ECLI:NL:GHARL:2026:2633

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

zaaknummer gerechtshof 200.341.567

zaaknummers rechtbank Midden-Nederland: 502289 (hoofdzaak) en 516398 (vrijwaring)

arrest van 28 april 2026

in de zaak van

[appellant1]die handelt voor zichzelf en ook als enig erfgenaam van
[naam1]woont in [woonplaats1]

hieronder ‘Koopster’ wordt genoemd

en voor wie als advocaat optreedt: mr. I.H. Weenink

tegen

1.[geintimeerde1]

die handelt voor zichzelf en ook als enig erfgenaam van
[naam2]

woont in [woonplaats2]

hieronder ‘Verkoopster’ wordt genoemd

en voor wie als advocaat optreedt: mr. G.J. Boven

2.
Govaert Makelaardij B.V.

die is gevestigd in Amersfoort

hieronder ‘de Makelaar’ wordt genoemd

en voor wie als advocaat optreedt: mr. O.B. Zwijnenberg.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

In hoger beroep staan de vonnissen ter discussie die de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, (hierna: de rechtbank) op 29 juni 2022 en 14 februari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van Koopster
de memorie van grieven van Koopster, tevens houdende wijziging van eis
de memorie van antwoord van Verkoopster, tevens antwoordakte op de wijziging van eis
de memorie van antwoord tevens voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van de Makelaar
de memorie van antwoord van Koopster in het incidenteel hoger beroep van de Makelaar
de verslagen (processen-verbaal) van de mondelinge behandeling in hoger beroep op 8 juli 2025 en 27 november 2025. Op de zitting van 27 november 2025 is bepaald dat er een arrest zal worden uitgesproken. Dat is dit arrest.

2.De kern van de zaak

Partijen hebben een geschil over een koopovereenkomst met betrekking tot een grondperceel met een woning met de publiekrechtelijke bestemmingen ‘bedrijventerrein’ en ‘bedrijfswoning’. Volgens de koopovereenkomst moet de woning geschikt zijn voor normaal gebruik als ‘woonruimte voor particulier gebruik’.
Volgens Koopster heeft Verkoopster wanprestatie gepleegd omdat het gebruik van een bedrijfswoning ten opzichte van een normale (burger-)woning is beperkt. Naast Verkoopster is de Makelaar hoofdelijk aansprakelijk voor de gevolgen van de gebruiksbeperkingen omdat de Makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door in de koopovereenkomst te laten opnemen dat de woning als particuliere woning kan worden gebruikt.

De rechtbank heeft de vorderingen van Koopster afgewezen omdat niet is gebleken dat Verkoopster wanprestatie heeft gepleegd en ook niet dat de Makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof is het daarmee eens en bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank. Hieronder volgt uitleg van het oordeel van het hof, na een weergave van een aantal gebeurtenissen (feiten) die vaststaan en waar het hof bij zijn oordeel vanuit is gegaan.

3.Het oordeel van het hof

de vaststaande feiten

3.1.

Over het volgende zijn partijen het eens.

Koopster en haar inmiddels overleden echtgenoot hebben op de NVM-website Funda gezien dat het perceel met de woning te koop stond. Zij hebben de woning twee keer bezichtigd, de tweede keer samen met de Makelaar die was ingeschakeld door Verkoopster en haar echtgenoot, die eveneens inmiddels is overleden.

Partijen hebben op 8 maart 2019 een schriftelijke overeenkomst ondertekend die door de Makelaar was opgesteld. De overeenkomst is opgesteld volgens het NVM-model van 2018. In de overeenkomst staat dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonruimte voor particulier gebruik’.

Op het perceel dat vervolgens is geleverd is het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. & Snelwegen' van toepassing. Een gebruik van de woning als – in de woorden van de gemeente: – ‘burgerwoning’ is niet toegestaan en voor een gebruik als burgerwoning zal de gemeente, blijkens een brief van de gemeente van 5 september 2018, geen ontheffing verlenen omdat de activiteiten op het bedrijventerrein door de bewoning zouden worden belemmerd. De gemeente is er sinds de bouw van de woning in 2000 mee bekend dat deze als burgerwoning in gebruik is en heeft al die tijd daartegen niets ondernomen.

Koopster en haar echtgenoot hebben de woning voor een lagere prijs doorverkocht.

de vordering van Koopster

3.2.

Koopster vindt dat de gebruiksmogelijkheden van de woning niet voldoen aan de verwachtingen die zij en haar overleden echtgenoot daarvan hadden en mochten hebben. Zij heeft de procedure bij de rechtbank gestart om te bewerkstelligen dat – zakelijk weergegeven en samengevat - de rechtbank in een vonnis
(1) zou vaststellen (voor recht zou verklaren) dat Verkoopster wanprestatie heeft gepleegd en verplicht is om de schade te vergoeden die Koopster daardoor heeft geleden

(2) Verkoopster zou veroordelen om een schadevergoeding van € 10.537,83 (voor transactie- en makelaarskosten bij aankoop en verkoop) te betalen, verhoogd met rente,

(3) Verkoopster zou veroordelen om € 124.000 (het verschil tussen de koopprijs van Koopster met overdrachtsbelasting en haar verkoopprijs) aan Koopster te betalen wegens gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en/of als opheffing van nadeel door dwaling

(4) Verkoopster zou veroordelen om incassokosten te vergoeden, met rente

(5) zou vaststellen dat de Makelaar onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de schade

(6) de Makelaar hoofdelijk zou veroordelen om de schade te vergoeden

(7) Verkoopster en de Makelaar hoofdelijk zou veroordelen in de proceskosten, met nakosten.

de rechtbank wijst de vorderingen af

3.3.

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 29 juni 2022 Verkoopster en de Makelaar opdracht gegeven om te bewijzen dat vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan Koopster en haar echtgenoot is meegedeeld dat de bestemming ‘bedrijfswoning’ op de woning rust en welke gevolgen dit heeft. Vervolgens heeft de rechtbank in een tussenvonnis van 24 augustus 2022 een verzoek van de Makelaar om op deze beslissing terug te komen afgewezen en hebben getuigenverhoren plaatsgevonden op basis van de op 29 juni 2022 gegeven bewijsopdracht aan Verkoopster en de Makelaar. Toch komt de rechtbank in haar eindvonnis van 14 februari 2024 alsnog terug op de bewijslastverdeling: ze overweegt dan dat Koopster had moeten bewijzen dat zij niet wist dat op de woning een bedrijfsbestemming rustte. In het eindvonnis oordeelt de rechtbank vervolgens dat Koopster dit bewijs niet heeft geleverd en wijst de vorderingen af met veroordeling van Koopster in de proceskosten, inclusief de nakosten.

het hoger beroep van Koopster

3.4.

Koopster heeft tegen de vonnissen van de rechtbank drie genummerde grieven aangevoerd en heeft haar eis gewijzigd. Zij heeft de vorderingen in eerste aanleg opnieuw geformuleerd en de eis vermeerderd met rente over de gevorderde incassokosten. Volgens de grieven van Koopster was bewijslevering niet nodig omdat met de tekst van artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt gegarandeerd dat de woning de eigenschappen bezit die een normaal gebruik als woonruimte voor particulier gebruik mogelijk maken. Het bedoelde normale gebruik is niet mogelijk omdat het een bedrijfswoning blijkt te zijn. Indien iemand al zou moeten bewijzen wat partijen over de bestemming van woning en perceel hebben besproken vóórdat de overeenkomst werd gesloten, zouden dat Verkoopster en de Makelaar zijn. Ten onrechte vond de rechtbank niet bewezen dat Verkoopster en de Makelaar haar en haar overleden echtgenoot niet hebben ingelicht over de bestemming van de woning, aldus nog steeds Koopster.

3.5.

Het hof zal hieronder eerst uitleggen waarom het niet voldoende duidelijk vindt dat Verkoopster wanprestatie heeft gepleegd en evenmin dat Koopster en haar overleden echtgenoot hebben gedwaald over de gebruiksmogelijkheden van de woning.

particulier gebruik als woonruimte

3.6.

Koopster baseert haar vorderingen tegen Verkoopster op de betekenis van de volgende tekst van de overeenkomst:

artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik:(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonruimte voor particulier gebruik.(…)

3.7.

Wat meteen opvalt is dat in artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat dat het daar gaat over
feitelijkeeigenschappen van de woning. Koopster stelt dat sprake is van schending van dit artikel omdat zij volgens het bestemmingsplan niet mocht wonen in de woning. Koopster heeft daarbij geen aandacht gegeven aan een essentieel woord (‘feitelijke’), waarmee lijkt te zijn bedoeld dat de beschrijving ‘woonruimte voor particulier gebruik’ geen betrekking heeft op de juridische (al of niet omgevingsrechtelijke-) status van dat gebruik. Die status beperkt het feitelijk bewonen van het perceel met de daarop gebouwde woning niet. Dat was anders in de gevallen die Koopster noemt met haar beroep op jurisprudentie over het NVM-modelcontract. In de gevallen die Koopster noemt ging het om lekkende daken, vochtproblemen, verzakkingen en scheuren. Ook de (on)mogelijkheid om na sloop van een bestaande woning twee half-vrijstaande woningen te bouwen betreft een feitelijk gebruik van het verkochte perceel. Dat artikel 6.3 van de overeenkomst gaat over een ‘normaal’ gebruik, maakt niet dat partijen in dit artikel een garantie mochten lezen dat bewoning strikt legaal zou zijn en dat daarvoor niet nodig was dat de gemeente de illegale situatie zou gedogen.

3.8.

Bovendien: wat partijen hebben bedoeld moet worden bepaald aan de hand van alle omstandigheden van het geval, welke omstandigheden niet zijn beperkt tot de tekst van de schriftelijke vastlegging van de afspraken. Beslissend is welke betekenis partijen over en weer redelijkerwijs aan, in dit geval, artikel 6.3 mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex)^[1]. Tot deze andere omstandigheden behoort de beschrijving van de woning op Funda, die inhield dat de huidige bestemming ‘wonen/bedrijfswoning’ is. Koopster heeft in haar memorie van grieven erkend dat zij en haar overleden echtgenoot de Funda-advertentie hebben gezien voordat zij de woning voor het eerst gingen bekijken. Koopster stelt weliswaar dat de woonfunctie van het verkochte niet verenigbaar is met de bedrijvigheid in de omgeving, maar Verkoopster heeft dit tegengesproken waardoor het op de weg van Koopster had gelegen om uit te werken waarom er niet feitelijk kon worden gewoond.

3.9.

Koopster ontkent dat zij en haar echtgenoot destijds op de hoogte zijn gesteld van de bedrijfsbestemming van woning en perceel. Gelet op het voorgaande moet er evenwel vanuit gegaan worden dat zij al op de hoogte waren van de bedrijfsbestemming voordat partijen de overeenkomst sloten, althans mochten partijen er bij het sluiten van die overeenkomst redelijkerwijs vanuit gaan dat Koopster en haar echtgenoot de advertentie hadden gelezen en op de hoogte waren van de bestemming. Hier komt bij dat het op de weg van Koopster had gelegen om te bewijzen dat Verkoopster en de Makelaar die bestemming destijds hebben verzwegen. Zij wil namelijk laten vaststellen dat Verkoopster verplicht was om een woning te leveren die, in de woorden van de gemeente, als burgerwoning zou mogen worden gebruikt en daarom aansprakelijk is voor het waardeverschil tussen een burgerwoning en de geleverde woning. Indien Koopster daarin niet gelijk zou krijgen, wil zij het hof laten vaststellen dat zij over die bestemming heeft gedwaald. Koopster draagt de bewijslast omdat zij zich baseert op het rechtsgevolg van feiten en omstandigheden die door Verkoopster gemotiveerd worden betwist. Anders dan Koopster meent, brengt artikel 7:17 lid 2 BW Pro het hof niet tot een ander oordeel. Er is namelijk niet gebleken dat de overeenkomst (al of niet vanwege het gebruik van de woorden ‘normaal gebruik’) uitsluit dat bewoning mogelijk wordt gemaakt doordat de overheid de illegaliteit daarvan gedoogt.

3.10.

Dat Verkoopster al of niet bij monde van haar makelaar heeft nagelaten om (ook) mondeling de aandacht te vestigen op de bedrijfsbestemming is niet gebleken . Verkoopster en de Makelaar hebben uiteen gezet dat die bestemming met Koopster en/of haar echtgenoot is besproken voordat de overeenkomst werd gesloten. Verkoopster kan zich in dit verband beroepen op de verklaring van de mede-eigenaar van de Makelaar, die de transactie heeft begeleid. In die verklaring (onder 7 en onder 12) staat dat met de echtgenoot van Koopster meermalen is besproken dat er in de woning mag worden gewoond ook al is de woning door de overheid bestemd tot ‘bedrijfswoning’. Hier staat de getuigenverklaring van Koopster tegenover, die inhoudt dat bij een telefoongesprek van haar echtgenoot met de Makelaar niets over de bedrijfsbestemming werd gezegd en dat daarover ook al niet is gesproken toen zij en haar echtgenoot op het kantoor van de Makelaar waren om de overeenkomst te ondertekenen. Ook heeft een voormalige buurman als getuige verklaard dat de echtgenoot van Koopster enkele maanden na hun verhuizing naar de woning zei dat hij zich belazerd voelde omdat de woning een bedrijfsbestemming had. Naar het oordeel van het hof heeft Koopster echter niet bewezen dat zij en haar echtgenoot ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst niet op de hoogte waren van de bedrijfsbestemming. Artikel 164 lid Pro 2 (oud) Rv is hier toepasselijk - de procedure in hoger beroep is namelijk vóór 1 januari 2025 begonnen - en beperkt de bewijskracht van de verklaring van Koopster. Die verklaring krijgt onvoldoende concrete steun van die van de vroegere buurman en is in strijd met de verklaring van de mede-eigenaar van de Makelaar. De laatstbedoelde verklaring krijgt daarentegen wel steun in ander bewijs, namelijk in producties 3 en 4 bij conclusie van antwoord van de Makelaar. Productie 3 is een notitie van de getuige die deze heeft gemaakt van een telefoongesprek met de overleden echtgenoot van de Koopster en daarin staat onder meer: ‘bedrijfswoning bestemming’. En productie 4 (de ‘stamkaart’) bevat de gegevens die hij op de website Funda heeft geplaatst als beschrijving van de woning, met daaronder de vermelding ‘Huidige bestemming wonen/bedrijfswoning’.

3.11.

Koopster heeft aangeboden om nog een getuige te laten horen. De advocaat van de Koopster heeft op de tweede zitting in hoger beroep verklaard dat er misschien nog een andere getuige is, iemand die destijds veel contact met partijen had. Hieruit blijkt niet voldoende duidelijk dat er nog een getuige is die kan verklaren over de inhoud van de besprekingen die aan het sluiten van de overeenkomst vooraf gingen. Het hof wijst het aanbod om Koopster in staat te stellen om nog bewijs te leveren af.

de conclusie van het hof over de vorderingen tegen Verkoopster

3.12.

Niet gebleken is dat de gebruiksbeperkingen die het gevolg zijn van de bedrijfsbestemming niet of in onvoldoende mate aan Koopster en/of haar echtgenoot bekend zijn gemaakt.

de conclusie over de vorderingen tegen de Makelaar

3.13.

Uit het voorgaande blijkt dat de Makelaar geen fout heeft gemaakt. De voorwaarde waaronder de Makelaar het incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, namelijk dat de devolutieve werking van het principaal hoger beroep niet langer zou gelden, is niet voldaan.

de slotsom

3.14.

Het hoger beroep van Koopster slaagt niet en het hof zal de vonnissen waartegen het beroep is gericht bekrachtigen. Omdat de Koopster in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen in de proceskosten in hoger beroep, zowel in die van de Verkoopster als in die van de Makelaar. De kostenveroordeling heeft tevens betrekking op kosten die na vandaag zullen worden gemaakt (de nakosten, zoals voor de betekening van dit arrest).^[2]Bij de begroting van de proceskosten zal het hof het liquidatietarief toepassen. De advocatenvergoedingen ter zake van voortzetting van de mondelinge behandeling worden begroot op ½ punt. De kosten moeten binnen veertien dagen na betekening van dit arrest worden betaald, zo niet dan zal Koopster tevens rente over die kosten zijn verschuldigd. Nakosten worden hieronder niet begroot. Verschuldigd zijn de betekeningskosten en een vergoeding voor salaris van de advocaat conform het liquidatietarief.

3.15.

De voorwaarde waaronder de Makelaar hoger beroep heeft ingesteld is niet vervuld. Het hof zal daarin geen beslissing geven, ook niet met betrekking tot de proceskosten. De proceskostenveroordeling die in het principaal hoger beroep ten gunste van de Makelaar wordt uitgesproken kan ook ten uitvoer worden gelegd als de beslissing van het hof aan de Hoge Raad wordt voorgelegd (uitvoerbaarheid bij voorraad) zoals de Makelaar heeft gevorderd.

4.De beslissing

Het hof:

in het principaal hoger beroep

4.1.

bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland van 29 juni 2022 en 14 februari 2024

4.2.

veroordeelt Koopster tot betaling van de volgende proceskosten van Verkoopster:

€ 349, - wegens betaald griffierecht

€ 9.492,50 aan salaris van de advocaat van Verkoopster (2½ procespunten x tarief V)

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente.

4.4.

veroordeelt Koopster tot betaling van de volgende proceskosten van de Makelaar:

€ 6.561, - wegens betaald griffierecht

€ 9.492,50 aan salaris van de advocaat van de Makelaar (2 1/2 procespunt x het tarief V)

4.5.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente

4.6.

verklaart de proceskostenveroordeling onder 4.4 uitvoerbaar bij voorraad;

in het incidenteel hoger beroep

stelt vast dat de voorwaarde waaronder het hoger beroep is ingesteld niet is vervuld.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, M.J.P. Heijmans en M.F.A. Evers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 april 2026.

Geen wanprestatie bij verkoop bedrijfswoning ondanks gebruiksbeperkingen