom was van een vennootschap van [naam3] , genaamd Vanneau Vastgoed B.V.
Verder is de e-mail van 20 mei 2023 waarbij de Woning aan [adres1] aan de familie [naam2] werd aangeboden, in kopie aan Kievhorst gezonden.
Kievhorst kan worden toegegeven dat [geïntimeerde2] veelal andere e-mailadressen pleegde te gebruiken, althans dat is de indruk op grond van het dossier, om [naam3] en [naam4] te bereiken. Aan deze omstandigheid komt echter onvoldoende gewicht toe, mede in het licht van de verklaring van [geïntimeerde2] dat hij evengoed het alquila-adres gebruikte en vooral het doorslaggevende feit dat dit adres blijkens het uittreksel uit de KvK als enig e-mailadres van Kievhorst wordt vermeld. Kievhorst wordt dan ook geacht kennis te hebben genomen van de betreffende e-mail die haar in cc is gestuurd op 20 mei 2023.
Dan is er nog het Whatsapp-bericht van 7 augustus 2023 van [naam4] waarin zij vraagt wanneer de familie [naam2] zou verhuizen van [adres2] naar [adres1] .
3.5.
Uit deze feiten en omstandigheden volgt, anders dan Kievhorst het wil doen voorkomen, genoegzaam dat de bestuurders van Kievhorst
in gezamenlijkheidhebben besloten tot het aangaan van de (mondelinge) huurovereenkomst met Harderpark . Vervolgens hebben Harderpark en de familie [naam2] op 8 juni 2023 overeenstemming bereikt over de essentialia (het object, de huurprijs en de huurtermijn) waardoor de huurovereenkomst mondeling tot stand is gekomen. Dat de huurovereenkomst later schriftelijk is vastgelegd maakt dit niet anders.
in gezamenlijkheidhebben besloten tot het aangaan van de (mondelinge) huurovereenkomst met Harderpark . Vervolgens hebben Harderpark en de familie [naam2] op 8 juni 2023 overeenstemming bereikt over de essentialia (het object, de huurprijs en de huurtermijn) waardoor de huurovereenkomst mondeling tot stand is gekomen. Dat de huurovereenkomst later schriftelijk is vastgelegd maakt dit niet anders.
3.6.
Dit betekent dat de door Kievhorst aan haar vorderingen ten grondslag gelegde stellingen – met name dat de huurovereenkomst buiten haar medeweten en instemming tot stand zou zijn gekomen – geen stand houden. Aan bewijslevering op dit punt wordt niet toegekomen.
3.7.
In het verlengde hiervan gaat evenmin op het verwijt dat MVA tekort zou zijn geschoten dan wel onrechtmatig zou hebben gehandeld door de sleutels af te geven.
[geïntimeerde2] is décharge verleend
3.8.
Ten slotte stuiten de vorderingen van Kievhorst ook los van bovenstaande redenen af op de décharge als bedoeld in artikel 5 lid 2 van de akte van 22 december 2023.
Waar Kievhorst wijst op de algemeen geformuleerde uitzondering, is namens Trust c.s. genoegzaam toegelicht dat deze zag op de voortzetting van de beheersovereenkomst met MVA. Daarnaast overweegt het hof dat niet valt in te zien waarom het tussen Trust c.s. en Kievhorst ten tijde van de aandelenoverdracht en décharge reeds bestaande geschil niet uitdrukkelijk in de overeenkomst werd uitgezonderd als dat de bedoeling zou zijn geweest. Mede in het licht van de uitgebreide en expliciete formulering van het overige deel van het kwijtingsbeding, is voldoende komen vast te staan dat door de verleende kwijting [geïntimeerde2] niet meer door Kievhorst kan worden aangesproken. Ook dit verweer treft aldus doel.
De conclusie
3.9.
Elk van de bovenstaande door Trust c.s. gevoerde en gegronde verweren staat reeds op zichzelf aan toewijzing van de vorderingen van Kievhorst in de weg. De overige stellingen en verweren van partijen, ook die met betrekking tot MVA, hoeven bij deze stand van zaken geen bespreking meer.
3.10.
Dit betekent dat het hoger beroep niet slaagt. Omdat Kievhorst in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Kievhorst tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [2]
3.11.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, van 7 augustus 2024;
4.2.
veroordeelt Kievhorst tot betaling van de volgende proceskosten van Trust en [geïntimeerde2] :
€ 798,- aan griffierecht
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van Trust en [geïntimeerde2] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Aksu, M.M.A. Wind en T.K. Lekkerkerker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
16 december 2025.