Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00737
uitspraakdatum: 19 juni 2012
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Almelo van 21 september 2011, nummer AWB11/204 WOZ BY1 A, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de Heffingsambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning) vastgesteld voor het kalenderjaar 2010. In hetzelfde geschrift is een aanslag in de onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Dit bezwaar wordt geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag (artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ)).
1.3. De Heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende is tegen voormelde uitspraken van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5. Het beroepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 2 november 2011 ter griffie ingekomen.
1.6. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2012 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen A. Tevens is de Heffingsambtenaar verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. Voorts is aangehecht een uittreksel uit het proces-verbaal van de behandeling van het beroep met kenmerk 11/00736, dat op dezelfde dag ter zitting is behandeld en waar dezelfde personen ter zitting zijn verschenen.
2. De vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kapwoning op een perceel van 285 m².
2.2. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 320.000.
2.3. In de procedure voor de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B (gediplomeerd WOZ-taxateur). Daarin wordt de waarde van de woning getaxeerd op € 320.000. In het taxatierapport wordt verwezen naar de verkoop van de woningen b-straat 2, b-straat 3, c-straat 4 en c-straat 5, alle te Z. De waarde wordt bepaald met de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken).
2.4. Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde betwist. Tot steun voor zijn stelling heeft hij een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door C, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 263.000. In dat taxatierapport wordt verwezen naar de verkoop van de woningen b-straat 6, b-straaat 7 en b-straat 8, alle te Z.
2.5. In de bestreden uitspraak overweegt de Rechtbank onder meer: “Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank dan ook aannemelijk gemaakt dat de woning van eiser op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 298.000, .”
2.6. Met dagtekening 20 december 2011 schrijft de griffier van de Rechtbank aan de Heffingsambtenaar onder meer: “In de uitspraak is (…) ten onrechte een bedrag van € 298.000, opgenomen in plaats van € 320.000, . Dit is een kennelijke verschrijving. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om tot rectificatie van de uitspraak over te gaan. Het dictum is bepalend en daaruit en in samenhang bezien met de overige overwegingen blijkt genoegzaam dat de waarde € 320.000, is.”
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning van belanghebbende juist is vastgesteld.
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is opgenomen in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot € 263.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd, nu zij overweegt dat aannemelijk is dat de waarde van de woning € 298.000 bedroeg, maar niettemin het beroep ongegrond heeft verklaard, terwijl bij de bestreden uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van € 320.000 werd gehandhaafd.
4.2. Uit de uitspraak blijkt duidelijk dat de Rechtbank aannemelijk acht dat de Heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat de Rechtbank zich er daarbij rekenschap van heeft gegeven dat die vastgestelde waarde € 320.000 bedroeg. De vermelding van het bedrag van € 298.000 is naar het oordeel van het Hof een kennelijke vergissing. De Rechtbank heeft dit ook bevestigd bij de hiervoor onder 2.6 aangehaalde brief van 20 december 2011 aan de Heffingsambtenaar. De Rechtbank heeft evenwel ten onrechte geen afschrift van deze brief gezonden aan de wederpartij en evenzeer ten onrechte geen afschrift van deze brief opgenomen in het aan het Hof gezonden procesdossier. Nu gesteld noch gebleken is dat belanghebbende daardoor is geschaad in haar procesbelangen, zal het Hof aan deze omissie van de Rechtbank geen gevolgen verbinden.
4.3. Belanghebbende stelt dat de Rechtbank de bewijslast onjuist heeft verdeeld. Belanghebbende wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, (nr. 40.299 , LJN: AU4300 (Oostflakkee)). Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan de last te bewijzen dat de door hem verdedigde waarde juist is, acht moet slaan op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, waaronder een door belanghebbende overgelegd taxatierapport. Uit de uitspraak van de Rechtbank blijkt evenwel niet dat de Rechtbank dat heeft miskend.
4.4. Belanghebbende bestrijdt het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport. Hij wijst erop dat volgens het taxatierapport zijn woning en de vergelijkingsobjecten een gelijkwaardige ligging (‘3’) hebben, terwijl zijn woning beter is gelegen. De Heffingsambtenaar erkent dat in het taxatierapport ten onrechte de factor ligging van de woning van belanghebbende niet op ‘4’ is gesteld.
4.5. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar het gebruik van het object b-straat 2 als vergelijkingsobject ingetrokken.
4.6. Belanghebbende wijst erop dat de vergelijkingsobjecten aan de c-straat zijn gebouwd in 1937 en 1938, terwijl zijn woning is gebouwd in 1961, dat zij een ander bouwtype hebben, dat de maten afwijken en dat zij minder goed zijn gelegen, maar een andere, betere uitstraling hebben. De Heffingsambtenaar stelt zich weliswaar op het standpunt dat de betere uitstraling opweegt tegen de mindere ligging, zodat deze objecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, doch de Heffingsambtenaar heeft deze stelling naar
’s Hofs oordeel op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van het Hof verschillen deze woningen zodanig van de woning van belanghebbende dat zij minder goede vergelijkingsobjecten zijn.
Met betrekking tot het vergelijkingsobject b-straat 3 wijst belanghebbende erop dat de Heffingsambtenaar in het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport ervan uitgaat dat het bestaat uit een hoofdgebouw (265 m³), een aanbouw (15 m³), een garage (69 m³) en een berging/schuur (18 m³), terwijl volgens de verkopend makelaar de inhoud van hoofdgebouw en aanbouw tezamen 360 m³ bedraagt. In hoger beroep erkent de Heffingsambtenaar dat aanvankelijk van onjuiste gegevens was uitgegaan en stelt hij dat de inhoud van het hoofdgebouw 283 m³ bedraagt, van de aanbouw 26 m³, van de garage 66 m³ en van de berging/schuur 32 m³. Nu belanghebbende de door de Heffingsambtenaar gebruikte gegevens gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last zijn stelling aannemelijk te maken. Met de overgelegde bouwtekeningen en berekeningen heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de thans door hem gehanteerde inhoudsgegevens juist zijn. Uit de analyse volgt dan een waarde van € 525 per m³ hoofdgebouw. Dat ondersteunt niet de door de Heffingsambtenaar verdedigde waardeopbouw van de woning van belanghebbende, waarin wordt uitgegaan van een waarde van € 597 per m³ hoofdgebouw.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.8. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning € 263.000 bedraagt. Tot steun voor zijn stelling heeft hij het hiervoor onder 2.4 vermelde taxatierapport ingebracht. De Heffingsambtenaar wijst erop dat het object b-straat 7 kleiner is en minder grond heeft dan de woning van belanghebbende en dat de objecten b-straat 6 en b-straat 8 geen twee-onder-een-kapwoning zijn, maar eindwoningen. Belanghebbende heeft onbetwist gesteld dat dit eindwoningen van een rijtje van drie betreft. Naar het oordeel van het Hof zijn de door de Heffingsambtenaar vermelde verschillen niet van dien aard dat deze woningen niet als referentieobject kunnen dienen. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport zijn de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten benoemd en is inzichtelijk gemaakt op welke wijze met deze verschillen rekening is gehouden. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof zijn stelling aannemelijk gemaakt.
4.9. Gelet op het vorenoverwogene zal het Hof dan ook de uitspraak van de Rechtbank vernietigen en de waarde verminderen tot € 263.000. Voorts zal het Hof de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderen.
5. Kosten
5.1. Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Gelet op artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) × 1 (gewicht van de zaak) × € 218, ofwel op € 436 voor de bezwaarfase. Voor de behandeling van het beroep bedraagt de vergoeding 2 punten (beroepschrift en verschijnen ter zitting) × 1 (gewicht van de zaak) × € 437, ofwel op € 874. Voor de behandeling van het hoger beroep bedraagt de vergoeding 2 punten (beroepschrift en verschijnen ter zitting) × 1 (gewicht van de zaak) × € 437, ofwel op € 874.
5.2. Belanghebbende heeft verzocht de Heffingsambtenaar tevens te veroordelen in de vergoeding van de kosten van een taxatierapport, dat hij ten behoeve van de behandeling van het bezwaarschrift heeft laten opstellen door een deskundige. De kosten daarvan bedragen 5 uren à € 80, vermeerderd met 19% BTW en € 5,90 kadastrale kosten.
5.3. De Heffingsambtenaar heeft daartegenover aangevoerd dat een markttarief van € 40 à 50 tegenwoordig normaal is. Voorts bestaat in de bezwaarfase geen behoefte aan een taxatierapport. Het is dan ook niet redelijk dan al zo’n rapport te laten maken. Omdat de taxateur werkt op basis van ‘no cure no pay’, is hij niet onafhankelijk. Dat is in strijd met artikel 8:34 van Pro de Awb. Daarom is de taxateur geen deskundige in de zin van het Besluit, aldus de heffingsambtenaar.
5.4. Naar het oordeel van het Hof is het redelijk als een belanghebbende zich in een procedure over de waarde van een onroerende zaak laat bijstaan door een deskundige. Van een eenvoudige belastingplichtige kan immers niet worden verwacht dat hij over voldoende kennis beschikt op het terrein van de waardering van onroerende zaken om de Heffingsambtenaar, die zich wel van deskundige bijstand pleegt te voorzien, voldoende van repliek te dienen. Belanghebbende mocht er redelijkerwijs van uitgaan dat de taxateur een relevante bijdrage zou leveren aan een voor hem gunstige beslissing van de Heffingsambtenaar (vergelijk ABRvS 15 augustus 2007, nr. 200608223/1, LJN: BB1764, en CRvB 13 april 2005, nr. 03/6324 WAO e.a., LJN: AT4323).
5.5. Het taxatierapport vermeldt dat de taxateur, C, op 3 maart 1971 als makelaar-taxateur o.z. is beëdigd door de rechtbank te Almelo, dat hij is ingeschreven in het register van de Stichting VastgoedCert Kamer Wonen/MKB te Rotterdam en dat hij lid is van de NVM. Op grond daarvan moet naar ’s Hofs oordeel worden vermoed dat hij zijn werk als taxateur onafhankelijk verricht, tenzij zich uitzonderlijke omstandigheden voordoen die op het tegendeel wijzen. De omstandigheid dat de taxateur werkt op basis van ‘no cure no pay’ is niet een zodanige uitzonderlijke omstandigheid.
5.6. Het Hof acht aannemelijk dat taxateurs als de onderhavige in het algemeen een uurtarief hanteren dat niet lager is dan € 80 exclusief omzetbelasting. De enkele niet nader onderbouwde stelling van de Heffingsambtenaar dat het markttarief tegenwoordig lager is, doet daaraan niet af.
5.7. Op grond van het vorenoverwogene zal het Hof de Heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van de kosten van het taxatierapport van € 481,90. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt. De proceskosten komen daarmee op € 2.665,90.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 263.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 2.665,90; en
- gelast de gemeente Hellendoorn het griffierecht ad (€ 41 + € 112 =) € 153 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, R.A.V. Boxem en J. Lamens, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
De beslissing is op 19 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.