Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00520
uitspraakdatum: 2 maart 2010
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 25 september 2008, nummer Awb 07/1770, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2005 en naar de toestand op die datum, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, vastgesteld op € 507.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2007 (OZB) vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom vastgesteld op € 836,00.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep, overeenkomstig het standpunt van de Ambtenaar, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ, bij uitspraak van 25 september 2008 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Nadien heeft belanghebbende gebruik gemaakt van de gelegenheid een conclusie van repliek in te dienen waarop de Ambtenaar heeft gereageerd met een conclusie van dupliek. Belanghebbende heeft vervolgens een tweetal nadere stukken ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2010 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door A, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door B, gecertificeerd WOZ-taxateur.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
Het Hof stelt de hierna volgende feiten vast.
2.1 Belanghebbende en A zijn eigenaar en gebruiker van een in het jaar 1998 gebouwde vrijstaande woning gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: de woning). Het woonoppervlakte van de woning (exclusief de garage/berging) bedraagt 205 m² en de oppervlakte van het kavel bedraagt (afgerond) 1.157 m². De woning is in de directe omgeving van een park gelegen.
2.2 Ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt heeft de Ambtenaar de woning laten taxeren. Taxateur B heeft zijn bevindingen opgenomen in de op 19 november 2007 opgemaakte waardematrix (hierna: matrix).
2.3 In de matrix is de waarde in het economische verkeer van de woning per waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op € 507.902. Ter zitting bij de Rechtbank heeft de Ambtenaar erkend dat het in de matrix vermelde woonoppervlakte van 220 m² onjuist is. Na meting is gebleken dat het woonoppervlakte 205 m² bedraagt. Als gevolg hiervan concludeerde hij tot een lagere waarde: € 498.957. Onder verwijzing naar artikel 26a van de Wet WOZ heeft de Ambtenaar gesteld dat desondanks de bij de onderhavige WOZ-beschikking vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn. Ter onderbouwing van deze waarde zijn in de matrix de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van vier referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:
Object Bouwjaar Woonopp. Perceelopp. Verkoopdatum Verkoopprijs
a-straat 2 1997 205 m2 990 m2 2 nov. 2004 € 535.000
a-straat 3 2000 145 m2 1.053 m2 4 juli 2005 € 590.000
a-straat 4 2003 165 m2 945 m2 4 april 2005 € 550.000
b-straat 1 2000 165 m2 652 m2 21 okt. 2003 € 368.000
2.4 Tot de stukken van het geding behoort een stuk van de belangenvereniging C waarin het volgende voorzover van belang, wordt vermeld:
“Inzake de UMTS-mast bent u geinformeerd via een mail van D (bewonerszaken) op 26 nov. 2007. E heeft toestemming verkregen van F tot de plaatsing van een UMTS-mast achter a-straat 4.”
2.5 Volgens belanghebbende is de afstand tussen de geplande locatie van deze UMTS-mast en de woning 400 tot 500 meter. Voor de bouw van de UMTS-mast is een bouwvergunning verleend, maar vanwege daartegen gemaakte bezwaren heeft de bouw nog geen aanvang genomen.
2.6 In een aan burgemeester en wethouders van de gemeente Lelystad gericht bezwaarschrift tegen de plaatsing van de hiervoor bedoelde UMTS-mast van 5 augustus 2008 schrijft belanghebbende, voorzover van belang:
“Q, 5 augustus 2008,
(…)
In Uw brief van 18 juni jl., heeft Uw college aangegeven vrijstelling van het geldend bestemmingsplan en bouwvergunning te hebben verleend voor het plaatsen van een mast voor mobiele communicatie.
(…)
2) Waardevermindering
De gemeente is van mening dat het niet aannemelijk is, dat van de zen waardedrukkend effect uitgaat. Deze mening wordt niet nader onderbouwd, noch wordt duidelijk gemaakt of de gemeente hiernaar onderzoek heeft verricht. De gestelde mening is daarmee mogelijk lichtvaardig ingenomen, zeker gezien het feit, dat op dat moment recentelijk juridische uitspraken beschikbaar waren, waarin een waardedaling wel degelijk aan de orde is (rechtbank Leeuwarden, juni 2008). In deze jurisprudentie wordt gesteld dat de waarde van een woning en daarmee ook de WOZ- waarde tot 15% vermindert.”
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de vraag of de Ambtenaar de bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de Ambtenaar bevestigend.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen zij ter zitting daaraan hebben toegevoegd is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot een waarde van, naar het Hof begrijpt, € 470.000.
3.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Gelet op de door partijen ingenomen standpunten, gaat het Hof ervan uit dat tussen partijen enkel de vastgestelde waarde van de woning in geschil is en dat de Ambtenaar de aanslag OZB ambtshalve zal verminderen indien de uitspraak van het Hof daartoe aanleiding geeft.
4.2 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een tot woning dienende onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2005.
4.3 Van belanghebbendes woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4.4 In het kader van de Wet WOZ kan de waarde in het economische verkeer van de woning worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden. De Ambtenaar op wie de bewijslast rust de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, heeft in de daartoe dienende matrix de waarde op basis van die zogenoemde vergelijkingsmethode bepaald. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Het blijkens de matrix bij de waardebepaling gehanteerde vergelijkingspand gelegen aan de b-straat 1 te Q is echter ruim één jaar voor de waardepeildatum verkocht. Het Hof acht bij de waardering naar de peildatum 1 januari 2005 een vergelijkingspand dat is verkocht in oktober 2003 minder geschikt indien er min of meer vergelijkbare woningen zijn met verkoopdata die dichter bij de waardepeildatum liggen. Gelet hierop kan het vergelijkingspand gelegen aan de b-straat 1 te Q naar het oordeel van het Hof, evenals de Rechtbank heeft overwogen, niet dienen als onderbouwing van de waardebepaling van belanghebbendes woning.
4.5 De overige in de matrix opgenomen vergelijkingspanden kunnen, gezien de aard, ligging en uitstraling, naar het oordeel van het Hof, wel ter vergelijking dienen. Uit de in de matrix vermelde gegevens en de ter zitting gegeven toelichting van de taxateur blijkt dat de panden in dezelfde straat zijn gelegen en op dezelfde wijze zijn gebouwd. Voorzover de woning en de referentiepanden verschillend zijn, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof bij de taxatie in voldoende mate rekening gehouden met die onderlinge verschillen in bouwjaar, ligging, woonoppervlakte en perceeloppervlakte. De neerwaartse bijstelling van het aantal vierkante meters (205 m² in plaats van 220 m²,) van het hoofdgebouw en de opwaartse bijstelling van de prijs per m² (€ 1.095 in plaats van € 1.064) stemmen overeen met het algemene principe dat de waarde per m² vloeroppervlakte hoger wordt naarmate het vloeroppervlakte kleiner wordt. Gelet op de prijzen per m² vloeroppervlakte van de referentieobjecten, komt deze aanpassing het Hof niet onjuist voor. Aangezien met name het pand a-straat 2, welke rondom de peildatum is verkocht voor € 535.000, nagenoeg identiek is aan de woning, valt niet in te zien waarom aan de woning, welke een groter perceelsoppervlakte heeft en in plaats van een inpandige garage een extra (logeer)kamer en een aanpandige garage/berging heeft, in vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijs van nummer 2, een nog lagere waarde dan € 498.957 toegekend zou dienen te worden.
4.6 Belanghebbende heeft gesteld dat van de beoogde plaatsing van de UMTS-mast op waardepeildatum een waardedrukkend effect uitgaat. Aangezien de Ambtenaar ontkend heeft dat op waardepeildatum vaststond dat een antennemast zou worden geplaatst en dit door de data van de in 2.4 en 2.6 genoemde stukken wordt ondersteund, acht het Hof aannemelijk dat op waardepeildatum niet te voorzien was dat een dergelijke mast zou worden geplaatst. Daarom is bij de waardering van de woning, los van de vraag of van een op 400 tot 500 meter afstand van de woning gelegen UMTS-mast inderdaad een waardedrukkend effect uit kan gaan, terecht geen rekening gehouden met de beoogde plaatsing van de UMTS-mast. Voor het geval belanghebbende, gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ, met zijn stelling tevens heeft bedoeld dat in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het jaar 2007 wel was te voorzien dat de antennemast zou worden gebouwd, stuit dit af op dezelfde redenering als hiervoor vermeld.
4.7 Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de waarde van de woning voor de jaren 2005 en 2006, na daartegen gemaakt bezwaar, op € 450.000 is vastgesteld en dat daaruit op te maken is dat de onderhavige waardebeschikking willekeurig is vastgesteld. Voorzover belanghebbende hiermee heeft willen stellen dat voor de waardebepaling met betrekking tot onderhavig tijdvak relevant is wat de vastgestelde waarde is met betrekking tot een vorig tijdvak gaat hij uit van een onjuiste rechtsopvatting. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu ook overigens niet is gebleken dat de waarde willekeurig is vastgesteld verwerpt het Hof belanghebbendes grief.
4.8 De omstandigheden dat in de garage geen auto mag staan in verband met de aanwezigheid van zuurstofflessen en een zuurstofmachine, dat de garage moet worden gebruikt voor de opslag van belanghebbendes rolstoel en scootmobiel en dat op last van de brandweer in huis niet mag worden gerookt, hebben als zodanig geen invloed op de waarde van de woning omdat ze van persoonlijke aard zijn. In het licht van het in 4.1 vermelde uitgangspunt zal een willekeurige koper van de woning met deze feiten en omstandigheden geen rekening houden.
4.9 Belanghebbende stelt dat aan vergelijkbare objecten beduidend lagere waarden zijn toegekend. Voorzover belanghebbende hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft willen doen, in het bijzonder toepassing van de zogenoemde “meerderheidsregel”, zoals, onder andere, opgenomen in het arrest van de Hoge Raad van 17 juni 1992, nummer 26 777, BNB 1992/294, kan dit niet slagen omdat met het noemen van louter één enkel geval – te weten a-straat 5 te Q - er geen sprake kan zijn van een fout die zou zijn gemaakt in de meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen. Dat het gelijkheidsbeginsel ook overigens nog zou zijn geschonden, is gesteld noch gebleken.
4.10 Belanghebbende stelt dat de taxateur in de matrix ten onrechte aan een oppervlakte van 205 m² tweemaal een waarde heeft toegekend. Aangezien de waardeopbouw van de referentieobjecten op dezelfde wijze is bepaald, kan het niet anders zijn dan dat de daaruit af te leiden waarde van de woning, indien voldoende vergelijkbaar, correct is bepaald.
4.11 Belanghebbende heeft bij zijn conclusie van repliek een brief van 10 oktober 2008 gevoegd die was gericht aan de Rechtbank. Hierin verzoekt hij het aanslagbiljet per 1 januari 2005 toe te zenden omdat hij dit nooit ontvangen zou hebben en daaruit de waardebepaling per 1 januari 2005 blijkt. Niet duidelijk is wat belanghebbende met deze vraag beoogt. Hetgeen echter wel vaststaat is dat belanghebbende tijdig tegen onderhavige WOZ-beschikking in bezwaar is gekomen, zodat het er voor moet worden gehouden dat hij het bedoelde gecombineerde aanslagbiljet moet hebben ontvangen.
4.12 Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan hem niet baten.
4.13 Het Hof leidt uit het voorgaande af dat de Ambtenaar de waarde de woning met € 498.957 niet te hoog heeft gewaardeerd. Gelet op het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ, wordt de waarde van € 507.000 geacht juist te zijn vastgesteld.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel, als griffier.
De beslissing is op 2 maart 2010 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 maart 2010.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.