Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00786
uitspraak d.d. 30 maart 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 26 mei 2015, nummer SGR 14/11774 (hierna: de Rechtbank) betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 403.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (hierna: de aanslag) .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 340.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 123,00. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, waarvan een kopie aan de heffingsambtenaar is gezonden.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 februari 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage en hobbykas. De inhoud van de woning (inclusief aanbouw) is ongeveer 450 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1.493 m2. Een deel van het perceel heeft een bedrijfsbestemming.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is op 9 maart 2015 opgemaakt door [A] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de gegevens van de woning en van vier, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix). In de hieronder opgenomen weergave van de matrix zijn, om de waarde-opbouw van de woning en de vergelijkingsobjecten te verduidelijken, van elke woning de berekende waarde van het hoofdgebouw, de berekende waarde van de grond en de berekende waarde van de woning vóór indexatie toegevoegd.
Woning
[B]
[C]
[D]
[E]
Inhoud hoofdgebouw
390 m3
470 m3
510 m3
350 m3
470 m3
Rekenprijs per m3
€ 120
€ 450
€ 330
€ 275
€ 390
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 46.800
€ 211.500
€ 168.300
€ 82.500
€ 183.000
Oppervlakte perceel
1.493 m2
1.115 m2
3.838 m2
375 m2
1.239 m2
Rekenprijs per m2
€ 185
€ 250
€ 98
€ 500
€ 2 35
Berekende waarde grond
€ 276.205
€ 278.750
€ 376.124
€ 187.500
€ 291.165
Rekenprijs bijgebouwen:
Aanbouw 60 m3
Aanbouw 35 m3
Garage
Garage 70 m3
Inpandige
garage 73 m3
Hobbykassen
Tuinhuisje
Loods
Berging Dakkapellen 2x
Dakkapellen 3x
€ 12.000
--
€ 1.000
--
--
€ 0
--
--
--
€ 4.000
--
--
--
--
€ 14.000
--
--
€ 500
--
--
--
--
--
--
--
--
€ 10.000
--
--
€ 24.000
--
€ 12.000
--
--
€ 14.000
--
--
--
--
--
--
€ 6.000
--
€ 10.500
--
--
--
€ 14.000
--
--
--
--
--
--
--
Berekende waarde woning vóór
indexatie
€ 340.005
€ 504.750
€ 590.424
€ 300.500
€ 488.165
Berekende waarde woning geïndex-
eerd naar wp-dat.
€ 340.005
€ 514.750
€ 590.424
€ 314.520
€ 488.465
Verkoopdatum
--
02 09 2013
12 11 2012
26 03 2014
19 08 2013
Verkoopprijs
--
€ 510.000
€ 590.000
€ 305.000
€ 482.500
Ter toelichting op de gegevens in de matrix heeft de taxateur onder meer het volgende vermeld:
“ De m3- en m2-waarden zijn afgeleid van de verkoopcijfers. Om de getaxeerde waarde zich correct te laten verhouden tot deze marktgegevens wordt in voorkomende gevallen een staffeling toegepast, d.w.z. dat de waarde daalt naarmate het aantal (de grootte) toeneemt en andersom. Bovendien weerspiegelen deze waarden eventuele onderlinge verschillen, zoals onderhoud en kwaliteit, of de ligging van het pand.”
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen.
“(…)
Waardering woning
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. De rechtbank overweegt dat het [de heffingsambtenaar] volgens vaste jurisprudentie vrijstaat om ook in de beroepsfase de waarde met nieuwe feiten te onderbouwen en daartoe nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen zoals in deze zaak door middel van een nieuw opgemaakt taxatierapport. Nu dit rapport niet heeft geleid tot een andere waardering van het object en [belanghebbende] overigens voldoende gelegenheid is geboden om op de onderbouwing in het rapport te reageren, acht de rechtbank [belanghebbende] niet geschaad in haar procesbelang.
10. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [B] , verkocht op 2 september 2013 voor € 510.000; [C] , verkocht op 12 november 2012 voor
€ 590.000, [D] , verkocht op 26 maart 2014 voor
€ 305.000 en [E] , verkocht op 19 augustus 2013 voor € 482.500). Met het taxatierapport en de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, kwaliteit van de opstallen en ligging. Ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is de m³-prijs van woning dusdanig laag vastgesteld (€ 120 ten opzichte van respectievelijk € 450 bij een inhoud van 470 m³, € 330 bij een inhoud van 510 m³, € 275 bij een inhoud van 350 m³ en € 390 bij een inhoud van 470 m³) dat de door [belanghebbende] opgevoerde onderhoudsgebreken en slechte toestand van de voorzieningen, naar het oordeel van de rechtbank reeds voldoende verdisconteerd zijn in de vastgestelde waarde. Ook is met de ligging van de woning in de nabijheid van bedrijfsbebouwing en een jachtwerf voldoende rekening gehouden bij de waardering. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de
m²-prijs van de woning is vastgesteld op € 185 en de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten zijn vastgesteld op respectievelijk € 250 bij een oppervlakte van 1.155 m², € 98 bij een oppervlakte van 3.838 m², € 500 bij een oppervlakte van 375 m² en € 235 bij een oppervlakte van 1.239 m². Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de door [de heffingsambtenaar] voor de woning vastgestelde WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
11. De grief van [belanghebbende] dat de waarde van de grond op een te hoog bedrag is vastgesteld faalt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [de heffingsambtenaar] de agrarische bestemming van de grond heeft weersproken en aannemelijk heeft gemaakt dat de grond niet als bouwgrond is gewaardeerd, maar net als bij de vergelijkingsobjecten als grond behorende bij en dienstbaar aan de woning. Voorts gaat de rechtbank voorbij aan de grief van [belanghebbende] dat de hobbykas niet meer aanwezig is, nu [de heffingsambtenaar] aan de hobbykas geen waarde heeft toegekend. Al hetgeen [belanghebbende] verder en overigens pas eerst ter zitting heeft aangevoerd, doet evenmin aan het bovenstaande af. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
Proceskostenvergoeding bezwaarfase
12. Om voor een kostenvergoeding op basis van artikel 1, aanhef, onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking te komen is onder meer vereist dat door een derde rechtsbijstand wordt verleend. Het bezwaarschrift is ondertekend, gestempeld en ingediend door [belanghebbende] zelf en geeft dus geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Daarbij komt dat [belanghebbende] ter zitting heeft verklaard dat zij en haar echtgenoot de rechtshulp die zij elkaar verlenen onderling verrekenen en er geen facturen zijn, zodat niet aannemelijk is dat [belanghebbende] kosten heeft gemaakt. Gezien het bovenstaande heeft [de heffingsambtenaar] terecht geen kostenvergoeding toegekend.
13. Gelet op het bovenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil, standpunten en conclusies
6.1.
In hoger beroep is in geschil of
a. de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld;
b. het tarief van de in de gemeente [Z] van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting in strijd is met de wet;
c. de heffingsambtenaar en/of de Staat veroordeeld dienen (dient) te worden tot vergoeding van door belanghebbende geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van berechting van de zaak door de heffingsambtenaar en/of de rechterlijke macht;
d. belanghebbende recht heeft op vergoeding van de door haar in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep gemaakte kosten.
6.2.
Belanghebbende beantwoordt de in geschil zijnde vragen bevestigend. Ter onderbouwing van haar standpunt voert zij – samengevat – het volgende aan. Van de bij de woning behorende grond heeft een gedeelte, groot 1.365 m2, na wijziging van het toepasselijk (deel)bestemmingsplan, de bestemming “woon-tuin”. Deze bestemming zal pas realiseerbaar zijn na sloop van de aanwezige (overblijfselen van) opstallen en beplantingen. Eén van de opstallen is een dubbelwandige koelcelschuur die in deplorabele toestand verkeert en bovendien asbest bevat. Deze schuur is door de heffingsambtenaar ten onrechte als garage in de waardebepaling van de woning betrokken. De sloopkosten van de (overblijfselen van) opstallen en beplantingen zullen hoog zijn, ook al omdat in de koelcelschuur asbest is verwerkt. Het gedeelte van de grond, groot 1.365 m2, dient als agrarische grond te worden aangemerkt die bij de bepaling van de waarde van de woning ofwel buiten beschouwing moet worden gelaten op grond van de cultuurgronduitzondering ofwel, rekening houdend met de kosten van de sloop van de op de grond aanwezige opstallen alsmede met de omstandigheid dat het, na de sloop, niet mogelijk is om op de grond een of meer (niet-) woningen te bouwen, voor een veel lagere dan de door de heffingsambtenaar aan de grond toegekende waarde in aanmerking moet worden genomen De woning in enge zin – dus zonder de omliggende gronden en de daarop aanwezige opstallen en beplantingen – vertoont vele gebreken waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. De ligging, kwaliteit en staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten verschillen sterk van die van de woning (inclusief de omliggende grond en daarop aanwezige (overblijfselen van) opstallen en beplantingen). De heffingsambtenaar heeft bij de bepaling van de waarde van die woning onvoldoende rekening met die verschillen gehouden. De beslissing van de Rechtbank inzake de proceskosten is in strijd met diverse bepalingen in de mensenrechtenverdragen en de Awb. Daarom dient het Hof aan belanghebbende een vergoeding van de door haar in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte kosten toe te kennen. Het tarief van de in de gemeente [Z] van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting is hoger dan de wet toestaat. Gelet op diverse uitspraken van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens mag de behandeling van het bezwaar, het beroep, het hoger beroep en het beroep in cassatie in totaal niet langer duren dan twee jaar. Deze termijn zal in de onderhavige zaak overschreden worden.
6.3.
De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.
6.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 273.294, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot verklaring voor recht dat de heffingsambtenaar en/of de Staat zijn (is) gehouden belanghebbende de door haar geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn te vergoeden en tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft gemaakt.
6.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank en tot afwijzing van de verzoeken van belanghebbende inzake de vergoeding van de immateriële schade die zij zegt te hebben geleden en de proceskosten die zij zegt te hebben gemaakt.
Beoordeling van het geschil
De waarde van de woning
7.1.
Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank met juistheid beslist dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof maakt deze beslissing en de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.
7.2.
Ingevolge artikel 2, lid 1, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Gesteld noch gebleken is dat het gedeelte van de grond waarvan de waarde volgens belanghebbende ingevolge de cultuurgronduitzondering buiten aanmerking moet blijven, bij de aanvang van het kalenderjaar bedrijfsmatig ten behoeve van de land- of bosbouw werd geëxploiteerd. De stelling van belanghebbende dat het zo-even bedoelde gedeelte van de grond als agrarische grond moet worden aangemerkt brengt het Hof – wat er ook van deze stelling zij – niet tot een ander oordeel over de toepasselijkheid van de cultuurgronduitzondering omdat ook agrarische grond slechts onder de cultuurgronduitzondering valt indien zij bedrijfsmatig ten behoeve van de land- of bosbouw wordt geëxploiteerd.
7.3.
Naar het oordeel van het Hof is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten met de door belanghebbende genoemde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden door (i) bij de berekening van de deelwaarde van de grond rekening te houden met het afnemen van de waarde per m2 bij een toenemend aantal m2, (ii) de rekenprijs per m3 voor het hoofdgebouw van de woning te stellen op € 120, dat is een derde van het gemiddelde van de rekenprijzen per m3 voor de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten (€ 361), (iii) de rekenprijs voor de tot de woning behorende hobbykassen op € 0 te stellen, (iv) de rekenprijs voor de door belanghebbende als garage gebruikte schuur op € 1.000 te stellen, hetgeen een fractie is van de rekenprijzen voor de garages behorende bij de vergelijkingsobjecten [B] en 9 (€ 14.000) en [C] (€ 10.000) en (v) de rekenprijzen voor de dakkapellen van de woning op € 2.000 per stuk te stellen, hetgeen beduidend lager is dan de rekenprijzen per stuk van de dakkapellen van de vergelijkingsobjecten [C] (€ 6.000) en [D] (€ 3.500).
7.4.
Het Hof beantwoordt de vraag onder 6.1 sub a ontkennend.
Tarief van de onroerendezaakbelasting
7.5.
De enkele stelling van belanghebbende dat het tarief van de in de gemeente [Z] van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting in strijd is met de wet, is zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat de aanslag niet in stand kan blijven. Derhalve beantwoordt het Hof de vraag onder 6.1 sub b ontkennend.
Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
7.6.
Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn van behandeling van de zaak is overschreden, neemt het Hof de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005, nr. 37984, ECLI:NL:HR:2005:AO9006 en van 10 juni 2011, nrs. 09/02639, 09/05112 en 09/05113, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BO5080 en BO5087 tot richtsnoer. Dit betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar na de dag waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift heeft ontvangen, uitspraak doet op het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep en dat, eveneens behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in hoger beroep niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien het gerechtshof niet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld, daarop uitspraak doet.
7.7.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 3 april 2014. De rechtbank heeft uitspraak op het beroep van belanghebbende gedaan op 26 mei 2015. Het Hof heeft uitspraak op het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gedaan op 30 maart 2015. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat de onder 7.6 genoemde termijnen afzonderlijk of tezamen moeten worden verkort, zijn gesteld noch gebleken. Dat belanghebbende een andere opvatting over de lengte van de redelijke termijn heeft dan de Hoge Raad, is geen bijzondere omstandigheid, althans niet in de hier bedoelde zin. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt, is het aan de Hoge Raad om te oordelen over de vraag of de redelijke termijn voor de behandeling van het beroep in cassatie wordt overschreden. Het Hof kan daarop niet vooruitlopen.
7.8.
Het Hof beantwoordt de vraag onder 6.1 sub c ontkennend.
Door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte kosten
7.9.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank het verzoek van belanghebbende om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in de bezwaarfase gemaakte kosten terecht afgewezen. Het Hof maakt dit oordeel en de daartoe door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Hetgeen belanghebbende op dit punt in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
7.10.
Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen acht het Hof evenmin termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft gemaakt.
7.11.
Het Hof beantwoordt de vraag onder 6.1 sub d ontkennend.
Slotsom
7.12.
Het hoger beroep is ongegrond.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. H.A.J. Kroon en mr. J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. F.A. Mijnans. De beslissing is op 30 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.