Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.265.986/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : C/10/577359 / KG ZA 19-676
arrest van 14 april 2020
inzake
Alvast B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
de Gemeente Rotterdam,
zetelend te Rotterdam,
appellanten,
hierna te noemen: Alvast en de Gemeente,
advocaat: mr. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Het geding
1. Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 1 oktober 2019 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2019. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven weersproken. Van de zijde van Alvast en de Gemeente zijn de producties 17-20 in het geding gebracht. Ten slotte is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.
a. Alvast is een onderneming die zich onder meer richt op het beheer van leegstaande panden van derden. De Gemeente schakelt Alvast in voor het beheer van panden die eigendom zijn van de Gemeente en die de Gemeente in afwachting van een nadere bestemming (verkoop, sloop, renovatie of een andere ontwikkeling) tijdelijk in gebruik wil geven aan derden.
Alvast is als leegstandbeheerder gevolmachtigde van de Gemeente en heeft daartoe met de Gemeente een Raamovereenkomst bruikleenvolmacht gesloten. Alvast gaat op grond van deze Raamovereenkomst bruikleenovereenkomsten met derden aan met betrekking tot leegstaande ruimten die in eigendom toebehoren aan de Gemeente.
[geïntimeerde] woont sinds eind 2007 onafgebroken in de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Zij heeft op 12 december 2007 met H.O.D. Nederland B.V. (hierna: H.O.D.) een oppasovereenkomst gesloten op grond waarvan zij de woning is gaan gebruiken. Voor de kosten van verbruik van gas, elektra en dergelijke was [geïntimeerde] een bedrag van € 175,00 per maand verschuldigd.
Op 21 april 2011 heeft [geïntimeerde] met Alvast een dienstverleningsovereenkomst gesloten met de titel “Overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening”. Op grond van die overeenkomst zou Alvast, tegen betaling van een vergoeding van (aanvankelijk) € 125,00 (en thans € 150,00) per maand, trachten een bruikleengever te vinden die bereid was om een tijdelijk leegstaand pand voor (on)bepaalde tijd om niet in bruikleen te geven (in afwachting van verkoop/verhuur/renovatie/sloop). In de dienstverleningsovereenkomst is onder meer opgenomen:
“de kandidaat wenst, in afwachting van verkoop/verhuur/renovatie/sloop of andere ontwikkelingen, een tijdelijk leegstaand pand in –al dan niet gedeelde– bruikleen te verkrijgen, zulks voor onbepaalde tijd tot wederopzegging door hemzelf of bruikleengever, en om niet, om daar tijdelijk verblijf te houden (te wonen).”
Op dezelfde datum heeft [geïntimeerde] met Alvast een “Bruikleenovereenkomst woning” (hierna: de bruikleenovereenkomst) gesloten met betrekking tot de woning. In de bruikleenovereenkomst staat onder andere:
“in aanmerking nemende:
(…)
het Object staat/stond tijdelijk leeg in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of andere ontwikkeling(en);
(…)
Nutsvoorzieningen en heffingen
Artikel 11
De aansluit en/of verbruikskosten van gas, olie, elektra en water alsmede de kosten voor afvoer huisvuil en gemeentelijke heffingen (gebruikersgedeelte) zijn voor rekening van de Bruiklener.
(…).”
Bij brief van 25 januari 2019 heeft Alvast aan [geïntimeerde] medegedeeld dat de
Gemeente de bruikleenovereenkomst wil beëindigen per 22 februari 2019. Alvast heeft [geïntimeerde] verzocht de woning per die datum te ontruimen.
Bij e-mailbericht van 15 februari 2019 heeft Alvast aan [geïntimeerde] te kennen gegeven dat de opzegging van de bruikleenovereenkomst wordt ingetrokken, onder de voorwaarden dat [geïntimeerde] goed bereikbaar is, de woning toegankelijk is, er geen sleutel aan de binnenkant van het slot zit en de woning er netjes uitziet en er niet te veel spullen staan. Alvast heeft bericht dat de overeenkomst per direct wordt opgezegd als [geïntimeerde] de voorwaarden niet nakomt.
Bij brief van 8 april 2019 heeft Alvast de bruikleenovereenkomst beëindigd per 6 mei 2019. [geïntimeerde] is verzocht de woning tegen die datum te ontruimen. [geïntimeerde] heeft daaraan geen gevolg gegeven.
3. Alvast en de Gemeente vorderden in eerste aanleg in dit kort geding veroordeling van [geïntimeerde] om de woning binnen een week na betekening van het vonnis te ontruimen, alsmede tot betaling van de in de bruikleenovereenkomst opgenomen boete, althans een zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter juist zou achten, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.
4. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen en Alvast en de Gemeente veroordeeld in de kosten van het geding. Daartoe overwoog zij, samengevat weergegeven, dat niet is uit te sluiten dat het bedrag dat [geïntimeerde] aan Alvast betaalt meer bedraagt dan de werkelijk door Alvast gemaakte kosten voor dienstverlening. Bovendien zal de leegstandbeheerder enige mate van winst maken. Daarom heeft de voorzieningenrechter aangenomen dat er sprake is van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW Pro, zodat niet sprake is van een bruikleenovereenkomst, maar van een huurovereenkomst. [geïntimeerde] kan daarom aanspraak maken op huurbescherming.
5. Alvast en de Gemeente vorderen in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van hun in eerste aanleg geformuleerde vorderingen. De grieven van Alvast en de Gemeente laten zich als volgt samenvatten. Met de
grieven 1 en 2komen Alvast en de Gemeente op verschillende gronden op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat er sprake is van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro. Volgens Alvast bedragen de kosten die zij in rekening brengt aan [geïntimeerde] nimmer meer dan de werkelijk te maken kosten. Met
grief 3voeren Alvast en de Gemeente aan dat, als er niet sprake is van een bruikleenovereenkomst, er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is.
grieven 1 en 2komen Alvast en de Gemeente op verschillende gronden op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat er sprake is van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro. Volgens Alvast bedragen de kosten die zij in rekening brengt aan [geïntimeerde] nimmer meer dan de werkelijk te maken kosten. Met
grief 3voeren Alvast en de Gemeente aan dat, als er niet sprake is van een bruikleenovereenkomst, er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is.
6. Bij een vordering in kort geding die strekt tot ontruiming van een woning heeft te gelden dat die vordering slechts kan worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, later oordelend, tot dezelfde conclusie zal komen.
7.1
Bij beoordeling van de grieven 1 en 2 stelt het hof het volgende voorop. Bij de beantwoording van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt (HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (artikel 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (artikel 7:201 lid 1 BW Pro) is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval – de woning. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW Pro. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW Pro is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op door uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning.
7.2
Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor gebruik van de woning die [geïntimeerde] bewoont, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan voorts toch sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot. Ook indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer hoeft de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs als huur te worden aangemerkt. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).
7.3
Het hof verwerpt het betoog van Alvast en de Gemeente dat de uitleg die de Hoge Raad in de hiervoor aangehaalde arresten aan artikel 7:201 BW Pro heeft gegeven uitsluitend geldt voor de fiscale wetgeving en dat bij civielrechtelijke overeenkomsten van een ander huurbegrip zou moeten worden uitgegaan.
8.1
Het hof is van oordeel dat de vergoeding van € 150,- per maand die [geïntimeerde] voor de woning betaalt, niet als een louter symbolische bijdrage kan worden aangemerkt. Onderzocht moet daarom worden wat de aard van de vergoeding is. Daarbij is uitgangspunt dat [geïntimeerde] de kosten voor nutsvoorzieningen blijkens artikel 11 van Pro de bruikleenovereenkomst zelf voldoet, zodat de vergoeding aan Alvast daarop geen betrekking heeft.
8.2
Alvast heeft in hoger beroep (productie 17) een overzicht gegeven van de werkzaamheden die zij in algemene zin bij het beheer van leegstaande panden uitvoert, maar heeft geen (enkele) cijfermatige onderbouwing gegeven van de kosten die daarmee gemoeid zijn. Evenmin heeft zij inzichtelijk gemaakt welke kosten met het beheer van de onderhavige woning gemoeid zijn, noch welke werkzaamheden zij met betrekking tot de woning daadwerkelijk heeft verricht en welke kosten zij heeft gemaakt. Zij heeft dus ook niet inzichtelijk gemaakt dat het door [geïntimeerde] betaalde bedrag uitsluitend toereikend is om die kosten te dekken. Ook haar stelling in hoger beroep dat de maandelijkse controle van de woning € 75,- kost is niet van enige cijfermatige onderbouwing voorzien. In dit kort geding kan daarom niet worden aangenomen dat de vergoeding die [geïntimeerde] maandelijks betaalt geen enkele vergoeding voor het gebruik van de woning omvat. Het enkele feit dat het door [geïntimeerde] betaalde bedrag lager is dan het op grond van het Keurmerk Leegstandbeheer maximaal toegestane bedrag leidt niet tot een andere conclusie omdat niet is gebleken dat dit bedrag ook relevantie heeft voor de specifieke kenmerken van onderhavige woning. Het feit dat partijen een tijdelijk gebruik voor ogen stond, is dan niet voldoende voor een andere conclusie, terwijl bovendien moet worden geconcludeerd dat het tijdelijke karakter bij een bewoning die alleen op de grond van de bruikleenovereenkomst al meer dan acht jaar duurt, en in totaal al meer dan 12 jaar, op de achtergrond is geraakt. Er is daarom onvoldoende zekerheid dat de bodemrechter zal concluderen dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst om daarop in kort geding vooruit te lopen.
8.3
De grieven 1 en 2 stuiten op het bovenstaande af.
9.1
Met grief 3 voeren Alvast en de Gemeente aan dat er sprake is van verhuur die naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Dat betoog faalt. Bij beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182, NJ 1999, 495). Bij deze beoordeling spelen de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst derhalve een belangrijke rol. Artikel 7:232 lid 2 BW Pro geldt blijkens de parlementaire geschiedenis als uitzonderingsbepaling welke zeer restrictief dient te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (HR 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593, NJ 1975, 464).
9.2
Partijen hebben in dit geval een tijdelijke huurovereenkomst beoogd voor de duur van de periode waarin de Gemeente als eigenaar van het pand niet iets anders met de woning wilde doen. Dat er bij het sluiten van de overeenkomst zicht was op een ander gebruik van de woning is door Alvast en de Gemeente niet gesteld. Dat toen duidelijk was dat het gebruik van korte duur zou zijn, kan dus niet worden aangenomen. Daarop duidt ook het feit dat Alvast aanvoert dat de Gemeente met de woning even niets wilde omdat de marktsituatie niet geschikt was voor verkoop. Een dergelijke situatie kan van onbepaalde duur zijn en is dus niet naar zijn aard van korte duur.
9.3
De aard van de woning dwingt ook niet tot de conclusie dat het gebruik ervan slechts van korte duur kon zijn. Alvast en de Gemeente hebben niet aangevoerd dat de woning niet geschikt is voor langdurige bewoning en uit het feit dat [geïntimeerde] inmiddels ruim 12 jaar en kennelijk zonder problemen in de woning woont, volgt het tegendeel. Een dergelijk langdurig verblijf is niet te rijmen met een verhuur die naar zijn aard van korte duur is. Ook grief 3 faalt.
10. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Ook als moet worden aangenomen dat de Gemeente thans belang heeft bij verkoop van de woning weegt dat niet zonder meer op tegen het belang van [geïntimeerde] bij het behoud van haar woning.
11. Het bewijsaanbod van Alvast en de Gemeente wordt gepasseerd nu het niet voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep mogen worden gesteld en er bovendien in kort geding geen ruimte is voor nadere bewijslevering.
12. Het bovenstaande brengt mee dat alle grieven falen en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Alvast en de Gemeente moeten als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 20 augustus 2019;
- veroordeelt Alvast en de Gemeente in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 324,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, J.E.H.M. Pinckaers en T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.