Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 10/00496
uitspraakdatum: 7 juni 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 5 oktober 2010, nummer AWB 09/4093,
in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Barneveld (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op 1 januari 2009, voor het jaar 2009, vastgesteld op € 908.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 709,14.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 oktober 2010 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door B (gediplomeerd WOZ-taxateur), alsmede C namens de Ambtenaar, bijgestaan door D (gediplomeerd WOZ-taxateur).
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q. De onroerende zaak betreft een in het jaar 1960 gebouwde vrijstaande villa met inpandige garage (gebouwd medio 2008), carport met schuurtje, dierenverblijf, houten schuur (gebouwd in 1985 met een oppervlakte van 147 m²) en zwembad (gebouwd in 1994). De inhoud van de woning bedraagt 1.350 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 14.535 m².
2.2 In de nabijheid van de woning zijn in de bodem van het tot de onroerende zaak behorende perceel twee benzineopslagtanks geplaatst met elk een inhoud van 50.000 liter.
2.3 De aanwezigheid van de ondergrondse benzineopslagtanks heeft geleid tot in het verleden geconstateerde grondwaterverontreiniging. In een faxbericht gedagtekend 11 februari 1992 afkomstig van E staat – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
“(…) De concentratie aan aromatische koolwaterstoffen zijn verhoogd. Met name het benzeengehalte ligt in de orde grootte van 16 x de betreffende C-waarde. Op basis van deze gegevens lijkt sanering noodzakelijk. Geadviseerd wordt om hieraan voorafgaand nader onderzoek uit te voeren naar de omvang van de verontreiniging. (…)”
2.4 Uit de brief van 19 februari 1992 van E volgt – voor zover hier van belang – :
“(…) Resumé: Uitgaande van een saneringsduur van circa 26 weken zullen de kosten tussen de ƒ 90.000/ƒ 130.000 komen te liggen. N.B. De genoemde bedragen zijn geen gegarandeerde minimum/maximum bedragen, maar geven slechts een globale indruk van de mogelijke kosten die bij een grondwatersanering gemoeid zijn. (…)”
2.5 Uit het schrijven van 20 februari 1992 van F volgt – voor zover hier van belang – :
“(…) Uit de ontstane gegevens is sprake van een grondwater verontreiniging van aromatische koolwaterstoffen. De gemeten verontreinigingsgraad in het bijzonder de benzeen, is uit oogpunt van milieuhygienische aspecten niet aanvaardbaar. U dient derhalve rekening te houden met een grondwater sanering in eigen beheer.
(…)
De door ons afgegeven kosten zijn globale en niet gegarandeerde minimum of maximum bedragen en exclusief B.T.W. Uitgaande van de bovenstaande gegevens en globale kosten wordt door ons de sanering van het grondwater tot de A waarden geraamd tussen de Fl. 125.000,-- en 180.000,-- gulden. (…)”
2.6 Belanghebbende heeft na de uitspraak van de Rechtbank, de Provincie Gelderland op de hoogte gesteld van de bevindingen uit de rapportage van F als bedoeld in 2.5 hiervoor, waarna de locatie van de onroerende zaak van belanghebbende is aangemerkt als “mogelijk ernstig verontreinigd”.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2008, naar de toestand op 1 januari 2009. Het geschil in hoger beroep beperkt zich tot het antwoord op de vraag of bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden met eventuele op de toestandsdatum aanwezige grond(water)verontreiniging.
3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende aangevoerd dat de onroerende zaak destijds (2 maart 1992) door hem is gekocht voor een koopprijs van ƒ 640.000 (€ 290.419), dat wil zeggen ƒ 250.000 (€ 113.445) onder de vraagprijs, dit in verband met de uit onderzoeken gebleken bodemverontreiniging. De bodemsanering heeft wegens de daarmee gemoeide kosten tot op heden niet plaatsgevonden. De verontreiniging heeft een groot waardedrukkend effect als gevolg van de saneringskosten, de beperking in gebruiksmogelijkheden en het negatieve imago.
3.3 De Ambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en voert daarvoor aan dat bij de afdeling Milieu van de gemeente Barneveld bekend is dat nabij de woning twee opslagtanks zijn geplaatst die tegenwoordig dienen voor de opslag van sproeiwater. Bij de gemeente Barneveld is geen registratie ex artikel 55 van Pro de Wet op de Bodembescherming bekend voor deze onroerende zaak. Indien al sprake zou zijn van bodemverontreiniging, dan valt uit de door belanghebbende overgelegde stukken niet op te maken dat hieruit een saneringsverplichting voor belanghebbende of een potentiële koper voortvloeit noch dat hierdoor de gebruiksmogelijkheden zijn beperkt.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde tot een waarde van € 700.000 – naar het Hof begrijpt – tot vermindering van de aanslag OZB dienovereenkomstig.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich dat bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Tweede Kamer, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
4.2 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de Ambtenaar.
4.3 Van belanghebbendes woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4.4 Ter onderbouwing voor zijn stelling dat de gezochte waarde € 908.000 beloopt, wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van D (WOZ-taxateur) van 15 november 2009, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2008, naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2009, is getaxeerd op € 908.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met vergelijkingsobjecten. Bij geen van de door de Ambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten was sprake van bodemverontreiniging.
4.5 Ter zitting heeft de Ambtenaar verklaard dat bij de vaststelling van de waarde geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. Daarnaast heeft hij, eveneens ter zitting, onweersproken gesteld dat hij bij de waardering wel rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de twee ondergrondse opslagtanks als zodanig, en in verband hiermee een ten opzichte van de vergelijkingsobjecten lagere vierkante meterprijs van de grond heeft gehanteerd.
4.6 Indien de van de onroerende zaak deeluitmakende grond niet verontreinigd zou zijn, zijn partijen het er over eens dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum € 908.000 bedraagt. Eveneens is niet in geschil dat, zo vast zou komen te staan dat met betrekking tot de onroerende zaak van belanghebbende er sprake is van bodemverontreiniging, de in verband daarmee te maken saneringskosten voor rekening van belanghebbende komen.
4.7 Gezien de in 2.3 en 2.5 vermelde rapportages acht het Hof het niet onaannemelijk dat op toestandsdatum mogelijk sprake is van een meer of minder verontreinigde bodem. Bij het ontbreken van een recent onderzoeksrapport kan dat echter niet met zekerheid worden vastgesteld, noch kan worden vastgesteld in welke mate een dergelijke verontreiniging op toestandsdatum mogelijk nog aanwezig is. De bevindingen uit de hiervoor vermelde rapportages van 1992 zijn echter zodanig concreet dat belanghebbende er naar het oordeel van het Hof terecht op heeft gewezen dat bij een eventuele verkoop van de onroerende zaak op hem een bijzondere plicht rust een potentiële koper daarover te informeren. Immers legt artikel 7:15 van Pro het Burgerlijk Wetboek in wezen op de verkoper een mededelingsplicht ter zake van bijzondere lasten en beperkingen, waartoe naar het oordeel van het Hof ook de (bevindingen in de) rapportages uit 1992 behoren. Naar het oordeel van het Hof zal de potentiële meestbiedende koper met de hem aldus bekend geworden informatie met betrekking tot een mogelijke bodemverontreiniging – ook zonder directe saneringsverplichting of beperking van de gebruiksmogelijkheden – rekening houden door de daaraan verbonden onzekerheid in negatieve zin te verdisconteren in de te bieden prijs. Vaststaat dat de Ambtenaar met deze omstandigheid bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden.
4.8 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar, bezien in het licht van hetgeen daarover is opgemerkt in de onderdelen 4.5 en 4.7, niet aannemelijk gemaakt dat de bij beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.9 De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN: AU4300, BNB 2005/378).
4.10 Belanghebbende stelt dat de waardedruk in verband met de door hem gestelde bodemverontreiniging € 208.000 bedraagt. Belanghebbende heeft om hem moverende redenen afgezien van het laten opstellen van een nieuw onderzoeksrapport, en voor de door hem voorgestane waardedruk geen specifieke cijfermatige onderbouwing gegeven. Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende door te volstaan met een verwijzing naar de uit 1992 stammende kostenramingen als bedoeld in 2.4 en 2.5, en de omstandigheid dat hijzelf bij aankoop van de onroerende zaak in 1992 deze voor ƒ 250.000 (€ 113.445) onder de toenmalige vraagprijs heeft kunnen aankopen, de door hem gestelde waardedruk per waardepeildatum niet aannemelijk. Dit geldt te meer nu belanghebbende in zijn beroepschrift bij de Rechtbank, een namens hem opgesteld taxatierapport heeft overgelegd van B van G, waarin de waardedruk in verband met bodemverontreiniging wordt gesteld op € 80.000. Daarnaast overweegt het Hof dat omtrent een eventuele saneringsverplichting ten processe niets is komen vast te staan.
4.11 Naar het oordeel van het Hof maakt ook belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk.
4.12 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.
4.13 Gelet op een en ander acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op 1 januari 2009 € 878.000 bedraagt.
4.14 Belanghebbende heeft ten behoeve van deze en de bij de Rechtbank gevoerde procedure een taxatierapport van de onroerende zaak laten opstellen door G. De in verband hiermee gemaakte kosten bedragen 7 uur à € 80 = € 560, ofwel € 666,40 inclusief BTW. De Ambtenaar stelt dat deze kosten te hoog zijn, en niet geheel voor vergoeding in aanmerking dienen te komen. Een uurtarief van € 55 tot € 65 exclusief BTW is volgens de Ambtenaar normaal te achten. Bovendien is het aantal aan de taxatie bestede uren volgens de Ambtenaar te hoog. Het Hof acht de omvang van de door belanghebbende geclaimde kosten daarentegen redelijk. Daarbij is van belang dat voor de kosten van een deskundige die in een proceskostenveroordeling kunnen worden begrepen een maximum uurtarief van € 81,23 geldt en dat een tijdsbesteding van zeven uren het Hof niet onredelijk voorkomt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 874 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting, met een waarde van € 437 per punt) en € 874 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting, met een waarde per punt van € 437) voor de kosten in hoger beroep van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand alsmede de kosten van het taxatierapport € 666,40 en de kadastrale kosten berekend op een bedrag van € 5,90, ofwel in totaal op € 2.420,30.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de in één geschrift vervatte uitspraken van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van de Ambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 878.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.420,30 en
– gelast dat de gemeente Barneveld aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 111 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 7 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 juni 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.