Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00144 en 15/00174 tot en met 15/00176
Uitspraak d.d. 18 november 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar
op het hoger beroep van belanghebbende en het hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 16 december 2014, nummer ROT 14/208, betreffende na te vermelden beschikkingen en aanslagen.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de hierna te noemen onroerende zaken (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2013 naar de waardepeildatum op 1 januari 2012 vastgesteld op de hierna te noemen bedragen (hierna: de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (hierna: de aanslagen).
Adres
Vastgestelde waarde
[A]
€ 46.000
[B]
€ 86.000
[C]
€ 46.000
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij (in een geschrift vervatte) uitspraken van 19 december 2013 de door belanghebbende tegen de beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft de beroepen die zien op de woningen ’ [A] en [C] ongegrond verklaard, het beroep dat ziet op de woning ’ [B] gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar dat ziet op de WOZ-waarde van deze woning alsmede de bijbehorende proceskostenbeslissing vernietigd, de waarde van de woning [B] nader vastgesteld op € 78.000, bepaald dat de aanslag betreffende de woning [B] overeenkomstig wordt verlaagd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.460 en bepaald dat de heffingsambtenaar € 44 griffierecht aan belanghebbende dient te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband met het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
Belanghebbende heeft met dagtekening 22 juni 2015 een nader stuk ingediend. De griffier heeft het stuk in afschrift gezonden aan de heffingsambtenaar.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 10 juli 2015 een nader stuk ingediend. De griffier heeft het stuk in afschrift gezonden aan de gemachtigde van belanghebbende.
2.4.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 juli 2015. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn gezamenlijk behandeld de hoger beroepen van belanghebbende, kenmerknummers BK-14/00849 t/m 14/00851, 15/00066, 15/00153 t/m 15/00164 en 15/00168 t/m 15/00176, inzake de met betrekking tot een aantal andere aan de [D] en [E] te [Z] gelegen onroerende zaken voor de kalenderjaren 2011, 2012 en/of 2013 gegeven beschikkingen en opgelegde aanslagen alsmede de hoger beroepen van de heffingsambtenaar, kenmerknummers BK-15/00143 en 15/00144 inzake de met betrekking tot een aantal andere aan de [D] en [E] te [Z] gelegen onroerende zaken voor het kalenderjaar 2013 aan belanghebbende gegeven beschikkingen en opgelegde aanslagen. Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in de andere zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffiers één proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woningen.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport van, onder meer, de woningen overgelegd waarin de waarden van de woningen op waardepeildatum 1 januari 2012 naar de toestand van de woningen op 1 januari 2013 zijn bepaald op de onder 1.1 vermelde vastgestelde waarden. In het taxatierapport zijn de hieronder vermelde gegevens van de woningen en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woningen vergelijkbare onroerende zaken (hierna: de vergelijkingsobjecten) opgenomen.
Adres
Bouwjaar
Transactie
prijs
Transactiedatum
Oppervlakte
Prijs per m²
Gerenoveerd
[F]
1894
€ 102.500
16-08-11
54 m²
€ 1.898
[G]
1894
€ 127.000
02-05-12
64 m²
€ 1.984
Niet gerenoveerd
[H]
1911
€ 75.000
24-11-11
47 m²
€ 1.596
[I]
1916
€ 105.000
15-11-12
64 m²
€ 1.641
[J]
1892
€ 79.000
16-01-12
61 m²
€ 1.295
[K]
1927
€ 95.000
25-11-11
58 m²
€ 1.638
[L]
1907
€ 91.000
06-12-11
63 m²
€ 1.444
Getaxeerde objecten
[A]
1900
€ 46.000
37 m²
€ 1.250
[B]
1900
€ 78.000
65 m²
€ 1.200
[C]
1900
€ 46.000
37 m²
€ 1.250
3.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een door [M] , werkzaam bij [N] B.V., (hierna: [N] ) opgemaakt taxatierapport, gedateerd 18 maart 2015, overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak [O] op de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2013 bepaald op € 27.000. Volgens belanghebbende is de onroerende zaak [O] identiek aan [A] en [C] en bijna identiek aan ’ [B] . Behalve gegevens van de onroerende zaak [O] zijn in het taxatierapport gegevens van enkele, naar de opvatting van belanghebbende met ’ [O] vergelijkbare woningen opgenomen.
Adres
Oppervlakte
Transactieprijs
Marktwaarde per waardepeildatum
Prijs per m²
Transactiedatum
[O]
37 m²
€ 27.000
[P]
70 m²
€ 73.000
€ 1.043
09-02-11
[Q]
87 m²
€ 115.000
€ 1.321
15-06-11
[R]
60 m²
€ 79.000
€ 1.316
16-01-12
3.4.
In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is voorts het volgende vermeld:
“Op deze taxatie zijn wel bijzonderheden, zoals speciale, ongebruikelijke of extreme
veronderstellingen en/of situaties van toepassing: het betreft waardering op basis van WOZ (wet waardering onroerende zaken) per peildatum 1 januari 2012 en situatiedatum 1 januari 2013. Bij deze waardering is er door taxateur rekening gehouden met de noodzakelijke funderingsherstelkosten. Door architectenbureau [S] is het noodzakelijke herstel van de fundering van [T] Vm […] en [U] - […] begroot op € 1.305.409,-. Met de verdeelsleutel 40 % voor de niet woningen en 60 % voor de woningen komt dit uit op € 783.425,- (inclusief BTW) voor de woningen, en € 431.450,- (exclusief BTW) voor de winkels. De woningen hebben een totale oppervlakte van 1.279 m2, wat resulteert in een m2 prijs van € 612,-/m2 voor funderingsherstel voor wat betreft de woningen. In casu vindt er een aftrek plaats van € 22.644,- (37 m2 * € 612,-).”
(…)
Bij de waardevaststelling van onderhavig object is rekening gehouden met het noodzakelijke
funderingsherstel: het bedrag wat hier voor is begroot bedraagt omgeslagen naar rato voor de
woning €22.644,-.”
3.5.
Belanghebbende heeft bij de aanvulling op het beroepschrift in eerste aanleg in de zaak met kenmerk BK-15/00066 een brief van [S] Architecten overgelegd gedagtekend 21 januari 2014, betreffende funderingsgebreken bij het project [T] - […] te [Z] . In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
“Beschrijving van de funderingsgebreken:
(…) [I]n de houten palen [is] een bacteriële aantasting vastgesteld waardoor de handhavingstermijn op 10 tot 20 jaar geschat wordt. De delen van de fundering waaraan nooit iets gerepareerd is, hebben wellicht een kortere handhavingstermijn omdat de stalen kolommen die rond 1950 het trappenhuis vervangen hebben, puntbelastingen op de oude fundering overbrengen. (…)
Beschrijving van de consequenties daarvan
De methode van betonbalken op nieuwe palen die de oude dragende muren met consoles ondersteunt, is niet toepasbaar bij een in gebruik zijnde winkel. Om palen te kunnen slaan is een vrije werkhoogte noodzakelijk. Daarbij komt, dat de lengtemaat van de nog te herstellen fundering erg groot is. (2 x bouwmuur van 12.0 m. + 2 x zijwand keukens van 2.0 m. + 2 x achtergevel naast keukens van 2,4 m. + woning scheidende wand en fundering onder trapwanden van 21 m. is totaal 54 m.)”
3.6.
Belanghebbende heeft bij de aanvulling op het beroepschrift in eerste aanleg in de zaak met kenmerk BK-15/00066 voorts een brief van [S] Architecten overgelegd gedagtekend 29 juli 2014, betreffende funderingsgebreken bij het project [T] - […] te [Z] . In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
“Ons antwoord op vraag 1:
“Zijn de funderingsgebreken aan uw panden verholpen?"
Nee, de funderingsproblemen zijn niet verholpen, er is slechts een beton balk op nieuwe palen langs de voorgevels aangebracht. Hierdoor is de handhavingstermijn van de panden van “0 tot 10 jaar” verlengd naar “10 tot 20 jaar”. Aan het grootste deel van de fundering van deze panden is dus niets veranderd.
(…)
Dat de funderingen niet volledig hersteld zijn, blijkt ook uit de facturen van de aannemer. Volledig herstel van de fundering van uw 7 panden was begroot op € 1.200.000,- terwijl de uitgevoerde funderingsreparaties in totaal € 226.433,20 gekost hebben.
(…)
Ons antwoord op vraag 2:
"Zijn de funderingen na de reparaties in vergelijkbare staat met de andere panden op de [D] ?"
Nee, de fundering van uw panden verkeert ook na de reparaties in een beduidend mindere staat dan gebruikelijke is op dit deel van de [D] . Omdat ons bureau [S] architecten nauw betrokken was bij ruim 50 reparatie- en renovatieprojecten op de [D] kunnen wij vanuit die ervaring verklaren dat de funderingen van uw panden met hun geschatte handhavingstermijn van 10 tot 20 jaar in een aanzienlijk mindere staat verkeren dan die welke wij gemiddeld genomen ervaren hebben bij onze andere projecten. Het verbaast ons dan ook niet, dat de panden die zich zowel links (hoek [E] / [V] als rechts van de uwe bevinden ( [T] […] t/m […] ) in het jaar 1989 vervangen zijn door nieuwbouw. [W] Ingenieursbureau gaat er in haar funderingsrapport van uit dat de te verwachten handhavingstermijn van panden waaraan geen funderingsgebreken veronderstelt werden, langer zal zijn dan 20 jaar. Dat is voor uw panden dus niet het geval.”
3.7.
De heffingsambtenaar heeft bij zijn nadere stuk van 10 juli 2015 in de zaken met kenmerknummers BK-14/00850 en 14/00851 een taxatierapport van [A1] overgelegd. In het taxatierapport is onder meer het volgende opgenomen:
“14. TRANSACTIE VAN EEN OBJECT MET SLECHTE FUNDERING
Als extra onderbouwing, een kooptransactie van een object met slechte fundering.
[B1] is verkocht op 14 oktober 2014 (…).
Een passage uit de akte, pagina 4:
“verkoper verklaart dat de staat van de fundering van het verkochte dermate slecht is, dusdanig dat minimaal 10 funderingspalen op korte termijn vervangen dienen te worden. Koper verklaart bekend te zijn met de slechte staat van de fundering”.
De koper heeft ondanks de slechte staat van de fundering een marktconform bedrag voor de onroerende zaak betaald.
(…)
Het object is verkocht voor€ 134.000,-. Begane grond van 52 m2 (100%) en een entresol van 26 m2 (40%).
Uit de analyse komt een kapitalisatiefactor 11,3 bij een huurprijs van € 190,-1m2 (primaire ruimte).
(…)
Conclusie:
Voor [C1] is, ondanks dat de fundering op korte termijn vervangen dient te worden, een marktconform bedrag voor betaald. De invloed van de te maken kosten voor de fundering, is niet of nauwelijks in deze koopsom tot uitdrukking gekomen.
(…)
16. TRANSACTIE VAN EEN PAND MET SLECHTE FUNDERING
Het pand [D1] , bestaande uit een winkel gelegen op de begane grond (onverhuurd), woning op de 1e (verhuurd) en een woning op de 2e en de 3e etage (onverhuurd) is op 26 januari 2009 verkocht voor € 215.000,-
(…).
Het pand is gebouwd in 1895. Gemiddeld is een bouwlaag 68 m2.
Het pand verkeerde in een slechte staat van onderhoud én funderingsproblemen.
Passages uit de koopakte, pagina 2 en 3:
“Toestand bij aflevering
4. Koper is bekend met de slechte onderhoudsstaat van het onderhavige registergoed en tevens dat er funderingsproblemen zijn. Een en ander komt volledig voor rekening en risico van koper. Verkoper kan hiervoor op geen enkele wijze aansprakelijk worden gehouden. (…).”
Conclusie:
Voor [D1] is, ondanks dat het pand in een slechte staat van onderhoud verkeerde én een slechte fundering had, een behoorlijk bedrag voor betaald.”
3.8.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een in zijn opdracht uitgevoerd onderzoek van [W] B.V. van 2 februari 2015 overgelegd betreffende de beoordeling van de fundering van [T] - […] en [U] - […] te [Z] . Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Betreft :
Beoordeling fundering [T] - […] en [U] - […] te [Z]
Beoordeling fundering [T] - […] en [U] - […] te [Z]
Geachte heer [X] ,
Op uw verzoek is door ons de fundering van bovenvermelde panden beoordeeld op basis van eerder uitgevoerd onderzoek en uitgevoerde herstelwerkzaamheden.
Voor de beoordeling zijn de volgende aangeleverde stukken bestudeerd, waarbij in het kort onze interpretatie van de inhoud en/of conclusies wordt vermeld:
- Rapport 'Funderingsonderzoek [T] - […] te [Z] ' van [W] Ingenieursbureau B.V. d.d. 30 september 2008.
(…)
- Rapport 'Scheefstand langsgevel [E1 1] [Z] ' van Bouwkundig Adviesburo [F1 1] bv. d.d. 9 juni 2009.
(…)
- Verklaring van Belangen Vereniging Funderings Problematiek [Z] d.d. 26 juni 2009 (…).
- Briefrapport 'Funderingsbeoordeling [U] [Z] ' d.d. 4 augustus 2009.
(…)
- Herstelwerkzaamheden door [G1] b.v.
(…)
- Brief van [S] Architekten d.d. 21 januari 2014 betreffende de panden [T] - […] .
(…)
- Brief van [S] Architekten d.d. 29 juli 2014 betreffende de panden [T] - […] .
(…)
Na het bestuderen van bovengenoemde stukken, en uitgaande van de huidige “Richtlijn onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen onder gebouwen […] , [Z] september 2012”, kunnen wij het volgende concluderen:
- Gezien de gekozen methode van herstel, uitgaande van een correcte uitvoering en dimensionering, voldoet de fundering van de gevels en bouwmuren welke zijn voorzien van een betonnen funderingsbalk en stalen buispalen aan de huidig normen (in totaal ca. 30% van de gehele fundering).
- Voor de delen waarde fundering verlaagd is (ca. 15% van de gehele fundering), wordt aangenomen dat het funderingsherstel correct is uitgevoerd en dat de Vrij gegraven houten palen goed zijn beoordeeld (voor zover bekend is er geen houtonderzoek uitgevoerd) en (deels) ook op draagvermogen zijn getest.
Er van uitgaande dat er geen nieuwe palen zijn aangebracht, is het draagvermogen van de fundering gelijk gebleven. Op basis van de eerder gemeten scheefstanden is hierdoor een toename van de zakking(verschillen) zeker niet uit te sluiten.
Weliswaar is het bovenste (meest aangetaste) deel van de palen verwijderd, maar gezien de gevonden bacteriële aantasting is verdergaande aantasting en daardoor een afname van de dragende doorsnede van de palen te verwachten.
Dit deel van de fundering wordt op basis van de oude gegevens en de huidige richtlijn dan ook geclassificeerd als matig met een globale handhavingstermijn van 10- 15 jaar.
Alleen door nader onderzoek naar de nog optredende zakking en de toename van de aantasting van de palen kan de handhavingstermijn nog nader worden gekwantificeerd.
- Alle niet aangepakte funderingsonderdelen (ca. 55% van de gehele fundering) moeten, op basis van het eerder onderzoek en de nu aangegeven opgetreden scheurvorming, worden geclassificeerd als onvoldoende. Een handhavingstermijn is zonder nader onderzoek niet te geven, maar geadviseerd wordt om uit te gaan van maximaal 5 jaar. Hierbij is een (ernstige) toename van de huidige schade binnen deze periode niet uit te sluiten.
Naar onze mening moet, gezien het feit dat een relatief groot deel van de fundering nog niet is hersteld (ca. 55%), de fundering van de panden [E1 1] - […] en [U] - […] als geheel, worden geclassificeerd als onvoldoende tot matig met een handhavingstermijn ca. 5 jaar zolang niet alle funderingsonderdelen zijn hersteld.
Hierbij wordt aangetekend dat als bij verder herstel het al verlaagde deel van de fundering (ca. 15%) ongewijzigd blijft, de fundering als geheel dan nog steeds als matig moet worden geclassificeerd met een handhavingstermijn van ca. 10-15 jaar.
(…)
Geadviseerd wordt om de eventuele nog optredende zakking te monitoren en ter plaatse van de verlaagde fundering de houtkwaliteit van enkele houten palen te onderzoeken. Op basis van deze resultaten kan de handhavingstermijn dan opnieuw worden beoordeeld.
(…)"
3.9.
De heffingsambtenaar heeft in de zaak met kenmerknummer BK-15/00066 in eerste aanleg een taxatierapport van [H1] overgelegd. In het taxatierapport zijn de hieronder vermelde gegevens opgenomen van deze onroerende zaak en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken.
Adres
Bouwjaar
Grootte
m2-prijs
Soort
WOZ-waarde
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[H1]
1887
64 m2
€ 578
1e en 2e etage en zolder
€ 37.000
-
-
[I1]
1909
105 m2
€ 1.419
2e etage en zolder
-
29-12-2010
€ 149.000
[J1]
1907
117 m2
€ 1.366
2e etage en zolder
-
09-02-2011
€ 159.800
[K1]
1908
122 m2
€ 1.066
2e etage en zolder
-
07-03-2012
€ 130.000
[L1]
1909
128 m2
€ 1.016
2e etage en zolder
-
06-08-2012
€ 130.000
Ter toelichting op deze gegevens is, voor zover in hoger beroep van belang, in het taxatierapport het volgende vermeld.
"De referenties komen uit het [M1 1] -project dat heeft plaatsgevonden in de [J1] en de [K1] . Deze woningen zijn:
- casco verkocht
- hebben kunststof kozijnen met dubbel glas (2010)
- fundering is hersteld (2010)
De staat van [H1] was op 1-1-2013:
- casco
- heeft kunststof kozijnen met dubbel glas
- fundering is (grotendeels) hersteld”
3.10.
In de bezwaarfase is aanvankelijk [N1] als gemachtigde van belanghebbende opgetreden. Bij schrijven van 20 september 2013 heeft de zoon van belanghebbende, handelende onder de naam [O1] Advies, zich als gemachtigde van belanghebbende gesteld. [O1] Advies staat sinds 15 december 2013 ingeschreven in het Handelsregister als onderdeel van [X] B.V.. De activiteiten van [X] B.V. omvatten volgens het Handelsregister het verwerven en beheren van onroerende zaken en vermogenswaarden, het geven van adviezen en het treffen van pensioenvoorzieningen.
3.11.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende het volgende verklaard:
“De aandelen in [X] B.V. worden gehouden door een holding. Ik heb daar aandelen in, maar ook andere personen. [X] B.V. was een lege B.V. die lang niet meer was gebruikt. Deze B.V. bezit geen onroerend goed. De woningen zijn mijn privébezit.”
3.12.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in het blad Steengoed een advertentie geplaatst met, onder meer, de volgende inhoud:
“In [Z] wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde vaak geen of onvoldoende rekening gehouden met de staat van het onderhoud van het pand. De WOZ-waarde van oude huurwoningen wordt hier bepaald door de prijs per m², die “in staat van nieuw” gerenoveerde woningen opgebracht hebben. Hierdoor onstaat een veel te hoge WOZ-waarde, die vooral wringt bij woningen die in box-III vallen. Dit kost u geld voor uw beleggingspanden:
- Onnodig hoge aanslagen WOZ, inkomstenbelasting enz.
- Hoger successierecht bij vererving.
[O1] Advies is gespecialiseerd in bezwaren tegen deze WOZ-misstanden en staat u deskundig bij.”
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
“2. De beroepsgrond, dat verweerder de WOZ-waarden niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt voor de objecten [A] en [C] en slaagt voor het object [B] .
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf.
Verweerder heeft aan de hand van het taxatierapport van [P1] van 13 november 2014 voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
Eiser bestrijdt niet gemotiveerd dat de in het rapport gehanteerde vergelijkingsobjecten wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft – zoals het type object en inhoud – voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen en derhalve bruikbaar zijn voor de vergelijking.
Eiser is van opvatting dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de funderingsproblematiek. Eiser ontleent deze informatie aan een ter voorbereiding op de zitting van 10 februari 2014 opgesteld rapport van [S] -Architecten en de in geding gebrachte brieven van [S] -Architecten van 21 januari 2014 en 29 juli 2014. Daarbij is eiser van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de eenvoud van de woningen.
De grief, dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de funderingsproblematiek van de woningen, faalt. Uit meergenoemd taxatierapport van 13 november 2014 en het verweerschrift van 20 november 2014 volgt dat de fundering is hersteld. Eiser weerspreekt niet dat de funderingen zijn gerepareerd maar stelt dat verder herstel tussen de 10 en 20 jaar is geïndiceerd. Noch eiser, noch [S] -Architecten onderbouwen waarom verder herstel binnen die periode plaats dient te vinden. De rechtbank, is gelet op het vorenstaande, van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat nader herstel van fundering tussen de 10 en 20 jaar noodzakelijk is. Voor een verlaging van de WOZ-waarden in verband met de funderingsproblematiek is dan ook geen aanleiding.
Met betrekking tot de grief, dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de eenvoud van de woningen, is de rechtbank van oordeel dat uit het hiervoor genoemde taxatierapport volgt dat bij het vaststellen van de waarde van de woningen van eiser gebruik is gemaakt van zogenoemde vergelijkingsobjecten. Eiser bestrijdt, zoals gezegd, niet de bruikbaarheid van deze (net als de woningen van eiser) niet gerenoveerde objecten om de waarde van de woningen te onderbouwen. Nu verweerder bij de onderbouwing van de WOZ-waarde gebruik heeft gemaakt van niet gerenoveerde en ook overigens passende vergelijkingsobjecten treft deze grief evenmin doel.
Uit het rapport van de taxateur volgt dat de gemiddelde waarde per vierkante meter van de (niet-gerenoveerde) objecten € 1.504,-bedraagt terwijl de waarde per vierkante meter van de woningen [A] en [C] op € 1.250,- is vastgesteld. Dit betekent dat er bij deze woningen sprake is van een onderwaardering per vierkante meter van € 254,-. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van deze woningen niet te hoog heeft vastgesteld.
Dit is niet het geval voor de woning [B] . Bij deze woning heeft verweerder de in het bestreden besluit genoemde waarde van € 86.000,- niet aannemelijk gemaakt. De taxateur heeft voor deze woning de waarde per vierkante meter vastgesteld op € 1.200,-. Uit deze waarde per vierkante meter volgt een WOZ-waarde van € 78.000,-. De taxateur heeft hierbij overwogen dat er een relatie bestaat tussen de waarde per vierkante meter en de oppervlakte in vierkante meters van een object in die zien dat de waarde per vierkante met lager wordt als de totale oppervlakte groter is. Verweerder conformeert zich blijkens het verweerschrift voor wat betreft de WOZ-waarde van de woningen aan de in het taxatierapport genoemde WOZ-waarden. Hieruit volgt dat de waarde in het bestreden besluit te hoog is vastgesteld en dient te worden verlaagd tot € 78.000,-. Hierom komt het bestreden besluit, voor zover dit ziet op de woning [B] , voor vernietiging in aanmerking en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
4. Het beroep is ongegrond voor zover dit ziet op de woningen [A] en [C] .
5. Verweerder dient het griffierecht van € 44,- aan eiser te vergoeden.
6. De rechtbank ziet verder aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in het kader van deze procedure heeft moeten maken. Op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) komen de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar en beroep voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde [Q1] sinds september 2013 onder de naam [O1] Advies actief is als organisatie adviseur, bedrijfskundige en WOZ-rechtsbijstandverlener. Aanvankelijk ondersteunde [Q1] zijn vader in WOZ-procedures. Inmiddels verleent hij ook rechtsbijstand in WOZ-procedures aan meerdere derden en presenteert hij zich in het magazine Vastgoed Belang als WOZ-rechtsbijstandverlener. De rechtbank is van oordeel dat niet (meer) gesteld kan worden dat er geen sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het feit dat [Q1] ook optreedt in procedures van zijn vader kan hier, gelet op geldende jurisprudentie (ECLI:NL:GHARL:2014:6695), niet aan af doen.
Met betrekking tot de stelling van verweerder dat het inroepen van rechtsbijstand niet noodzakelijk was is de rechtbank van oordeel dat in de woorden ‘redelijkerwijs heeft moeten maken’ als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) tot uitdrukking wordt gebracht dat niet slechts de kosten zelf redelijk dienen te zijn om voor vergoeding in aanmerking te komen, maar ook dat het inroepen van rechtsbijstand redelijk moet zijn geweest (de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets). Verweerder betwist in deze zaak dat het inroepen van rechtsbijstand redelijk is geweest. Uit vaste jurisprudentie (ECLI:NL:HR:2006:AX0985, ECLI:NL:GHSGR:2009:5723, ECLI:NL:GHAMS:2014:920) volgt dat van de regel dat, wanneer een belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, de door hem in beroep gemaakte kosten voor vergoeding op de voet van artikel 8:75 (of 8:75a) Awb in aanmerking komen kan worden afgeweken indien de noodzaak tot het instellen van beroep uitsluitend voortvloeit uit de handelwijze van belanghebbende. De enkele omstandigheid dat de noodzaak tot het instellen van beroep mede voortvloeit uit de handelwijze van belanghebbende is voor afwijking van de regel niet voldoende. In dit geval is rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de noodzaak tot het instellen van beroep uitsluitend voortvloeit uit de handelwijze van belanghebbende. Verweerder heeft de beschikking van 28 februari 2013 waarbij onder andere de WOZ-waarde van de woning [B] is vastgesteld, na bezwaar immers onverkort gehandhaafd. Eerst is beroep heeft verweerder de WOZ-waarde verlaagd tot € 78.000,-. Er bestaat derhalve geen aanleiding om af te wijken van de algemene regel dat, wanneer een belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, de door hem in beroep gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen.
De rechtbank stelt deze kosten in bezwaar vast op € 486,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 243,- en een wegingsfactor 1).
De rechtbank stelt deze kosten in beroep vast op € 974,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1).”
Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1.
In het hoger beroep van belanghebbende is in geschil of de waarden van de woningen [A] en [C] door de heffingsambtenaar alsmede of de waarde van de woning [B] door de rechtbank op te hoge bedragen zijn vastgesteld.
5.2.
In het hoger beroep van de heffingsambtenaar is in geschil of de rechtbank de heffingsambtenaar terecht heeft veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende. Het geschil spitst zich toe op de vraag of er sprake is van door een derde verleende rechtsbijstand en of de rechtbank de dubbele redelijkheidstoets juist heeft toegepast.
Conclusies van partijen
6.1.
Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikkingen in die zin dat de waarden van de woningen nader worden vastgesteld op de hierna vermelde waarden en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
Adres
Waarde
[A]
€ 28.000
[B]
€ 52.000
[C]
€ 27.000
6.2.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor zover deze de proceskostenvergoeding betreft.
Beoordeling van het geschil
Hoger beroep belanghebbende
7.1.
De rechtbank heeft het beroep met juistheid ongegrond verklaard. Het Hof maakt dit oordeel en de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het Hof nog het volgende.
7.2.
De waarde van een onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.3.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarden van de woningen niet lager zijn dan, wat betreft de woningen ’ [A] en [C] , de door hem vastgestelde waarden en wat betreft de woning [B] , de door de rechtbank nader vastgestelde waarde.
7.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem (nader) vastgestelde waarden een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woningen. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen wat betreft onder meer oppervlakte, ligging en kwaliteit, is bij de herleiding van de waarden van de woningen uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn om bij de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar (nader) vastgestelde waarden van de woningen te worden gebruikt.
7.5.
Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarden heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
Funderingsproblematiek
7.6.
Belanghebbende stelt, doch de heffingsambtenaar betwist dat belanghebbende op afzienbare termijn maatregelen moet treffen tot (verdere) verbetering van de fundering (hierna: funderingsverbetering) van het pand waarvan de woningen deel uitmaken. Mocht komen vast te staan dat binnen afzienbare termijn moet worden overgegaan tot (verdere) funderingsverbetering, dan is voorts tussen partijen in geschil of dit perspectief de waarden op de waardepeildatum van de woningen in die mate negatief zou beïnvloeden dat dit moet leiden tot een neerwaartse bijstelling van de vastgestelde waarden van de woningen voor het onderhavige jaar. Niet tussen partijen in geschil is dat hetgeen in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [B] is opgemerkt over de waardedrukkende invloed van de noodzaak tot spoedige (verdere) funderingsverbetering (zie onder 3.4), zo komt vast te staan dat op afzienbare termijn moet worden overgegaan tot (verdere) funderingsverbetering en dat dit moet leiden tot een neerwaartse bijstelling van de vastgestelde waarden, niet alleen geldt voor de panden waarvan de door [B] getaxeerde woningen deel uitmaken, maar ook voor de andere panden van belanghebbende aan de ’ [E] en de [D] .
7.7.
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, op wie in dezen de bewijslast rust, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat er op afzienbare termijn door belanghebbende of een opvolgende eigenaar van de panden aan de [E] en de [D] te bekostigen maatregelen zullen moeten worden getroffen ter (verdere) verbetering van de fundering van die panden. De enkele omstandigheid dat het treffen van maatregelen door [S] Architecten is geadviseerd, maakt dit niet anders. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, de gemeente het treffen van maatregelen tot funderingsverbetering de komende jaren niet van belanghebbende of de opvolgende eigenaar zal verlangen. Evenmin heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat, zo er toch door belanghebbende of de opvolgende eigenaar van de panden aan de [E] en de [D] te bekostigen maatregelen tot (verdere) funderingsverbetering moeten worden getroffen, dit meebrengt dat de vastgestelde waarden de woningen op de waardepeildatum in neerwaartse zin moeten worden bijgesteld, laat staan dat de vastgestelde waarden op waardepeildatum van de woningen moeten worden verminderd met het volledige bedrag van de aan de woningen toe te rekenen, geschatte kosten van toekomstige (verdere) funderingsverbetering. Uit een door de heffingsambtenaar overgelegd overzicht van verkopen van panden met funderingsproblemen (in onder andere de zaak met nummer BK-14/00850, betreffende [A1] ) leidt het Hof af dat voor panden met funderingsproblemen prijzen worden overeengekomen die niet liggen onder het niveau waarvan de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarden van de woningen is uitgegaan.
7.8.
De door belanghebbende korte tijd voor de mondelinge behandeling van de hoger beroepen overgelegde brief van [W] B.V. van 2 februari 2015, waarin ook op de funderingsproblematiek wordt ingegaan (hierna: de brief), bevat geen verkoopprijzen of andere marktgegevens die kunnen worden gebruikt om daaruit de waarden van de woningen op de waardepeildatum af te leiden. De conclusies die belanghebbende met betrekking tot de waarden van de woningen aan de brief verbindt zijn ook anderszins niet met verkoopprijzen of andere marktgegevens onderbouwd.
Eenblokstad
7.9
Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat woningen die in het kader van het project [M1 1] als “kluswoning” te koop zijn aangeboden (hierna: de [M1 1] -woningen), tegen bedragen van € 1.000 tot € 1.400 per vierkante meter zijn verkocht, terwijl de fundering van de [M1 1] -woningen geheel was vernieuwd, zodat de waarde van de onderhavige woningen veel lager zouden moeten liggen. Dit betoog faalt. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift in eerste aanleg in de zaak met kenmerknummer 15/00066 een taxatierapport overgelegd betreffende de onroerende zaak [H1] . In dit taxatierapport is de waarde van de genoemde onroerende zaak herleid uit de verkoopprijzen van een aantal [M1 1] -woningen. In het taxatierapport wordt onder meer vermeld dat de [M1 1] -woningen casco zijn verkocht en een oppervlakte hebben van 105 m² tot 128 m². De verschillen tussen de onderhavige woningen - die geen casco’s zijn en waaraan, naar belanghebbende zelf heeft benadrukt, nog veel moet gebeuren (groot onderhoud, renovatie en - mogelijk - verder funderingsherstel) - en de [M1 1] -woningen - voor woondoeleinden bestemde casco’s waaraan, zoals belanghebbende zelf aangeeft, al ingrijpende werkzaamheden, waaronder funderingsherstel, zijn verricht - zo groot, dat een onderbouwde en voor het Hof toetsbare herleiding van de waarde van de woningen uit bij de verkoop van de [M1 1] -woningen behaalde verkoopprijzen naar het oordeel van het Hof niet doenlijk is. Het Hof acht zich in dit oordeel gesteund door het feit dat belanghebbende een dergelijke onderbouwde en voor het Hof toetsbare herleiding, hoewel deze het aangewezen middel is om zijn standpunt te adstrueren, niet heeft overgelegd.
7.10.
Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
7.11.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
Hoger beroep Heffingsambtenaar
7.12.
Naar volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 19 oktober 2012, nummer 11/04773, ECLI:NL:HR:2012:BY0531, behoeft een familierelatie, zoals die tussen belanghebbende en zijn gemachtigde bestaat, niet aan het beroepsmatige karakter van verleende rechtsbijstand in de weg te staan. De omstandigheden dat [O1] Advies, de naam die de gemachtigde bij zijn dienstverlening aan belanghebbende gebruikt, een handelsnaam is van [X] B.V., waarvan - naar belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard - de aandelen uiteindelijk gedeeltelijk door belanghebbende worden gehouden en dat [X] B.V. volgens het uittreksel van het handelsregister wordt bestuurd door de moeder van de gemachtigde, zijn, gelet op het zo-even genoemde arrest, geen reden om de te twijfelen aan het beroepsmatige karakter van de door de gemachtigde aan belanghebbende verleende rechtsbijstand.
7.13.
Gelet op de toelichting bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Stb. 1993, 763, blz. 6) is er naar de bedoeling van de besluitgever sprake van beroepsmatig verleende rechtsbijstand indien het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening (vgl. Hoge Raad 16 november 2012, nummer 11/02517, ECLI:NL:HR:2012:BY2770). Naar het oordeel van het Hof voldoet het verlenen van rechtsbijstand door de gemachtigde aan dit criterium. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. De gemachtigde presenteert zich in het magazine Vastgoed Belang als WOZ-rechtsbijstandverlener. Hij verleent ook aan andere personen dan belanghebbende rechtsbijstand in WOZ-procedures. De gemachtigde heeft belanghebbende voor zijn werkzaamheden in de WOZ-procedures van belanghebbende, naar hij onweersproken heeft gesteld, per 2 juni 2015 in totaal € 28.967 gefactureerd. Dit bedrag is betaald; ter zake heeft de gemachtigde € 5.027 aan omzetbelasting voldaan. Dat de klanten van de gemachtigde voor het grootste deel particulieren uit het netwerk van belanghebbende zijn en dat de juridische bijstand die belanghebbende van gemachtigde eist, niet in een economisch verantwoord bedrijfsmodel kunnen passen, brengt - wat er ook van deze stellingen van de heffingsambtenaar zij - het Hof niet tot een ander oordeel. Evenmin hecht het Hof betekenis aan de omstandigheid dat de activiteiten van [O1] Advies dan wel [X] B.V. volgens het uittreksel van het handelsregister op een ander terrein liggen dan rechtsbijstandverlening.
7.14.
Hetgeen de heffingsambtenaar met betrekking tot de redelijkheidstoets heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Daarbij overweegt het Hof het volgende. De stelling van de heffingsambtenaar dat belanghebbende vaker ongegronde beroepen instelt, komt - wat er ook zij van de juistheid van deze stelling - bij de beoordeling van het hoger beroep van de heffingsambtenaar geen betekenis toe. Bij die beoordeling is slechts van belang of belanghebbende in het onderhavige geval redelijkerwijs kosten heeft moeten maken. Naar ’s Hofs oordeel stond het belanghebbende vrij om een professionele gemachtigde in te schakelen. Daaraan doet niet af dat het geschil, naar de heffingsambtenaar stelt doch belanghebbende weerspreekt, eenvoudig van aard zou zijn. De complexiteit en bewerkelijkheid van een zaak en de daarmee verband houdende kosten, komen immers tot uitdrukking in de voor de zaak te bepalen wegingsfactor (vgl. Hof Den Haag 7 december 2011, nr. BK-10/00783, ECLI:NL:GHSGR:2011:BU9234). In de door de heffingsambtenaar genoemde omstandigheid dat het “WOZ-gerelateerde belang” beperkt zou zijn, ziet het Hof - wat er overigens zij van deze omstandigheid - evenmin aanleiding om te oordelen dat de rechtbank de toekenning van de proceskostenvergoeding achterwege had moeten laten. Hetzelfde geldt voor hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de rechtbank de redelijkheidstoets onjuist heeft toegepast.
7.15.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
8. Het Hof acht, nu belanghebbende zich heeft moeten verweren in het hoger beroep van de heffingsambtenaar, termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, waarbij het Hof de onderhavige zaak en de zaak met nummer BK-15/00143 aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht nu genoemde zaken gelijktijdig zijn behandeld ter zitting van het Hof, de rechtsbijstand is verleend door dezelfde gemachtigde en de werkzaamheden van de gemachtigde in beide zaken nagenoeg identiek konden zijn. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het vorengenoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, voor de vorenbedoelde zaken tezamen vast op € 1.470 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten (1 punt voor het indienen van het verweerschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) à € 490 x 1 (gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhang)) waarvan het Hof in het onderhavige hoger beroep de helft van dat bedrag, zijnde € 735, zal toekennen.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende vastgesteld op € 735;
- gelast dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 497.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en S.A.W.J. Strik in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.G. Detweiler. De beslissing is op 18 november 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.