ECLI:NL:GHDHA:2020:913 - Gerechtshof Den Haag - Verdeling overwaarde woning en verkoopverplichting tussen...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling civiel

Zaaknummer : 200.255.186/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : C/10/533015 / HA ZA 17-789

arrest van 21 april 2020

inzake

[de man] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant, tevens geïntimeerde in incidenteel appel,

hierna te noemen: de man,

advocaat: mr. H.D. van den Berg te Dordrecht

tegen

[de vrouw] ,

wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde, tevens appellante in incidenteel appel,

hierna te noemen: de vrouw,

advocaat: mr. J. Wijnja te Dordrecht

Het geding

Bij exploot van 20 februari 2019 is de man in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam, gewezen op 28 november 2018 tussen de vrouw als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en de man als gedaagde in conventie/eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst het hof naar het bestreden vonnis.

Bij memorie van grieven heeft de man twee grieven geformuleerd tegen het bestreden vonnis.

Bij memorie van antwoord heeft de vrouw de grieven weersproken en op haar beurt incidenteel appel ingesteld onder aanvoering van vijf grieven.

Bij memorie van antwoord in incidenteel appel heeft de man de grieven van de vrouw weersproken.

Vervolgens heeft de man een akte genomen, waarop de vrouw een akte tevens antwoordakte tevens wijziging van eis heeft genomen, gevolgd door een antwoordakte na wijziging van eis door de man.

Partijen hebben hun procesdossier overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

Feiten

1. Het hof gaat uit van de volgende feiten. Na – ten minste – achtentwintig jaar is een einde gekomen aan de affectieve relatie van partijen.

2. Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van een woning te [plaatsnaam] , [adres] (hierna: de woning), die in 1997 is aangeschaft voor f 365.000,-.

3. De woning is bezwaard met een hypothecaire geldlening die bij aanvang f 200.000,- bedroeg. Partijen hebben zich hoofdelijk aan de hypothecaire schuld verbonden.

4. Partijen hebben de woning gezamenlijk bewoond. De vrouw woont sinds maart 2016 elders. De man woont thans nog in de woning, samen met de jongste dochter van partijen.

5. Partijen zijn op enig moment overeengekomen dat de woning verkocht zal worden aan een derde. Zij hebben op 31 mei 2016 een makelaar ingeschakeld die de woning te koop heeft gezet voor een vraagprijs van € 570.000,-.

Eerste aanleg

6. De vrouw heeft in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de man te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te (blijven) verlenen aan de spoedige verkoop van de woning, volledig mee te werken aan alle door de makelaar geadviseerde handelingen om de woning verkoopklaar te maken, waaronder het opgeruimd hebben en houden van de woning bij bezichtigingen, waarbij de woning te koop gezet wordt voor een vraagprijs van € 549.000,- en de man akkoord dient te gaan met verkoop bij een laatprijs van € 505.000,-, welke laatprijs zo nodig op advies van de makelaar zal worden aangepast, waarbij ieder de helft van de kosten van de verkoop draagt;
de man te veroordelen om maandelijks een gebruiksvergoeding te voldoen aan de vrouw van € 750,- met ingang van 1 april 2016, althans een zodanige gebruiksvergoeding en ingangsdatum als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
de verdeling vast te stellen van de overwaarde van de woning, aldus dat de man en de vrouw de opbrengst gelijkelijk delen, althans een zodanige verdeling vast te stellen als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
de man te veroordelen om binnen een week na betekening van het vonnis over te gaan tot afgifte van de zaken genoemd in de inleidende dagvaarding, nr. 4, een en ander op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag dat de man daarmee in gebreke blijft;
met veroordeling van de man in de kosten van de procedure.

7. De man heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van de vrouw in haar vorderingen althans tot afwijzing daarvan. Voorts heeft hij in reconventie gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de vrouw te veroordelen om maandelijks bij te dragen met een bedrag van € 173,82 aan de woonlasten vanaf 1 april 2016 tot aan de notariële levering van de woning aan derden en met een bedrag van € 500,- aan de onderhoudskosten vanaf 1 september 2012, althans een zodanig bedrag met een zodanige ingangsdatum als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
te bepalen dat uit de verkoopopbrengst van de woning aan de man een bedrag zal toekomen van € 173.254,-;
te bepalen dat ieder der partijen de helft van de kosten verbonden aan de verkoop en levering van de woning draagt en dat ieder gerechtigd is tot de helft van de resterende overwaarde;
met veroordeling van de vrouw in de proceskosten in conventie en reconventie.

8. De vrouw heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van de man, althans tot toewijzing met betrekking tot de voorlaatste vordering in reconventie mits daaronder ook de kosten voor het funderingsonderzoek worden bedoeld.

9. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank Rotterdam als volgt beslist:

in conventie:

veroordeelt de man om mee te werken aan de verkoop van de woning, waaronder wordt verstaan het verlenen van medewerking aan alle door de makelaar geadviseerde handelingen om de woning verkoopklaar te maken, waaronder het opgeruimd hebben en houden van de woning bij bezichtigingen, waarbij de woning te koop gezet wordt voor een vraagprijs van € 570.000,- of op advies van de makelaar voor een hogere of lagere vraagprijs, en veroordeelt de man om mee te werken aan verkoop tegen een door de makelaar geadviseerde laatprijs;
veroordeelt de man om, na verkoop van de woning, over te gaan tot afgifte van de in rov. 5.2 van het vonnis genoemde zaken, met dien verstande dat de man de mogelijkheid behoudt om de fotoboeken op zijn verzoek in te zien;

in conventie en reconventie:

stelt vast dat partijen ieder aanspraak maken op de helft van de overwaarde van de woning, waarbij de overwaarde van de woning wordt berekend door de verkoopopbrengst van de woning te verminderen met de hypotheekschuld, en dat de kosten die verbonden zijn aan de verkoop en levering van de woning, waaronder de kosten voor het funderingsonderzoek, gedeeld dienen te worden;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.

Vordering in hoger beroep

10. De man is tijdig in hoger beroep gekomen van voormeld vonnis. Hij vordert in hoger beroep, na wijziging van eis, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis te vernietigen voor wat betreft de verdeling bij helfte van de overwaarde van de woning en de veroordeling van de man om mee te werken aan verkoop van de woning tegen een door de makelaar geadviseerde laatprijs, en opnieuw rechtdoende:

te bepalen dat uit de verkoopopbrengst van de woning, zijnde de verkoopprijs verminderd met de hypotheekschuld en de kosten van de makelaar, aan de man een bedrag zal toekomen van € 173.254,- althans een bedrag als het hof juist en rechtvaardig acht, en dat ieder van partijen, na voldoening aan de man van
te bepalen dat de laatprijs van de woning wordt bepaald door partijen;
de vrouw te veroordelen in de kosten van het geding in eerste en tweede aanleg;
te bepalen dat de vrouw de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest zal hebben betaald.

11. De vrouw heeft, na wijziging van eis, geconcludeerd bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad voor zover wettelijk geoorloofd, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden:

in principaal appel

- de man niet-ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep althans het hoger beroep ongegrond te verklaren c.q. te verwerpen;

in incidenteel appel

de man te voordelen om maandelijks een gebruiksvergoeding te voldoen aan de vrouw van € 657,07 met ingang van 1 april 2016, althans een zodanige gebruiksvergoeding met ingang van een zodanige datum voor de verschuldigdheid daarvan als het hof in goede justitie vermeent te behoren;
de man te veroordelen om mee te werken aan de verkoop van de woning, waaronder tevens wordt verstaan het aanstellen van een opvolgend makelaar en het verlenen van medewerking aan alle door de makelaar geadviseerde handelingen om de woning verkoopklaar te maken, waaronder het opgeruimd hebben en houden van de woning bij bezichtigingen, waarbij de woning te koop gezet wordt voor een vraagprijs van € 485.000,- en met veroordeling van de man om mee te werken aan verkoop voor een laatprijs van € 450.000,-, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of een gedeelte daarvan dat de man geheel of ten dele in gebreke mocht blijven aan het in dezen te wijzen arrest, en met bepaling dat, indien de man aldus gedurende tien dagen geheel of ten dele in gebreke mocht blijven aan het in deze te wijzen arrest te voldoen, de vrouw door het hof wordt gemachtigd tot het te gelde maken van de woning in die zin dat de woning te koop wordt gezet voor een vraagprijs van € 485.000,- en mag worden verkocht voor een laatprijs van € 450.000,-, met bepaling dat de handelingen van de vrouw ter zake worden toegerekend aan de vrouw en de man gezamenlijk en dus de vrouw (mede) als vertegenwoordiger van de man wordt aangemerkt;
de man te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg;

met bekrachtiging van het bestreden vonnis voor het overige;

in principaal en incidenteel appel:

- de man te veroordelen in de kosten van beide procedures.

12. In het incidentele appel heeft de man geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van de vrouw zal afwijzen.

Principaal appel

13. Het principale appel van de man heeft betrekking op de beslissing van de rechtbank dat de man dient mee te werken aan verkoop van de woning tegen een door de makelaar geadviseerde laatprijs (rov. 5.1) en dat de overwaarde van de woning tussen partijen bij helfte verdeeld dient te worden (rov. 5.3). Het principale appel valt uiteen in twee grieven.

14. In zijn
eerste griefkeert de man zich tegen de beslissing van de rechtbank dat partijen ieder aanspraak maken op de helft van de bij verkoop te realiseren overwaarde van de woning, waarbij geen rekening wordt gehouden met een door de man gestelde totaalbedrag van € 173.254,- aan investeringen uit eigen middelen ter gelegenheid van de aanschaf van de woning in 1996 (€ 74.874,-) en de verbouwing daarvan in 1997-1998 (€ 98.380,-). De man voert aan dat hij met privévermogen, afkomstig uit de overwaarde van de verkoop van zijn appartement en uit de nalatenschap van zijn vader, heeft geïnvesteerd in de woning terwijl de vrouw dat niet heeft gedaan met uitzondering van de aanschaf van meubels (MvG, nr. 12-16). Volgens de man dient uit de overwaarde bij verkoop van de woning eerst een bedrag van € 173.254,- aan hem te worden uitgekeerd, waarna de resterende overwaarde – verminderd met de hypotheekschuld en de kosten van de makelaar – tussen partijen bij helfte verdeeld dient te worden. Dat partijen de bedoeling zouden hebben gehad de investeringen in de woning uit het privévermogen van de man niet te verrekenen of dat de vrouw zulks redelijkerwijs mocht verwachten of daarop mocht vertrouwen, volgt volgens de man niet uit de taakverdeling tijdens de samenleving van partijen en evenmin uit de eigendomsverkrijging van de woning op naam van beide partijen (MvG, nr. 17-18).

15. De vrouw stelt dat het de bedoeling van partijen is geweest om de woning in gemeenschappelijke eigendom te verkrijgen, dat partijen in dat verband hebben afgesproken dat de man zou investeren in de stenen en de vrouw de kosten koper, de kosten voor stoffering en een deel van de inrichting van de woning zou betalen alsmede een bijdrage zou leveren aan de gemeenschappelijke huishouding (MvA, nr. 4.3, 4.6 en 4.9). De vrouw heeft een bedrag van f 40.813,17 betaald aan overdrachtskosten van de woning. Daarnaast stelt zij een bedrag van f 30.000,- te hebben betaald voor kosten die verband houden met de verhuizing (MvA, nr. 4.9). Het vermogen van de vrouw was afkomstig uit inkomsten uit arbeid en uit handelen op de optiebeurs. In onderling overleg met de man heeft de vrouw tussen 1996-2007 geen betaald werk verricht om fulltime voor de kinderen van partijen te zorgen (MvA, nr. 4.5, 4.11 en 4.13). Op grond hiervan maakt de vrouw aanspraak op de helft van de bij verkoop te realiseren overwaarde van de woning, zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met de door de man gestelde investeringen uit zijn privévermogen, waarvan de hoogte door de vrouw wordt betwist.

16. Bij de beoordeling van de grief stelt het hof het volgende voorop. Bij de verdeling van een gemeenschap in de zin van art. 3:166 lid 1 BW Pro heeft iedere deelgenoot recht op vergoeding door de gemeenschap van het bedrag dat hij uit zijn privévermogen ten behoeve van de verkrijging van dat goed heeft besteed (HR 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU8938). Hetzelfde geldt voor bedragen die een deelgenoot uit zijn privévermogen heeft aangewend voor de verbouwing van het goed waarmee de andere deelgenoot heeft ingestemd (art. 3:172 BW Pro). Hetgeen na aftrek van het totaal van die vergoedingen van de verkoopwaarde van dat goed resteert, komt iedere deelgenoot naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschap toe. De vraag of tussen de deelgenoten – stilzwijgend – afspraken zijn gemaakt in afwijking van het hiervoor genoemde uitgangspunt alsook de vraag welke inhoud die afspraken hebben, dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf, dat wil zeggen de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan tevens acht worden geslagen op het feitelijk handelen van partijen (HR 8 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV9539).

17. In het onderhavige geval verschillen partijen van mening over de wijze waarop de bij verkoop te realiseren overwaarde van de woning tussen partijen verdeeld dient te worden. In dat verband rijst de vraag of tussen partijen stilzwijgend een overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan de overwaarde bij verkoop van de woning beide partijen voor de helft toekomt, ongeacht – het verschil in – de inbreng aan eigen middelen van partijen bij de aankoop van de woning en de verbouwing ervan. Volgens het bestreden vonnis hebben partijen ieder recht op de helft van de overwaarde van de woning. De rechtbank heeft dat als volgt gemotiveerd (rov. 4.14-4.15):

- De man heeft niet betwist dat partijen over een periode van achtentwintig jaar een gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, waarbij beide partijen geld hebben ingebracht ter verkrijging van de gemeenschappelijke woning en nadien over en weer hun privévermogens hebben aangewend voor gemeenschappelijke uitgaven.

- Dat partijen deze bedragen in kaart brachten of verrekenden, is gesteld noch gebleken, zodat in de praktijk kennelijk geen belang werd gehecht aan een eventueel verschil in de financiële bijdragen van partijen aan gezamenlijke uitgaven.

- Deze omstandigheden ondersteunen de stelling van de vrouw dat het de bedoeling van partijen was dat de woning beide partijen voor de helft zou toekomen.

- Het had op de weg van de man gelegen zijn vordering, gelet op dit verweer van de vrouw, nader te onderbouwen. Nu de man dit heeft nagelaten zal zijn vordering worden afgewezen.

- Derhalve heeft de man geen vordering op de vrouw en/of de gemeenschap.

- Partijen zijn beiden eigenaar van de woning en maken aanspraak op ieder de helft van de overwaarde.

18. Het hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank dat partijen recht hebben op ieder de helft van de overwaarde bij verkoop en levering van de woning. Het hof motiveert dat als volgt. Partijen hebben achtentwintig jaar met elkaar samengeleefd en hebben samen drie kinderen. De woning is eigendom van partijen gezamenlijk. Zij hebben zich hoofdelijk aan de hypothecaire schuld met betrekking tot de woning verbonden. Vaststaat dat zowel de man als de vrouw bij de eigendomsverkrijging van de woning middelen uit hun privévermogens hebben ingebracht, te weten een bedrag van € 74.874,- door de man en een bedrag van (f 40.813,17 =) € 18.520,21 door de vrouw. Eveneens staat vast dat de vrouw uit haar privévermogen middelen heeft aangewend voor uitgaven ten behoeve van de woning. Het exacte bedrag staat voor het hof niet vast, maar de man erkent dat deze uitgaven zijn gedaan voor een bedrag van (f 27.363,- =) € 12.416,79 (Akte in appel, nr. 7). Uit de stellingen van partijen leidt het hof voorts af dat zij beiden uitgaven hebben gedaan ten behoeve van hun gemeenschappelijke huishouding. Zo erkent de man dat partijen ‘over en weer allerlei zaken hebben bekostigd’ (MvG, nr. 19) en dat de vrouw de ‘kosten van de kinderen voor haar rekening heeft genomen’ (Akte in appel, nr. 8). Daartegenover staat dat de man de vaste lasten van de woning heeft voldaan, zoals de vrouw ook erkent (MvA, nr. 6.18).

19. Gesteld noch gebleken is dat partijen tijdens hun achtentwintigjarige samenleving een gescheiden financiële huishouding hebben gevoerd. De middelen die partijen over en weer uit hun privévermogens hebben aangewend ten behoeve van de woning en de gemeenschappelijke huishouding zijn door hen nooit in kaart gebracht, laat staan verrekend; evenmin is het recht daartoe uitdrukkelijk dan wel stilzwijgend door (een van) partijen voorbehouden. Kennelijk hebben partijen zich gedurende hun samenleving gedragen in overeenstemming met de tussen hen feitelijke ontstane taakverdeling, waarbij de vrouw – naar zij onbetwist heeft gesteld – op enig moment in overleg met de man haar baan had opgezegd en fulltime voor de kinderen is gaan zorgen en de man – hoofdzakelijk – het gezinsinkomen genereerde. Net als de rechtbank leidt het hof uit deze omstandigheden af dat partijen kennelijk geen belang hechtten aan een eventueel verschil in de financiële bijdragen van partijen aan gezamenlijke uitgaven.

20. Uit de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden leidt het hof een stilzwijgend tot stand gekomen overeenkomst tussen partijen af, op grond waarvan de man geen aanspraak kan maken op vergoeding van de door hem gestelde investeringen uit zijn privévermogen in de woning van partijen. Daarmee faalt de eerste grief van de man. Dit betekent dat partijen, die een gelijk aandeel hebben in de woning, aanspraak maken op ieder de helft van de overwaarde bij verkoop en levering van de woning.

21. Met zijn
tweede griefkomt de man op tegen de beslissing van de rechtbank dat de man dient mee te werken aan verkoop van de woning tegen een door de makelaar geadviseerde laatprijs. De man betoogt dat de rechtbank de makelaar een vrijbrief geeft voor het bepalen van de laatprijs, terwijl een makelaar een eigen belang kan hebben om de woning zo spoedig mogelijk te verkopen, hetgeen voor de makelaar van partijen – de heer [volgt naam] – te meer geldt aangezien hij sinds 2016 is betrokken bij het verkoopproces en tot op heden nog geen vergoeding heeft ontvangen. Verder wijst de man erop dat makelaar [volgt naam] bij e-mailbericht van 27 februari 2019 partijen heeft laten weten dat hij niet langer de partij kan zijn die een finale klap op de verkoopprijs kan geven, gezien de lange voorgeschiedenis en de vele discussies over de waarde van en eerdere biedingen op de woning. De man is van mening dat de laatprijs van de woning niet door een makelaar moet worden vastgesteld, maar door partijen samen.

22. De vrouw heeft verweer gevoerd. Zij wijst erop dat makelaar [volgt naam] bij e-mailbericht van 11 november 2019 de verkoopopdracht van de woning aan partijen heeft teruggegeven. Aangezien het partijen zelf niet lukt om samen de laatprijs vast te stellen, vordert de vrouw in incidenteel appel dat de man wordt veroordeeld om, voor zover van belang, mee te werken aan de verkoop van de woning, waaronder tevens wordt verstaan het aanstellen van een opvolgend makelaar en alle door de makelaar geadviseerde handelingen om de woning verkoopklaar te maken, waarbij de woning te koop wordt gezet voor een vraagprijs van € 485.000,- en met veroordeling van de man om mee te werken aan verkoop tegen een laatprijs van € 450.000,- (zie daarover rov. 29 e.v.).

23. Het hof overweegt als volgt. De woning van partijen staat sinds mei 2016 te koop. Sedertdien heeft makelaar [volgt naam] meer dan vijfenzeventig bezichtigingen begeleid. Ook zijn er biedingen op de woning uitgebracht, variërend van € 425.000,- tot € 535.000,-. Het is partijen niet gelukt om het eens te worden over de verkoop- en laatprijs van de woning. Uit de met stukken onderbouwde stellingen van de vrouw blijkt dat de makelaar partijen verschillende keren – dringend – heeft geadviseerd om de diverse biedingen op de woning te accepteren en dat de vrouw dat advies steeds heeft opgevolgd in tegenstelling tot de man. In dat verband heeft de vrouw in haar gedingstukken verschillende e-mailberichten aangehaald. Het hof wijst op het e-mailbericht van de makelaar van 21 februari 2019:

‘Vorig jaar heb je een bod afgeslagen van € 515.000,-- of hoger. De factoren rondom jullie woning zijn niet beter geworden, maar slechter. (…) Ik zie van jou kan weinig tot geen intentie om de woning ‘op de juiste manier aan te prijzen’, terwijl ik met allerlei partijen in gesprek ben om de randvoorwaarden zo goed mogelijk te houden. (…)’.

Ook wijst het hof op het e-mailbericht van de makelaar van 27 februari 2019:

‘Er ligt een finaal bod € 470.000,-- k.k. (…). Het is mijn advies om dit bod te accepteren! Gezien de historie en de omstandigheden (…) is dit het beste bod, maar belangrijker nog, marktconform.’

De niet-constructieve houding van de man in het kader van de verkoop van de woning heeft ertoe geleid dat de makelaar bij e-mailbericht van 11 november 2019 de verkoopopdracht aan partijen heeft teruggegeven:

‘De vraag: ‘wat wij eraan gaan doen’ is behoorlijk arrogant, gezien het feit dat jij als bewoner en eigenaar geen enkele inspanning levert om het pand verkocht te krijgen (…). Ons kantoor heeft bovenmatige inspanning geleverd om jullie woning verkocht te krijgen. Meer dan 75 bezichtigingen heb ik gehad met allemaal min of meer dezelfde uitkomst, namelijk dat de fundering niet goed is en de staat van onderhoud erg tegenvalt. Ondanks die factoren en onze inspanningen heb je goede biedingen gehad die door jou van de hand zijn gewezen, met als beste bod € 535.000,- tegen een getaxeerde waarde van € 450.000,-- nu. Welke inspanningen verwacht je nog meer van een makelaarskantoor, dat wij zelf de verfkwast ter hand nemen? (…) Ik geef dan ook de verkoopopdracht terug.’

24. Gelet op de niet-constructieve houding van de man in het kader van de verkoop van de woning sedert mei 2016, zoals volgt uit de hiervoor genoemde e-mailcorrespondentie tussen makelaar [volgt naam] en partijen, acht het hof de kans gering dat partijen erin zullen slagen onderling de laatprijs van de woning vast te stellen. Het hof houdt daarbij rekening met de stelling van de vrouw dat de niet-constructieve houding van de man gevolgen heeft gehad voor haar fysieke gezondheid en dat zij de verkoop van de woning zo snel mogelijk wenst af te ronden om verder te kunnen gaan met haar leven (MvA, nr. 3.11). Om deze reden verwerpt het hof de grief van de man.

25. Aangezien geen van de voorgaande grieven slaagt, verwerpt het hof het principale appel van de man.

Incidenteel appel

26. De vrouw komt in incidenteel appel met vijf grieven op tegen het bestreden vonnis.

27. In haar
eerste griefbetoogt de vrouw dat de rechtbank in rov. 2.2 ten onrechte heeft overwogen dat de – door de man betaalde – maandelijkse lasten ter zake van de hypothecaire geldlening € 276,05 bedragen. De vrouw stelt dat deze maandelijkse lasten met ingang van 1 mei 2018 slechts € 135,37 bedragen.

28. De man erkent dat de hypothecaire lasten van de woning zijn verlaagd (MvA in incidenteel appel, nr. 13), zodat van het door de vrouw genoemde bedrag van € 135,37 kan worden uitgegaan. De gevolgen hiervan zal het hof bespreken in het kader van de vierde grief van de vrouw, waarin zij vordert dat de man wordt veroordeeld tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding (zie rov. 42 e.v.).

29. Met haar
tweede griefkomt de vrouw op tegen rov. 4.3 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank ten aanzien van de verkoop- en laatprijs van de woning het volgende heeft overwogen. Gelet op het advies van de makelaar ligt het in de rede om de vraagprijs thans niet aan te passen maar een eventueel nader onderzoek naar de fundering af te wachten waarna de makelaar duidelijkheid kan verschaffen over de redelijkheid van de huidige vraagprijs en in het verlengde daarvan de laatprijs. De vraagprijs wordt thans gehandhaafd op € 570.000,- en zal eventueel op advies van de makelaar worden verhoogd of verlaagd, onder andere indien het resultaat van een eventueel nader onderzoek naar de fundering daartoe aanleiding geeft, aldus de rechtbank.

30. Met een beroep op de door ieder van partijen na het bestreden vonnis in het geding gebrachte taxatierapporten, waarbij de woning in het taxatierapport van de man is getaxeerd op € 520.000,- en in het taxatierapport van de vrouw op € 450.000,-, stelt de vrouw zich in hoger beroep op het standpunt dat de vraagprijs van de woning naar beneden dient te worden bijgesteld op (de helft van € 520.000,- en € 450.000,- =) € 485.000,- en de laatprijs van de woning op € 450.000,-. Zij vraagt het hof de man te veroordelen om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning tegen voormelde bedragen.

31. De man heeft verweer gevoerd. Hij stelt zich – kennelijk – op het standpunt dat de woning € 520.000,- zou moeten opleveren, maar acht ‘een verkoopprijs van EUR 495.000 zonder meer reëel’ (MvA in incidenteel appel, nr. 11).

32. Het hof is van oordeel dat de grief van de vrouw terecht is voorgesteld. Het hof motiveert dat als volgt. De verkoop van de woning kent een lange en vooral moeizame geschiedenis, waarbij makelaar [volgt naam] sedert mei 2016 zich intensief heeft ingespannen om de woning te verkopen, hetgeen heeft geresulteerd in meer dan vijfenzeventig bezichtigingen en diverse, volgens de makelaar reële biedingen die door de vrouw allemaal zijn geaccepteerd maar door de man steeds zijn afgewezen. Uit de hiervoor genoemde e-mailcorrespondentie tussen makelaar [volgt naam] en partijen blijkt dat de makelaar zich in toenemende mate heeft geërgerd aan de opstelling van de man, meer in het bijzonder het steeds maar zonder steekhoudende argumenten afwijzen van reële biedingen op de woning. Dit heeft uiteindelijk ertoe geleid dat makelaar [volgt naam] bij e-mailbericht van 11 november 2019 de verkoopopdracht aan partijen heeft teruggegeven. Op grond van de gedingstukken kan het hof niet anders concluderen dan dat het vooral – en mogelijk zelfs volledig – aan de man te wijten is dat de woning tot op heden niet is verkocht voor een door de makelaar marktconform bevonden prijs.

33. In dit verband is voorts het volgende van belang. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de man veroordeeld om aan een eventuele verlaging van de vraagprijs, indien dit wordt geadviseerd door de makelaar, mee te werken, evenals aan de verkoop tegen de laatprijs die de makelaar adviseert (rov. 4.3 en 5.1). Bij e-mailbericht van 27 februari 2019 heeft makelaar [volgt naam] aan partijen bericht dat hij niet langer de partij kan zijn die een finale klap op de verkoopprijs kan geven gezien de lange voorgeschiedenis en de vele discussies over de waarde van en eerdere biedingen op de woning. De makelaar adviseert partijen dan ook ‘met klem’ een taxatie te laten uitvoeren door een onafhankelijke partij, het NWWI, waarmee de waarde van de woning onomstotelijk vastgesteld kan worden.

34. De vrouw heeft hierop een NWWI gevalideerd taxatierapport van 11 maart 2019 overgelegd waarin de marktwaarde van de woning per waardepeildatum 9 maart 2019 is vastgesteld op € 450.000,-. De man heeft een taxatierapport van 28 maart 2019 overgelegd waarin de marktwaarde van de woning per waardepeildatum 19 maart 2019 is vastgesteld op € 520.000,-. Het door de man ingebrachte taxatierapport is niet NWWI gevalideerd. Gezien de beslissende rol die de rechtbank aan de makelaar heeft toebedeeld bij het bepalen van de vraag- en laatprijs, had het op de weg van de man gelegen een NWWI gevalideerd taxatierapport in het geding te brengen, om discussies over de validatie en de inhoud van het taxatierapport tussen partijen zoveel mogelijk te voorkomen. Aangezien de man dat niet heeft gedaan, is het hof van oordeel dat, in het licht van de beslissende rol die de rechtbank aan makelaar [volgt naam] heeft toebedeeld, voor de waardebepaling van de woning kan worden uitgegaan van het taxatierapport dat door de vrouw is overgelegd.

35. Op grond van het voorgaande zal het hof de man veroordelen om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning tegen een vraagrijs van € 485.000,- en een laatprijs van € 450.000,-, zodat de vrouw niet langer tegen haar zin in een onverdeelde gemeenschap blijft.

36. De
derde griefvan de vrouw strekt ertoe dat het hof aan de veroordeling van de man om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning, zoals omschreven in nr. 2 van het petitum, een dwangsom verbindt van € 1.000,- per dag of een gedeelte daarvan dat de man geheel of ten dele in gebreke mocht blijven aan het in dezen te wijzen arrest te voldoen.

37. Zoals reeds overwogen is het hof van oordeel dat het vooral aan de man is te wijten dat de woning tot op heden nog niet is verkocht. De man heeft niet alleen de reële biedingen op de woning tegen het advies van makelaar [volgt naam] steeds afgewezen, ook heeft hij zich als bewoner van de woning nauwelijks ingespannen om de woning verkocht te kunnen krijgen (zie het hiervoor vermelde e-mailbericht van makelaar [volgt naam] van 11 november 2019). Gelet op de niet-constructieve opstelling van de man in het kader van de verkoop van de woning, zal het hof de gevorderde dwangsom toewijzen.

38. Voorts strekt de derde grief ertoe dat de vrouw op de voet van art. 3:174 lid 1 BW Pro wordt gemachtigd tot het te gelde maken van de woning, in die zin dat de woning te koop wordt gezet voor een vraagprijs van € 485.000,- en mag worden verkocht voor een laatprijs van € 450.000,- met bepaling dat de handelingen van de vrouw ter zake worden toegerekend aan de vrouw en de man gezamenlijk en de vrouw derhalve (mede) als vertegenwoordiger van de man wordt aangemerkt, wanneer de man gedurende tien dagen geheel of ten dele in gebreke mocht blijven aan het in deze te wijzen arrest te voldoen (petitum, nr. 2).

39. Het hof stelt het volgende voorop. Voor zover van belang, kan de rechter bij wie een vordering tot verdeling aanhangig is op grond van art. 3:174 lid 1 BW Pro een deelgenoot op diens verzoek om een gewichtige reden machtigen tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed. Wanneer het verzoek wordt toegewezen maakt dat de verzoekende deelgenoot bevoegd tot het verrichten van handelingen met betrekking tot het goed, waartoe hij anders uitsluitend tezamen met de andere deelgenoot bevoegd zou zijn. Bij de beoordeling van dit verzoek komt de rechter een discretionaire bevoegdheid toe.

40. Het hof overweegt als volgt. De woning van partijen staat sinds mei 2016 te koop. Ondanks de vele inspanningen van makelaar [volgt naam] is de woning tot op heden nog niet verkocht. Zoals reeds overwogen, is het hof van oordeel dat de oorzaak hiervan vooral is gelegen in de niet-constructieve opstelling van de man in het kader van de verkoop van de woning. Verder speelt een aantal omstandigheden die maken dat de woning, in deze voor verkopers van onroerend goed in het algemeen gunstige tijden, niet gemakkelijk verkoopbaar blijkt te zijn. De vrouw heeft in dat verband naar voren gebracht dat zij vreest dat de hoge herstelkosten van de fundering, het steeds verder oplopende achterstallige onderhoud, de prijsverhogingen van aannemers, de situatie met betrekking tot de ontwikkeling van het [naam] terrein in de nabije omgeving van de woning alsmede de lange periode van te koop staan van de woning, de verkoopwaarde van de woning in toenemende mate negatief zullen beïnvloeden. Voorts heeft de vrouw naar voren gebracht dat het verkoopproces van de woning door vertragen van de man een zware wissel heeft getrokken op haar gezondheid. Zij is met klachten van uitputting arbeidsongeschikt geweest en daardoor gekort op haar inkomen. De vrouw wenst de verkoop van de woning zo snel mogelijk af te ronden om verder te kunnen gaan met haar leven (MvA, nr. 3.11).

41. Het hof acht deze zorgen van de vrouw reëel en is van oordeel dat de hiervoor genoemde omstandigheden een gewichtige reden vormen zoals bedoeld in art. 3:174 lid 1 BW Pro, op grond waarvan de vordering van de vrouw tot het verlenen van machtiging tot het te gelde maken van de woning voor toewijzing in aanmerking komt, in die zin dat de vrouw wordt gemachtigd de woning te koop te zetten voor een vraagprijs van € 450.000,- en mag verkopen voor een laatprijs van € 450.000,-. Inherent aan deze machtiging is dat de vrouw jegens derden zelfstandig beschikkingsbevoegd is. Zij kan dus rechtsgeldig over de woning beschikken, zonder dat de medewerking van de man daarvoor is vereist. Anders dan de vrouw vordert, zal het hof derhalve niet uitdrukkelijk bepalen dat de handelingen van de vrouw ter zake van de verkoop van de woning worden toegerekend aan de vrouw en de man gezamenlijk en derhalve dat de vrouw (mede) als vertegenwoordiger van de man wordt aangemerkt.

42. Met haar
vierde grief(per abuis aangeduid als grief 3) keert de vrouw zich tegen de afwijzing door de rechtbank van haar vordering om de man te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 750,- per maand. De rechtbank heeft in rov. 4.9 voorop gesteld dat de vrouw in beginsel recht heeft op een gebruiksvergoeding, maar deze niet zal opleggen omdat de man alle woonlasten en kosten van de woning draagt. De vrouw zou, als mede-eigenaar van de woning, gehouden kunnen worden in deze lasten en kosten bij te dragen. Nu de man de lasten draagt, wordt de vrouw financieel tegemoet gekomen door de man, aldus de rechtbank. In appel vordert de vrouw dat de man alsnog wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 657,07 per maand met ingang van 1 april 2016, althans een zodanige gebruiksvergoeding met ingang van een zodanige datum als het hof in goede justitie vermeent te behoren.

43. De man stelt zich op het standpunt dat het redelijk is om voor de hoogte van de gebruiksvergoeding aansluiting te zoeken bij de door partijen gezamenlijk verschuldigde – maar volledige door de man gedragen – woonlasten, in die zin dat de hoogte gelijk zal zijn aan de helft van de woonlasten waarvoor de vrouw draagplichtig is.

44. Het hof stelt voorop dat de vrouw in beginsel recht heeft op een gebruiksvergoeding nu zij als gevolg van de omstandigheid dat de man sinds de verbreking van de samenleving de woning bewoont, verstoken wordt van het gebruik en het genot van de woning waarop zij als deelgenoot recht heeft. Daar staat tegenover dat de man alle woonlasten van de woning draagt, in totaal een bedrag van (€ 135,37 aan hypothecaire lasten + € 55,28 aan belastingen + € 16,31 aan verzekeringen = afgerond) € 207,- (zie CvA, 1e aanleg, nr. 22, MvA, nr. 2.1, MvA in incidenteel appel, nr. 13 en rov. 28), waarbij het hof geen rekening houdt met onderhoudskosten aangezien de man nauwelijks onderhoud blijkt te hebben verricht. In aanmerking genomen dat de vrouw als deelgenoot voor de helft van deze woonlasten verantwoordelijk kan worden gehouden, en gelet op het door de vrouw op de huidige financiële markt te behalen bescheiden rendement over de helft van de overwaarde van de woning, zal het hof het recht van de vrouw op een gebruiksvergoeding wegstrepen tegen haar verplichting om bij te dragen in de woonlasten. De grief van de vrouw wordt derhalve verworpen.

45. Uit het voorgaande volgt dat het incidentele appel van de vrouw grotendeels slaagt. Ook zal het hof, gelet op de houding van de man in het kader van de verkoop van de woning, toewijzen de (bij akte tevens antwoordakte tevens wijziging van eis d.d. 12 november 2019) gewijzigde vordering van de vrouw om in het kader van de veroordeling van de man om mee te werken aan de verkoop van de woning, eveneens zijn medewerking te verlenen aan het aanstellen van een opvolgend makelaar en aan alle door de makelaar geadviseerde handelingen om de woning verkoopklaar te maken, nu makelaar [volgt naam] bij e-mailbericht van 11 november 2019 de verkoopopdracht aan partijen heeft teruggegeven.

Bewijsaanbod

46. Gelet op al het voorgaande komt het hof niet toe aan het bewijsaanbod van partijen.

Proceskosten

47. Partijen vorderen over en weer een veroordeling in de proceskosten in beide instanties. In procedures zoals de onderhavige is het gebruikelijk dat de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. In de onderhavige zaak ziet het hof echter aanleiding om hiervan af te wijken. Gelet op de niet-constructieve opstelling van de man in het kader van de verkoop van de woning, hetgeen ertoe heeft geleid dat de woning sedert mei 2016 nog steeds niet is verkocht en de vrouw tot in twee instanties genoodzaakt is om de medewerking van de man aan de verkoop van de woning in rechte af te dwingen, zal het hof de man overeenkomstig art. 237 lid 1 Rv Pro als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de vrouw in beide instanties.

48. Deze kosten zullen volgens het liquidatietarief worden vastgesteld op € 3.229,- aan verschotten (€ 1.545,- in eerste aanleg + € 1.684,- in hoger beroep) en € 2.715,- aan salaris van de advocaat (3 x tarief II in eerste aanleg + 2 x tarief II in hoger beroep), derhalve een totaalbedrag van € 5.944,-

49. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

Het hof:

in principaal appel:

bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover aan het oordeel van het hof onderwerpen, met uitzondering van de compensatie van de proceskosten tussen partijen;

in incidenteel appel:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover het betreft rov. 5.1 en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt de man om mee te werken aan de verkoop van de woning, waaronder wordt verstaan het aanstellen van een makelaar en het verlenen van medewerking aan alle door de makelaar geadviseerde handelingen om de woning verkoopklaar te maken, waaronder het opgeruimd hebben en houden van de woning bij bezichtigingen, waarbij de woning te koop wordt gezet voor een vraagprijs van € 485.000,- en de laatprijs wordt bepaald op € 450.000,-, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag of een gedeelte daarvan dat de man geheel of ten dele in gebreke blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van dit arrest te voldoen;

bepaalt dat, wanneer de man gedurende tien dagen na betekening van het onderhavige arrest geheel of ten dele in gebreke blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van dit arrest te voldoen, de vrouw wordt gemachtigd tot het te gelde maken van de woning in die zin dat de woning te koop wordt gezet voor een vraagprijs van € 485.000,- en verkocht mag worden voor een laatprijs van € 450.000,-;

in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het bestreden vonnis voor wat betreft de compensatie van de proceskosten tussen partijen en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt de man tot betaling aan de vrouw van een bedrag van € 5.944,- aan proceskosten in beide instanties;

verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. F. Ibili, S.H.M. van der Heiden en K.M. Braun en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 21 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.