Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.072.096
(zaaknummers rechtbank 186191 en 634742)
arrest van de tweede civiele kamer van 27 december 2011
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. J.H.F.M. Van Rijswijk,
tegen:
de stichting Stichting Portaal,
gevestigd te Baarn, mede kantoorhoudend te Arnhem,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
hierna: Portaal,
advocaat: mr. J.E. Brands.
1. Het geding in eerste aanleg en in hoger beroep
1.1 Dit blijkt uit:
- het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector civiel recht, van 9 september 2009 (gewezen in het vrijwaringsincident, tevens bevattende een verwijzingsbeslissing) en het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem van 26 april 2010 (hierna: het bestreden vonnis),
- de dagvaarding in hoger beroep van 22 juli 2010,
- het anticipatie-exploot van 29 juli 2010,
- de memorie van grieven met productie,
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties,
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,
- de akte van [appellant] in principaal hoger beroep, met productie,
- de antwoordakte van Portaal in principaal hoger beroep.
1.2 Partijen hebben de stukken overgelegd en het hof heeft arrest bepaald.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staan in hoger beroep de navolgende feiten vast.
2.1 Portaal is eigenaresse van 16 zogenoemde Maycretewoningen aan de [straatnaam] te Arnhem. De woning (hierna: de woning) is in gebruik bij [appellant]. Burgemeester en wethouders van de gemeente Arnhem hebben Portaal voor die Maycretewoningen op grond van de Leegstandwet vergunning verleend tot het aangaan van tijdelijke huurovereenkomsten van woonruimte waarop de wettelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. De Leegstandwetvergunning is verleend tot 4 november 2007.
2.2 Portaal heeft de woning met ingang van 1 februari 2006 voor de duur van zes maanden aan Stichting Atelierbeheer SLAK (hierna: SLAK) verhuurd tegen een huurprijs van € 100,-- per maand. Het van deze (hoofd)huurovereenkomst opgemaakte contract is door Portaal en SLAK ondertekend. Deze vermeldt dat sprake is van een tijdelijke vergunning
“(...) als bedoeld in de art. 15 en Pro 16 van de Leegstandwet (...) geldig (...) vanaf 4 november 2005 tot 4 november 2007 (...)
Bijzondere bepalingen
1. Artikel 15 van Pro de algemene bepalingen is niet van toepassing en in plaats daarvan geldt de volgende bepaling:
a. De huurovereenkomst door ieder van partijen tegen iedere werkdag van de maand worden opgezegd (...) Er hoeft geen reden voor de opzegging te worden opgegeven.
b. De huurovereenkomst eindigt in elk geval, als zij nog niet eerder rechtsgeldig beëindigd mocht zijn, op het tijdstip waarop de vergunning tot het aangaan van deze tijdelijke huurovereenkomst haar geldigheid verliest. Daarvoor is geen opzegging door één der partijen nodig. (...)”.
De (hoofd)huurovereenkomst is aanvankelijk voortgezet tot uiterlijk 4 november 2007 en aansluitend verlengd.
2.3 SLAK heeft de woning met ingang van 1 mei 2006 verhuurd aan [appellant] tegen een huurprijs van € 230,-- per maand, welke huurprijs per 1 juli 2008 is verlaagd naar € 115,-- per maand. Het van deze (onder)huurovereenkomst opgemaakte contract is bij (ongedateerde) aanbiedingsbrief aan [appellant] toegezonden. De aanbiedingsbrief en het huurcontract zijn op 2 mei 2006 door [appellant] ondertekend. De aanbiedingsbrief vermeldt:
“(...) Voor het (...) pand heeft SLAK een (...) huurcontract van beperkte duur met de eigenaar afgesloten. Het pand zal t.z.t. gesloopt, gerenoveerd, verkocht of anderszins in gebruik worden genomen door de eigenaar en is tot die tijd in beheer bij SLAK. (...) Eventuele verlenging zal op maand tot maandbasis plaatsvinden. Er zal dan overeenkomstig art. 18 van Pro het contract opgezegd worden.
Deze aanbiedingsbrief vormt een onderdeel van het huurcontract en u wordt daarom geacht op de hoogte te zijn met de inhoud en ermee in te stemmen. (...)
Ondergetekende, (...) huurder van de betreffende ruimte verklaart op de hoogte te zijn van de inhoud van de aanbiedingsbrief en ermee in te stemmen. (...)”
Het (onder)huurcontract vermeldt:
“(...) 3.A De huurovereenkomst wordt aangegaan met ingang van 01/05/2006, voor onbepaalde tijd tot wederopzegging conform artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden. (...)”
Ingevolge artikel 18.1 Algemene voorwaarden kan de (onder)huurovereenkomst beëindigd worden door opzegging minimaal één maand tevoren, per de eerste dag van de maand.
2.4 De tot 4 november 2007 verleende Leegstandwetvergunning is aansluitend verlengd tot en met 3 november 2008.
2.5 Bij brief van 3 juni 2008 heeft Portaal aan SLAK de (hoofd)huur opgezegd met ingang van 15 september 2008, waarna SLAK bij brief van 10 juni 2008 aan [appellant] de (onder)huur heeft opgezegd per 1 september 2008.
2.6 Naar aanleiding van opgetreden vertraging in de afhandeling van een vergunningaanvraag heeft Portaal bij brief van 13 augustus 2008 aan SLAK gemeld dat de woning uiterlijk 17 oktober 2008 ontruimd en leeg aan haar moet worden opgeleverd, waarna SLAK bij brief van 14 augustus 2008 aan [appellant] heeft geschreven dat hij de woning uiterlijk 15 oktober 2008 ontruimd en leeg aan haar moet opleveren.
2.7 Sinds 1 september 2008 betaalt [appellant] geen huur meer aan SLAK.
2.8 Portaal heeft de woning op 7 juni 2010, op grond van het bestreden vonnis, gedwongen doen ontruimen.
3. De motivering van de beslissing in hoger beroep
In het principaal en incidenteel hoger beroep
3.1 In het bestreden vonnis is uitspraak gedaan in de hoofdzaak tussen Portaal en [appellant] én in de vrijwaringszaak tussen [appellant] en SLAK. De aan het hof voorgelegde rechtsstrijd beperkt zich tot de rechtsverhouding tussen Portaal en [appellant].
3.2 In het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde bestreden vonnis is [appellant] op vordering van Portaal veroordeeld tot ontruiming van de woning, tot vergoeding van de als gevolg van het niet ontruimd ter beschikking stellen geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en tot betaling van de proceskosten van Portaal onder compensatie van het betaalde vastrecht. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, overwogen dat [appellant] tegen Portaal geen beroep toekomt op de Leegstandwetontheffing van wettelijke huurbeschermingsbepalingen, dat de onderhuur als overeenkomst tot gebruik van woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is die van de dwingende huurbeschermingswetgeving is uitgezonderd en dat de (onder)huur door de bij brief van 10 juni 2008 gedane opzegging door SLAK per 1 september 2008 is geëindigd.
3.3 Met grief 1 in principaal hoger beroep richt [appellant] zich tegen een in het bestreden vonnis vastgesteld feit. Nu het hof de feiten zelf heeft vastgesteld, behoeft deze grief geen afzonderlijke bespreking.
3.4 Voor zover Portaal met haar grief 2 in incidenteel hoger beroep klaagt dat de zaak in eerste aanleg binnen de rechtbank door de sector civiel ten onrechte is verwezen naar de kantonrechter, richt Portaal zich tegen die in het vonnis van 9 september 2009 opgenomen verwijzingsbeslissing. Nu tegen die verwijzing ingevolge artikel 71 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering geen voorziening open staat, zal het hof Portaal niet-ontvankelijk verklaren in haar incidenteel hoger beroep tegen de in het vonnis van 9 september 2009 uitgesproken verwijzing naar de kantonrechter. In zoverre faalt grief 2 in incidenteel hoger beroep.
3.5 De grieven 2 tot en met 4 van [appellant] en grief 1 van Portaal zien op de vordering van Portaal tegen [appellant]. Portaal vordert onder meer de ontruiming van de woning en de vergoeding van de schade als gevolg van het niet ontruimd ter vrije beschikking stellen van de woning. Levenslang verweert zich hiertegen met een beroep op de huurbeschermingsbepaling van artikel 7:269 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek.
3.6 Portaal grondt haar vordering op haar eigendomsrecht en zij stelt bevoegd te zijn de woning op te eisen van [appellant], aan wie de wettelijke bescherming van artikel 7:269 leden Pro 1 en 2 niet toekomt. [appellant] stelt hier tegenover dat de (onder)huurovereenkomst (in strijd met artikel 16 lid 10 Leegstandwet Pro) niet de tijdelijke Leegstandwetvergunning en evenmin de geldigheidsduur daarvan vermeldt, zodat Portaal tegenover [appellant] geen beroep op de Leegstandwet zou toekomen.
3.7 De vraag die [appellant] hier aan de orde stelt is of het feit dat in de (onder)huurovereenkomst tussen [appellant] en SLAK geen melding wordt gemaakt van tijdelijke verhuur in de zin van de Leegstandwet (en niet voldaan is aan de vereisten van artikel 16 lid 10 Leegstandwet Pro), meebrengt dat [appellant] zich tegenover de hoofdverhuurder Portaal kan beroepen op de (onder)huurbescherming van artikel 7:269 Burgerlijk Pro Wetboek. Het hof oordeelt als volgt.
3.8 Artikel 7:269 lid 1 bepaalt Pro dat als de hoofdhuur is geëindigd, de onderhuur van de zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, door de (hoofd)verhuurder wordt voortgezet. In geval van een Leegstandwetvergunning is op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet Pro echter onder meer de wettelijke beschermingsregeling van artikel 7:269 leden Pro 1 en 2 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing op de onderverhuur van een zelfstandige woning.
3.9 Artikel 7:269 leden Pro 1 en 2 Burgerlijk Wetboek vormen een inbreuk op het beginsel dat overeenkomsten alleen tussen partijen werking hebben. Die inbreuk dient ter bescherming van het woonbelang van (onder)huurders. De regeling van artikel 15 en Pro 16 Leegstandwet – die het mogelijk maakt dat vergunning wordt verleend voor het aangaan van huurovereenkomsten waarop onder meer artikel 7:269 leden Pro 1 en 2 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn – strekt ertoe om te bevorderen dat woonruimte die anders leeg zou blijven staan, toch als woonruimte wordt verhuurd. Aldus wordt de bescherming van woonbelang van (onder)huurders gedeeltelijk opgeofferd, waar tegenover staat dat de huurwoningvoorraad wordt vergroot. Op welke wijze de wetgever bij de totstandkoming van de Leegstandwet de belangen van hoofdverhuurder en onderhuurder heeft afgewogen, blijkt uit de toelichting bij de Vijfde nota van wijziging, wetsvoorstel 15442, Tweede Kamer, zitting 1980-1981, nr. 111, pagina 2, waarbij artikel 15a kan worden beschouwd als de voorloper van het huidige artikel 15 Leegstandwet Pro en artikel 7A:1623k Burgerlijk Wetboek als de voorloper van het huidige artikel 7:269 Burgerlijk Pro Wetboek:
“Ingevolge artikel 15a, eerste lid, blijven de daar genoemde huurbeschermingsvoorschriften buiten toepassing ten aanzien van huurovereenkomsten welke zijn aangegaan door degeen aan wie de vergunning is verleend. In het systeem van de wet zijn de beschermingsbepalingen niet uitgezonderd ten aanzien van overeenkomsten welke door de tijdelijke huurder als onderverhuurder met een onderhuurder worden aangegaan. Tot die voorschriften behoort artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek op grond waarvan bij onderverhuur van een zelfstandige woning, de hoofdverhuurder in de plaats van de onderverhuurder partij wordt bij de onderhuurovereenkomst, indien de hoofdhuur eindigt. De consequentie van de toepasselijkheid van artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek is dat de eigenaar, nadat de tijdelijke hoofdhuur is geëindigd, kan worden geconfronteerd met een onderhuurverhouding waarvoor hij geen toestemming heeft verleend en waarvan hij wellicht op dat tijdstip voor het eerst hoort. Weliswaar kan hij trachten deze overeenkomst, waarop de huurbeschermingsbepalingen naar moet worden aangenomen volledig van toepassing zijn, te beëindigen op grond van artikel 1623k, tweede lid, Burgerlijk Wetboek, maar de uitkomst van een dergelijke procedure staat niet bij voorbaat vast. De eigenaar loopt het risico dat de als tijdelijk bedoelde huur niet tijdelijk zal blijken te zijn. Wij zijn van mening dat van degenen die bereid zijn om leegstaande woonruimte tijdelijk voor bewoning beschikbaar te stellen, niet kan worden verwacht dat zij dit risico aanvaarden. Met het oog daarop wordt in de bijgaande nota van wijzigingen aan artikel 15a, eerste lid, van het ontwerp een bepaling toegevoegd waardoor het eerste en ook het daarmee samenhangende tweede lid van artikel 1623k, Burgerlijk Wetboek voor onderverhuring van woonruimte welke oorspronkelijk tijdelijk is verhuurd, buiten werking wordt gesteld.”
Met deze wetsgeschiedenis acht het hof onverenigbaar de (door [appellant] verdedigde) opvatting dat de omstandigheid dat alleen in de onderhuurovereenkomst is nagelaten melding te maken van de tijdelijke Leegstandwetvergunning en de geldigheidsduur daarvan, een omstandigheid is die aan de hoofdverhuurder kan worden tegengeworpen, in de zin dat artikel 7:269 leden Pro 1 en 2 Burgerlijk Wetboek toepassing vinden. Aldus zou de hoofdverhuurder immers toch het risico lopen dat hij volgens de wetgever niet behoeft te aanvaarden. In verband met een en ander is de betekenis van de zinsnede in artikel 15 lid 1 laatste Pro zin Leegstandwet volgens welke op onderhuur onder meer artikel 16 leden Pro 10 en 11 van overeenkomstige toepassing zijn, niet dat als de bedoelde vermeldingen in de onderhuurovereenkomst niet zijn gedaan, artikel 7:269 leden Pro 1 en 2 Burgerlijk Wetboek toch toepassing vindt ten opzichte van de hoofdverhuurder, doch slechts dat de onderverhuurder in zijn verhouding tot de onderhuurder van de Leegstandwetfaciliteit gebruik kan maken, mits hij de bedoelde vermeldingen schriftelijk heeft gedaan. De inhoud van de (onder)huurovereenkomst tussen SLAK en [appellant] onttrekt zich immers aan de invloedssfeer van Portaal. Indien die (onder)huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 16 lid 10 Leegstandwet Pro zou dat in de visie van [appellant] moeten leiden tot de toepasselijkheid van de onderhuurbeschermingsbepaling van artikel 7:269 Burgerlijk Pro Wetboek. Aldus zou Portaal, die in de (hoofd)huurovereenkomst met SLAK wel de voorschriften van artikel 16 Leegstandwet Pro heeft nageleefd, geconfronteerd worden met een onderhuurder die zich tegenover haar toch zou kunnen beroepen op (onder)huurbescherming. Dit gevolg is naar het oordeel van het hof strijdig met de strekking van de tijdelijke verhuur in de zin van de Leegstandwet.
Ook om andere reden verdient de door [appellant] gewenste (onder)huurbescherming van artikel 7:269 Burgerlijk Pro Wetboek geen navolging. Genoemde regeling is de opvolger van artikel 7A:1623k Burgerlijk Wetboek. Op grond van de arresten van de hoge Raad van 29 oktober 1982, NJ 1983, 213 (Tolsma/Rens) en 28 januari 1994, NJ 1994,421 (AHAM/Malherbe) kan geconcludeerd worden dat, wil de onderhuurbeschermingsregeling van toepassing zijn, zowel de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst beheerst moeten worden door de woonruimtebepalingen van (toen nog artikel 7A:1623a e.v.) artikel 7:232 e.v. Burgerlijk Wetboek. Artikel 15 lid 1 Leegstandwet Pro verklaart die woonruimtebepalingen juist niet van toepassing.
Een en ander wordt niet anders op grond van de omstandigheid dat voor Portaal voorzienbaar was dat SLAK tot onderverhuur zou overgaan. De wetgever heeft klaarblijkelijk in het belang van het tegengaan van leegstand welbewust gekozen voor een eenduidige regeling ten voordele van de hoofdverhuurder.
3.10 [appellant] voert voorts als verweer aan dat de hoofdhuur niet voor afloop van de Leegstandwetvergunning is geëindigd, althans dat deze steeds is vernieuwd of verlengd tot nadien, als gevolg waarvan hem de reguliere wettelijke (onder)huurbescherming bij woonruimte zou toekomen. Dit verweer treft geen doel. Hiermee miskent [appellant] niet alleen dat de hoofdhuur op grond van artikel 16 lid 7 Leegstandwet Pro in elk geval eindigt als de Leegstandwetvergunning haar geldigheid verliest (dus uiterlijk 4 november 2008), maar ook dat de hoofdhuur door de bij brief van 3 juni 2008 door Portaal gedane opzegging in dit geval al is geëindigd met ingang van 15 september 2008. Dat Portaal nadien een latere ontruimingsdatum in oktober 2008 heeft aangezegd, leidt nog niet tot de conclusie dat per 15 september 2008 sprake was van een nieuwe of verlengde hoofdhuur. [appellant] voert niet gemotiveerd aan dat hij dit mocht begrijpen als een door Portaal gewilde nieuwe of verlengde hoofdhuur per 15 september 2008 en dat is evenmin gebleken. Voor zover [appellant] de woning niet tijdig heeft ontruimd, volgt ook hieruit geen nieuwe of verlengde hoofdhuurovereenkomst.
3.11 [appellant] verweert zich verder met zijn standpunt dat een beroep van Portaal op de Leegstandwet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Mede gelet op hetgeen hiervoor al is overwogen, oordeelt het hof daartoe echter onvoldoende de door [appellant] ingeroepen omstandigheden dat Portaal bij het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst wist dat SLAK de woning zou gaan onderverhuren, dat [appellant] de woning met zijn twee minderjarige kinderen bewoont en dat hem bij aanvang van de onderhuur niet duidelijk was wat er uiteindelijk met de woning zou gaan gebeuren.
3.12 Gelet op het voorgaande falen de grieven 2 tot en met 4 van [appellant] en slaagt grief 1 van Portaal.
3.13 Met haar grief 2 in incidenteel hoger beroep richt Portaal zich (met name) tegen de in het bestreden vonnis vervatte beslissing tot compensatie van het betaalde vastrecht, omdat [appellant] deze kosten niet zou hebben gemaakt als Portaal de zaak meteen bij de kantonrechter had aangebracht. Deze grief faalt nu Portaal hiermee miskent dat de door haar aangebrachte zaak een huurovereenkomst betreft zoals bedoeld in artikel 93 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering.
4. Slotsom
4.1 In het principaal hoger beroep leidt het voorgaande tot de slotsom dat grief 1 geen bespreking behoeft en dat de grieven 2 tot en met 4 van [appellant] falen.
In het incidenteel hoger beroep is Portaal niet-ontvankelijk in haar incidenteel hoger beroep tegen de in het vonnis van 9 september 2009 uitgesproken verwijzing. Grief 2 van Portaal faalt en haar grief 1 slaagt. Het bestreden vonnis zal in het principaal hoger beroep, zij het onder verbetering van gronden, worden bekrachtigd.
4.2 Het hof passeert zijn bewijsaanbod nu [appellant] geen feiten stelt die (bij juistheid) tot een ander oordeel kunnen leiden. Vanwege de vele voor hem negatief besliste geschilpunten wordt [appellant] zowel in het principaal als in het incidenteel hoger beroep grotendeels in het ongelijk gesteld. Daarom zal [appellant] in de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep worden veroordeeld.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in principaal hoger beroep
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem van 26 april 2010;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Portaal begroot op € 1.341,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 263,-- voor griffierecht;
in incidenteel hoger beroep
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen de in het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector civiel recht, van 9 september 2009 uitgesproken verwijzing naar de kantonrechter;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Portaal begroot op € 447,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
in principaal en incidenteel hoger beroep
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, R.A. Dozy en M.G.W.M. Stienissen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 december 2011.