ECLI:NL:GHARL:2026:4502 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling vrijstaande woning ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 25/2576

uitspraakdatum: 7 juli 2026

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 oktober 2025, nummer LEE 23/935, ECLI:NL:RBNNE:2025:4006, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2022 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2023 vastgesteld op € 581.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 april 2026. Daarbij zijn verschenen als gemachtigde A. Oosters, namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1980 gebouwde vrijstaande woning met een oppervlakte van 144 m², een inpandige garage van 25 m², een serre van 12 m², een berging van 48 m² en een dakopbouw van 6 m². De kaveloppervlakte bedraagt 4.934 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de WOZ-waarde een waardematrix overgelegd. In de matrix is voor de onroerende zaak een waarde becijferd van € 581.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix ten grondslag gelegd de marktgegevens van vier referentieobjecten. Daarbij is rekening gehouden met de KOUDVL factoren welke letters staan voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. De daaraan toegekende waardering loopt van 1 tot 5, waarbij deze cijfers staan voor slecht, matig, normaal, goed en uitstekend.

1. [adres2] te [plaats1] , type vrijstaande woning, bouwjaar 1970, met een oppervlakte van 88 m² en een kaveloppervlakte van 9.520 m², met een transactieprijs van € 700.000, op 6 april 2022. De KOUDVL factoren zijn gewaardeerd op respectievelijk 4, 4, 3, 3, 4 en 4. De gecorrigeerde waarde van de woning per m² bedraagt € 1.674.

2. [adres3] te [plaats2] , type vrijstaande woning, bouwjaar 1960, met een oppervlakte van 152 m² en een kaveloppervlakte van 4.815 m², met een transactieprijs van € 550.000, op 2 maart 2022. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De gecorrigeerde waarde van de woning per m² bedraagt € 1.673.

3. [adres4] te [woonplaats] , type vrijstaande woning, bouwjaar 1989, met een oppervlakte van 161 m² en een kaveloppervlakte van 443 m², met een transactieprijs van € 575.000, op 15 juli 2022. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3, met uitzondering van de doelmatigheid. Deze is gewaardeerd op 4. De gecorrigeerde waarde van de woning per m² bedraagt € 1.595.

4. [adres5] te [woonplaats] , type vrijstaande woning, bouwjaar 1988, met een oppervlakte van 94 m² en een kaveloppervlakte van 245 m², met een transactieprijs van € 350.250, op 1 oktober 2021. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3, met uitzondering van de kwaliteit en de voorzieningen. Deze zijn gewaardeerd op 4. De gecorrigeerde waarde van de woning per m² bedraagt € 1.682.

De geanalyseerde transactiegegevens van de referentieobjecten leiden, volgens het taxatierapport, tot een waarde van de onroerende zaak per m² van € 1.656. De KOUDVL factoren zijn daarbij alle gewaardeerd op 3, met uitzondering van de voorzieningen. Deze zijn gewaardeerd op 2.

2.3.

Belanghebbende heeft in bezwaar een taxatierapport d.d. 28 maart 2023 overgelegd dat is opgesteld door [naam2] en [naam3] van [taxatiebureau1] . In het taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd op € 468.000. Bij het beroepschrift heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd van [naam4] , van [taxatiebureau2] . In dit rapport is de onroerende zaak getaxeerd op een WOZ-waarde van € 476.000. Aan de waardebepaling zijn ten grondslag gelegd de marktgegevens van drie referentiewoningen. Deze gegevens zijn verwerkt in een matrix die is gevoegd bij het taxatierapport. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak berekend op € 476.414. In de matrix is rekening gehouden met de KOLDU en Ligging factoren, welke letters staan voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling. In de uitleg van de matrix staat dat er een schaal wordt gehanteerd van 1 tot 10, waarbij 7 staat voor gemiddeld en 1 of 2 voor een onbewoonbaar object.

1. [adres6] te [plaats3] , type vrijstaande woning, bouwjaar 1960, met een oppervlakte van 185 m² en een kaveloppervlakte van 4.160 m², met een verkooprijs van € 610.000, koopovereenkomst 24 december 2022 en transportdatum 14 april 2023. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op een 7. De gecorrigeerd waarde van de woning bedraagt € 1.353 per m².

2. [adres7] te [plaats4] , type vrijstaande woning, bouwjaar 1972, met een oppervlakte van 143 m² en een kaveloppervlakte van 1.780 m², met een verkoopprijs van € 535.000, koopovereenkomst 28 maart 2022 en transportdatum 29 december 2022. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op een 7. De gecorrigeerde waarde van de woning bedraagt € 1.279 per m².

3. [adres3] te [plaats2] , type vrijstaande woning, met een oppervlakte van 160 m² en een kaveloppervlakte van 4.815 m², met een verkoopprijs van € 550.000, koopovereenkomst 7 december 2021 en transportdatum 1 maart 2022. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op 7. De gecorrigeerde waarde van de woning bedraagt € 1.105 per m².

De geanalyseerde transactiegegevens van de referentieobjecten leiden, volgens de matrix, tot een waarde van de onroerende zaak per m² van € 1.246. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op respectievelijk 5,5,4,6,7 en 7.

3.Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 476.000. Belanghebbende heeft hiervoor onder meer aangevoerd dat twee van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-woningen niet goed vergelijkbaar zijn, dat het onderhoud en de kwaliteit van de woning beneden gemiddeld is en dat de grond te hoog is gewaardeerd.

3.3.

De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar naar de onder 2.2. genoemde matrix.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.3.

De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.

4.4.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.5.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).

4.6.

Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de referentieobjecten [adres4] en [adres5] te [woonplaats] niet goed vergelijkbaar zijn omdat de objectenkenmerken en de ligging sterk afwijken van de onroerende zaak. Beide woningen zijn seriematig gebouwd, hebben een veel kleinere kavel en zijn gelegen in een reguliere woonwijk. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat verkoopinformatie van de referentie [adres2] te [plaats1] niet is opgenomen in de database voor makelaars en dat de verkoop niet geverifieerd kan worden. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van [adres4] en [adres5] gesteld dat deze referentieobjecten weliswaar een kleiner woonoppervlakte hebben en gelegen zijn op een kleinere kavel, maar dat ze wel zijn gelegen in hetzelfde dorp als de onroerende zaak. Het Hof is van oordeel dat de bouwstijl en de grootte van de kavels van [adres4] en [adres5] zodanig afwijkt van de onroerende zaak dat hiermee de vastgestelde waarde niet kan worden onderbouwd. Dat beide zijn gelegen in dezelfde plaats als de onroerende zaak maakt dit niet anders. Dit betekent dat er twee referentieobjecten resteren waarbij ten aanzien van [adres2] te [plaats1] geldt dat het ontbreken van nadere documentatie, waaronder een afbeelding van de woning, en de niet herleidbaarheid van de transactie, afbreuk doet aan de waarde van de onderbouwing van dit object.

4.7.

Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat het onderhoud en de kwaliteit van zijn woning te hoog zijn gewaardeerd. De gemachtigde wijst hierbij op de foto’s die zijn overgelegd van het houtwerk en het interieur en stelt dat hierop is te zien dat sprake is van houtrot, en een gedateerd interieur, waaronder een keuken uit 1980. De heffingsambtenaar stelt dat de staat van woning samenhangt met het bouwjaar en dat daarmee voldoende rekening is gehouden. Het Hof is van oordeel dat, gelet op de door belanghebbende overgelegde foto’s van het houtwerk en het interieur, de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd op welke wijze hiermee rekening is gehouden en waarom het onderhoud en de kwaliteit terecht op gemiddeld zouden zijn gewaardeerd.

4.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat [adres3] te [plaats2] op zichzelf een geschikt referentieobject is, maar nu geen rekening is gehouden met de slechtere staat van de onroerende zaak is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen overigens door belanghebbende is aangevoerd tegen de waardematrix behoeft geen nadere behandeling.

4.9.

Dit betekent dat het Hof dient te oordelen of belanghebbende de door hem bepleite lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft drie referentieobjecten aangevoerd en uitgewerkt in een matrix, zie r.o. 2.3. In de taxatie van belanghebbende is zoals blijkt uit de matrix voor de waarde van de grond boven de 1.000 m² uitgegaan van € 2 per m². Dit bedrag is niet nader onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat sprake is van agrarische grond en dat dit bedrag niet realistisch is. Het Hof deelt dit oordeel. Het ter zitting door de gemachtigde subsidiair gestelde bedrag per m² is evenmin verklaard. Dit betekent dat het taxatierapport van belanghebbende de door hem bepleite waarde niet onderbouwd en dat belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.10.

Gelet op het bovenstaande zal het Hof de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie bepalen. Het Hof bepaald deze waarde op € 525.000.

4.11.

De gemachtigde heeft ter zitting toegelicht dat hij de onderhavige zaak in de beroepsfase op verzoek van de vorige gemachtigde mr. R.W.B. van Middelaar van Het Nieuwe WOZ-Bureau heeft overgenomen. De gemachtigde is voor het overnemen van de zaak gemachtigd door de vorige gemachtigde en heeft ter zitting aangegeven dat hij over de procedure contact heeft gehad met belanghebbende. De gemachtigde heeft in hoger beroep verzocht om vergoeding van de proceskosten. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde gesteld dat hij in deze zaak niet bepleit dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:2025:46, omdat hij deze zaak lopende de procedure heeft overgenomen van Het Nieuwe WOZ-Bureau die in deze zaak op basis van no cure no pay heeft geprocedeerd.

4.12.

Dit betekent dat de onderhavige zaak valt onder de reikwijdte van de WHpkv. Het Hof zal daarom de proceskostenvergoeding die is verschuldigd berekenen met de beperkingen van de proceskostenvergoeding in de WHpkv.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 1.332 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 666), € 1.868, voor de kosten in beroep (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 934) en voor de kosten in hoger beroep op € 467 (2 punten (hoger beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 934 x 0,25 ( WHpkv).

Voorts stelt het Hof de kosten die belanghebbende heeft gemaakt in verband met het laten opstellen van een taxatierapport in beroep, conform de factuur van 12 november 2024 op € 128,26 (2 uur voor niet-inpandige woningtaxatie à € 53 per uur, te vermeerderen met 21% btw).

Het Hof ziet eveneens aanleiding voor vergoeding van het in beroep (€ 51) en hoger beroep (€ 143) betaalde griffierecht.

Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten en het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.

5.Beslissing

Het Hof:

Vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
Vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
Vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 525.000;
Veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.795,26 en
draagt de heffingsambtenaar op aan belanghebbende het griffierecht te weten € 51 in verband met het beroep en € 143 in verband met het hoger beroep bij het Hof te vergoeden.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026.

De griffier, De voorzitter,

H. de Jong P. van der Wal

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.