ECLI:NL:GHARL:2026:472

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof: 200.349.810

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 10862084

arrest van 27 januari 2026

in de zaak van

Gebr. Voestermans Onroerend Goed B.V.

die is gevestigd in Utrecht

advocaat: mr. T. Delmée

1.[geïntimeerde1]

die woont in [woonplaats]

advocaat: mr. M. Azdoufali

2. [geïntimeerde2]

die woont in [woonplaats]

niet verschenen

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Gebr. Voestermans Onroerend Goed B.V. (hierna: Voestermans) heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter binnen de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter) op 26 juni 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep, met productie;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep.

Op eenstemmig verzoek van partijen heeft de op 2 december 2025 geplande mondelinge behandeling niet plaatsgevonden. Het hof heeft arrest bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1.

Sinds 3 november 2022 huurden [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] (hierna gezamenlijk: [geïntimeerde1] c.s.) de woning aan de [adres] in [woonplaats] van Voestermans. Volgens Voestermans is de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2025. Bij aanvang van de huurovereenkomst zijn partijen een huurprijs van € 850,- per maand overeengekomen. [geïntimeerde1] heeft de huurcommissie tijdig verzocht de huurprijs te toetsen. De voorzitter van de huurcommissie heeft een uitspraak gedaan, waarin de maximale redelijke aanvangshuurprijs is vastgesteld op € 678,54 en is bepaald dat die huurprijs met ingang van 3 november 2022 tussen partijen geldt. Voestermans is in verzet gegaan, maar de huurcommissie heeft het verzet op 16 november 2023 ongegrond verklaard.

2.2.

Voestermans heeft binnen acht weken nadat aan haar een afschrift van de uitspraak is verzonden op de voet van art. 7:262 lid 1 BW Pro een beslissing van de kantonrechter gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Voestermans heeft gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de aanvangshuurprijs per 3 november 2022 € 850,- per maand (althans een in goede justitie te bepalen huurprijs per maand) bedraagt en dat dus sprake is van geliberaliseerde huur, met hoofdelijke veroordeling [geïntimeerde1] c.s. in de kosten. Aan deze vordering heeft Voestermans ten grondslag gelegd dat de huurcommissie van een onjuiste WOZ-waarde is uitgegaan. De huurcommissie heeft bij de berekening van de maximale redelijke aanvangshuurprijs de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2021 gebruikt (€ 132.000,-). Volgens Voestermans moest worden uitgegaan van de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022 (€ 257.000,-).

2.3.

Volgens [geïntimeerde1] c.s. heeft de huurcommissie de juiste WOZ-waarde gebruikt en klopt de vastgestelde huurprijs. Zij hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Voestermans in de proceskosten.

2.4.

In het vonnis van 26 juni 2024 heeft de kantonrechter de vordering van Voestermans afgewezen en voor recht verklaard dat de kale huurprijs van de woning per 3 november 2022 € 678,54 per maand bedraagt, met veroordeling van Voestermans in de kosten.

2.5.

De bedoeling van het hoger beroep van Voestermans is dat haar vordering alsnog wordt toegewezen. [geïntimeerde1] concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring of verwerping van het hoger beroep. Tegen [geïntimeerde2] is verstek verleend.

2.6.

Het hof zal beslissen dat Voestermans in haar hoger beroep niet-ontvankelijk is. Voestermans zal in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Het hof licht deze beslissing hierna toe.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

3.1.

Op grond van art. 7:262 lid 2 BW Pro is tegen een beslissing van de kantonrechter als hier aan de orde geen hogere voorziening toegelaten. Er is sprake van een zogenoemd rechtsmiddelenverbod. Volgens vaste rechtspraak kan dat rechtsmiddelenverbod worden doorbroken als de rechter buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-7:265 BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) is getreden, die bepalingen ten onrechte heeft toegepast of bij de behandeling van de zaak een zo fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat niet meer kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. Voor de ontvankelijkheid van het hoger beroep volstaat dat een beroep wordt gedaan op een van deze doorbrekingsgronden. Als dat beroep slaagt, wordt het geschil beoordeeld voor zover dat in hoger beroep voorligt. Als dat beroep faalt, wordt het hoger beroep verworpen.^[1]Geen rechtsmiddel staat open op de grond dat de kantonrechter art. 7:246-7:265 BW en de UHW onjuist zou hebben toepast.^[2]

3.2.

Voestermans heeft in haar memorie van grieven geen beroep op een doorbrekingsgrond gedaan. Zij heeft alleen gesteld dat en waarom de kantonrechter van een onjuiste WOZ-waarde is uitgegaan.

3.3.

Aan het slot van haar memorie van grieven (onder het kopje ‘Extra’) wijst Voestermans nog wel erop dat de procedure bij de huurcommissie alleen door [geïntimeerde1] is gestart en dat [geïntimeerde2] geen partij was. Daaruit concludeert zij dat het verzoek niet ten behoeve van de gemeenschap (waarbij zij doelt op het feit dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] contractuele medehuurders zijn) is gedaan en dat de uitspraak van de huurcommissie alleen [geïntimeerde1] betreft. Voestermans stelt dat de huurcommissie het verzoek van [geïntimeerde1] om die reden had moeten afwijzen en dat het voor [geïntimeerde1] c.s. niet meer mogelijk is om de aanvangshuur te laten toetsen. Voestermans verbindt daaraan vervolgens geen consequenties en het betoog mondt niet uit in een grief tegen het vonnis. Het hof leest daarin ook geen beroep op een doorbrekingsgrond. Voor zover Voestermans heeft beoogd het standpunt in te nemen dat de huurcommissie ten onrechte de regelingen in de art. 7:246-7:265 en de UHW heeft toegepast, ziet zij eraan voorbij dat het hier gaat om de vraag of de
kantonrechterten onrechte daarbinnen is getreden. Dat is door haar niet gesteld. Een dergelijke stelling zou ook moeilijk te verenigen zijn met het feit dat zij zelf de kantonrechter heeft gevraagd een beslissing te nemen over de aanvangshuurprijs en daarbij zowel [geïntimeerde1] als [geïntimeerde2] in rechte heeft betrokken. Uit haar inleidende dagvaarding volgt bovendien dat zij toen zelf ook het standpunt innam dat het verzoek bij de huurcommissie beide huurders betrof (
“Huurders hebben een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie”). Overigens neemt het hof ook met [geïntimeerde1] c.s. aan dat het verzoek bij de huurcommissie ten behoeve van de gemeenschap is gedaan. Dat betekent dat het hoger beroep - zowel ten aanzien van [geïntimeerde1] als ten aanzien van [geïntimeerde2] , tegen wie verstek is verleend - niet-ontvankelijk is.

De conclusie

3.4.

Het hoger beroep is niet-ontvankelijk. Omdat Voestermans in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Voestermans tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[3]

3.5.

Omdat [geïntimeerde2] niet is verschenen worden haar kosten begroot op nihil. De kosten van [geïntimeerde1] worden begroot op € 349,- aan griffierecht en € 1.214,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] .

3.6.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

verklaart Voestermans niet-ontvankelijk in het hoger beroep;

4.2.

veroordeelt Voestermans tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] :

€ 349,- aan griffierecht

€ 1.214,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] (1 procespunt x het toepasselijke tarief II)

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en dat deze kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, R. Verkijk en R.J.A. Dil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.

Hoger beroep niet-ontvankelijk wegens rechtsmiddelenverbod bij toetsing aanvangshuurprijs