ECLI:NL:GHDHA:2016:351 - Gerechtshof Den Haag - Bekrachtiging vonnis inzake koop en gebruik woning ondank...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.164.865/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/462877 / HA ZA 14-397

arrest van 1 maart 2016

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. A.H. Vermeulen te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. Van Leeuwen, te Doetinchem.

1.Het verloop van het geding

1.1

Bij exploot van 5 februari 2015 is [appellante] in hoger beroep gekomen tegen een tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 12 november 2014. [appellante] heeft bij memorie van grieven zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en heeft producties overgelegd.

1.2

Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en producties overgelegd.

1.3

Partijen hebben op 4 februari 2016 hun zaak doen bepleiten door hun advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.

1.4

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

2.Beoordeling van het hoger beroep

2.1

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.17 een aantal feiten vastgesteld. Daartegen zijn geen grieven gericht of bezwaren ingebracht, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

2.2.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [geïntimeerde] is in gemeenschap van goederen gehuwd geweest met wijlen de heer [erflater] (hierna te noemen: erflater). [appellante] is de zus van erflater.

(ii) Erflater heeft in 1989 een woning gekocht aan de Javastraat 133 te Den Haag voor een bedrag van fl. 60.000,-. De woning is verbouwd voor een bedrag van ongeveer fl. 20.000,-. Erflater had met [appellante] afgesproken dat zij de woning zou gaan bewonen. [appellante] ontving op dat moment een bijstandsuitkering en beschikte niet over voldoende vermogen om de woning zelf volledig te financieren.

(iii) Erflater heeft de woning en de verbouwing gefinancierd met een hypothecaire geldlening van fl. 40.000,- bij de Rabobank en met een bedrag van fl. 40.000,-, dat hij had ontvangen van [ex-echtgenoot] van [appellante] . [ex-echtgenoot] was dit bedrag aan [appellante] verschuldigd in verband met de echtscheiding tussen hemzelf en [appellante] .

(iv) De eigendomsoverdracht van de woning aan erflater heeft plaatsgevonden op 1 mei 1989.

( v) Eveneens op 1 mei 1989 hebben erflater en [appellante] een overeenkomst van gebruik en bewoning gesloten, waarin het volgende is bepaald:

“in aanmerking nemende

I.
de ondergetekende sub a (erflater, hof) is eigenaar van de woning (…)

II.
de ondergetekende sub a verleent aan de ondertekende sub b ( [appellante] , hof) het persoonlijk recht van gebruik en bewoning van gemeld onroerend goed.

stellen vast en komen overeen als volgt:

1. Het recht van gebruik en bewoning van het onroerend goed gaat met ingang van heden over op gebruiker en zal eindigen:

a.
bij overlijden van de gebruiker;

b.
zoveel eerder als drie maanden verlopen zijn nadat de gebruiker de woning metterwoon verlaten heeft;

c.
bij het verschaffen van het gebruik van het onroerend goed of enig deel daarvan aan derde(n) (…)

2. Het recht van gebruik en bewoning omvat het recht van gebruiker om het onroerend goed te gebruiken overeenkomstig de bestemming daarvan;

(…)

4. Jaarlijks zal een door de ondergetekende sub a vast te stellen gebruiksvergoeding door gebruiker aan de eigenaar worden voldaan.

De normale reparaties komen ten laste van de gebruiker; de overigen ten lasten van de eigenaar.

(…)”

(vi) Erflater heeft voorts op 1 mei 1989 een nieuw testament laten opmaken. Daarin heeft hij [geïntimeerde] en zijn kinderen tot erfgenamen benoemd, ieder voor gelijke delen. Aan [geïntimeerde] heeft hij alle activa en passiva toegedeeld, onder meer onder de verplichting tot uitkering van een legaat aan [appellante] . Dit legaat is als volgt geformuleerd:

LEGAAT

II. Ik legateer, vrij van rechten en kosten, aan mijn zuster Mevrouw [appellante] , het levenslange recht van gebruik en bewoning van het onroerend goed, plaatselijk bekend Javastraat 133 te ’s-Gravenhage.

(vii) Erflater is op 28 september 2003 overleden.

(viii) [appellante] heeft vanaf de datum van de eigendomsoverdracht tot aan het overlijden van erflater maandelijks een bedrag van fl. 350,- (€ 159,-) aan erflater betaald. Dit bedrag kwam (ongeveer) overeen met de kosten die erflater had in verband met de aan de Rabobank verschuldigde rente en aflossing van de hypotheek. Daarnaast heeft [appellante] (vrijwel) alle overige kosten die verband hielden met de woning voor haar rekening genomen.

(ix) Na het overlijden van erflater heeft [geïntimeerde] de successierechten over het legaat voldaan ten bedrage van € 34.355,-. [appellante] is in 2004 gestopt met het betalen van een gebruiksvergoeding. De kosten verband houdend met de woning zijn sindsdien (vrijwel) volledig voor rekening van [geïntimeerde] gekomen.

( x) In mei 2006 heeft [geïntimeerde] de restantschuld uit hoofde van de hypothecaire geldlening afgelost tegen betaling van € 12.522,05 aan de Rabobank.

(xi) Tussen [appellante] en [geïntimeerde] is een geschil ontstaan over de woning. Bij brief van 1 mei 2012 heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat (kort gezegd) de woning aan haar toekomt.

(xii) Bij brief van 13 mei 2012 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:

“In 1989 hebben [erflater] en jij een financiële constructie bedacht die het jou mogelijk maakte het pand aan de Javastraat te kunnen bewonen. Daarvoor heeft [erflater] een hypotheek van 40.000 gulden voor dat pand afgesloten. Jij zou de kosten voor die hypotheek voor jouw rekening nemen.

Door deze constructie werd [erflater] formeel eigenaar van het pand

(…)

Toen ik na [erflater] ’s dood voldoende inzicht in mijn financiële situatie had gekregen, heb ik, in de veronderstelling dat het huis aan de Javastraat mijn eigendom was, de restschuld op dat moment, zijnde 12.500 euro, afbetaald. Ik accepteerde dat jij vanaf dat moment geen maandelijks bedrag meer betaalde en ik meende daarmee voldaan te hebben aan de financiële constructie van 1989, die er opgericht was jou te helpen. Jij benadrukt in jouw brief dat het huis in jouw optiek jouw eigendom is en je suggereert dat wij ons op slinkse wijze meester hebben gemaakt van het huis. Dit ondanks het feit dat het als consequentie van de indertijd gemaakte afspraak formeel op mijn naam staat en dat de eigendomslasten van het huis dan ook al die tijd voor onze rekening zijn geweest (…)

Ik heb helemaal geen zin meer om met jou over deze zaak in discussie te gaan en wil na deze onbeschaamde brief met allerlei valse aantijgingen noch met jou noch met dat huis nog maar iets te maken hebben.

Mijn voorstel is daarom dat jij mij de laatste aflossing van 12.500 euro terugbetaald en dat wij over de kosten die jij en ik in de loop van de tijd hebben gemaakt verder niet meer praten.

Wat mij betreft kun je op deze basis via de notaris regelen dat het huis formeel en juridisch jouw naam wordt gezet.”

(xi) De dochter van [geïntimeerde] ( [de dochter van geintimeerde] ) heeft bij brief van 19 mei 2012 aan [appellante] geschreven dat [appellante] haar moeder door “emotionele chantage” zover heeft gekregen dat deze de woning “voor een appel en een ei” overdraagt. [de dochter van geintimeerde] heeft zich hiertegen verzet en heeft een aantal andere voorstellen geformuleerd om het geschil over de woning op te lossen. Zij heeft te kennen gegeven dat verdere correspondentie over de woning met haar – en niet met [geïntimeerde] – moet worden gevoerd.

(xiii) Bij brief van 20 juni 2012 heeft mr. W.J.M. Werker, notaris te Den Haag, aan [geïntimeerde] het volgende bericht:

“Hierdoor bericht ik u dat Mevrouw [appellante] mij heeft verzocht de benodigde werkzaamheden te verrichten met betrekking tot de wijziging van de tenaamstelling van de woning (…).

Uit uw brief de dato 13 mei jl., waarvan mevrouw [appellante] mij kopie heeft verstrekt, begrijp ik dat u de restschuld van de hypothecaire geldlening heeft voldaan en dat u thans voorstelt om de juridische eigendom van de woning (…) over te dragen aan mevrouw [appellante] , tegen vergoeding van de door u aan Rabobank betaalde restschuld.

Mevrouw [appellante] heeft mij aangegeven graag van uw aanbod gebruik te maken (…).

(xiv) [geïntimeerde] heeft geweigerd de woning aan [appellante] over te dragen.

2.2

[appellante] heeft in deze procedure gevorderd:

Primair en subsidiair:[geïntimeerde] te bevelen binnen vier weken haar medewerking te verlenen aan het opmaken van een koopakte voor de koop van de woning tegen een koopsom van € 12.500,-, exclusief overdrachtsbelasting en overige door de koper te betalen kosten, en partijen over en weer finale kwijting te verlenen ter zake van alle vorderingen die betrekking hebben op de woning, een en ander op straffe van een dwangsom.

Meer subsidiair: [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 137.500,- zijnde het positieve contractsbelang.

Meest subsidiair: [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 121.362,45 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking.

2.3

[appellante] heeft aan haar
primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingenten grondslag gelegd dat partijen in 2012 een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de woning. Aan haar
meest subsidiaire vorderingheeft [appellante] ten grondslag gelegd dat zij een groot deel van de koopsom heeft betaald, alsmede in de jaren daarna de eigenaarslasten van de woning, de rente en aflossing van de hypotheeklening en alle kosten van onderhoud en dat [geïntimeerde] daar thans de vruchten van plukt. [geïntimeerde] heeft de vorderingen bestreden.

2.4

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen.

2.5

In hoger beroep heeft [appellante] geconcludeerd dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd en dat haar vorderingen alsnog zullen worden toegewezen, onder veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

2.6

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.

2.7

De
grieven II en IIIstrekken ten betoge dat in mei/juni 2012 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daartoe voert [appellante] aan dat de brief van 13 mei 2012 van [geïntimeerde] is te beschouwen als een aanbod en dat de notaris dit aanbod op 11 juni 2012 ten behoeve van haar, [appellante] , heeft aanvaard. De brief van [de dochter van geintimeerde] kan volgens [appellante] niet worden aangemerkt als intrekking van het aanbod, reeds omdat deze op persoonlijke titel is geschreven. Dat de koopovereenkomst niet schriftelijk is neergelegd in een koopakte, zoals door artikel 7:2 BW Pro vereist, doet aan het vorenstaande niet af, omdat deze bepaling in de onderhavige situatie niet van toepassing is, aldus [appellante] .

2.8

Artikel 7:2 lid 1 BW Pro bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan, indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De koopovereenkomst dient te worden vastgelegd in een koopakte die aan de koper ter hand wordt gesteld. In het onderhavige geval is niet aan dit vormvoorschrift voldaan. In HR 9 december 2011, NJ 2013, 273 heeft de Hoge Raad bepaald dat ook de particuliere verkoper zich op de gevolgen van dit vormvoorschrift kan beroepen. [geïntimeerde] kan derhalve niet worden gedwongen haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de wilsovereenstemming die volgens [appellante] is bereikt. Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is evenmin ruimte. Dat aanbod en aanvaarding in dit geval wel schriftelijk hebben plaatsgevonden, maakt naar het oordeel van het hof geen verschil, omdat aldus onvoldoende recht wordt gedaan aan de beschermingsgedachte die aan de wetsbepaling ten grondslag ligt.

2.9

[appellante] vordering tot een bevel om medewerking te verlenen aan het opmaken van een koopakte ter zake van de woning is derhalve niet toewijsbaar. Bij deze stand van zaken behoeft het hof niet te oordelen over de vraag of het aanbod dat [geïntimeerde] op 13 mei 2012 heeft gedaan bij brief van 19 mei 2012 door [de dochter van geintimeerde] is ingetrokken. De grieven II en III hebben derhalve geen succes.

2.1

Grief IVziet op de meer subsidiaire vordering tot vergoeding van het positief contractsbelang. Zoals hiervoor reeds is overwogen is in de gegeven omstandigheden geen plaats voor een vordering tot schadevergoeding die erop is gebaseerd dat tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt met betrekking tot de koop en verkoop van de woning. Dit neemt niet weg dat onder zeer bijzondere omstandigheden kan worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Wanneer dit het geval zou zijn, zou [geïntimeerde] kunnen worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die [appellante] lijdt door de weigering om mee te werken aan de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] echter onvoldoende bijzondere omstandigheden aangevoerd die zouden kunnen meebrengen dat haar meer subsidiaire vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is, nog daargelaten of een dergelijke vordering mede het positief contractsbelang zou kunnen omvatten. De omstandigheid dat [geïntimeerde] bij nader inzien toch niet bereid was de woning tegen een bedrag van € 12.500,- te verkopen is daartoe niet voldoende. Dit betekent dat de vierde grief faalt.

2.11

Grief Vheeft betrekking op de vordering tot schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking. [appellante] betoogt dat vaststaat dat zij economisch eigenaar van de woning is, dat het van meet af aan de bedoeling was dat zij de woning op enig moment in eigendom zou verkrijgen en dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd verrijkt zou worden indien zij de juridische eigendom van de woning zou behouden. Volgens [appellante] heeft zij een bedrag van € 121.362,45 geïnvesteerd in de woning en is [geïntimeerde] dus voor dat bedrag verrijkt. Het gaat om het bedrag van fl. 40.000,- dat is bijgedragen aan de koop van de woning, een bedrag van fl. 4.415,- voor kosten koper, de maandelijkse bijdrage van fl. 350,- voor de rente en aflossing van de hypotheek gedurende vijftien jaar, alsmede andere eigenaarslasten, vermeerderd met rente. Het hof merkt in dit verband nog op dat [appellante] kennelijk van mening is dat het legaat geen afdoende compensatie bood omdat – naar zij in hoger beroep heeft gesteld – het legaat, gezien de overeenkomst van gebruik en bewoning, zinledig was en niet kon worden afgegeven.

2.12

Naar het hof begrijpt heeft de vordering van [appellante] betrekking op de kosten die zij heeft voldaan gedurende de periode 1989-2004; in de periode vanaf 2004 heeft [geïntimeerde] immers (vrijwel) alle kosten met betrekking tot de woning voor haar rekening genomen. Naar het oordeel van het hof is de rechtsgrond voor de betalingen door [appellante] te vinden in de tussen [appellante] en erflater gesloten overeenkomst van gebruik en bewoning, in ieder geval voor zover het de maandelijkse bijdrage van fl. 350,- betreft. De vordering uit ongerechtvaardigde verrijking is in zoverre dan ook niet toewijsbaar.

2.13

Daarnaast volgt het hof het betoog van [geïntimeerde] dat de vordering is verjaard. Na het overlijden van erflater in 2003 is [appellante] ermee bekend geraakt dat erflater in zijn testament tot uitgangspunt had genomen dat de woning zijn eigendom was en er geen voorziening was getroffen om te bewerkstelligen dat de woning het juridisch eigendom van [appellante] zou kunnen worden. Voor [appellante] is het in 2003/2004 (of wellicht in april 2005, zoals [appellante] stelt op p. 13 van de memorie van grieven) ook duidelijk geworden dat [geïntimeerde] zich op grond van het testament van erflater op het standpunt stelde dat aan haar de juridische eigendom van de woning toekwam en dat [appellante] uitsluitend aanspraak kon maken op (kosteloos) gebruik van de woning. [appellante] moet zich dan ook in 2003 of 2004 hebben gerealiseerd dat investeringen die zij voorafgaand aan het overlijden van erflater had gedaan in de woning, feitelijk aan erflater/ [geïntimeerde] ten goede waren gekomen zonder dat zij daarvoor (voldoende) was gecompenseerd. Een en ander betekent dat [appellante] in 2003/2004 bekend werd met de schade alsmede de aansprakelijke persoon. Nu niet is gebleken dat zij de verjaring tijdig heeft gestuit, is haar vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking niet toewijsbaar.

2.14

Met grief I klaagt [appellante] dat de rechtbank ten onrechte niet heeft overwogen dat tussen partijen vaststaat dat zij de economisch eigenaar van de woning is. Bij pleidooi in hoger beroep heeft zij bewijs aangeboden van die stelling. Het hof overweegt als volgt. [appellante] heeft onvoldoende toegelicht welk belang zij erbij heeft dat komt vast te staan dat zij de economische eigendom van de woning heeft. Immers, al zou [appellante] economisch eigenaar zijn, dan betekent dat niet zonder meer dat zij op enig moment aanspraak kan maken op de juridisch eigendom van de woning, op schadevergoeding omdat [geïntimeerde] weigert mee te werken aan de overdracht van de woning of op vergoeding van de bedragen die zij in de woning heeft geïnvesteerd. Ook grief I faalt dus. Het hof passeert het bewijsaanbod als niet terzake dienend.

2.15

Grief VIheeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve geen bespreking. De overige bewijsaanbiedingen die [appellante] bij pleidooi in hoger beroep heeft gedaan, worden gepasseerd omdat de te bewijzen aangeboden stellingen niet worden betwist, althans niet ter zake dienend zijn.

2.16

De conclusie is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

3.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 1.615,- aan verschotten en op € 5.264,- voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, A.J.M.E. Arpeau en M.J.W. Schollen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 maart 2016 in aanwezigheid van de griffier.