ECLI:NL:GHDHA:2013:5404 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep over zorgplicht taxateur en gebruik oud taxa...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.082.070/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 322292 / HA ZA 09-133

arrest van 16 juli 2013

inzake

1. B.V. ALGEMEEN MAKELAARSKANTOOR ROTTERDAM AMR,

gevestigd te Rotterdam,

2. [appellant 2],

wonende te [woonplaats],

appellanten in principaal appel,

geïntimeerden in incidenteel appel,

hierna te noemen: AMR c.s., [appellant 2] en AMR,

advocaat: mr. J.D. Kraaikamp te Amsterdam,

tegen

COÖPERATIEVE RABOBANK ROTTERDAM U.A.,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel,

hierna te noemen: Rabobank,

advocaat: mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam.

Het verdere verloop van het geding

Het hof verwijst naar zijn arrest van 1 maart 2011 voor het verloop van het geding tot die datum. Op 20 mei 2011 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. Bij memorie van grieven (met producties) heeft AMR c.s. zes grieven tegen het vonnis aangevoerd. Rabobank heeft bij memorie van antwoord in principaal appel en van grieven in incidenteel appel (met producties) de grieven bestreden en van haar zijde één grief tegen het vonnis aangevoerd. Ter zitting van 18 december 2012 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, AMR c.s. door mrs. C.C.J.C. Arnouts en J.D. Kraaikamp, advocaten te Amsterdam en Rabobank door mr. Roijers. Beide partijen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.

Partijen hebben het hof verzocht arrest te wijzen op het door AMR c.s. in kopie overgelegde procesdossier.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memories.

2. De door de rechtbank in rov. 2 van de bestreden uitspraak vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Grief 1 in principaal appel houdt – gelet op de toelichting – in dat de rechtbank ten onrechte bepaalde feiten niet heeft opgenomen. De grief faalt reeds omdat de feitenvaststelling in een vonnis niet noodzakelijkerwijs uitputtend hoeft te zijn.

3. Het gaat in deze zaak om het volgende.

In opdracht van [X] Beheer B.V. (hierna: [X beheer]) heeft AMR in 2000 een aan [X beheer] toebehorend bedrijfspand (hierna: het pand) getaxeerd. De taxatie is feitelijk verricht door [appellant 2], in dienst van AMR en tevens haar bestuurder.

Het taxatierapport dateert van 27 juli 2000 en noemt als doel van de taxatie: “verkrijgen van financiering bij/door: Ned. Fin. Instelling”. De vrije verkoopwaarde is vastgesteld op (omgerekend) € 1.486.130 en – na verbouwing – € 1.588.230,-, en de executiewaarde op (omgerekend) € 1.263.777,-.

Onder het kopje “verantwoording” is het volgende beding opgenomen (hierna: het beding):

“Op deze taxatie zijn de Voorwaarden en Tarieven van de NVM van toepassing. Dienovereenkomstig aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever.”

Op basis van het taxatierapport heeft ABN Amro Bank op 14 september 2000 aan [X beheer] financiering verstrekt voor een bedrag van € 90.000,-, tot zekerheid waarvan deze bank een recht van tweede hypotheek op het pand heeft gevestigd, in aanvulling op een eerste recht van hypotheek van dezelfde bank tot een bedrag van

€ 907.560,-.

In 2003 heeft Rabobank aan [X beheer] en Tri-Tools B.V. (her)financiering verstrekt tot een bedrag van € 2.200.000,-, tot zekerheid waarvan Rabobank (onder meer) een recht van hypotheek op het pand heeft verkregen.

Op 8 augustus 2006 is Tri-Tools failliet gegaan. Naar aanleiding daarvan heeft Rabobank de financieringsovereenkomst met [X beheer] en Tri-Tools opgezegd.

Op 4 oktober 2007 is het pand voor een bedrag van € 650.000,- verkocht.

Rabobank heeft AMR c.s. op 19 mei 2008 aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg is van de volgens Rabobank onjuiste taxatie door AMR c.s..

4. Rabobank vordert in dit geding AMR c.s. te veroordelen tot betaling van primair

€ 631.216,-, subsidiair € 534.400,-, meer subsidiair € 574.400,- en nog meer subsidiair

€ 574.400,-, met rente en kosten. Rabobank legt aan haar vordering ten grondslag dat [appellant 2] als taxateur ondeugdelijk werk heeft geleverd door – kort gezegd – het pand veel te hoog te taxeren. Daardoor heeft [appellant 2] onzorgvuldig en onrechtmatig jegens Rabobank gehandeld (en AMR ex art. 6:170 BW Pro), nu het doel van het rapport – het verkrijgen door [X beheer] van financiering door een financiële instelling – impliceert dat het rapport niet alleen voor [X beheer] als opdrachtgever, maar ook voor een derde als Rabobank relevant was. Rabobank heeft daardoor schade geleden. AMR c.s. heeft in reconventie gevorderd dat alle ten laste van AMR c.s. gelegde beslagen worden opgeheven en dat Rabobank wordt bevolen de inschrijvingen door te halen. Verder heeft AMR c.s. een verklaring voor recht gevorderd dat Rabobank door het leggen van beslag onrechtmatig heeft gehandeld en gehouden is tot schadevergoeding, met proceskostenveroordeling.

5. De rechtbank heeft in rov. 7.9 van het bestreden vonnis geoordeeld dat AMR c.s. de waarde van het pand in 2000 in zodanige mate te hoog heeft getaxeerd dat zij niet heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur, en dus onrechtmatig jegens Rabobank heeft gehandeld en in beginsel schadeplichtig is. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van Rabobank en de mate van eigen schuld bepaald op 5% van de geleden schade. De rechtbank heeft de vordering toegewezen tot een bedrag van € 599.655,20. Op grond van de beoordeling van de vordering in conventie is de vordering in reconventie afgewezen.

6. AMR c.s. stelt – kort gezegd – dat in hoger beroep in de eerste plaats moet worden beoordeeld of sprake is van onrechtmatig handelen door AMR c.s. jegens Rabobank (zie pleitnota onder 30). Volgens Rabobank daarentegen staat in hoger beroep de beroepsfout vast, nu geen grief is gericht tegen rov. 7.9, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat AMR c.s. onrechtmatig jegens Rabobank heeft gehandeld. Het hof zal daarom eerst ingaan op de omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep.

7. Vooropgesteld moet worden dat aan grieven als eis wordt gesteld dat daarin de gronden die de appellant aanvoert ten betoge dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd, behoorlijk in het geding naar voren worden gebracht, zodat zij voor de appelrechter en de wederpartij, die immers moet weten waartegen zij zich heeft te verweren, voldoende kenbaar zijn (HR 14 oktober 2005, LJN AT6830). Grieven kenmerken zich niet door de vorm waarin ze zijn gegoten, maar door de inhoud: door aanduiding en adstructie van de bezwaren tegen de bestreden uitspraak. De appelrechter is dan ook gehouden de hele tekst van de memorie van grieven te betrekken in zijn onderzoek naar de tegen de bestreden uitspraak opgeworpen bezwaren (zie conclusie A-G Spier voor HR 13 januari 2006, LJN: AU6094). Tot slot wordt erop gewezen dat het er niet alleen om gaat wat de wederpartij in de grief heeft gelezen, maar ook om wat hij er in redelijkheid in had kunnen lezen.

8. Tegen deze achtergrond overweegt het hof als volgt. De zes grieven die in de memorie van grieven in principaal appel onder randnummer 6 zijn geformuleerd, worden voorafgegaan door een inleiding, waarin AMR c.s. onder meer opmerkt dat zij vóór het formuleren van concrete grieven de door haar gevoerde verweren nader zal bespreken en eventueel aanvullen. Onder randnummer 3, “Geen aansprakelijkheid”, betoogt AMR c.s. in bijna vier bladzijden dat gelet op het in het taxatierapport opgenomen beding, haar zorgplicht zich niet uitstrekte tot Rabobank. AMR c.s. verbindt daaraan de conclusie “dat aansprakelijkheid, op basis van het door haar opgenomen Beding en de aangehaalde rechtspraak, moet worden afgewezen. Dit leidt ertoe dat uw Hof het Vonnis behoort te vernietigen”.

9. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat Rabobank erop bedacht had moeten zijn dat AMR c.s. in hoger beroep ook de onrechtmatigheid ter discussie stelde. Daarbij merkt het hof op dat – hoewel Rabobank in de memorie van antwoord onder randnummers 5 tot en met 12 uitdrukkelijk ingaat op de omvang van het principaal appel en zich op het standpunt stelt dat de beroepsfout in hoger beroep vaststaat – zij onder randnummers 21-22 wel uitgebreid ingaat op het door AMR c.s. in de memorie van grieven onder randnummer 3 gevoerde verweer, dat gelet op het beding geen sprake is van aansprakelijkheid.

10. Het hof zal dan ook eerst het verweer van AMR c.s. behandelen dat zij geen zorgplicht had jegens Rabobank en niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens Rabobank. Voor de vraag of AMR c.s. een onrechtmatige daad heeft gepleegd door onjuiste informatie te verstrekken is van belang in hoeverre Rabobank gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de juistheid van de in het taxatierapport vastgestelde waarden. Het beding is daarvoor mede relevant (vgl. HR 17 februari 2012, LJN BV6162). Voorts is van belang of AMR c.s. redelijkerwijs moest verwachten dat Rabobank op de informatie in het taxatierapport zou vertrouwen.

11. Vaststaat dat het gaat om een op 24 juli 2000 uitgevoerde taxatie van het pand in opdracht van [X beheer]. ABN Amro Bank had reeds een eerste recht van hypotheek tot een bedrag van € 907.560,- op het pand. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat [X beheer] het rapport heeft laten opstellen vanwege een beoogde verbouwing. In het taxatierapport is de vrije verkoopwaarde vastgesteld op (omgerekend) € 1.486.130,- en na verbouwing € 1.588.230,-. Zoals de rechtbank heeft vastgesteld, hetgeen door Rabobank niet althans onvoldoende gemotiveerd is betwist, heeft ABN Amro Bank op basis van het taxatierapport aan [X beheer] financiering verstrekt voor een bedrag van € 90.000,-, tot zekerheid waarvan deze bank een recht van tweede hypotheek op het pand heeft gevestigd. Zoals eerder opgemerkt bevat het taxatierapport het volgende beding:

“(…) Dienovereenkomstig aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever.”

12. Het hof is op grond van het volgende van oordeel dat Rabobank niet gerechtvaardigd het vertrouwen kon hebben gehad dat de in het rapport neergelegde informatie juist was. Vaststaat dat het hier gaat om professionele partijen. De opdrachtgever, [X beheer], heeft het taxatierapport in juli 2000 laten opstellen met het oog op een verbouwing en een daartoe benodigde financiering bij ABN Amro Bank. AMR c.s. heeft door het opnemen van het beding nauwkeurig aangegeven welk vertrouwen een derde in de verstrekte informatie kan stellen en wat een derde ten aanzien van de omvang van de zorgplicht van de opsteller van het rapport kan verwachten. Van een professionele partij als Rabobank had mogen worden verwacht dat als zij gebruik wilde maken van het drie jaar oude taxatierapport van AMR c.s., zij toch in ieder geval contact had opgenomen met AMR c.s. om te vragen of zij het taxatierapport zonder meer aan haar financieringsbeslissing ten grondslag kon leggen. Niet in geschil is bovendien dat gebruikelijk is dat een taxatierapport ter verkrijging van een financiering niet ouder mag zijn dan een half jaar, zoals ook is opgemerkt in het rapport van Kolpa (productie 10 bij akte overlegging productie van 19 augustus 2009). Dat Rabobank intern het beleid hanteert dat genoegen wordt genomen met een taxatierapport van drie tot vijf jaar oud doet daaraan niet af, reeds omdat AMR c.s. daarvan niet op de hoogte behoefde te zijn. De stelling van Rabobank dat zij niet wist en ook niet hoefde te weten dat het taxatierapport bestemd was voor een andere financiering en dat het daartoe al eerder was gebruikt, kan aan het voorgaande niet afdoen en wordt bovendien als onvoldoende onderbouwd verworpen. Het ligt immers niet direct voor de hand dat [X beheer] al in juli 2000 een taxatie heeft laten uitvoeren ten behoeve van een pas in 2003 benodigde financiering. Rabobank heeft ook overigens onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld ter onderbouwing van haar stelling dat zij – ondanks het beding en de omstandigheid dat sprake was van een bijna drie jaar oud rapport – mocht vertrouwen op de juistheid van de waarden zoals vastgesteld in het taxatierapport. Aan het voorgaande doet niet af dat het taxatierapport als doel vermeldt “het verkrijgen van financiering bij/door: Ned. Fin. Instelling”. AMR c.s., die het taxatierapport in 2000 heeft opgesteld ten behoeve van de financiering van een voorgenomen verbouwing, behoefde niet te verwachten dat drie jaar later nogmaals gebruik zou worden gemaakt van het taxatierapport, nu ten behoeve van een zeer omvangrijke herfinanciering.

13. Op grond van het voorgaande kan in het midden blijven of met de wijziging in 2001 van het beding in het model-taxatierapport, dat uitsluitend aansprakelijkheid wordt aanvaard jegens de opdrachtgever
en diens financier,een verduidelijking is beoogd van de reeds bestaande praktijk, zoals Rabobank betoogt, of een uitbreiding van aansprakelijkheid, zoals AMR c.s. betoogt. Immers, ook indien vóór die tijd het beding zo moest worden begrepen dat de zorgplicht van de taxateur zich tevens uitstrekte tot de financier van de opdrachtgever, is het hof van oordeel dat de zorgplicht van AMR c.s. zich in ieder geval niet uitstrekte tot Rabobank die, zonder dat AMR c.s. dat wist of redelijkerwijs moest weten, de beschikking kreeg over het taxatierapport dat was opgesteld ten behoeve van de financiering van een verbouwing en daarop drie jaar later een omvangrijke herfinancieringsbeslissing heeft gebaseerd.

14. Rabobank heeft tot slot aangevoerd dat – kort gezegd – nu het beding spreekt over “verantwoordelijkheid”, geen sprake is van een exoneratiebeding waarbij aansprakelijkheid wordt uitgesloten. Volgens Rabobank beoogt het beding tot uitdrukking te brengen dat de ondertekenaar van het taxatierapport alleen jegens de opdrachtgever de plicht aanvaardt om over de inhoud van het rapport en over de wijze van totstandkoming daarvan verantwoording af te leggen. Indien en voor zover het beding echter wel als exoneratiebeding moet worden gekwalificeerd, geldt dit alleen ten opzichte van [appellant 2] als “ondergetekende”. Bovendien heeft AMR c.s. haar recht om zich daarop te beroepen verwerkt, en is het gelet op de ernst van de fout naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, dat AMR c.s. zich in hoger beroep op het exoneratiebeding beroept, aldus nog steeds Rabobank.

15. Uit hetgeen is overwogen in rov. 10 tot en met 12 volgt dat het hof met Rabobank van oordeel is dat geen sprake is van een exoneratiebeding waarbij aansprakelijkheid wordt uitgesloten. Het betreft hier – kort gezegd – een clausule waarmee AMR c.s. het gebruik van het taxatierapport beperkt, in die zin dat zij kenbaar maakt dat zij ten aanzien van de inhoud van het rapport slechts verantwoordelijkheid aanvaardt ten opzichte van haar opdrachtgever, [X beheer]; derden mogen niet vertrouwen op de inhoud van het rapport. De verweren die Rabobank heeft aangevoerd voor zover het beding moet worden aangemerkt als exoneratiebeding behoeven dan ook geen bespreking.

16. Het principaal appel slaagt dus. Gelet op het voorgaande kan het bestreden vonnis in conventie niet in stand blijven. De overige grieven behoeven geen behandeling.

17. Het incidenteel appel behoeft op grond van het voorgaande geen behandeling.

18. Het hof passeert het bewijsaanbod van Rabobank, nu geen gespecificeerd bewijs is aangeboden van feiten of omstandigheden die kunnen leiden tot een andere beslissing.

19. De slotsom is dat het vonnis in conventie zal worden vernietigd en dat Rabobank als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie en in hoger beroep. AMR c.s. heeft in hoger beroep gevorderd dat Rabobank wordt veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen AMR c.s. ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Rabobank heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke rente. Deze vordering komt voor toewijzing in aanmerking.

Beslissing

Het hof:

In principaal en incidenteel hoger beroep:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 september 2010 in reconventie;

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 september 2010 in conventie;

en
opnieuw rechtdoende:

- wijst af de vorderingen van Rabobank;

- veroordeelt Rabobank in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van AMR c.s. tot op 22 september 2010 begroot op € 4.784 aan verschotten en € 5.160,- aan salaris advocaat;

en verder in principaal en incidenteel hoger beroep:

- veroordeelt Rabobank om binnen twee weken na betekening van dit arrest al hetgeen AMR c.s. ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Rabobank heeft voldaan aan AMR c.s. terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;

- veroordeelt Rabobank in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van AMR c.s. tot op heden begroot op € 4.800,93,- aan verschotten en € 23.370,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.M. Olthof, P.M. Verbeek en A.M. Voorwinden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 juli 2013 in aanwezigheid van de griffier.